نقطه کور گزارش 50 صفحه‌ای از 10 سال واگذاری املاک شهر چیست؟
۱۰:۰۶ | ۱۴۰۰/۰۴/۲۶
به گزارش اخبار ساختمان، شورای شهر تهران دی‌ماه ۱۳۹۸ مصوبه‌ای گذراند که به موجب آن تیم تحقیق و تفحص از جانب این شورا موظف شد تملک و واگذاری املاک شهرداری تهران را در قالب تهاتر طی دوره ۱۰ ساله (از سال ۸۶ تا ۹۶) مورد بررسی قرار دهد. پس از سپری‌شدن دوره ۱۸ ماهه، هفته گذشته گزارش ۵۰صفحه‌ای تحقیق و تفحص در صحن شورای شهر تهران ارائه شد.
این گزارش با گزارشی که نیمه اول سال ۹۵ اعضای شورای شهر و برخی نهادهای حقوقی کشور تهیه کردند و به «املاک نجومی» شهرت پیدا کرد، شباهت دارد، اما یک‌سری اعداد و ارقام در این گزارش اضافه شده است. به بیان دیگر گزارش تحقیق و تفحص از بده‌وبستان املاک شهرداری که کمیسیون حقوقی و نظارت شورای شهر پنجم آن را تدوین کرده، محتوای جدیدی نیست؛ چراکه همچنان یک نقطه کور پررنگ دارد که آن نیز شناسایی شده است.
گزارش مذکور در حالی منتشر شده که همه مدیران شهری و کارشناسان، روی آمار و ارقام مبهمی که درباره املاک قید شده، متمرکز شده‌اند؛ چراکه عمده دغدغه تیم تدوین گزارش به نحوه واگذاری املاک و بازپس‌گیری املاکی که خارج از ضوابط قانونی واگذار شده، معطوف بوده است. اما آنچه انتظار می‌رفت تیم تحقیق و تفحص شورای شهر پس از ۱۸ ماه تمرکز روی موضوع املاک به آن دست پیدا کند، همین نقطه کور است که میتواند کلید پاسخ به تمام ابهامات درباره املاک شهرداری باشد.
این نقطه کور «فهرست کامل تعداد و موقعیت املاک» شهرداری است که اگر تدوین می‌شد، خط‌کشی برای ارزیابی واگذاری‌ها در اختیار شورای شهر قرار می‌داد. اما چون حلقه اول این تحقیق، یعنی فهرست املاک متعلق به شهرداری به صورت یک بانک اطلاعاتی مدون وجود ندارد، عملا ۱۸ماه تحقیق و تفحص صورت‌گرفته به مار و پله مدیریت شهری پنجم برای رسیدن به جعبه‌سیاه ۱۰ سال معاملات املاک در شهرداری تهران تبدیل شده است. گذشته از آن، ورود دیرهنگام شورای پنجم به تحقیق درباره املاک شهرداری نیز سوال‌برانگیز است.
شورای پنجم از نیمه سال ۹۶ با شعار شفافیت، سکان نهاد ناظر بر شهرداری تهران را برای مدت چهار سال به دست گرفت، اما طرح مربوط به تحقیق و تفحص از املاک در اواخر سال ۹۸ تصویب شد و اکنون نیز در حالی که فقط یک ماه تا پایان عمر این دوره مدیریت شهری باقی مانده، منتشر شده و در آن تکالیفی برای شهرداری تعریف شده است که باید ظرف همین مدت (تا پایان تیر ۱۴۰۰) انجام دهد!
محتوای این گزارش نشان می‌دهد تیم تحقیقات ۱۸ ماهه که قرار بود جعبه‌سیاه ۱۰ سال واگذاری املاک شهر را باز و اعلام کند که شهرداری وقت در این مدت چه تعداد ملک به چه کسانی داده و چه تعداد ملک دریافت کرده، در تحقق این هدف ناکام مانده است؛ ناکامی عیانی که به خاطر وجود نقطه کور مهم، عملا به مار و پله می‌ماند.
آن‌گونه که در گزارش نیز به صراحت اشاره شده، در حال حاضر هیچ بانک اطلاعاتی کاملی از املاک شهرداری تهران و نحوه تملک آنها در یک دهه مورد اشاره وجود ندارد و به دنبال آن تعداد واگذاری‌ها به اشخاص حقیقی و حقوقی نیز نامشخص است. این موضوع موجب شده است تا باارزش‌ترین ثروت شهر تهران یعنی املاک متعلق به شهرداری، به «گنج پنهان» تبدیل شود؛ گنجی که کسی از مقدار آن مطلع نیست و در نتیجه برداشت از آن نیز میتواند مسکوت بماند. رمز پنهان باقی‌ماندن گنج باارزش شهرداری نیز «شفافیت صفر» و «تاریک بودن ابعاد قدر و قیمت املاک متعلق به شهرداری» است.
گزارش مذکور به انحرافاتی که در دهه مورد بررسی وجود داشته اشاره می‌کند، اما کارشناسان می‌گویند به همان اندازه که طی سال‌های منتهی به ۱۳۹۶ نهاد ناظر بر شهرداری تهران باید بابت عدم شفافیت و خاموش بودن این گنج پنهان پاسخگو باشد، مسوول پاسخگویی در این حوزه طی دوره کنونی مدیریت شهری نیز، شورای پنجم است.
طبعا وظیفه صریح شورای شهر تهران در هر دوره، نظارت بر شهرداری تهران در حوزه‌های گوناگون عملکردی از قبیل املاک است که هر زمان این وظیفه به منتخبان هر دوره محول می‌شود، می‌توانند با شناسایی خلأهای موجود، نسبت به رفع آنها اقدام کرده و زمینه نظارت دقیق بر شهرداری را فراهم کنند. در متن گزارش تحقیق و تفحص نیز آمده است شورای شهر تهران وظیفه «نظارت بر عملکرد شهرداری تهران در حسن اجرای مصوبات شورا» و نیز «نظارت بر حسن اداره و افزایش سرمایه و دارایی نقدی و اموال منقول و غیرمنقول شهرداری» را بر عهده دارد.
هیات تحقیق و تفحص در بخشی از این گزارش به‌صراحت ذکر کرده که اقدامات شهرداری در دوره پنجم متناسب با حجم گسترده تخلفات نبوده و در حوزه پیگیری موضوع املاک و دارایی‌های غیرنقدی شهر صورت گرفته است.
این گزارش افزوده، پیگیری جدی‌تر، قانونی و سریع شهرداری میتواند بخشی از خسارت‌های واردشده به شهر را جبران کند. نکته قابل‌توجه این است که شورای پنجم گزارشی منتشر کرده که اولا فاقد شناسایی نقطه کور است و بدون در نظر گرفتن این موضوع وارد بررسی پرونده بده‌وبستان ملکی شهرداری شده است؛ ثانیا در بخشی از گزارش اشاره شده که طبق مفاد اساسنامه سازمانی که به‌منظور مدیریت واگذاری املاک در شهرداری تهران در سال ۸۸ تشکیل شد، ضرب‌الاجل یک‌ساله برای تدوین صورت دارایی‌های سازمان و موارد انتقالی و نیز تشکیل بانک اسناد ملکی شهرداری تعریف شده، اما به اذعان این گزارش «کمترین تلاش مسوولانه و موثر در این زمینه قابل مشاهده نیست و ۶۸ هزار سند و ملک شهرداری طی سالیان ثبت و ضبط نشده و سال ۱۳۹۸ صرفا ۶هزار سند در سامانه ثبت شده و در سال ۱۳۹۹ این رقم به ۲۷هزار سند رسیده است».
در گزارش همچنین این‌طور آمده که معلوم نیست طی سال‌های ۸۸ تا ۹۶ چند ملک توسط بخش‌های مختلف وابسته به شهرداری تملک شده و چند ملک و به چه قیمتی فروخته شده است، اما هیچ اشاره‌ای به اینکه آیا این خلأ اکنون برطرف شده و بانک اطلاعاتی به‌روز از املاک شهرداری در دوره چهارساله فعلی ایجاد شده یا نه، صورت نگرفته است.
نکته مهم این است که شورای شهر با علم به اینکه مقرراتی در زمینه ایجاد بانک اطلاعاتی املاک وجود دارد، اما بر زمین مانده است، می‌توانست جهت تحقیق و تفحص را هوشمندانه به این سو تغییر دهد و انجام این تکلیف را از سازمان مربوطه که متعلق به شهرداری تهران است مطالبه کند. باید به اینکه چرا با گذشت بیش از یک دهه از قرار گرفتن چنین مسوولیتی بر دوش یک سازمان، هنوز اجرایی نشده است پاسخ داده شود. حتی شاید دلیل موجهی برای اجرا نشدن این تکلیف وجود داشته باشد که پیگیری و حل و فصل این موضوع نیز از طریق وضع مصوبات در شورای شهر مورد انتظار است. اگر هم دلیل موجهی در این رابطه وجود ندارد، باید با مدیرانی که کم‌کاری کرده‌اند، برخورد شود تا درس عبرتی برای مدیران آینده شود.
رسیدگی‌نکردن به این مساله به منزله این است که هیچ ضامنی برای پایان رویه غلط بده‌وبستان ملکی در شهرداری وجود ندارد، در حالی که شورای پنجم می‌توانست با ایجاد بانک اطلاعاتی قوی، مدیران شهری دوره‌های آتی را نیز موظف به ثبت و ضبط اسناد ملکی و واگذاری‌ها در این سامانه کند. به این ترتیب هرج ومرج ملکی در شهرداری می‌توانست یک بار برای همیشه پایان یابد.
با این حال نص گزارش به جای تعیین‌تکلیف این نقطه کور که ابعاد گنج شهرداری را روشن می‌کند، عمدتا بر استرداد املاکی که واگذاری آنها دچار اشکال است و پیگیری‌های قضایی لازم که البته در جای خود باید صورت گیرد، پرداخته و از عنصر غایب این گزارش، یعنی بانک اطلاعاتی به‌روز املاک که خط‌کشی برای بررسی بده‌وبستان ملکی است، غافل شده است.
بیشتر بخوانید: دفاتر خدمات الکترونیک شهر تهران (لیست و آدرس)
تیم تحقیق و تفحص در این گزارش به دنبال روشن شدن ابعاد چهار موضوع بود که شامل حسابرسی از تمام توافقات شهرداری با دریافت‌کنندگان پروانه و پایان کار به شکل تهاتر ملکی (فهرست تملک بابت تسویه بدهکاران شهرداری)، فهرست واگذاری املاک شهرداری به پیمانکاران بابت مطالبات آنها، تاریخ و علت واگذاری انواع املاک متعلق به شهرداری به اشخاص حقیقی و حقوقی و نیز تحقیق از مجوزها و اختیارات قانونی که شهرداری به‌واسطه آن نسبت به واگذاری املاک اقدام کرده، بوده است.
اما در موضوع هدف اول یعنی حسابرسی توافقات از جنس تهاتر با بدهکاران شهرداری عملا ناکام بوده است؛ چراکه در گزارش به‌صراحت به محدودیت منابع آماری و داده‌های اطلاعاتی که درباره دریافت املاک در اختیار شهرداری قرار گرفته، اشاره شده است.
البته بده‌وبستان ملکی در شهرداری در قالب ۹ مدل انجام می‌شد که مهم‌ترین آنها شامل دریافت ملک به‌ازای هزینه صدور پروانه و پایان کار، واگذاری ملک به پیمانکاران بابت طلب آنها، واگذاری خانه‌های سازمانی، ضوابط بالادست مربوط به کمک شهرداری به برخی نهادها و...، واگذاری به اشخاص حقوقی، واگذاری به اشخاص حقیقی و نیز تامین مالی به شیوه فاینانس برای پروژه‌های عمرانی است.
اما محتوای گزارش تحقیق و تفحص به نوعی اقرار شورای پنجم به شفافیت صفر در حوزه املاک شهرداری به منزله باارزش‌ترین دارایی شهر است که افشا شده است. کمااینکه در متن گزارش اشاره شده هنوز اطلاعات دقیق و جامعی درخصوص منابع غیرنقد تحت اختیار شهرداری به‌ویژه اطلاعات املاک تحت مالکیت شهرداری در هیچ یک از معاونت‌ها و دوایر شهرداری موجود نیست. همچنین در یک نمونه درباره ابعاد ناشناخته گنج شهرداری در گزارش سخن به میان آمده است.
در این گزارش ذکر شده که تیم تحقیق احتمالی با توجه به نبود اطلاعات متمرکز از املاک، احتمال داده‌اند پروانه‌های بالای دو هزار مترمربع با توجه به رقم بالای عوارض ساخت‌وساز، بهای مربوطه را به شکل تهاتر ملک پرداخت کرده باشند. بر این اساس آمار پروانه‌های این متراژ بین سال‌های ۹۲ تا ۹۶ را استخراج کردند که شامل ۲۶۰۰ فقره می‌شد. سپس از اداره کل درآمدهای شهرداری درخواست کردند اعلام کند کدام‌یک از این پروانه‌ها به شکل غیرنقدی تسویه شده‌اند که در این بخش نیز ناکام ماندند؛ چراکه امکان تشخیص این موضوع در سامانه‌های اطلاعاتی شهرداری وجود ندارد! در عین حال فقدان بانک اطلاعاتی قابل اتکا در این حوزه نیز نشان‌دهنده ضعف شورای شهر است که با وجود شناسایی مشکل در ثبت و ضبط اطلاعات دریافت املاک، این مشکل را طی دوره چهار ساله مسوولیت خود برطرف نکرده است. به این ترتیب گزارش مذکور در تحقق هدف اول یعنی حسابرسی املاک دریافتی ناکام مانده و نتیجه تحقیق زیر سوال است.
در بحث بعدی یعنی واگذاری املاک، تیم تحقیق و تفحص از بروز انحراف خبر می‌دهد. بده‌وبستان منابع غیرنقدی در شهرداری تهران از اواخر دهه ۸۰ پررنگ‌تر از همیشه مطرح شد؛ چراکه برخی از مراجعان شهرداری پول نقد برای تسویه بدهی خود نداشتند، اما مایل به واگذاری املاک خود (با توجه به رکود فراگیر مسکن در مقاطعی از این دهه) بودند. به این ترتیب شهرداری نیز می‌توانست منابع غیرنقدی و ملکی دریافتی را بابت مطالبات پیمانکاران به آنها واگذار کند. بنابراین واگذاری املاک در قالب هولوگرام یا حواله پرداخت غیرنقدی در شهرداری سر و شکل رسمی پیدا کرد.
بیشتر بخوانید: تهرانی ها از شهردار آینده چه می خواهند؟
اما شرکت‌های کارگزاری که به نمایندگی از شهرداری مسوولیت واگذاری هولوگرام و نقد کردن املاک شهرداری را بر عهده گرفته بودند، با اختیاراتی که شهرداری به آنها داده بود، عملا در مقاطعی مانع از ورود جریان نقد به شهرداری می‌شدند، به این صورت که برای کسانی که قصد دریافت پروانه ساختمانی در ازای پرداخت نقدی را داشتند، در قالب هولوگرام که می‌توانست «تراکم سیار» نیز باشد، پروانه صادر می‌کردند و عملا املاکی که باید تبدیل به دارایی نقدی شود، همچنان در اختیار این شرکت‌ها محبوس باقی می‌ماند.
به این ترتیب عملا فعالیت کارگزاری‌ها نه‌تنها موجب افزایش نقدینگی در اختیار شهرداری نشد، بلکه مانع از ورود جریان پول نقد به شهرداری‌های مناطق نیز می‌شد و این یک انحراف آشکار از اهداف اولیه واگذاری کار به شرکت‌های کارگزار ملکی توسط مدیریت شهری بود.
در گزارش تحقیق و تفحص آمده است «اسناد موجود حاکی از آن است که طی ۶ سال از ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۶ حدود ۲۶ هزار حواله کارگزاری (هولوگرام) به مبلغ ۱۴ هزار میلیارد تومان توسط سازمان املاک صادر شده است. درخصوص اینکه بابت تسویه حواله‌های کارگزاری مذکور چه تعداد املاک و معادل چه مبلغی از منابع غیرنقد از شهرداری تهران به شرکت‌های کارگزار یا به‌واسطه آنها به سایر بستانکاران شهرداری تهران واگذار شده است، اطلاعات دقیقی در دست نیست؛ با وجود این شواهد حاکی از بروز انحراف اساسی در اهداف و عملکرد حواله‌های کارگزاری و بروز فساد گسترده در این زمینه است.»
یافته‌های این تحقیق در بخش مجوزها و اختیارات نیز از وجود سه اشکال مهم خبر می‌دهد. نخست اینکه طبق قانون شهرداری‌ها مصوب سال ۱۳۴۵ و نیز آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها مصوب سال ۱۳۴۶ مجلس، هر نوع خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول در شهرداری‌ها باید پس از تصویب در شورای شهر صورت گیرد، اما در تحقیق و تفحص قید شده که این واگذاری‌ها بدون مصوبه شورای شهر صورت گرفته است. همچنین مواد قانونی درخصوص برگزاری مزایده برای واگذاری املاک شهرداری رعایت نشده و بعضا املاک با ترک تشریفات قانونی به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار شده‌اند.
اشکال سوم مورد اشاره تحقیق و تفحص نیز به پراکندگی اختیارات مربوط به واگذاری املاک در میان رده‌های مختلف مدیریتی شهرداری تهران بازمی‌گردد. اواخر دهه ۸۰ سازمانی در شهرداری تهران شکل می‌گیرد تا مدیریت املاک این نهاد را به‌طور متمرکز بر عهده بگیرد. اما پس از گذشت حدود یک دهه از تاسیس این سازمان، در دوره منتهی به سال ۱۳۹۶ همچنان بخش‌های مختلف شهرداری اجازه دریافت و واگذاری املاک را مستقل از سازمان مذکور داشته‌اند و این پراکندگی خود عامل هرج‌ومرج ملکی در شهرداری بوده است.
سوال اینجاست که نهاد بالادست شهرداری تهران یعنی شورای شهر که وظیفه نظارت دارد، چطور وجود این اشکال را در تمام سال‌های گذشته از نظر دور داشته است؟ البته تیم تحقیق و تفحص درباره سال‌های پس از ۹۶ که شورای پنجم مستقر شده، سکوت اختیار کرده و اشاره‌ای به اینکه آیا مشکلات مذکور در امر بده‌وبستان ملکی برطرف شده یا نه، نکرده است.
اما انتظار می‌رفت در این گزارش ضمن پرداختن به نقطه کور شناسایی‌شده، یعنی مساله ایجاد بانک اطلاعاتی املاک، درباره پایان یافتن احتمالی این رویه‌های غلط در دوره کنونی نیز گزارشی ارائه کند و مشخص شود آیا وظایف نظارتی ذاتی شورای شهر در بخش املاک در این دوره ایفا شده است یا نه.
دنیای اقتصاد
