شرایط و قوانین حاکم برای پیش خرید آپارتمان

به گزارش اخبار ساختمان، با نگاهی به آمار حداقل یک دهه اخیر بازار مسکن می توان به این نتیجه رسید که همزمان با افزایش قرارداد های پیش فروش مسکن، اختلافات حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است البته بیشترین میزان تقاضا برای قرار داد های پیش فروش در منطقه 22 قرار دارد.

پیش خرید و پیش فروش آپارتمان مکمل یکدیگر بوده و توسط تعاونی های املاک، کمپانی های بزرگ، هلدینگ ها و حتی نهاد های بزرگ جامعه انجام می شود تا بازار املاک داغ بماند و البته عده ی زیادی از مردم صاحب خانه گردند .

اگر قصد خرید خانه بصورت پیش خرید دارید، این مقاله مناسب شما میباشد، پیش فروش آپارتمان در منطقه 22 یکی از بهترین فرصت های سرمایه گزاری در بازار املاک میباشد، مشروط بر این که پروژه ی متناسب با اهداف و بودجه ی مورد نظرتان را بیابید.

پیش فروش آپارتمان در چیتگر تحت شرایط بخصوصی که امنیت سرمایه حفظ گردد و با تعاونی های املاک معتبری وارد معامله شوید میتوانید سود آوری خود را تضمین نمایید .

البته منطقه 22 یا همان دریاچه چیتگر بخاطر فراوانی پروژه های پیش خرید آپارتمان عده ای سود جو دست به اقدام های ناشایستی میکنند که شما با دانایی از قوانین زیر میتوانید جلوی آن ها را بگیرید.

برخی شرایط در قرارداد های پیش فروش آپارتمان می تواند از این مسائل جلوگیری کند

. برای این منظور طرفین باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان دقت لازم را داشته باشند زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار بتواند با یک نگاه و با یک عبارت ساده تمامی امکانات ملک را بسنجد و فروشنده از معامله مطلع است.

همچنین شاید تنها یک توافق شفاهی ابهامات طرفین را برطرف نکند و برداشت هر فرد از توافق متفاوت باشد و در نهایت منجر به اختلاف شود، بنابراین کلیه شرایط و قرارداد ها باید توسط طرفین نوشته و امضا شود.

قرارداد پیش خرید آپارتمان چگونه میباشد ؟

مرحله 1:

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام و تاریخ تولد، شماره شناسنامه، آدرس، شماره تماس و غیره مشخص شود و همچنین سمت فروشنده و اینکه آیا می تواند در مورد ملک معامله کند یا خیر نیز می بایست قید شود.

فروشنده ممکن است مالک زمین و صاحب سند باشد یا شاید هم سازنده ملک باشد که بر اساس توافقات از آپارتمان در حال ساخت سهم دارد. بنابراین مهم ترین مسئله در ابتدای کار این است که مشخص شود فروشنده می تواند ملک را واگذار کند یا خیر.

بسیاری از دعاوی حقوقی ناشی از بی توجهی خریداران است که مدارک فروشنده از قبیل سند ملک، قرارداد ساخت و ساز یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده وغیره و با شناسایی فروشنده را مطالعه و بررسی نمی کنند.

اسنادی مانند شناسنامه و کارت ملی با هم تطابق ندارند و حتی برخی این مهم را به افراد مستقر در بنگاه املاک واگذار می کنند که منشأ اختلافات و تخلفات فراوانی است.

مرحله 2:

بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان، مشخصات معامله است که باید با دقت و جزئیات کامل باشد.  این مشخصات شامل متراژ، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی می شود. در ادامه معامله ملحقات آپارتمان که معمولا جزء ملحقات ملک می باشد، شامل اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و پارکینگ و انباری ذکر شود.

مرحله 3:

در بند بعدی این قرارداد مشخصات ملک شامل نقشه و تعداد اتاق خواب، کمد، مصالح (رنگ، ​​شیرآلات، دستگیره، سیم کشی، رادیاتور، آیفون، درب، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و غیره) ذکر شود؛ چرا که در غیر این صورت هر کدام از موارد آن ممکن است باعث اختلاف و مشکل شود.

بند بعدی قرارداد مشخصات فنی و معماری ساختمان می باشد که باید به موارد زیر اشاره کرد: کاربری، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح ساختمانی، نمای بیرونی، سیستم گرمایش و سرمایش.

در صورتی که ملک فاقد هر یک از این شرایط باشد، قیمت معامله طبق نظر کارشناس کاهش می یابد و یا خریدار حق فسخ معامله را دارد.

مرحله 4:

قیمت ملک و نحوه پرداخت آن نیز از مواردی است که باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان با دقت و جزئیات اعلام شود. معمولاً بهترین روش این است که خریدار بر اساس پیشرفت کار، بخشی از قیمت را پرداخت می کند و با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخص شده است، خریدار ملزم است اقساط خود را بپردازد. در صورت عدم پرداخت، فروشنده می تواند به خود حق فسخ بدهد یا خسارت روزانه تعیین شود و یا به تعداد روزهای تاخیر فروشنده، تحویل ملک را به تاخیر بیندازد.

معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می شود که کارشناسان پیشنهاد می کنند تفاوت قیمت ملک بدون سند (اصطلاحاً سفته) با ملک با سند برای زمان تنظیم سند باقی می ماند تا به هر دلیل فروشنده سند رسمی تنظیم نکند، عدم انجام آن موجب ضرر و زیان خریدار نخواهد شد.

در صورتی که عدم ثبت سند منجر به طرح دعوی مستلزم تنظیم سند رسمی شود، هزینه های اجرایی آن باید توسط خریدار پرداخت شود. برای تحقق اجرای حکم می توان مبلغ را برداشت کرد.

مرحله 5:

موضوع دیگری که در الزام تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد این است که آیا متعهدله و فروشنده برای این موضوع سند رسمی یا وکالتنامه رسمی از صاحب سند دارند یا خیر؟ در صورت منفی بودن پاسخ، تعهد وی برای صاحب سند تعهدی ایجاد نمی کند و این خود موجب بروز مشکلات زیادی برای طرفین می شود.

یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین موعد تحویل ملک است که برای آن باید ضمانت حسن انجام کار قطعی داده شود. در صورت تاخیر خریدار می تواند تمام زیان خود را جبران کند.

با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن سروکار دارند، سعی می کنند زمان تحویل ملک را برای جذب خریدار کوتاه کنند و معمولاً به دلایل مختلف نمی توانند به تعهد خود عمل کنند که این امر موجب ضرر خریدار می شود که قصد سکونت در آن را دارد. هر روز كه تأخیر موجب ضرر مالی برای وی می شود، یكی از بهترین تضمین ها برای ایفای تعهد به تحویل مال، خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملك برای جبران خسارت خریدار است.