کاهش 25 درصدی قیمت مسکن با کدام آمار؟

به گزارش اخبار ساختمان، در حالی كه بر اساس گزارش رسمی ترین مرجع آماری كشور در حوزه مسكن، قیمت مسكن در مهرماه سال جاری برخلاف روند تابستان سال جاری، یک درصد افزایش قیمت را تجربه كرده است، مدیركل راه و شهرسازی استان تهران اعلام كرد: میزان ریزش قیمت مسكن در تهران به ٢۵ درصد رسیده است! او همچنین مهمترین عامل ریزش قیمت‌ مسكن در استان تهران را برخورد با مشاوران املاک سوداگر و غیرمجاز و پلمب آنها بوده‌ است.

بر اساس گزارش بانک مركزی از تحولات بازار مسکن، متوسط قیمت مسكن شهر تهران در سه ماهه تابستان سال جاری به ترتیب، منفی 2.2 درصد، منفی یک درصد و منفی 0.6 درصد بوده است. این در حالی است كه از ابتدای آبان سال گذشته تا ابتدای تابستان سال جاری، تورم مسكن همواره مثبت و در اغلب ماه ها دو رقمی بوده است. از این رو، مجموع رشد منفی قیمت مسكن در تابستان كه عددی كمتر از چهار درصد خواهد بود، اساسا قابل قیاس با 6 ماهه بهار 1402 و زمستان 1401 نیست.

از آنجا كه وزن بازار مسكن شهر تهران نه تنها در استان تهران كه در كشور نیز قابل توجه است و قیمت های این بازار به تدریج به سایر بازارها نیز سرایت می كند، نمی توان وجود رشد منفی 25 درصدی بازار مسكن استان تهران را پذیرفت.

در عین حال، همانطور كه رییس كل بانک مركزی در اواخر خرداد سال جاری اعلام كرد و كارشناسان اقتصادی نیز بر آن تاكید دارند، كاهش قیمت مسكن در سه ماهه تابستان ناشی از مهار و سركوب قیمت دلار در نیمه نخست سال جاری ارزیابی می شود.

همزمان، كارشناسان اقتصاد مسكن بر این باورند كه جذابیت بازارهای موازی و نبود قدرت مالی برای خرید مسكن در نزد انواع متقاضیان مسكن منجر به افت معاملات ملکی شده است نه برخورد با بنگاهیهای متخلف!

در این حال، حسین جنتی، مدیركل راه و شهرسازی استان تهران در گفت‌وگو با ایلنا درباره میزان واحد‌های مسكن ملی در تهران اظهار كرد: در مجموع ۴٩٧ هزار واحد مسكونی در استان تهران برنامه ساخت داریم كه بخشی از آن واحد‌های نهضت ملی هستند و بخشی دیگر مربوط به پروژه های بازآفرینی شهری است كه علمیات ساخت ٣۴٠ هزار واحد آغاز شده‌ است.

وی ادامه داد: تاكنون ١۶٠ هزار نفر در استان تهران برای پروژه واحد نهضت ملی تایید نهایی را گرفته اند و برای ١٢٠ هزار نفر زمین تامین شده‌ كه ۴٣ هزار واحد آن مربوط به باز آفرینی شهری است. همچنین از این ١۶٠ هزار نفر ۵٠ هزار نفر آورده اولیه را واریز كرده اند و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه پیامک واریز آورده اولیه برای متقاضیان ارسال می شود.

مدیركل راه و شهرسازی استان تهران درباره قیمت ها در بازار مسكن تهران گفت: ریزش قیمت مسكن از شهرهای حومه به شهر تهران هم رسیده‌ كه مهمترین علت آن برخورد با مشاوران املاک غیرمجاز است و در استان تهران بیش از ١۶٠٠ واحد مشاور املاک غیرمجاز را پلمپ كردیم و از سوداگری مسكن در این مشاوران املاک جلوگیری كردیم كه این اقدام در بازار مسكن موثر بود و برخورد با مشاوران املاک غیرمجاز همچنان ادامه دارد و به طور میانگین در هفته ٣٠ واحد مشاور املاک غیرمجاز پلمپ می شود.

جنتی در پاسخ به این سوال كه كارشناسان براین باور هستند كه علت اصلی ریزش قیمت ها ركود مسكن است، ورود مسكن به دوره ركود چه میزان در افت قیمت ها اثر گذار بوده، اظهار كرد: یک بخشی از این ریزش قیمت ها به موضوع عرضه مسكن بر می گردد كه در حال انجام است و برخی از پروژه ها در حال بهره برداری هستند و عامل دیگر در افزایش عرضه مسكن برخورد با مالكان خانه های خالی بوده‌ است كه به سازمان امور مالیاتی معرفی شدند. در نهایت مهم ترین عامل ریزش قیمت ها برخورد با مشاوران املاک سوداگر و غیرمجاز بوده‌ است. وی با اشاره به میزان كاهش قیمت مسكن گفت: در تهران میزان كاهش قیمت‌ مسكن به ٢۵ درصد هم رسیده ‌است.

وضعیت بازار معاملاتی تهران؟

تازه ترین آمارهای بانک مركزی از تحولات بازار مسكن پایتخت طی مهر ماه سال جاری نشان می دهد كه هم قیمت و هم تعداد معاملات ملكی در تهران نسبت به شهریور ماه (به عبارتی نسبت به تابستان سال جاری) با نوسان مثبت همراه شده اند.

بر این اساس، در مهرماه سال، ۱۴۰۲ تعداد معاملات آپارتمان های مسكونی معامله شده در شهر تهران به ۳۱۳۳ واحد مسكونی رسید كه نسبت به شهریور ماه ۲۰ درصد افزایش یافته است. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسكونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران نیز 76 میلیون و 60 هزار تومان ثبت شده كه حاکی از افزایش یک درصدی نسبت به شهریور ماه است.

هفته گذشته، مركز آمار ایران نیز در گزارشی اعلام كرد، میانگین قیمت هر متر مسكن در پایتخت طی شهریور ماه سال جاری به 80 میلیون و 838 هزار تومان بالغ شده است. حجم معاملات ملكی در شهریورماه نیز سه هزار و هشت فقره از سوی این مركز گزارش شده بود.

بر اساس این گزارش، آخرین روند جهشی قیمت مسكن كه از آبان ماه سال گذشته آغاز شد، به خوبی نشان می دهد، فرود قیمتی مسكن طی 6 ماهه اخیر و به ویژه در فصل تابستان، به اندازه ای نبوده است كه فراز قیمت ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد.

بررسی تطبیقی تورم مسكن و تورم عمومی طی فصول زمستان 1401، و بهار و تابستان سال جاری نیز به خوبی نشان می دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهی، بالاتر از نرخ تورم عمومی پرواز كرده است.

در دوره هایی، قیمت واقعی مسكن (قیمت اسمی تعدیل شده با تورم) رشد مثبتی را تجربه می كند. از آبان 1401 تا تیرماه 1402 آخرین دوره ای است كه چنین شرایطی در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در این دوره قیمت مسكن حبابی یا حباب دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومی حركت كرده است.

چسبندگی قیمت ها در بازار مسكن

روندهای آماری و تجربه های قیمتی طی دهه های اخیر نشان داده است كه قیمت اسمی مسكن در اقتصاد ایران كاهش نمی یابد و به عبارت چسبنده است. با این حال، قیمت واقعی (تعدیل شده با تورم) در گذر زمان و متناسب با تورم، دچار كاهش می شود.

از این رو، به باور كارشناسان مسكن، با توجه به تورم ذاتی اقتصاد ایران، ثبات قیمت اسمی مسكن به معنای كاهش قیمت واقعی آن خواهد بود. در این شرایط، یعنی زمانی كه قیمت های اسمی ثابت می شوند، فرصت مناسبی برای خرید خانه برای متقاضیان فراهم می شود. در حال حاضر كه چنین پدیده ای در بازار مسكن حاكم است، می توان گفت كه این شرایط تا حدی فراهم است. اما از آنجا كه قیمت های مسكن طی پنج ساله اخیر به شدت جهش كرده است، توان متقاضیان مصرفی به شدت دچار افت شده و طول مدت دسترسی به مسكن نیز به بالای یک قرن افزایش یافته است. بدیهی است، در چنین شرایطی، صرفا سرمایه گذاران و سفته بازان در بازار مسكن جولان می دهند. به طور نمونه در زمستان سال گذشته كه تحت تاثیر انتظارات تورمی، حجم معاملات به بالای 10 هزار فقره پرواز كرد، برخی از سفته بازان، به بازار مسكن آمدند و شرایط رشد معاملات ملکی را فراهم آوردند.

روزنامه تعادل