رشد شاخص اجاره مسكن از رشد شاخص كل سبقت گرفت

به گزارش اخبار ساختمان، آمارهای رسمی حکایت از آن دارد که تورم اجاره مسکن در کشور برای چهارمین ماه متوالی از تورم عمومی ماهانه سبقت گرفته است.

سبقت تورم اجاره بها از تورم عمومی در کشور پیش تر در ماه های مرداد، شهریور و مهر رخ داده بود، به این ترتیب که در مرداد ماه نرخ تورم عمومی ماهانه در کشور 2 درصد اما تورم اجاره بها 9/ 2 درصد بود. فاصله میان تورم عمومی و اجاره در شهریورماه قدری بیشتر شد، به نحوی که با وجود تورم عمومی 2/ 2 درصدی در این ماه نسبت به ماه قبل از آن، تورم اجاره بها در کشور طی شهریورماه 5/ 3 درصد ثبت شد.

در مهرماه نیز روند تورمی بازار اجاره بها به نحوی پیش رفت که فاصله آن با نرخ تورم عمومی ماهانه تشدید شد. تورم عمومی ماهانه اجاره مسکن کشور در مهر ماه سه درصد بود و این در حالی است که میزان تورم اجاره بها در این ماه 1/ 6 درصد محاسبه شد.

اما بر اساس تازه ترین داده های رسمی مرکز آمار ایران این روند در ماه میانی پاییز نیز ادامه پیدا کرده است؛ کمااینکه آمار مربوط به آبان 1401 حاکی است نرخ تورم عمومی ماهانه در ماهی که گذشت 1/ 2 درصد بود و این در حالی است که رشد اجاره بها در کشور نسبت به مهرماه 7/ 3 درصد بوده است.

پیشی گرفتن تورم اجاره از تورم عمومی از آن جهت اهمیت دارد که بررسی آمار مربوط به سال های گذشته نشان دهنده وضعیتی متفاوت در دوره های مختلف بازار مسکن است. به عنوان مثال آبان ماه سال گذشته تورم عمومی ماهانه معادل 5/ 2 درصد اعلام شد که این میزان یک واحد درصد از تورم اجاره مسکن بالاتر بود. همچنین پیش از جهش هزینه اجاره نشینی (آبان 98) تورم عمومی ماهانه 6/ 1 درصد محاسبه شد که 3/ 0 واحد درصد از تورم ماهانه اجاره بها در آن ماه بیشتر بود.

مقایسه تورم عمومی و اجاره مسکن در ماه مشابه سال 96 یعنی مقطع پیش از جهش قیمت مسکن نیز نشان می دهد در آن زمان تورم عمومی ماهانه بیش از دو برابر رشد شاخص اجاره‌پ بها در کل کشور بود.

تورم عمومی یکی از پارامترهایی است که از دو متغیر تورم عمومی و تورم مسکن تبعیت می کند و به طور معمول بین این دو نرخ قرار دارد؛ کمااینکه در تهران نیز شاخص کل هزینه های خانوار در فاصله سال 96 تاکنون پنج برابر و قیمت مسکن بیش از هشت برابر شده، اما همین مدت تغییرات اجاره بها در تهران رقمی بین این دو مقدار (9/ 5 درصد) بوده است.

با این حال روندهای طی شده در طول سه سال اخیر نشان می دهد این همه معادله تورم اجاره بها و نسبت آن با تورم عمومی نیست؛ کمااینکه در طول سه سال گذشته افزایش چشمگیر تورم اجاره بها خود عاملی برای نوسان تورم عمومی در سطوح بالا بوده است.

در واقع تورم اجاره بها در یک بازی دو‌طرفه حضور دارد به این معنا که از یک‌‌سو تغییرات هزینه اجاره نشینی تابعی از تورم عمومی است و از سوی دیگر رشد شاخص اجاره بها خود زمینه ساز افزایش تورم عمومی در ماه های اخیر بوده است.

از سال 99 به بعد که نرخ اجاره بها در کشور پرواز کرد، این شاخص تحت تاثیر دو محرک اصلی یعنی نرخ تورم عمومی و نیز تورم مسکن بود. اما بررسی روند بازار اجاره مسکن نشان می دهد در مقاطعی از دو سال اخیر که بازار مسکن ثبات نسبی داشت و تورم مسکن قابل توجه نبود نیز، تورم عمومی از محل رشد سایر هزینه ها بسیار بالا بود. به همین خاطر چشم موجران برای تعیین اجاره بها به تغییرات تورم عمومی بود.

در واقع موجران با وجود حاکمیت ثبات نسبی در بازار مسکن از ابتدای سال 1400 به بعد، بر اساس وضعیت تورم عمومی میزان رشد اجاره املاک خود را تعیین کردند. به این ترتیب هر قدر تورم عمومی در طول کمتر از دو سال اخیر افزایش یافت، اثر محرک آن بر تورم اجاره بها بلافاصله مشهود شد. اما این فقط یک طرف بازی دوجانبه اجاره بها با تورم عمومی است. وجه دیگر این بازی تاثیرگذاری تورم اجاره بها بر تورم عمومی است.

وزن مسکن در سبد هزینه خانوار افزایش یافت
 

در حال حاضر وزن مسکن در سبد هزینه های خانوار در کشور با قدری افزایش به 7/ 30 درصد رسیده است. با این وزن قابل توجه که هزینه های اجاره نشینی در کل سبد هزینه خانوار دارد، رشد ماهانه بالای آن یکی از عوامل افزایش تورم عمومی بوده است.

در حال حاضر وزن خوراکی ها در سبد خانوار نزدیک 27 درصد است و بقیه این سبد نیز به کالاها اختصاص دارد. از طرفی این ارقام نشان می دهد وزن مسکن از سبد هزینه های خانوار در حالی افزایش یافته که وزن خوراکی ها نسبت به گذشته کاهشی بوده است.

در سال 96 وزن مسکن از سبد هزینه های خانوار در کشور 26 درصد بود که اکنون به نزدیک 31 درصد رسیده است. این در حالی است که وزن خوراکی ها از 28 درصد به 27 درصد کاهش یافته و وزن سایر کالاها در سبد هزینه ها نیز کاهشی بوده است.

کارشناسان پیش تر نیز هشدار داده بودند که فقر مسکن سبب خواهد شد خانوارها از کالری مصرفی روزانه خود به نفع تامین نیاز بدون جایگزین خود یعنی مسکن بکاهند و اکنون آمارهای رسمی این واقعیت را تایید می کند.

گزارش رسمی مرکز آمار از رشد شاخص هزینه های خانوار در ماه میانی پاییز و نیز روند طی شده از مردادماه تاکنون نشان می دهد شاخص اجاره بها مدتی است با حضور در یک بازی دو‌طرفه هم بر تورم عمومی اثرگذار است و هم از این متغیر تاثیر می پذیرد.

اجاره بها چگونه تورم را افزایش داده است؟

از قضا تاثیرگذاری اجاره بها بر تورم درست از همان ماهی آغاز شده که متولی مسکن انتظار داشت سیاست کنترل دستوری اجاره بها جواب دهد. اما درست در میانه تابستان شرایطی متفاوت با آنچه انتظار می رفت رقم خورد و تورم ماهانه اجاره بها از تورم عمومی سبقت گرفت. به این ترتیب نخستین پیامی که می توان از این رخداد برداشت کرد این است که سیاست دستوری نه تنها تاثیری بر کنترل اجاره بها نداشته، بلکه دستکاری معادلات بازار اجاره با سقف کرونایی اجاره بها عملا زمینه ساز کاهش عرضه شد و به تورم اجاره بها دامن زد.

دومین پیامی که متولی مسکن می تواند از این رخداد دریافت کند این است که یک راه کنترل اجاره بها در حال حاضر، کنترل تورم عمومی است؛ کمااینکه تورم اجاره بها خود عاملی برای رشد تورم عمومی در دو سال اخیر بوده است. اکنون نیز دولت می تواند به جای تمرکز بخشی بر بازار اجاره مسکن، با اتخاذ سیاست هایی که ثبات را به اقتصاد باز‌گرداند و به مهار تورم عمومی منجر شود، شرایط بازار را به نفع مستاجران بهبود ببخشد.

دنیای اقتصاد