رکود بازار ساخت و ساز در کشور هشت ساله شد

به گزارش اخبار ساختمان، بعد از انتشار دو سند رسمی از افزایش عمق رکود ساختمانی، تازه ترین روایت رسمی مرکز آمار ایران از تیراژ ساخت مسکن در کشور، نشان می دهد رکود بازار ساخت و ساز در شهرها در سال گذشته، هشت ساله شد.

براساس گزارشی که دو روز قبل مرکز آمار ایران از وضعیت کشوری ساخت و ساز مسکن منتشر کرد، ساخت مسکن در شهرهای کشور در سال ۱۴۰۰ در مقایسه با سال ۱۳۹۹، به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی که مجوز ساخت دریافت کرده اند، معادل حدود ۲۰ درصد افت کرد.

این سومین سند رسمی از روایت تشدید رکود ساختمانی است. نخستین سند رسمی مربوط به رکود شدید تولید مسکن در پایتخت به روایت آمار مربوطه به تیراژ ساخت آپارتمان در تهران بود. بهار امسال برای ساخت کمتر از ۱۰‌ هزار واحد مسکونی در شهر تهران پروانه ساخت صادر شد که این میزان کمترین تیراژ تولید مسکن از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون است.

سند دوم مربوط به رکود ساختمانی به روایت میزان سرمایه گذاری ساختمانی‌ و تغییرات آن براساس اطلاعات جدید بانک مرکزی در این زمینه است. آمارهایی که به تازگی بانک مرکزی در این زمینه منتشر کرده است نشان می دهد حجم سرمایه گذاری ساختمانی در تهران در سال 1400 تنها 5/1 درصد افزایش پیدا کرد.

همچنین در حالی که شاخص هزینه ساخت (تولید) مسکن در سال 1400 در کل کشور، براساس تورم خدمات ساختمانی و تورم تولید مصالح ساختمانی، متوسط 70 درصد رشد پیدا کرد، شاخص مربوط به سنجش حجم سرمایه گذاری ساختمانی در کل کشور تنها 41 درصد رشد داشت.

در گزارشی که روز شنبه اول مرداد 1401 با عنوان «چرا تولید مسکن با وجود جهش قیمت در رکود قرار گرفته است؟» منتشر شد با اشاره به این دو سند رسمی اعلام شد: مقایسه میزان رشد سرمایه گذاری اسمی و رشد هزینه های ساخت، بیانگر افت شدید سرمایه گذاری واقعی در بازار ساختمان 1400 است.

در این گزارش از مسائل هشت گانه ای یاد شد که هم‌‌اکنون سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی با آن مواجه هستند؛ نبود مشتری برای خرید خانه در برخی از شهرها به ویژه کلانشهرها، نبود توان خرید خانه از سوی مصرف کننده ها، نبود انگیزه اجاره داری، ادامه و تشدید روند گرانی مصالح ساختمانی و تورم مجوزها برای شروع ساخت، صرفه پایین ساخت در مناطق متوسط شهر در مقایسه با صرفه بالاتر در مناطق لوکس و گران و چشم انداز رکود مسکن با توجه به واقعیت انتظار تقاضای مصرفی برای بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف و نخریدن تا زمان برگشت کامل‌ بخشی از مهم ترین عواملی بود که در این گزارش از آنها به عنوان مسائل و مشکلات سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی در برهه زمانی فعلی یاد شد.

شاهد سوم افت تیراژ ساختمانی

بعد از آمار مربوط به افت بی سابقه تیراژ ساخت و ساز در شهر تهران و وضعیت نامساعد تغییرات سرمایه گذاری ساختمانی در کشور، آمارهای تازه منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می دهد در سال گذشته ساخت و ساز مسکن در کشور با افت حدود 20 درصدی مواجه شده است.

در سال 1400 براساس آمار رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران مجموعا 395 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد (مجوز ساخت دریافت کرد)‌.

این آمار نشان دهنده ورود بازار مسکن به رکود هشت ساله است؛ چرا که طی هشت سال گذشته منتهی به پایان 1400، در هر سال به طور متوسط 375 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که این میزان حدود 200 هزار واحد کمتر از کف ضروری نیاز به ساخت مسکن در کشور است.

براساس مطالعات طرح جامع مسکن با در نظرگرفتن نیازهای انباشته و نیازهای جدید در حوزه مسکن، سالانه باید 900 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود و ساخت 560‌ هزار واحد مسکونی نیز به عنوان کف ضروری تولید مسکن جدید اعلام شده است.

این در حالی است که در هشت سال اخیر به طور متوسط در هر سال تنها 375 هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرده است.

در واقع براساس کف حداقلی نیاز ضروری به تولید مسکن در کشور باید در هر ماه به طور متوسط حدود 47 هزار واحد مسکونی در کشور احداث می شده است که از سال 93 تاکنون این میزان تولید مسکن محقق نشده است و آمارها به مراتب کمتر از کف ضروری ساخت مسکن بوده است.

پارسال نیز، در ادامه رکود ساختمانی، در هر ماه به طور متوسط 33 هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور مجوز ساخت دریافت کرده و در پروسه احداث قرار گرفتند.

ادامه رکود ساختمانی و ورود به هشتمین سال پیاپی رکود ساخت و ساز در کشور، در شرایطی در سال 1400 به روایت آمارهای رسمی به ثبت رسیده است که پارسال، سال اول اجرای طرح خانه سازی دولتی برای احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور بود.

از آنجا که آمارهای مرکز آمار ایران درباره تیراژ ساخت مسکن در کشور براساس پروانه های ساختمانی صادر شده است، آمارهای فعلی نشان دهنده عدم تحقق این برنامه در سال گذشته و دریافت مجوز ساخت (پروانه ساختمانی) برای یک میلیون مسکن در سال 1400 است.

در صورتی که این شرط یعنی انتشار اطلاعات آماری از سوی مرکز آمار ایران به عنوان مرجع رسمی انتشار آمارهای کشور بر مبنای پروانه های صادر‌شده پذیرفته شود، معنای تیراژ 395 هزار واحدی سال 1400 این است که یک میلیون مسکن در سال گذشته ساخته نشده است.

مگر آنکه متولی ساخت این واحدها اعلام کند از آنجا که این طرح، یک طرح خانه سازی دولتی است، عملیات ساختمانی عمده این ساخت و سازها بدون صدور پروانه ساخت، آغاز شده است. در صورتی که چنین باشد سیاستگذار بخش مسکن باید در این زمینه شفاف سازی کرده و آمار دقیق از وضعیت این گروه از واحدها را منتشر کند.

ساخت 30 درصد زیر کف ضروری

برمبنای آنچه براساس آمارهای رسمی روایت شد، روند هشت ساله ساخت مسکن در کشور نشان می دهد، ساخت و سازها حدود دو‌سوم کف نیاز ضروری به تولید مسکن در هر سال بوده است. در واقع ساخت و سازهای هشت سال اخیر در بازار کشوری تولید مسکن، 30 درصد کمتر از کف حداقلی نیاز ضروری بوده است.

این موضوع و کمبود ایجاد شده در حوزه ساخت و عرضه مسکن و طولانی شدن دوره رکود ساختمانی تبعات زیادی برای بازار مسکن به همراه دارد.

تبعات اصلی این شرایط نیز ممکن است هم‌اکنون که بازار در دوره رکود قرار دارد چندان مشخص نشود ولی قطعا با ایجاد رونق در بازار مسکن به شکل محسوسی خود را نشان خواهد داد. چه بسا که این شرایط هم‌‌اکنون نیز خود را در برخی از شهرها نشان داده است و همچنین خود یکی از مهم ترین عوامل تشدید رکود معاملات مسکن و از موانع ایجاد رونق مصرفی در این بازار نیز هست.

اما اثر محسوس و تبعات منفی این رکود و تداوم آن زمانی بیشتر مشهود و محسوس خواهد شد که بازار در مسیر رونق قرار بگیرد. چرا که با افزایش تقاضا، متقاضیان با سد کمبود شدید عرضه مواجه شده و قادر به خرید واحد مسکونی نخواهند بود.

علت تداوم انجماد ساخت

بررسی ها درباره علل اصلی کاهش تولید مسکن در کشور و دلایل تداوم رکود ساختمانی و گسترش دامنه آن از سال 93 تا پایان 1400 به روایت آمارهای رسمی، نشان می دهد، کاهش شدید میل سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی برای فعالیت در این بازار مهم ترین علت افت تیراژ ساختمانی است.

در واقع سازنده ها و سرمایه گذاران بنا بر دلایلی که در ادامه به آنها اشاره خواهد شد دیگر تمایل چندانی برای ساخت مسکن ندارند و همین موضوع خود را در شکل افت تیراژ ساختمانی و ادامه رکود برای هشتمین سال پیاپی در سال گذشته نشان داد.

تحقیقات و بررسی ها از شناسایی دست‌‌کم سه عامل مهم در افت انگیزه سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی در بازار ساخت و‌ ساز و در نتیجه کاهش تیراژ ساخت مسکن خبر می دهد. یک عامل مربوط به ترجیح برخی از سازنده ها برای ملاکی به جای ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی است.

با توجه به اینکه هم‌‌اکنون حاشیه سود سازنده ها به‌شدت کاهش یافته است، برخی از سازنده ها ترجیح داده‌ اند واحدهای آماده خود را نگه‌‌ داشته و آن را به فروش نرسانند؛ چرا که معتقدند هم‌‌اکنون سود ملاکی به واسطه تورم بالای مسکن به مراتب بالاتر از سود ساخت و ساز و سرمایه گذاری ساختمانی است. در حالی که ملاکی دردسرهای ساخت را نیز ندارد.

علت دوم به عدم فروش واحدهای برخی از سازنده ها و سرمایه گذارها در غیاب تقاضای مصرفی در بازار ملک مربوط می شود. همزمان با ادامه رشد قیمت در بازار مسکن، از سال 98 به تدریج تقاضای مصرفی به اجبار به حاشیه بازار رانده شد و قدرت خرید خود را از دست داد.

بخش زیادی از معدود خریدهای مصرفی نیز به معاملات تبدیل به احسن خانه‌‌ دومی یا خانه چندمی ها محدود شد و وزن خریدهای سرمایه ای (کوتاه مدت و بلندمدت) از کل معاملات به میزان چشمگیری افزایش یافت. در واقع در غیاب تقاضای مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی ساخته شده از سوی سازنده ها، آنها نیز با مشکل فروش واحدها برای تامین نقدینگی به منظور شروع پروژه های جدید مواجه شدند.

از سوی دیگر و به عنوان عامل سوم، برخی از سازنده هایی که موفق به فروش واحدهای خود شدند نیز دیگر امکان ساخت نیافتند که مهم ترین دلیل آن تورم شدید هزینه های ساخت از جمله تورم سنگین در بازار زمین، مصالح ساختمانی، رشد دستمزدها و افزایش بهای مجوزهای ساختمانی است.

همزمان با تشدید انتظارات تورمی نیز، شرایط برای سازنده ها دشوارتر از قبل شد. این شرایط نمای واقعی یا وضعیت بخش واقعی بازار ساخت و‌ ساز یعنی ساخت و ساز از سوی بخش خصوصی را نشان می دهد. این در حالی است که از سال گذشته، متولی مسکن طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی را در دستور کار خود قرار داد که در واقع نوعی طرح حمایتی یا به عبارت بهتر طرح کمکی محسوب می شود.

بررسی ها نشان می دهد حتی اگر در سال گذشته هم یک میلیون مسکن ساخته می شد از آنجا که این طرح نوعی طرح کمکی برای بالا بردن عرضه در بازار مسکن است باز هم شرایط برای سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی و به طور کلی بازار واقعی و اصلی ساخت و ساز تغییری نمی کرد. چرا که اولا این طرح یک طرح موقت و چهارساله و ثانیا طرحی زمانبر و مواجه با مشکلات و موانع خاص خود است. بنابراین برای خروج از رکود طولانی در بازار ساخت و ساز چاره ای جز خروج سرمایه گذاری ساختمانی در بخش واقعی بازار ساخت و‌ ساز از حالت کما وجود ندارد.

راهکارهای احیای ساخت و‌ ساز

بررسی ها از شناسایی سه راهکار مهم برای خروج بازار ساخت از کما خبر می دهد. نخستین راهکار، راهکاری است که باید از بیرون بازار مهیا شود؛ یعنی تعیین تکلیف ریسک های بیرونی و غیراقتصادی که در سال های اخیر و از جمله در سال گذشته منجر به تشدید انتظارات تورمی شد.

از درون بازار مسکن نیز دو اقدام مهم باید صورت بگیرد. نخستین اقدام مربوط به تعیین تکلیف انبوهی از واحدهای آماده عرضه به بازار ملک است که هم‌‌اکنون از سوی ملاکان و به دلیل هزینه صفر ملاکی، منجمد شده اند. این واحدها خود در نقش آسانسور و بالابر قیمت مسکن عمل می کنند. لازم است با تعریف و دریافت مالیات سالانه ملکی، با از بین بردن هزینه صفر ملاکی، این واحدها به فوریت به بازار مسکن عرضه شود.

از سوی دیگر ترمیم قدرت خرید متقاضیان مصرفی باید در دستور کار قرار بگیرد؛ لازم است وام خرید مسکن هم به لحاظ سقف، هم به لحاظ هزینه دریافت و هم از نظر نرخ سود و طول دوره بازدپرداخت مورد بازنگری قرار بگیرد و کارآمد شود.

کارشناسان تاکید می کنند لازم است با انجام اقدامات لازم در این زمینه تدابیری به کار گرفته شود تا رکود ساختمانی به پایان رسیده و بازار ساخت و ساز در سال 1401 در ایستگاه نهم رکود متوقف نشود.

نسخه بیرونی خروج از رکود

فردین یزدانی، کارشناس و نویسنده طرح جامع مسکن با اشاره به اینکه ادامه رکود ساختمانی در سال ۱۴۰۰ قابل پیش بینی بود، اعلام کرد: راهکار خروج از رکود در حوزه ساخت و ساز واحدهای مسکونی از بیرون این بازار می گذرد. در واقع شرایط رکود ساختمانی و عوامل موثر در ایجاد و تشدید آن به گونه ای است که از درون بازار مسکن نمی توان آن را برطرف کرد.

وی توضیح داد: از آنجا که ریشه یا منشأ اصلی رکود ساختمانی مانند رکود در بسیاری از حوزه ها، خارجی و بیرونی است، بنابراین برای برطرف کردن و خروج از آن نیز باید به راهکارهای بیرونی متوسل شد.

وی اعلام کرد: به صرفه نبودن ساخت و ساز برای سرمایه گذاران ساختمانی تحت تاثیر تورم شدید ایجاد شده به دلیل بی ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی و رشد انتظارات تورمی، باعث گسترش دامنه رکود شده است. کما اینکه به رغم تمام اظهاراتی که از سوی مسوولان در ارتباط با شروع برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، اعلام شده بود اما عملا پارسال (سال اول اجرای این طرح)، ساخت مسکن در کشور در مقایسه با سال ۹۹ بنا بر اعلام مرکز آمار، نه تنها افزایش نیافت که با حدود ۲۰‌ درصد افت نیز همراه شد.

این در شرایطی است که آمارهای بانکی نشان می دهد سال گذشته، کمتر از ۲۰۰‌ هزار واحد مسکونی طرح مسکن سازی دولتی، به مرحله دریافت تسهیلات رسیدند که اگر این میزان از آمار ساخت و ساز سال ۱۴۰۰ کم شود، مشاهده می شود که عمق رکود ساختمانی از جانب ساخت و سازهای بخش خصوصی بسیار بیشتر است و در نتیجه افت تیراژ ساختمانی نیز بیشتر از این میزان است.

وی درباره علت افزایش عمق رکود ساختمانی در کشور اعلام کرد: این افت و افزایش عمق رکود در سال ۱۴۰۰ نیز با توجه به مجموعه شرایط اقتصاد کلان کشور کاملا طبیعی و قابل پیش بینی بود. هم‌‌‌اکنون با بازاری مواجه هستیم که در آن همه مولفه ها و عوامل ساخت و ساز اعم از قیمت زمین، نرخ مصالح ساختمانی، دستمزدها، بهای مجوزها و... به شدت رشد یافته و در حال افزایش است.

یعنی در شرایط تورم شدید اجزا و نهاده های ساختمان های مسکونی هستیم. این تغییرات در کنار تغییرات قیمت مسکن نشان می دهد که هم‌‌‌اکنون سرمایه گذاری های ساختمانی و ساخت و ساز از توجیه اقتصادی مطلوبی برای سرمایه گذارها برخوردار نبوده و در برخی موارد ساخت و ساز برای سازنده ها به صرفه نیست. بلکه ملاکی و هدایت جریان سرمایه ها به بازار دارایی های ملکی (معاملات واحدهای آماده و فعالیت های غیرمولد) به مراتب به صرفه تر از ورود به جریان مولد ساخت و ساز و تولید واحدهای جدید است.

یزدانی ادامه داد: این روند به خصوص از سال ۹۷ و همزمان با گسست بیشتر اقتصاد ایران از اقتصاد بین‌الملل تشدید شده است. چرا که در دوره های قبلی جهش قیمت مسکن به دلیل کمتر بودن تورم در بخش نهاده های ساختمانی و همچنین کمتر بودن انتظارات تورمی، همزمان با رشد قیمت، تولید و ساخت مسکن نیز افزایش می یافت و شدت افزایش قیمت به دلیل افزایش تولید تا حدی کنترل می شد.

اما هم‌‌‌اکنون به دلیل افزایش ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی و رشد انتظارات تورمی ناشی از نابسامانی و بی ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی، رشد قیمت مسکن با رکود شدید ساختمانی همراه شده است و حتی اضافه شدن آمارهای مربوط به ساخت و سازهای دولتی مسکن به آمارهای ساخت و ساز بخش خصوصی نتوانسته است این شرایط نامساعد را پنهان کند.

یزدانی تاکید کرد: سیاستگذار باید اول این نکته را بپذیرد که ریشه این رکود عمیق در بخش مسکن نیست و فرابخشی است. در واقع لازم است ابتدا جامعه در حوزه سیاستگذاری به ثبات برسد؛ روابط خارجی و اقتصادی به حالت نرمال برگردد و به طور مجدد برقرار شود و بی ثباتی در متغیرهای کلان اقتصادی از میان برود. در چنین شرایطی سرمایه گذاران ساختمانی نیز می توانند هزینه ها و سود خود از فعالیت های مولد را تخمین زده و به جای آنکه نقدینگی های خود را به بازار دارایی های ملکی و غیرمولد هدایت کنند، بار دیگر به عرضه ساخت و ساز بازگردند.

وی افزود: تا زمانی که اقتصاد ایران به اقتصاد بین‌الملل گره نخورد و پیوندهای گسسته شده در این زمینه احیا نشود، نمی توان انتظار بهبود در این حوزه و بسیاری دیگر از حوزه های اقتصادی را داشت.

بیشتر بخوانید: افت تولید مسکن چه تبعاتی خواهد داشت

دنیای اقتصاد