بازار مسکن در رکودی عمیق و طولانی

به گزارش اخبار ساختمان، «سهم ۲۴درصدی از تولید ناخالص داخلی و سهم بیش از ۴۰درصدی در بخش‌های مختلف اقتصاد ایران. این آمارها تنها بخشی از نقش مسکن در تصویر کلان اقتصادی ایران را تشکیل می‌دهد؛ صنعتی که امروز یکی از بزرگ‌ترین‌ دوره‌های رکودی خود در سال‌های اخیر را تجربه می‌کند.

جدیدترین‌ آمارهای ارایه‌شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک کشور نشان می‌دهد، در ۱۵ روز ابتدای مردادماه امسال افت ۵۳ و ۷۸ درصدی در قراردادهای خرید و فروش به ترتیب در کل کشور و شهر تهران نسبت به بازه زمانی مشابه در سال گذشته به ثبت رسیده است؛ عددی که از فاصله عمیق قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن با قیمت‌های ارایه شده در بازار حکایت می‌کند.

جدای از آمارهای خرید و فروش، قراردادهای اجاره نیز به همین ترتیب ۱۳ و ۲۲ درصد کاهش یافته است و این آمار به معنای عمیق شدن رکودی است که در بازار مسکن رخ داده و ادامه‌دار شده است.

اگر این آمار را در کنار عملکرد ماه گذشته این بازار قرار دهیم؛ جایی که بانک مرکزی گزارش داد که معاملات مسکن پایتخت در تیرماه ۱۳۹۸ نسبت به ماه مدت مشابه سال قبل کاهش ۶۵ درصدی را پشت سر گذاشته است، یعنی آن چه در بازار رخ داده، بیشتر از یک کاهش نسبی معاملات در کوتاه‌مدت است.

موقعیت فعلی بازار مسکن، نتیجه پیش‌بینی‌هایی است که برخی کارشناسان از چند ماه قبل داشتند. افزایش حدودا ۱۰۰ درصدی قیمت‌ها در بازه زمانی کوتاه یک‌ساله، قدرت خرید اقشار کم‌درآمد جامعه را به شکلی جدی پایین آورد و وقتی راه‌حل مشخصی از سوی وزارت راه و شهرسازی برای مقابله با شرایط جدید ارایه نشد، عملا رکود تنها نتیجه اتفاقات اخیر بود.

رکود در مهم‌ترین بازار

در شرایطی که اقتصاد ایران در ماه‌های گذشته بار دیگر به یک دوره از رکود تورمی وارد شده، احتمالا عبور از این شرایط نیاز به تغییرات اساسی در بازارهای مهم دارد و آمارها نشان می‌دهند، مسکن در این زمینه اصلی‌ترین بازار به شمار می‌رود.

گزارشی که سال گذشته از سوی بانک مرکزی منتشر شد نشان می‌داد، مسکن به‌تنهایی نقشی مهم در تمام اقتصاد ایران دارد. بر اساس این گزارش، نسبت به قیمت‌های جاری سال ۱۳۹۳، سهم بخش «ساختمان» از گروه صنایع و معادن ۸.۷ درصد و سهم «خدمات مستغلات و خدمات حرفه‌ای و تخصصی» از گروه خدمات ۱۵ درصد تولید ناخالص داخلی (GDP) بوده است. مجموع سهم این دو بخش روی هم حدودا ۲۴ درصد GDP را تشکیل می‌دهد.

کنار هم قرار دادن این آمارها نشان می‌دهد، وقتی مسکن از حرکت بایستد، یک چهارم از کل اقتصاد ایران وارد رکود خواهد شد و تداوم این شرایط رکود کلی در اقتصاد ایران را تشدید می‌کند.

نقش پررنگ تورم و دلار

صنعت ساختمان نیز مانند بسیاری دیگر از بخش‌های اقتصاد ایران در چهارساله ابتدایی دولت روحانی، روزهای نسبتا آرامی را پشت سر گذاشت. پس از افزایش قیمتی که مسکن در سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ تجربه کرد، قیمت‌ها در این بازار برای مدتی نسبتا طولانی ثابت ماند و همین امر، یک موج جدی از رکود در عرضه ایجاد کرد. در این سال‌ها اقتصاد مسکن به نقطه‌ای رسیده بود که برای بسیاری از بسازبفروش‌ها، سرمایه‌گذاری جدید در این عرصه صرفه اقتصادی نداشت و حتی بسیاری از آنها ترجیح می‌دادند واحدهایی که پیش از این ساخته و تکمیل کرده‌اند را تا زمان افزایش دوباره قیمت‌ها وارد بازار خرید و فروش نکنند.

از روزهای ابتدایی سال ۹۷ و همزمان با آغاز تلاطم‌های جدید در اقتصاد ایران، بازار مسکن نیز از این تحولات بی‌نصیب نماند.

ابتدایی‌ترین اتفاق در اقتصاد ایران افزایش قابل توجه قیمت ارزهای خارجی بود. هرچند بخش زیادی از نیازهای بازار مسکن در ایران به‌وسیله کالاها و محصولات داخلی تامین می‌شود اما آن چه در این بین بیشترین اهمیت را داشت، تاثیرپذیری قیمت‌ها در بازار واحدهای مسکونی کوچک از واحدهای مسکونی لوکس بود. این واحدها که سهم کالاهای خارجی در ساخت و تحویل‌شان بیشتر از دیگر واحدهاست، ابتدا یک افزایش قیمت جدید را تجربه کردند و پس از آن نوبت به سایر واحدهای مسکونی رسید که تحت‌ تاثیر فضای روانی ایجاد شده و البته ورود دوباره سوداگران به بازار افزایش قیمتی جدید را تجربه کنند.

در کنار نرخ ارز، نرخ تورم نیز که در سال‌های میانی دهه ۹۰ حتی تک‌رقمی شده بود دوباره به بالاتر از ۴۰ درصد رسید و این نرخ برای بالا رفتن قیمت خانه در کلان‌شهرها مزید بر علت شد.

برخلاف آن چه در سایر بازارهای اقتصادی ایران رخ داد، یعنی افزایش قیمت‌ها تحت‌ تاثیر تورم با حفظ قدرت خرید نسبی متقاضیان، در بازار مسکن افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت‌ها به معنای آن است که بسیاری از متقاضیان واقعی توان خرید خود را از دست می‌دهند و این اتفاق نتیجه‌ای جز رکود ندارد.

عمیق‌ترین رکود ۲۰ ساله اخیر

حسام‌الدین عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک از لزوم توجه جدی به وضعیت بازار مسکن می‌گوید و معتقد است اگر فکری عاجل برای آینده بازار مسکن نشود، رکود امروز که عمیق‌ترین رکود ۲۰ ساله اخیر است، تداوم خواهد یافت.

به گفته او روند معاملات مسکن در سطح کشور از چند ماه قبل روند کاهشی خود را آغاز کرده و برآوردها نشان می‌دهد این کاهش معاملات تا پایان سال جاری و حتی سال آینده ادامه خواهد یافت.

این کارشناس بازار مسکن با بیان این که کاهش معاملات در بازار مسکن، با پایین آمدن قیمت‌ها همراه شده است، اظهار کرد: پیش‌بینی ما این است که تا پایان تابستان امسال، کاهش قیمت‌ها در واحدهای بالاتر از ۱۵۰ متر شدت بگیرد و حتی امکان کاهش قیمت‌ها تا ۳۰ درصد نیز وجود دارد. پس از این واحدها و احتمالا از پاییز امسال شاهد آن خواهیم بود که قیمت‌ها در بازار واحدهای کوچک‌تر نیز کاهش یابد و این کاهش نیز گسترده خواهد بود.

عقبایی با اشاره به تاثیرپذیرفتن بازار اجاره مسکن از بازار معاملات، تصریح کرد: ‌همانطور که در ماه‌های گذشته با افزایش قیمت خانه، نرخ اجاره‌بها نیز در کلان‌شهرها افزایش یافت، در ماه‌های پیش‌ رو نرخ اجاره کاهش خواهد یافت. نبود توان پرداخت، کاهش قیمت‌ها و مسائلی مانند مهاجرت مستاجران به شهرهای پیرامونی کلان‌شهرها عوامل اصلی تاثیرگذار در کاهش نرخ اجاره‌بها است و شاید این کاهش بیش از ۲۰ درصد باشد.

او در پاسخ به این سوال که آیا این تلقی که بازار مسکن مستقل از تحولات اقتصاد کشور، نسبت به کاهشی یا افزایشی شدن قیمت‌ها واکنش نشان می‌دهد نیز گفت: این تلقی درستی نیست زیرا در تمام افزایش قیمت‌هایی که ما در دهه ۶۰، ۷۰، ۸۰ و ۹۰ تجربه کرده‌ایم، تحولات بازار مسکن متاثر از قیمت‌های کلان در اقتصاد ایران بوده است. در ماه‌های گذشته نیز افزایش تورم، بالا رفتن قیمت دلار، ورود سوداگران به بازار و ثابت ماندن طولانی قیمت‌ها در بازار عوامل اصلی این افزایش قیمت بودند.

عقبایی به مسئولان و تصمیم‌گیران هشدار داد که در صورت نپرداختن به مشکلات بازار مسکن و پیگیری نشدن قوانینی مانند عایدی مسکن در مجلس، رکودی که آغاز شده ادامه پیدا می‌کند و مشکلات اقشار کم‌درآمد جامعه در تامین واحدهای مسکونی مورد نیازشان ادامه خواهد یافت.

با وجود طولانی شدن مشکلات در بازار مسکن، هنوز مشخص نیست برنامه وزارت راه و شهرسازی برای مقابله با این شرایط چیست. در ماه‌های گذشته عملا تسهیلات بانکی برای خرید مسکن در کلان‌شهرها تاثیر خود را از دست داده‌اند و برای بسیاری از جوان‌ها و خانه‌اولی‌ها، خرید خانه در شهرهایی مانند تهران، به یک آرزوی دست‌نیافتنی بدل شده است؛ آرزوی نشدنی که نخستین نتیجه‌اش رکود عمیق در بازار مسکن است.

ایسنا