آمار لاکچری نشینی در پایتخت

به گزارش اخبار ساختمان، آمار و ارقام از همسو شدن تقاضای خرید نسبت به رشد قیمت ها در بازار مسکن شهر تهران حکایت دارد. مهرماه ۱۳۹۴ متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران ۳.۹ میلیون تومان بود که مهرماه ۱۴۰۱ طبق گزارش بانک مرکزی به ۴۳.۷ میلیون تومان و بر اساس اعلام مرکز آمار به ۴۶.۴ میلیون تومان رسیده، اما تغییر معناداری در کاهش یا افزایش درصد تقاضا برای واحد‌های لوکس و بزرگ متراژ ایجاد نشده است. این واحد‌ها چه به منظور سکونت، چه به منظور سرمایه گذاری خریداری شوند هنوز جایگاه خود را در بازار مسکن دارند.

اگر شاخص بانک مرکزی را ملاک قرار دهیم قیمت خانه در پایتخت در مقایسه با هفت سال قبل تقریبا ۱۱ برابر شده است. یعنی اگر آن زمان آپارتمان حدود یک میلیارد تومانی، لوکس و نیمه لوکس محسوب می شد حالا این عنوان به آپارتمان های بالای ۱۰ میلیارد تومان رسیده است.

مهرماه امسال سهم آپارتمان های با قیمت بالای ۱۰ میلیارد تومان از کل معاملات تهران ۷.۵ درصد بود؛ در حالی که هفت سال قبل واحد‌های لوکس که قیمت آنها بالای ۹۸۰ میلیون تومان بود سهم ۴.۴ درصدی از معاملات مسکن شهر تهران داشتند.

نکته دیگر این‌که تغییر قابل توجهی درخصوص تقاضا بر اساس متراژ دیده نمی شود. مهرماه سال جاری آپارتمان های بالای ۱۵۰ متر مربع سهم ۶.۷ درصدی از قرارداد‌های خرید و فروش را داشتند و مهرماه ۱۳۹۴ نیز واحد‌های ۱۵۰ متر دقیقا همین میزان یعنی ۶.۷ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند. در واقع اگرچه قیمت مسکن رشد ۱۱ برابری را تجربه کرده، تقاضا برای واحد‌های بزرگ متراژ بدون تغییر مانده است.

از آذرماه ۱۳۹۶ با رشد قیمت ارز به تدریج بازار مسکن روند صعودی به خود گرفت. شاید انتظار این بوده که با جهش قیمت مسکن، کفه ترازوی تعداد معاملات به سمت واحد‌های کوچک و متوسط سنگینی کند، اما تغییر معناداری در این خصوص رخ نداده و وضعیت رکود دامن کل بازار را گرفته است. مهرماه امسال خانه های کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۶.۸ درصد از معاملات مسکن را در پایتخت به خود اختصاص دادند. مهرماه ۱۳۹۴ این گروه متراژی ۵۷.۲ درصد از قرارداد‌ها را در بر گرفتند.

دو نمایه مذکور نشان دهنده آن است که به نسبت رشد ارزش بازار مسکن، طرف تقاضای موثر عمدتا از نوع سرمایه گذاری، خود را با فرآیند بازار همسو کرده است. اگرچه تعداد معاملات در مقایسه با هفت سال قبل کاهش ۵۳ درصدی یافته و از ۱۱.۵ هزار واحد در مهرماه ۱۳۹۴ به ۵.۴ هزار واحد در مهرماه ۱۴۰۰ رسیده است، اما تجربه نشان می دهد در زمان هایی که انتظارات تورمی بر بازار غلبه می کند صرف نظر از وجود یا عدم وجود تقاضای مصرفی در بازار ملک، قیمت ها افزایش می یابد.

مناطق ۱ تا ۳ را می توان کانون آپارتمان های بزرگ متراژ و لوکس در تهران دانست. در حال حاضر سه منطقه مذکور حدود ۱۸ درصد معاملات شهر تهران را در بر می گیرند. مهرماه ۱۳۹۴ نیز تقریبا ۱۵ درصد از معاملات به این سه منطقه اختصاص داشت. از آن زمان تا کنون متوسط قیمت در منطقه یک ۱۱ برابر شده و از متوسط ۷.۹ میلیون تومان در هر متر مربع به ۸۸.۳ میلیون تومان رسیده است. میانگین قیمت در ارزان ترین منطقه تهران یعنی منطقه ۱۸ نیز از متری ۲ میلیون تومان به ۲۱.۳ میلیون تومان رسیده و ۱۰.۶ برابر شده است.

حجم بالای سرمایه گذاری در بخش املاک لوکس مناطق شمالی پایتخت طی سال های گذشته منجر به عرضه بیش از تقاضا شد. هم اکنون شانس فروش واحد‌های بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ متر در مقایسه با آپارتمان های کوچکتر تقریبا یک به سه است.

بررسی ها نشان می دهد حدود ۶۵ درصد واحد‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران را خانه های با متراژ بیش از ۱۰۰ متر تشکیل داده اند در حالی که سهم این گروه متراژی از معاملات قطعی مهرماه ۱۴۰۱ فقط ۲۶ درصد بود. مهرماه امسال رتبه اول از نظر تعداد معاملات قطعی به خانه های ۵۰ تا ۶۰ متر با ۱۵.۲ درصد و جایگاه دوم به آپارتمان های ۶۰ تا ۷۰ متر با ۱۴.۷ درصد تعلق داشت. اما این بدان معنا نیست که آپارتمان های بزرگ متراژ اصلا مشتری ندارند.

در نگاه کلی می توان گفت عمق رکود مسکن در شمال پایتخت، عمیق تر از جنوب است. اما این نکته را نباید فراموش کرد که جنس معاملات در شمال عمدتا از نوع سرمایه گذاری و در جنوب، بیشتر از نوع مصرفی است. با توجه به کاهش توان متقاضیان مصرفی و عرضه بیش از تقاضا در بخش املاک لوکس، طبیعی است که مدت زمان فروش این نوع واحد‌ها بیش از آپارتمان های کوچک و متوسط باشد.

از سوی دیگر نگاهی به آمار بازار مسکن شهر تهران در هفت ماهه ابتدای سال ۱۴۰۱ روند کاهشی معاملات از خرداد به بعد را نشان می دهد؛ فروردین ۳۴۲۷ معامله، اردیبهشت ۱۰ هزار و ۴۹۰ معامله، خرداد ۱۳ هزار و ۸۷۴ معامله، تیرماه ۱۰ هزار و ۲۹۴ معامله، مردادماه ۷۸۲۵ معامله، شهریورماه ۶۰۳۳ معامله و مهرماه ۵۴۱۶ معامله. همانطور که آمار توضیح می دهد بجز فروردین ماه نیمه تعطیل که خرید و فروش چندانی در بازار مسکن انجام نمی شود، بازار ملک در مهرماه، رکودی ترین مقطع خود را سپری کرده است.

درخصوص قیمت نیز آمار گویای آن است که رشد ماهیانه قیمت در فروردین ماه ۲.۴- درصد، اردیبهشت ۶.۱ درصد، خرداد ۸.۴ درصد، تیر ۵.۸ درصد، مرداد ۲.۵ درصد، شهریور ۱.۱ درصد و مهرماه ۱.۲ درصد بوده است.

طی هفت ماه گذشته میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۲۷.۷ درصد افزایش یافت و از میانگین متری ۳۴.۲ میلیون تومان در فروردین به ۴۳.۷ میلیون تومان در مهرماه رسید که ۱۴.۵ درصد آن در دو ماه اردیبهشت و خرداد رخ داد. این در حالی است که هفت ماهه ابتدای سال گذشته رشد قیمت مسکن در پایتخت هشت درصد بود. در سال جاری به نظر می رسد پس از شوک حاصل از اصلاح نظام یارانه ها و افزایش تقاضای سرمایه گذاری در مسکن با توجه به انتظارات تورمی و ریسک های غیراقتصادی در ماه های ابتدای سال جاری، به تدریج بازار مسکن به آرامش رسیده است.

شهرآرانیوز