ورود نسل جدید مستاجر‌‌ اولی ها به بازار مسکن پایتخت

به گزارش اخبار ساختمان، تازه ترین بررسی ها از بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان دهنده ظهور نسل تازه ای از مستاجران در بازار است که برای نخستین بار به این بازار ورود کرده اند. این مستاجرها البته یک تفاوت عمده با نسل اول مستاجر‌‌ اولی ها در این بازار دارند که منجر به شکل گیری نسل جدیدی از تقاضا در این بازار از ناحیه افرادی شده است که برای نخستین بار به این بازار ورود کرده و در جستجوی واحد اجاره ای هستند.

این تقاضا به دنبال شیفت تقاضای تبدیل به احسن آپارتمان به تقاضای رهن آپارتمان با مشخصات بهتر در بازار ملک بعد از عرضه آپارتمان تحت مالکیت فرد به بازار اجاره به تازگی در برخی از محلات و مناطق مصرفی شهر تهران رصد می شود. در حالی که در سایر محله های شهر نیز به صورت محدود نمونه هایی از این تقاضای جدید ملکی مشاهده می شود. به دنبال ورود این تقاضا به بازار اجاره نسل دوم مستاجر‌‌ اولی ها در بازار اجاره شکل گرفته است.

نسل جدید مستاجر اولی‏ ها چه کسانی هستند؟

نسل اول مستاجر‌‌ اولی های بازار مسکن افرادی هستند که به عنوان خانوار جدید (خانوار تک نفره یا خانوار دو‌ نفره تازه تشکیل شده بعد از ازدواج)، وارد بازار مسکن شده و برای اجاره آپارتمان اقدام می کنند.

این افراد عمدتا کسانی هستند که به دلیل ناتوانی در تامین هزینه خرید آپارتمان و ورود به بازار معاملات خرید مسکن به عنوان خانه اولی‌‌، به بازار اجاره وارد شده و تا زمانی که توانایی مالی برای خرید مسکن به دست آورند در این بازار باقی می مانند. این افراد معمولا پس از کسب توانایی مالی برای خرید مسکن در نهایت با خرید آپارتمان از بازار استیجار خارج می شوند.

به تازگی اما، شکل گیری طیف جدیدی از تقاضا در بازار اجاره مسکن رصد می شود که نقطه اشتراک آنها با خانوارهای تازه تشکیل متقاضی اجاره مسکن، ورود برای بار اول به بازار اجاره به عنوان مستاجر اولی است. اما این تقاضا یک تفاوت مهم با نسل اول مستاجر اولی ها دارد و آن وجود سابقه مالکیت در نسل تازه مستاجران است.

نسل جدید مستاجر اولی ها که هم‌‌اکنون در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران به ویژه برخی محلات مصرفی شهر رصد می شود، افرادی هستند که مالک آپارتمان هستند اما به دلیل ناامید شدن از تامین مبلغ مورد نیاز برای تبدیل به احسن واحد خود، تصمیم گرفته اند برای نخستین بار وارد بازار اجاره شوند.

دومین خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار مسکن

بررسی ها نشان می دهد، در واقع این نسل جدید، تشکیل دهنده فرآیند دومین خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار مسکن بعد از دوره اخیر جهش قیمت آپارتمان ها هستند.

نخستین خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار معاملات خرید و فروش مسکن، از سال ۹۸ و به دنبال ادامه و تشدید جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران شکل گرفت. در این میان، گروهی از خانه اولی ها به دلیل جهش قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید و قیمت واحدهای مسکونی، به اجبار به حاشیه بازار رانده شده و توان خود را برای خرید مسکن از دست دادند.

به تدریج و با پیشروی بازار در فاز جهش، به تعداد خانه اولی هایی که توانایی خود را برای خرید مسکن از دست داده اند افزوده شد و این افراد ناچار به بازار اجاره هدایت شدند. اما هم‌‌اکنون، نسل دوم خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار معاملات خرید و فروش مسکن رصد می شود.

گروهی از این افراد، متقاضیانی هستند که در یکی دو سال اخیر قصد تبدیل به احسن یعنی فروش آپارتمان خود و خرید آپارتمان با مشخصات بهتر داشتند اما هم‌‌اکنون با افزایش شکاف بین قیمت واحد مسکونی خود با هزینه خرید واحد جدید (افزایش شدید مبلغ مابه‌‌التفاوت قیمت واحد خود با واحد جدید)، به دلیل ناتوانی مالی، موفق به تبدیل به احسن نشده اند.

این در حالی است که محاسبات این گروه از متقاضیان بازار مسکن نشان می دهد با شرایط فعلی و چشم انداز پیش رو، تا سال های آینده نیز این امکان برای آنها فراهم نخواهد شد. گروه دیگر این متقاضیان نیز افرادی هستند که به تازگی، قصد سکونت در واحدی بهتر از واحد خود (واحد بزرگتر، برخوردار از امکانات بیشتر (پارکینگ، آسانسور و...)، واقع در محله بالاتر و...) پیدا کرده اند اما از آنجا که بودجه کافی برای خرید مسکن موردنظر را ندارند، از بازار تبدیل به احسن و خرید آپارتمان به اجبار خارج شده اند.

این افراد متقاضیان جدید بازار اجاره مسکن هستند. در واقع این تقاضای جدید به دنبال ناتوان شدن یک گروه از تقاضای مصرفی یعنی تقاضای تبدیل به احسن مسکن برای خرید واحد موردنظر خود در بازار اجاره شکل گرفته و تاوان رشد مستمر و تورم بالا در بازار مسکن است.

ویژگی های نسل جدید مستاجرها چیست؟

نسل دوم مستاجر اولی های بازار مسکن چند ویژگی مهم دارند. این افراد همانگونه که شرح داده شد مالکانی هستند که به دلیل جهش قیمت مسکن و عقب ماندن سطح درآمد و پس انداز آنها از تورم ملکی، قادر به تامین هزینه مورد نیاز برای تبدیل به احسن آپارتمان های خود نیستند.

این افراد یا از یکی دو سال قبل یا به تازگی با شرایطی مواجه شده اند که تمایل به سکونت در واحدی با مشخصات بهتر پیدا کرده اند. اما از آنجا که قادر به تامین هزینه خرید آپارتمان مورد نظر خود نیستند، اقدام به عرضه واحد خود به بازار اجاره و اجاره واحدی با شرایط مورد نظرشان می کنند.

این افراد عمدتا واحد خود را با شرایط رهن کامل به بازار عرضه کرده و در جستجوی واحدی با شرایط رهن کامل هستند. یکی از مهمترین دلایل افزایش تعداد فایل های اجاره با شرایط رهن کامل در هفته های اخیر نیز همین موضوع است.

در هفته های گذشته، تعداد فایل هایی که با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه شدند افزایش یافت. البته پیش از این و در نیمه اول سال، تحت تاثیر افزایش وزن خریدهای سرمایه ای از بازار مسکن، تعداد فایل های رهن کامل که خریدار بر روی مبلغ رهن به عنوان بخشی از بهای واحد حساب کرده بود، افزایش یافت اما در هفته های گذشته، فایل های رهن کامل در بازار اجاره از محل عرضه از سوی نسل جدید مستاجر اولی ها، شارژ شد.

همزمان تحقیقات انجام شده و اظهارات واسطه های معاملات مسکن در برخی از محلات شهر تهران از افزایش تقاضا برای اجاره واحدهای با شرایط رهن کامل نیز خبر می دهد. بخش زیادی از این افراد نیز همین نسل جدید مستاجر اولی ها هستند.

مبدأ و مقصد تقاضای جدید اجاره

یک ویژگی مهم دیگر شکل گیری نسل جدید تقاضا در بازار اجاره مسکن از ناحیه این گروه از مستاجر اولی ها، مربوط به شکل گیری این تقاضا، فعلا در برخی از محلات مشخص تهران و در میان طیف خاصی از متقاضیان با سطوح اقتصادی و درآمدی است.

هر چند در سایر محله ها و در میان سایر گروه های اقتصادی و درآمدی نیز به صورت محدود و موردی این نوع تقاضا رصد می شود اما، رواج این تقاضا در میان محلات میانی یا مناطق متوسط رو به جنوب پایتخت، نمود بیشتری دارد.

بررسی وضعیت بازار اجاره در مناطق ۴، ۵، ۸، ۹، ۱۰ و برخی دیگر از محلات جنوبی شهر تهران نشان می دهد اخیرا تعداد محسوسی از خانوارهای صاحب مسکن، به دلیل نارضایتی از مشخصات مسکن مورد سکونت و تحت مالکیت خود و همچنین به دلیل ناتوانی از تامین هزینه مورد نیاز برای تبدیل به احسن آن، به عنوان متقاضیان جدید، وارد بازار اجاره شده اند.

البته این افراد از یک سو متقاضی و از سوی دیگر عرضه کننده آپارتمان به بازار اجاره هستند. در واقع این افراد هم یک واحد به بازار اجاره عرضه می کنند و هم متقاضی اجاره یک واحد دیگر برای سکونت خود هستند.

مبدأ تقاضای این افراد، عمدتا، واحدهای با عمربنای نسبتا بالا، فاقد یک یا تمام امکانات مورد نیاز مانند پارکینگ، آسانسور و...، آپارتمان های کوچک متراژ، واقع در محلات میانی و متوسط رو به پایین شهر و مقصد آنها، واحدهای مسکونی با عمربنای کمتر، برخوردار از امکاناتی مانند آسانسور، پارکینگ و...، با مساحت بزرگتر و واقع در محله های بهتر نسبت به محل سکونت قبلی، است.

البته ممکن است در این زمینه استثنائاتی نیز وجود داشته باشد و در بسیاری از موارد صرفا تمایل به برخورداری از تنها یک یا چند مورد محدود از مشخصات گفته شده منجر به این روش متفاوت تبدیل به احسن محل سکونت شود.

به این معنا که افراد صرفا با انگیزه تامین پارکینگ یا سکونت در واحد برخوردار از آسانسور اقدام به این نوع جدید جابه‌‌جایی در بازار مسکن کنند. بررسی ها نشان می دهد به دو علت عمده، مبدأ و مقصد این جابه‌‌جایی ها در مناطق میانی و متوسط رو به پایین پایتخت قرار دارد. دلیل این موضوع آن است که در محلات و مناطق بالاتر شهر اولا فاصله موجود بین مبلغ مورد نیاز برای رهن واحد جدید در مقایسه با مبلغ رهن واحد متقاضی، به دلیل گرانتر بودن اجاره بهای مسکن در این مناطق، بسیار زیاد خواهد بود.

در واقع گرانتر بودن اجاره بها در مناطق بالاتر شهر، باعث می شود فرد برای رهن واحد موردنیاز خود بعد از رهن دادن واحد تحت مالکیت وی، به مبالغ هنگفت (عمدتا بیش از ۵۰۰ میلیون تومان) نیازمند باشد. اما این فاصله در مناطق متوسط و متوسط رو به پایین کمتر است و فرد می تواند با بودجه کمتر (عمدتا بین۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان در محلات ارزا‌‌نتر و به طور کلی کمتر از ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان در محلات بالاتر) اقدام به سکونت در واحد مورد نیاز خود به صورت استیجاری کند.

این در حالی است که در مناطق بالاتر، فرد عمدتا ترجیح می دهد به جای جابه‌‌جایی در بازار و ورود به بازار اجاره، مبلغ در اختیار خود را در بازارهای اقتصادی سرمایه گذاری کرده تا به واسطه این سرمایه گذاری هزینه موردنیاز برای تبدیل به احسن آپارتمان خود را در آینده تامین کند.

این در حالی است که در عمده موارد، انگیزه های جابه‌‌جایی از بازار ملکی به بازار استیجار برای متقاضیان تبدیل به احسن، در مناطق شمالی شهر مانند مناطق میانی رو به جنوب، وجود ندارد. در مناطق متوسط و ضعیف تر شهر عمدتا این گروه از متقاضیان افرادی هستند که واحدهای آنها فاقد امکاناتی مانند پارکینگ و آسانسور و... است یا فرد با انگیزه سکونت در محله بالاتر اقدام به عرضه واحد خود به بازار اجاره و جابه‌‌جایی به واحد یا محله دیگر می کند.

رهن یک و نیم برابری واحد جدید

بررسی های انجام شده درباره مشخصات نسل جدید تقاضا در بازار اجاره مسکن نشان می دهد عمده افرادی که در شکل این نوع تقاضا به بازار ورود می کنند در جستجوی واحدی هستند که به طور متوسط رهن آنها معادل یک و نیم برابر رهن واحد تحت مالکیت آنهاست.

در واقع به طور مثال اگر این افراد واحد خود را با شرایط ۴۰۰ میلیون تومان رهن کامل به بازار عرضه می کنند، در نهایت واحدی را با متوسط رهن کامل حول و حوش ۶۰۰ میلیون تومان اجاره خواهند کرد. این میزان یک و نیم برابری رهن واحد جدید عمدتا درباره واحدهای متوسط متراژ صادق است.

این میزان در محلات مختلفی که این روش به عنوان نسل جدید ورود مستاجر اولی ها در بازار مسکن در آنها این روزها به چشم می خورد تقریبا با یک الگوی مشابه تکرار می شود. در برخی از محله هایی که متقاضیان در آنها اقدام به عرضه آپارتمان های ریزمتراژ می کنند و متقاضی واحدهای ریزمتراژ با امکانات بیشتر یا واقع در محله بالاتر هستند نیز این میزان صادق است.

برای مثال در شرایطی که در محلات بورس عرضه مسکن ریزمتراژ، آپارتمانی با مساحت حدود ۴۰ مترمربع با شرایط ۲۰۰ میلیون تومان رهن کامل به بازار اجاره عرضه می شود، مالک این واحد می تواند واحدی مشابه در چند محله بالاتر و نزدیک تر به مرکز شهر را با اضافه کردن حدود ۱۰۰ میلیون تومان به مبلغ ۲۰۰ میلیونی رهن، (مجموعا رهن ۳۰۰ میلیون تومانی)، اجاره کند.

ورود به نقطه بی بازگشت مستاجری؟

بررسی ها درباره شکل گیری نسل جدید تقاضا در بازار اجاره مسکن به دنبال ورود گروهی از متقاضیان ناکام در تبدیل به احسن واحدهای مسکونی، به یک سوال یا ریسک مهم در ارتباط با این روش جابه‌‌جایی در بازار مسکن پاسخ می دهد.

به عبارت بهتر، این روش برای متقاضیان آن دربردارنده یک ریسک مهم و بزرگ یعنی ورود این طیف جدید مستاجرها به نقطه بی بازگشت اجاره نشینی است. این گروه از افراد در حالی اقدام به عرضه واحد ارزانقیمت تر خود به بازار اجاره و رهن واحدی گرانقیمت تر می کنند که در واقع با این اقدام به نقطه بی بازگشت اجاره نشینی ورود می کنند.

با توجه به سطح ناکافی متوسط درآمد و پس اندازهای این افراد به نظر نمی رسد که بتوانند در سال های آینده هم اقدام به تامین مابه‌‌التفاوت رهن واحد خود با رهن واحد موردنظرشان کنند و هم مبلغی را برای تبدیل به احسن و تعویض واحدشان با واحد بهتر فراهم کنند.

در واقع این خطر برای آنها وجود دارد که از حالا تا همیشه مستاجر بمانند و نتوانند مسکن تحت مالکیت خود را فروخته و به مسکن بهتر و موردنظر تبدیل کنند. سوال مهم این است که آیا این افراد به این ریسک آگاه بوده و آن را می پذیرند؟

بررسی های انجام شده و اظهارات واسطه ها در بازار اجاره مسکن نشان دهنده اطلاع این افراد از این ریسک است. ضمن اینکه واسطه ها می گویند عمده این متقاضیان برای این موضوع چاره اندیشی کرده اند و سعی می کنند هرچه می توانند واحدی ارزان تر اجاره کنند تا بتوانند در سال های بعد از پس هزینه های اجاره نشینی برآمده و در عین حال درباره اینکه بتوانند در آینده واحد موردنظرشان را خریداری کنند هم امیدوار باشند.

واسطه ها می گویند: عمده این گروه از متقاضیان به دنبال افزودن تنها یک یا تعداد محدودی آپشن به محل سکونت خود نسبت به واحد تحت مالکیتشان هستند. یعنی اگر به عنوان مثال واحد آنها قدیمی ساز و بدون پارکینگ است ترجیح می دهند واحدی قدیمی ساز اما با پارکینگ اجاره کنند و به دنبال نوساز کردن محل سکونت خود نیستند. یا به عنوان نمونه تنها می خواهند چند متر به مساحت محل سکونت خود اضافه کنند. از این طریق نیازمند تامین مبالغ بسیار زیاد برای تغییر محل سکونت خود نیستند و هر چه واحد ارزان تری را اجاره کنند در سال بعد نیز اجاره بهای کمتری نسبت به واحدهای گرانتر پرداخت می کنند.

تهدید تازه برای بازار

با این حال، می توان گفت ورود این تقاضای جدید به بازار اجاره در شرایط نابسامان این بازار می تواند التهاب اجاره نشینی را افزایش داده و نوعی تهدید تازه برای این بازار به شمار رود. اگر‌چه در ظاهر هر تقاضای جدید برای اجاره مسکن به واسطه ورود این متقاضیان، منجر به یک عرضه نیز می شود اما سه دلیل مهم وجود دارد که نشان می دهد در نهایت ورود این تقاضا در برابر عرضه هایی که صورت می گیرد، عرضه و تقاضای متعادلی را به همراه نخواهد داشت و در نهایت بازار از ناحیه رشد تقاضای اجاره نشینی متاثر خواهد شد.

علت اول آن است که عمده واحدهایی که به این بازار عرضه می شوند واحدهای نامرغوب و محروم از امکانات است و عملا جزو فایل هایی است که چندان متقاضی ندارد. از سوی دیگر، به قدری گسل بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره زیاد است که حتی این عرضه ها نمی تواند تعادل عرضه و تقاضا در بازار را به همراه داشته باشد و کماکان بازار با کمبود فایل مناسب همراه است.

از سوی دیگر هیچ تضمینی وجود ندارد که این جابه‌‌جایی در همان محله محل عرضه آپارتمان از سوی متقاضی اجاره صورت بگیرد و ممکن است در برخی از محلات منجر به تشدید بحران کمبود فایل در نتیجه رشد تقاضا شود.

دنیای اقتصاد