تودیع خاموش مصوبه ‌دستوری سقف اجاره بها در بازار اجاره مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، تحقیقات میدانی انجام شده درخصوص شرایط پاییزی بازار مسکن در آخرین روزهای این فصل نشان می دهد در حالی که مصوبه سقف مجاز افزایش اجاره بها تا ۲۵‌ درصد در تهران و ۲۰‌ درصد در سایر شهرها عملا موفقیت آمیز نبوده است، بررسی ها حاکی از ملغی شدن این مصوبه در بازار و درمیان متعاملین بازار اجاره یعنی موجران، مستاجرها و واسطه های ملکی است.

هرچند این ملغی شدن به طور رسمی اعلام نشده است اما به طور غیررسمی، در بازار مشاهده می شود و دیگر علائمی از آن در معاملات بازار اجاره مسکن به چشم نمی خورد.

این در حالی است که در روزهای ابتدایی ابلاغ این مصوبه، برخی از مستاجرها با استناد به مصوبه دستوری، خواهان رعایت سقف مصوب برای افزایش اجاره بها بودند هرچند در برخی از موارد، این درخواست در حد حرف باقی مانده و رقم افزایش اجاره بها بر مبنای توافق بین موجر و مستاجر، متمایل به واقعیت بازار و نزدیک به بهای پیشنهادی صاحبخانه ها، تعیین‌ شده است.

بررسی ها نشان می دهد، این مصوبه هم اکنون به طور غیررسمی ملغی شده و حتی مستاجرها هم با مشاهده واقعیت های بازار، ضمن درخواست از موجرها برای افزایش هرچه کمتر اجاره بها در قراردادهای جدید بر مبنای توافق، اشاره ای به این مصوبه ‌دستوری نداشته و به آن استناد نمی کنند؛ در واقع مستاجرها هم‌‌‌‌‌اکنون در تلاشند ضمن توافق با موجران، سطح اجاره بها را با قدرت خرید خود سازگار کرده یا به آن نزدیک کنند.

مصوبه ‌دستوری سقف اجاره بها از کجا آمد؟

همزمان با اوج گیری بحران پاندمی کرونا، ستاد ملی مقابله با کرونا، در سال ‌۹۹ مصوبه ای را به تصویب رساند که در آن با نیت حمایت از مستاجرها به عنوان یکی از آسیب پذیرترین اقشار جامعه دو الزام مهم تعیین شده بود که موجران باید آن را رعایت می کردند.

اولین الزام تعیین شده در این مصوبه مربوط به تعیین سقف مجاز ۲۵‌ درصدی برای افزایش اجاره بها برای شهر تهران، ۲۰‌ درصد در مراکز استان ها و شهرهای بزرگ (با جمعیت بالاتر از ۲۰۰‌ هزار نفر) و ۱۵‌ درصد در سایر شهرها (شهرهای کوچک) بود.

از سوی دیگر، در این مصوبه اعلام شده بود موجران، مگر به دلایل موجه، از قبیل نیاز به ملک برای سکونت شخصی خود و فرزندشان، حق تخلیه واحد اجاره ای و اخراج مستاجر خود را ندارند. این مصوبه در سال ‌۱۴۰۰ نیز برای یک سال دیگر در بازار تمدید شد.

اما در سال ‌۱۴۰۱، این مصوبه از شکل دستورالعمل ابلاغ شده از سوی ستاد ملی کرونا به شکل مصوبه سران سه قوه درآمده و سقف دستوری افزایش اجاره بها برای شهر تهران تا ۲۵‌ درصد و سایر شهرها تا ۲۰‌ درصد در آن تعیین شد و همین طور اعلام شد موجران حق دریافت حکم تخلیه و اخراج مستاجر از واحد اجاره ای را ندارند.

از همان ابتدا این سوال مطرح بود که تعیین سقف اجاره بها؛ بازار را آرام می کند؟ اما با نگاه به واقعیت های بازار مسکن مشخص بود که این مصوبه قابلیت اجرایی شدن ندارد و نگاه بازار به آن نیز صرفا، نوعی مداخله بی اثر و فاقد ضمانت اجرایی در عمل بود؛ در واقع تلقی بازار از این مصوبه از همان ابتدا، این نبود که این سقف گذاری با واقعیت های بازار سازگار است و می تواند منجر به مهار جهش اجاره بها در شرایطی شود که همه مولفه های اثرگذار بر این بازار رشد‌‌‌‌‌های بالا و به مراتب بیشتر از سقف تعیین شده برای افزایش اجاره بها داشته اند.

این انتظار و نگاه بازار به این مصوبه، در نهایت در آمارهای رسمی نیز نمود پیدا کرد و این آمارها را می توان به عنوان سند عدم موفقیت آن در مهار رشد شدید و افسارگسیخته اجاره بها معرفی کرد.

در این مصوبه همانگونه که توضیح داده شد، دو محدودیت مهم یعنی محدودیت در تعیین میزان افزایش اجاره بها و همچنین ممنوعیت دریافت حکم تخلیه، تعیین شده بود. این مصوبه همچنین اثرات معکوسی نیز بر بازار اجاره به همراه داشت و به روایت واسطه های فعال در بازار اجاره مناطق مختلف شهر تهران به‌خصوص مناطق مصرفی و پرتقاضا، مانع از عرضه بخشی از فایل های با قابلیت ارائه به مستاجرها برای سکونت شد.

در سه سال ‌گذشته، به دلیل محدودیت ها و ممنوعیت های تعیین شده در این مصوبه برای موجران، گروهی از موجر اولی ها (افرادی که خرید سرمایه ای از بازار مسکن انجام داده بودند و واحد آنها استعداد عرضه به بازار مسکن داشت) از یکسو و حتی گروهی از موجران با‌سابقه در این بازار از سوی دیگر، در عرضه واحدهای خود به این بازار با احتیاط عمل کرده و برخی از آنها حتی ترجیح دادند واحدشان خالی بماند.

از این زاویه، اجاره بهای مسکن اگرچه قرار بود با سقف دستوری، کنترل شود اما به واسطه کاهش عرضه فایل و افزایش شکاف عرضه و تقاضا، با رشد شدید نرخ های پیشنهادی اجاره و در نهایت تورم بالا در این بازار مواجه شد؛ در واقع این مصوبه که قانونگذار در ابتدا آن را با نیت حمایت از مستاجرها مصوب کرده بود، نه تنها از طرف بازار جدی گرفته نشد و نمی توانست جهش اجاره بها را مهار کند که از سوی دیگر یک اثر مخفی و منفی از ناحیه کاهش عرضه فایل به بازار را به همراه داشت که در نهایت خود را در شکل افزایش شیب تورم اجاره در پایتخت و کشور نشان داد.

تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در شهر تهران و همچنین در کشور، در سال ‌۹۹ به مرز ۴۰‌ درصد رسید ‌و در دو سال ‌۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ نیز از مرز ۴۰‌ درصد عبور کرد. حتی در برخی از مقاطع تورم اجاره در سال گذشته، از قله ۵۰‌ درصدی نیز در تهران و کشور عبور کرد و رکورد رشد تاریخی اجاره بها نیز به ثبت رسید.

می توان گفت که این مصوبه در نهایت به شکل یک فرمان کاغذی باقی ماند و از سوی دیگر تبدیل به نوعی مداخله و واکنش به شکل پایان اجاره داری برخی موجران و کاهش تعداد موجر اولی ها در این بخش از بازار ملک شد. همچنین حجم قراردادهای زیرزمینی به واسطه ترس برخی از موجرها از پیامدهای بعدی، افزایش یافت.

تودیع سقف گذاری برای اجاره بهای مسکن در آخر پاییز

اما تحقیقات میدانی نشان می دهد، در سومین سال ‌اجرای مصوبه دستوری در بازار اجاره، در روزهای آخر پاییز این مصوبه به شکل غیررسمی و از سمت متعاملین بازار اجاره عملا ملغی شده‌است؛ در واقع نوعی تودیع خاموش برای سقف گذاری دستوری در بازار اجاره از یکسو و ممنوعیت دریافت احکام تخلیه از سوی دیگر مشاهده می شود. هرچند در سه سال گذشته نیز تورم اجاره بهای مسکن با فاصله قابل توجهی از سقف های تعیین شده، بالاتر رفت ‌و اجاره بها در کل کشور تا دو برابر سقف تعیین شده رشد کرد.

روایت واسطه های معاملات بازار اجاره مسکن شهر تهران از آخرین روزهای پاییزی این بازار در سال ‌۱۴۰۱ نشان می دهد، مصوبه رعایت سقف ۲۵‌ درصدی افزایش اجاره بها دیگر حتی در حد حرف و درخواست مستاجرها نیز مطرح نمی شود. همچنین احکام تخلیه واحدهای مسکونی مطابق با روال عادی، برای درخواست کننده ها صادر می شود و عملا محدودیت ها و ممنوعیت های کرونایی در بازار اجاره به شکل خاموش برداشته شده است.

هر چند در این مصوبه هم اعلام شده بود آنچه تعیین شده است تا پایان دوره کرونا، ادامه خواهد داشت و برقرار خواهد بود. هم‌‌‌‌‌اکنون نه تنها ایران که کل دنیا از مرحله همه گیری و دوره سخت و بحرانی پاندمی کرونا عبور کرده اند، بنابراین اگرچه به شکل رسمی اعلام نشده‌ که دوره این مصوبه دستوری‌ به پایان رسیده است اما بازار‌ به شکل خاموش آن را ملغی کرده و روال عادی در تعیین اجاره بها و دریافت احکام تخلیه به آن بازگشته است.

ناسازگاری با محرک های اجاره بها

بررسی ها نشان می دهد مهم ترین و اصلی ترین دلیل عدم موفقیت این مصوبه در سه سال گذشته که در نهایت در روزهای آخر پاییز منجر به تودیع کامل و اخراج غیررسمی آن از بازار اجاره شد، به ناسازگاری آن با واقعیت های اقتصادی این بازار بر می گردد.

اجاره بها در ایران عمدتا تحت تاثیر دو عامل مهم، تعیین شده و افزایش می یابد. اولی تورم عمومی و دومی تورم مسکن است. در شرایطی که کشور با تورم عمومی بالا و جهش قیمت مسکن مواجه است، انتظار از بابت اثربخشی اقدام دستوری در بازار اجاره امری غیرممکن است و نمی توان با هیچ مصوبه و دستوری، جهش اجاره بها ناشی از جهش محرک های اثرگذار بر این بازار را کنترل کرد؛ این در حالی است که در سال های اخیر علاوه بر تورم عمومی و تورم مسکن، عوامل دیگری همچون جهش های ارزی و... نیز بر این بازار اثرگذار بوده و نوسان های آن را تشدید کرده است، بنابراین از آنجا که این مصوبه نمی توانست و نتوانست با محرک های اثرگذار بر بازار اجاره و واقعیت های این بازار ارتباط برقرار کند عملا در حد همان سقف کاغذی (دستور روی کاغذ)، باقی ماند و هم‌‌‌‌‌اکنون نیز به طور کامل از بازار اخراج شده است.

البته در همه سال های گذشته تاکنون فارغ از تعیین سقف دستوری برای بازار اجاره، برخی از موجران به دلایل مختلف از جمله عدم نیاز مالی، رضایت از مستاجر، انصاف در نرخ گذاری و... اقدام به تمدید قراردادها با نرخ های حتی کمتر از ۲۰ تا ۲۵‌ درصد یا در همین محدوده کرده اند و این موضوع عملا ارتباطی به این مصوبه نداشته است، با این حال بررسی ها نشان می دهد، پاییز امسال دو نوع قرارداد با دو میزان تورم متفاوت در این بازار منعقد‌شده‌ که مبنای تمام آنها توافق بین موجر و مستاجر و نه هیچ چیز دیگری بوده است!

تورم پاییزی اجاره بها در پایتخت

تحقیقات میدانی انجام شده از تازه ترین وضعیت تورم اجاره در مناطق مصرفی پایتخت همچون مناطق ۴ تا ۱۰ شهر تهران نشان می دهد، قراردادهای پاییزی اجاره مسکن در این مناطق، عمدتا و به طور متوسط با دو سطح تورمی، تمدید یا نوشته شده اند.

در قراردادهای تمدیدی به طور متوسط مستاجرها افزایش ۳۵ تا ۴۵‌ درصدی و در برخی موارد محدودتر بالاتر از این میزان را پذیرفته و با موجر توافق کرده اند. در قراردادهای جدید نیز، افزایش حول و حوش ۵۰‌ درصدی نسبت به سال قبل درنظر گرفته‌ شده است.

هرچند در این میان استثنائاتی نیز وجود دارد و برخی از تمدیدی ها یا قراردادهای جدید با نرخ های کمتر یا بیشتر از آنچه اعلام شد، نوشته شده اند، اما این ارقام میانگین افزایش اجاره بها در قراردادهای پاییزی اجاره مسکن به روایت بازار هستند.

مستاجرها هم پذیرفته اند

تحقیقات میدانی نشان می دهد مستاجرها نیز واقعیت بازار اجاره را پذیرفته و دیگر حرفی از تمدید ۲۵‌ درصدی قراردادها مطابق با مصوبه دستوری‌ نمی زنند.

هرچند آنها هنوز هم تحت‌تاثیر فشار اجاره نشینی و تورم شدید در این بازار، درخواست تمدید قراردادها با ارقام هرچه پایین تر را دارند. در این میان موجرانی نیز هستند که با نرخ های پایین تر از بازار، اقدام به تمدید قراردادها می کنند، به ‌همین دلیل نرخ های تمدیدی به لحاظ میزان رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی نسبت به قراردادهای جدید، به مراتب پایین تر است، اما بازهم همانگونه که اعلام شد میانگین افزایش اجاره بها در قراردادهای جدید نسبت به قراردادهای سال‌گذشته، با اختلاف فاحش بالاتر از سقف ۲۵‌ درصدی است.

ورود عرضه کننده های منتظر به بازار

اما تحت تاثیر از بین رفتن اعتماد و استناد برخی از مستاجرها به مصوبه دستوری از یکسو و از بین رفتن ترس و نگرانی موجرهایی که به علت تعیین محدودیت ها و ممنوعیت ها، از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کرده بودند علائمی از محو‌شدن این ترس و افزایش عرضه فایل از سمت آنها و موجر اولی ها به بازار رصد می شود؛ در واقع علائمی از افزایش عرضه فایل به بازار اجاره مشاهده می شود و انتظار می رود در ماه های آینده به خصوص در بهار و تابستان سال بعد، حجم عرضه فایل به بازار اجاره نسبت به ماه های اخیر رشد داشته باشد.

همچنین پیش بینی می شود از آنجا که بخش عمده ای از خریدهای انجام شده از بازار مسکن در ماه های اخیر مربوط به تقاضای سرمایه ای بوده است که تعداد زیادی از این واحدها همچنان خالی هستند، بخشی از این واحدها نیز به بازار اجاره عرضه شود، اما اینکه در ادامه تورم اجاره مسکن در چه سطحی باشد، افزایش یا کاهش یابد و...، به طور مستقیم با وضعیت انتظارات تورمی، تورم عمومی و تورم مسکن و سایر مولفه های اثرگذار بر این بازار (همچون شرایط سایر بازارها به خصوص بازار ارز)، بستگی دارد.

دنیای اقتصاد