رشد قیمت ملک چه تاثیری بر اجاره بها خواهد داشت؟

به گزارش اخبار ساختمان، گزارش تازه بانک مرکزی از روند تحولات بازار مسکن پایتخت در آبان ماه امسال حاوی نکات جالب توجهی است. نخست اینکه معاملات مسکن پس از یک دوره رکود شدید، کم کم به رونق نزدیک می شود. در آبان ماه امسال حدود هشت هزار واحد مسکونی در تهران معامله شده. این عدد هنوز در سطوح رکودی قرار دارد اما در مقایسه با مهرماه حدودا ۵۰ درصد تعداد معاملات رشد کرده اند.

می توان در نگاه اول، رشد تعداد معاملات را به تشدید نااطمینانی ها و نوسان های قیمتی در دیگر بازارهای دارایی نظیر ارز یا خودرو یا سکه و طلا نسبت داد اما باید دانست که همزمان با این تحولات، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی فقط در طول یک ماه نزدیک به هفت درصد جهش داشته است.

این به معنای افزایش سه میلیون تومانی قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی در طول یک ماهه مهرماه تا آبان ماه امسال است. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در مهرماه نسبت به پایان تابستان تغییری نداشت. جهش سه میلیون تومانی قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی فقط در طول یک ماه نشان می دهد که انتظارات تورمی به بازار مسکن سرایت کرده و همزمان با التهاب بازارهای موازی، بخش مسکن نیز از فضای تورم عمومی کشور جا نمانده است.

این را هم باید گفت که متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران طی آبان ماه به حدود ۴۷ میلیون تومان رسیده است. ۴۶ درصد رشد نسبت به آبان سال گذشته که در نوع خود یک رکورد بالا محسوب می شود.

به نظر می رسد بخش اصلی تاثیرات مخرب تورم مسکن در این یک ماه، به زودی خود را در بازار اجاره بها نشان خواهد داد. بخش اجاره بهای مسکن همواره تابعی از قیمت کلی یک ملک بوده است. معمولا در بازار ملک برای محاسبه اجاره یک واحد مسکونی، قیمت کل آن تقسیم بر عددی مانند شش یا چهار می شود. یک ششم یا یک چهارم قیمت ملک به عنوان عدد رهن کامل ملک در نظر گرفته می شود. اگر مستاجر این عدد را نداشته باشد با فرمول خاصی، میزان رهن به اجاره تبدیل می شود.

بالا رفتن قیمت ملک در آبان ماه که نشانه هایی از ورود پول و نقدینگی سرگردان به بازار مسکن را به همراه دارد، می تواند در ادامه سال به رشد شدید قیمت اجاره بها بینجامد؛ آن هم در زمانی که خبری از شدت گرفتن عرضه در بازار مسکن نیست و وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیز بر زمین مانده و گزارش مستندی درباره آن منتشر نشده است.

مسکن از رکود خارج شده است

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، در واکنش به جهش سه میلیون تومانی قیمت مسکن در آبان ماه ۱۴۰۱ و رسیدن آن به محدوده ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در هر متر مربع گفت: اگر برجام نهایی می شد و گشایش های اقتصادی در کشور رخ می داد، بازار مسکن هم با رونق تورمی مواجه می شد اما با توجه به اینکه در اقتصاد هیچگونه گشایشی رخ نداده است، در ماه های ابتدایی سال این بازار با رکود تورمی مواجه شده بود.

ستاریان با بیان اینکه با رشد معاملات در بازار مسکن شاهد خروج این بازار از رکود هستیم، خاطرنشان کرد: بازار مسکن از شش ماه گذشته در حالت انتظار بود و در دوره ناآرامی های اخیر نیز تا حدودی به رکود فرو رفت. اما در آبان ماه از حالت رکودی خارج شد.

تولید مسکن نمره مردودی گرفت

او افزود: رشد سه میلیون تومانی قیمت مسکن در یک ماه و عبور آن از ۴۳ میلیون تومان به ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به معنی رشد حدود هفت درصدی قیمت هاست که البته رقم کمی هم نیست. در صورتی که این موضوع ادامه دار باشد و دو ماه پشت سر هم تکرار شود، می توان گفت یک فاجعه است؛ چراکه ممکن است قیمت مسکن تا ۳۰ درصد هم بالا برود و دلیل اصلی آن هم کمبود مسکن است.

ستاریان خاطرنشان کرد: بارها و بارها در رسانه ها اعلام شده که وضعیت تولید مسکن در کشور بحرانی است که آن هم به دلیل ساختار اقتصادی کنونی بخش خصوصی است که قادر به تولید بیشتر مسکن در کشور نیست و قدرت تولید هم ندارد. به نوعی دست بخش خصوصی بسته است و هیچ ابزار مالی در اختیار بخش خصوصی نیست و توان تولید هم ندارد. بخش خصوصی به جای انبوه سازی به سمت خرده سازی رفته است و با توجه به سرمایه اندکی که در دست دارد شاید بتواند در نهایت ۱۰ تا ۲۰ واحد مسکونی بسازد.

افول تولیدکنندگان انبوه در کشور

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ابزارهای مالی در کشور جوابگوی بازار ساخت و ساز نیست، گفت: با وجود این ابزارهای مالی محدود گروه های سازنده در کشور قادر به رشد نیستند و به غول های سازنده هم تبدیل نخواهند شد و دیگر تولیدکننده انبوه در کشور نداریم.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه بازار مسکن همچنان در حالت انتظار به سر می برد، گفت: در گزارش بانک مرکزی هم اعلام شده که معاملات آپارتمان های مسکونی در آبان ماه نسبت به ماه قبل ۴۷.۸ و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۶ درصد افزایش داشته است و این موضوع روی افزایش قیمت مسکن هم تاثیرگذار بوده و این رشد در قیمت و معاملات برای ماه های آتی هم قابل پیش بینی است.

ستاریان در ادامه پیش بینی کرد: تا دَه سال آینده در صورتی که افزایش در معاملات، افزایش در سرمایه گذاری ها و افزایش در قیمت و تولیدات (در صورت وعده های دولت) صورت پذیرد، این بازار رونق می گیرد ضمن آنکه با رشد سه آیتم تولیدات، معاملات و سرمایه گذاری ها قیمت مسکن افت هم خواهد کرد.

رشد قیمت مسکن بر بازار اجاره اثرگذار است

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که رشد ۶.۸ درصدی قیمت مسکن در آبان ماه چه تاثیری بر بازار اجاره بها خواهد داشت، تصریح کرد: قطعا زمانی که با افزایش قیمت مسکن روبه‌رو می شویم، پارامترهای متصل به آن نیز رشد می کند و بر آنها نیز اثرگذار است. در بازار اجاره بها که تناسبی از قیمت ملک است تغییراتی ایجاد خواهد شد و با روند رو به بالای قیمت ملک شاهد رشد اجاره بها خواهیم بود.

ستاریان در ادامه تصریح کرد: پیش بینی می شود تا پایان سال ضمن افزایش قیمت ها معاملات نیز با رشد همراه باشد. هر چند دولت قول هایی در رابطه با ساخت واحدهای مسکونی داده است اما اساسا دولت نباید وعده ساخت و ساز بدهد و تنها وظیفه وزارت راه و شهرسازی هموار ساختن مسیر برای تولید مسکن در کشور و ساماندهی و تامین زمین شهری است.

او با انتقاد از وعده های دولت برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال افزود: تا زمانی که اقتصاد کشور توسعه پیدا نکرده و ابزارهای مالی جدیدی معرفی نشده است، چگونه می توان قول های وزارت راه و شهرسازی را در زمینه ساخت مسکن باور کرد؟ ضمن آنکه دولت تولیدکننده مسکن نیست و بخش خصوصی باید وعده دولت در ساخت یک میلیون مسکن در سال را اجرایی کند. در همه دنیا بیش از ۹۰ درصد تولیدات در اختیار بخش خصوصی است و در هیچ کشوری دولت در ساخت و ساز دخالت نمی کند و دولت ها همواره سیاستگذار قوانین و تسهیل گر امورند.

ایسنا