رشد قیمت دلار مانع بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف شده است

به گزارش اخبار ساختمان، تا پیش از شروع سال ۱۴۰۱، دماسنج دلاری بازار مسکن استعداد کاهش قیمت مسکن به میزان دست کم ۲۰ درصد را نشان می داد، اما در حال حاضر، انتظارات تغییر کرده است؛ چون رابطه دیرینه قیمت دلار و قیمت ملک در تهران، اکنون نتایج متفاوتی از سال گذشته را علامت می دهد.

بررسی ها درباره وضعیت یکی از بازیگردانان اصلی بازار مسکن نشان می دهد، شارژ ارزی خریداران مسکن هم اکنون در نقش یک مانع یا دست انداز بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف، باعث تغییر وضعیت مورد انتظار در بازار ملک شده است. به گونه ای که مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف را به مسیری پیچیده تر تبدیل کرده است.

وضعیت قیمت در بازار معاملات مسکن همواره با دو دماسنج درونی و بیرونی ملکی مورد سنجش و ارزیابی قرار می گیرد. دماسنج بیرونی مربوط به رابطه قیمت دلار و مسکن و دماسنج درونی مربوط به وضعیت و نسبت قیمت مسکن به اجاره بهای واحدهای مسکونی است.

با استفاده از این دو دماسنج که یکی از بیرون بازار ملک و دیگری از درون بازار نشان دهنده وضعیت و سطح حباب قیمت آپارتمان هاست، فاصله قیمت مسکن با سطح متعارف سنجش می شود.

بررسی ها حاکی است از سال های گذشته تاکنون همواره یک رابطه مستقیم بین وضعیت نرخ ارز و قیمت مسکن وجود داشته است و می توان گفت تا حدودی دلار بر نرخ مسکن تاثیرگذار است؛ این رابطه در دهه ۸۰ به دلیل اعمال سیاست سرکوب نرخ ارز و ثابت نگه داشتن سطح قیمت ها در این بازار، عملا قطع شده بود اما همزمان با لغو این سیاست و شروع شوک ارزی از سال ۹۷ و ادامه رشد شدید قیمت دلار در سال های بعد، این رابطه نمایان شد.

در شرایطی که بعد از یک دوره سه ساله جهش در سال ۱۴۰۰، به دنبال کاهش انتظارات تورمی، ثبات نسبی قیمت دلار و اثرپذیری بازار مسکن از این رویداد، بازار ملک نیز در فاز پساجهش و آرامش نسبی قرار گرفت، اما برخلاف آنچه انتظار می رفت، طی دو ماه گذشته از سال جاری، بازار ارز، در نقش بالابر قیمت مسکن وارد عمل شده و مسیر بازگشت قیمت در بازار ملک به سطح متعارف را پیچیده تر از قبل کرده است.

بازگشت بازیگردان اصلی به بازار مسکن

بعد از شروع شوک ارزی در سال ۹۷ و همزمان با جهش ۱۶۶‌ درصدی قیمت دلار در این سال و ادامه آن در سال های بعد، رابطه رشد قیمت دلار و افزایش قیمت مسکن بعد از گذشت بیش از یک دهه از اعمال سیاست سرکوب ارزی، نمایان شد.

در سال ۹۷ تحت تاثیر افزایش ریسک های غیراقتصادی، تحریم، کاهش منابع ارزی و در نهایت افزایش انتظارات تورمی، قیمت دلار روند صعودی در پیش گرفته و دچار شوک تورمی شد. به دنبال وقوع شوک ارزی در سال ۹۷ و تحت تاثیر آن، دو رویداد مهم در بازار مسکن به وقوع پیوست که در نهایت خود را در شکل جهش قیمت مسکن نشان داد.

اولین رویداد به افزایش تقاضای غیرمصرفی و ورود تعداد قابل توجهی از تقاضای سرمایه ای به بازار معاملات مسکن تحت تاثیر شوک ارزی ایجاد شده به منظور حفظ ارزش دارایی ها در برابر انتظارات تورمی مربوط می شود.

بعد از وقوع شوک ارزی در سال ۹۷، تعداد قابل توجهی از سرمایه گذاران ریسک گریز برای حفظ ارزش دارایی های خود در برابر تورم، بازار ملک را به عنوان مامن امن سرمایه گذاری انتخاب کرده و به این بازار وارد شدند. رویدادی که از نیمه دوم ۹۷ و به خصوص از ابتدای سال ۹۸ خود را به شکل پررنگ تری نشان داد.

این موضوع به رشد شدید قیمت ها و جهش در بازار مسکن دامن زد. از سوی دیگر، به دنبال اثرگذاری تورمی افزایش نرخ دلار بر هزینه تمام شده مسکن از محل رشد شدید قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی به خصوص مصالح خارجی و وارداتی، بازار مسکن تحت تاثیر قرار گرفت.

همزمان با بروز شوک ارزی، برخی از مصالح و تجهیزات خارجی مورد استفاده در ساخت و سازها که با استفاده از دلار خریداری و به کشور وارد می شد نایاب و دست کم کمیاب شد و نرخ خرید آنها به میزان چشمگیری جهش کرد. این دو رویداد، تحت تاثیر بازیگردانی بازار دلار و اثرگذاری آن بر بازار مسکن، منجر به شروع دوره جهش ملکی و ادامه آن شد.

دلار در طول دوره اخیر جهش قیمت مسکن همواره یکی از اصلی ترین بازیگردانان جهش و عامل بالابرنده سطح قیمت ها در این بازار بوده است. در سال ۱۴۰۰ اما بازار دلار تحت تاثیر کاهش نسبی انتظارات تورمی و خوش بینی به آینده، با ثبات نسبی همراه شد و بازدهی ۶‌ درصدی را در طول یک سال به ثبت رساند.

بازار مسکن نیز تحت تاثیر این انتظارات و خوش بینی ها، مانند سایر بازارها به خصوص بازار دلار، وارد فاز پساجهش شده و انتظار برای بازگشت قیمت به سطح متعارف با معیار دماسنج دلاری، تقویت شد.

دماسنج ارزی بازار معاملات مسکن نشان داد که در فاصله سال های ۹۶ (سال قبل از شروع جهش ملکی) تا ابتدای ۱۴۰۰، قیمت مسکن حول و حوش ۲۰ تا ۲۵‌درصد بالاتر از سطح متعارف قرار گرفته و با ورود بازار دلار به دوره آرامش، انتظار می رفت قیمت مسکن نیز به سطوح متعارف‌‌ بازگشت کند.

با استناد به یک فرمول سنتی، به استثنای سال های اعمال سیاست سرکوب ارزی، همواره متوسط قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران حول و حوش‌ هزار تا‌ هزار و ۱۰۰ دلار برآورد می شود. با استفاده از این فرمول و همچنین بازدهی بازارها می توان گفت که در فاصله سال های ۹۶ تا ۱۴۰۰، ‌‌میانگین قیمت مسکن ۲۰ تا ۲۵‌ درصد بالاتر از حد متعارف حرکت کرده است.

قیمت هر دلار آمریکا از چهار هزار تومان در انتهای سال ۹۶ در حالی در اسفند ۱۴۰۰ به ۲۶ هزار و ۲۵۰ تومان رسید که این میزان در این بازه زمانی ۵/ ۶ برابر رشد داشته است. در حالی که متوسط قیمت مسکن شهر تهران در همین دوره زمانی ۷/ ۸ برابر شده است.

اما در حالی که تحت تاثیر ثبات ایجاد شده در سال گذشته در بازار ارز و همچنین ورود بازار مسکن به دوره پساجهش انتظار می رفت مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف تسهیل شود، طی دو ماه اول سال جاری، تحت تاثیر جهش ارزی، بار دیگر دلار در نقش بازیگردان اصلی و بالابر قیمت مسکن وارد عمل شد. فروردین ماه امسال بازدهی ۶‌ درصدی و اردیبهشت ماه بازدهی ۶/ ۹ درصدی در بازار دلار به ثبت رسید.

این میزان رشد با توجه به رابطه قیمت دلار با مسکن بنا به دلایل گفته شده مانع بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف شده است. محاسبات انجام شده نشان می دهد ابتدای خرداد امسال فاصله متوسط قیمت مسکن تا سطح متعارف بر اساس نشانگر و دماسنج ارزی ۱۸‌درصد است. این کاهش فاصله نه در نتیجه بازگشت قیمت مسکن بلکه در نتیجه رشد شدید قیمت دلار از ابتدای امسال تاکنون بوده است.

راهکار مهار اثر تورمی چیست؟

بازگشت بازار مسکن به سطح متعارف قیمتی در حالی در دو ماه گذشته در نتیجه بروز دوباره شوک ارزی پیچیده تر و دشوارتر شده است که سیاستگذار باید به فوریت با اعمال سیاست های موثر در این زمینه وارد عمل شود.

تنظیم نرخ بهره سیاستی (افزایش نرخ سود سپرده های بانکی)، حل ریسک های غیراقتصادی و کنترل روند رشد نقدینگی، می تواند از طریق کاهش نرخ ارز و بازگشت به عقب قیمت دلار، نقش تورمی این عامل خارجی موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک را مهار کند.

بیشتر بخوانید: آیا قیمت مسکن از نرخ ارز تابعیت می کند؟

دنیای اقتصاد