قیمت واحدهای نهضت ملی مسکن افزایش می یابد؟

به گزارش اخبار ساختمان، آمارها از تورم ۵۱ درصدی ساخت و ساز مسکن در بهار امسال حکایت دارد و برآوردها نشان می دهد بدون احتساب قیمت زمین، هزینه ساخت به متری ۸.۳ میلیون تومان رسیده است؛ با این حال سازندگان می گویند که با نوسانات نرخ ارز در ماه های اخیر آمارهای جدید متفاوت خواهد بود و این مساله می تواند دامن ساخت و ساز در هر دو بخش دولتی و خصوصی را بگیرد.

تورم عمومی و رشد قیمت نهاده های ساختمانی، هزینه های ساخت مسکن را افزایش داده است. آخرین آمار مربوط به بهار امسال که از سوی بانک مرکزی ارایه شده از رشد ۵۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در مقایسه با سال ۱۴۰۰ حکایت دارد. بر این اساس برخی برآوردها نشان می دهد متوسط قیمت ساخت هر متر خانه (بدون احتساب قیمت زمین) به ۸.۳ میلیون تومان رسیده است.

اگرچه تورم ۵۱ درصدی ساخت و ساز به تنهایی می تواند فعالیت های ساختمانی را دچار اختلال کند، سازندگان مسکن، عوامل رکودزای دیگر مثل عوارض ساختمانی، هزینه دستگاه های خدمات رسان، رشد نرخ دستمزد، افزایش احتمالی و سنگین هزینه تامین اجتماعی کارگران را از دیگر مشکلات حوزه تولید مسکن می دانند. به تازگی رییس سازمان نظام مهندسی هم از پایین بودن تعرفه دستمزد مهندسان گلایه کرده و بنابراین ممکن است نرخ خدمات مهندسی که هم اکنون کمتر از یک درصد است بالا برود.

مجموع عوامل فوق سه عارضه منفی را در بازار مسکن ایجاد کرده که شامل رشد هزینه های تولید، افت توان متقاضیان مصرفی و رکود معاملات است؛ اولین عارضه به ساخت و ساز لطمه می زند. تیراژ تولید مسکن در شهر تهران طی بهار سال جاری با سقوط تاریخی به ۶۲۰۰ واحد رسیده که نسبت به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد بهار پارسال افت ۴۲ درصدی را نشان می دهد.

جهش بی سابقه قیمت مسکن بین سال های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ منجر به افت شدید قدرت خرید متقاضیان شد. در سال ۱۴۰۰ قیمت مسکن به ثبات نسبی رسید اما مجددا در سال ۱۴۰۱ تورم مسکن شتاب گرفت و در حال حاضر تورم نقطه به نقطه مسکن پایتخت به ۴۶ درصد رسیده است. رکود معاملات معمولا تاثیر منفی بر ساخت و ساز ایجاد می کند.

نوسان قیمت ارز طی روزهای اخیر و رسیدن آن به بالای ۴۰ هزار تومان در بازار آزاد منجر به انتظارات تورمی در بسیاری بخش‌ها از جمله بازار مسکن شده است. به دنبال این اتفاق روز پنج‌شنبه رییس کل بانک مرکزی تغییر کرد و محمدرضا فرزین جایگزین علی صالح‌آبادی شد. سید ابراهیم رئیسی ـ رییس‌جمهور از مسئول جدید بانک مرکزی خواست تا نرخ ارز را مدیریت کند و از همفکری صاحب نظران بهره ببرد.

قیمت مسکن ملی بالا نمی رود؟

به دنبال نوسانات نرخ ارز این تصور ایجاد شد که مسکن دولتی تحت عنوان نهضت ملی مسکن تحت تاثیر تغییر قیمت نهاده های ساختمانی قرار گیرد. در این خصوص روز گذشته مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران گفت که تغییری در قیمت واحدهای نهضت مسکن ایجاد نمی شود؛ چرا که قراردادها از قبل منعقد شده است.

در قراردادهای حوزه پیمانی نهضت ملی مسکن، شاخص های تعدیل بر اساس دفترچه فهرست بها لحاظ می شود. این تعدیل‌ها هر سه ماه یک بار باید توسط سازمان مدیریت و برنامه اعلام شود که طی یک سال اخیر معمولا با تاخیر اعلام می شود. متناسب با پیشرفت فیزیکی کار، شاخص های تعدیل اعمال می شود.

وقتی پروژه شروع به فعالیت می کند، پیمانکار متناسب با پیشرفت فیزیکی به کارفرما گزارش می دهد. قیمت بر اساس نرخ نهاده های ساختمانی در زمان شروع تعیین می شود اما اگر بعد از هر مرحله نرخ مصالح دچار تغییر شد در محاسبات تعدیل جدید لحاظ خواهد شد. مثلا در جریان ماجرای کمبود یونولیت در بازار و افزایش قیمت یونولیت اگر پروژه از مرحله سقف (نصب یونولیت) عبور کرده باشد نرخ یونولیت بر اساس قیمت سابق لحاظ می شود اما اگر هنوز سقف نزده باشد، با قیمت جدید محاسبه خواهد شد.

سازندگان: دلار بازیگر اصلی تورم تولید مسکن است

برای بررسی ابعاد این موضوع با فرشید پورحاجت ـ عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان صحبت کردیم که گفت قیمت ارز، از بازیگران اصلی پروژه نهضت ملی مسکن محسوب می شود. البته پایین بودن توان متقاضیان و نبود منابع بانکی لازم هم از دیگر مشکلات است.

وی افزود: بسیاری از متقاضیان واحدهای نهضت ملی مسکن بعد از واریز ۴۰ میلیون تومان آورده اولیه، توان پرداخت آورده های بعدی را ندارند. این باعث ریزش متقاضیان و متعاقبا کندی فعالیت های ساختمانی می شود. بنابراین باید از طریق افزایش سقف تسهیلات، منابع جبران شود که آن هم مسائل خود را دارد و ممکن است متقاضیان توان پرداخت اقساط را نداشته باشند.

عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان درباره افزایش حدود ۵۱ درصدی هزینه ساخت یادآور شد: این آمار مربوط به بهار امسال و دلار حدود ۳۲ هزار تومان است. اگر آمار جدید ارایه شود اعداد و ارقام متفاوت خواهد بود. تورم فقط دامن پروژه های نهضت ملی را نمی گیرد بلکه مربوط به ساخت و ساز بخش خصوصی هم می شود.

به گفته پورحاجت، بسیاری از سازندگان از منابع پیش فروش یا تسهیلات بانکی استفاده می کنند. سازنده واحد را با قیمت های قبل از گرانی واگذار کرده و باید به تعهد خود عمل کند. با توجه به نوسانات اقتصادی که بعد از تعهد سازنده ایجاد می شود برخی سازندگان دچار مشکل می شوند و نمی توانند زمینی هم قیمت زمینی که قبلا در اختیار داشتند را خریداری کنند. این مساله منجر به رکود فعالیت های ساختمانی و متعاقب آن فشار تقاضا بر بازار مسکن می شود.

بیشتر بخوانید: عوامل موثر در رکود ساختمانی چیست؟

ایسنا