تزریق امید واهی به بازار آشفته مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، دولت سیزدهم در ابتدای فعالیت خود از بابت بازار مسکن نگرانی های زیادی نشان داد و ساخت مسکن را یکی از مهم ترین اهداف خود معرفی کرد؛ درست در همین شرایط بود که رئیس دولت سیزدهم قول ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی را به مردم داد؛ واحدهایی که بعد از گذشت ۲ سال، تنها اسمی از آن شنیده می شود و هیچ واحدی تحویل مردم نشده است.

البته نباید تاثیرات میراث شوم دولت گذشته را نیز نادیده بگیریم، زیرا زمانی که رئیسی سکان دولت را در دست گرفت، با کوله باری از پروژه های ناقص و نیمه کاره مواجه شد که نهایی کردن آنها انرژی زیادی از دولت سیزدهم گرفت و اجازه نداد که دولت جدید با تمرکز به فعالیت های خود رسیدگی کند.

از طرفی، بی برنامگی های وزارت راه و شهرسازی باعث شد تا نارضایتی ها درباره بازار مسکن به اوج برسد و کورسوی امید مردم برای خانه دار شدن کمرنگ شود؛ اتفاقی که میانگین نرخ هر متر مسکن در شهر تهران را به ۸۰ میلیون تومان رساند و بازار اجاره را بیش از پیش ملتهب کرد.

در این گزارش سعی کرده ایم تنش ها و چالش های بازار مسکن را تحلیل و بررسی کنیم.

پاک کردن صورت مسئله مشکل را برطرف نمی کند

درست است که آمار بخش مسکن به تازگی منتشر شده، اما این آمار با یک تاخیر یکساله همراه بوده است. توقف انتشار آمار برای نخستین بار در ایران رخ نداد، چراکه پیش از این نیز در دوره هایی که افزایش قیمت ها با حساسیت ویژه افکار عمومی همراه شده، دولت ها درصدد برآمده اند، با پاک کردن صورت مسئله مشکل را برطرف کنند و با توقف انتشار آمار، معیار و مقیاسی را در اختیار افکار عمومی قرار ندهند.

به‌ تازگی نیز وزیر راه و شهرسازی که وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال را داده بود، از ارزانی مسکن، به عنوان خبری خوش یاد می کند و معتقد است این روند باید ادامه یابد.

حلقه مفقوده اما اینجاست که روشن نیست که این ارزانی نسبت به چه دوره زمانی رخ داده و آیا اصلا ارزانی در کار است یا تنها رکود بازار باعث شده تا ترمز رشد قیمت ها کشیده شود.

همچنین مهرداد بذرپاش گفته است: در حال‌ حاضر، در همه کشور خبرهای خوبی از کاهش نرخ مسکن شنیده می شود و باز هم باید کاهش پیدا کند.

این در حالی است که انتظار می رود، سخن گفتن در این سطح از مسئولیت با آمار و ارقام دقیق و شفاف صورت گیرد و حداقل وزیر محترم گشتی در شهری مثل تهران بزند تا بهتر متوجه کاهش یا افزایش نرخ مسکن شود.

راه پر پیچ و خم بازار ملک

تزلزل در کنترل نرخ ارز و طلا در ماه ها منتهی به سال گذشته بود که باعث شد بازار مسکن به طرز عجیبی ترسناک و ملتهب شود؛ بازاری که در ماه های قبل تر از آن با یک ثبات قیمتی تقریبا مناسبی همراه بود.

در این بازه زمانی که تا انتهای اسفند ادامه داشت، نرخ مسکن نه تنها ماهانه، بلکه روزانه و حتی ساعتی رشد داشت، به طوری که اگر فردی صبح برای خرید یک خانه با فروشنده قرار می گذاشت، ممکن بود تا عصر فروشنده از معامله پشیمان شود یا نرخ بیشتری را برای فروش ملک خود پیشنهاد دهد.

این بازار دقیقا مثل یک مزایده خارج عرف بود که افراد به امید افزایش سرمایه های خود، تنها به فکر خرید خانه بودند و چشم خود را روی همه چیز بسته بودند.

همه این اتفاقات در سکوت دولت و وزارت راه و شهرسازی گذشت و هر از چند گاهی اخباری درباره رشد ساخت پروژه نهضت ملی منتشر می کردند و این امید را به مردم می دادند که قیمت ها کاهشی می شوند و بهتر آن است که مردم صبر داشته باشند. البته از حق نگذریم که خود فروشنده ها از طمع سود بیشتر، بازار مسکن را متشنج کرده بودند و اگر پای حرفشان می نشستیم، می گفتند که چاره نداریم، باید همتراز با نرخ طلا و ارز، نرخ ملک خود را تغییر دهیم وگرنه نمی توانیم جایگزینی برای خانه خود پیدا کنیم.

در این بین، برخی بنگاه های معاملات ملکی به ظاهر طرف مردم بودند و سعی می کردند که فروشنده ها را به قیمت ها پایین تری راضی کنند، اما در باطن املاکی را که خوش نرخ بودند، می خریدند و با ترفند چند قولنامه ای کردن و چرخاندن یک ملک بین آشنایان خود، نرخ آن خانه را به طور کاذب بالا می بردند تا به‌ اصطلاح از آب گل آلود ماهی بگیرند.

البته اتحادیه مشاوران املاک و مشاوران ملکی این موضوع را رد می کنند، اما باید قبول کنند که واقعیت چیزی است که به طور عینی کف بازار مشاهده می شود و مردم اهمیتی به صحبت های بی اساس و خلاف واقعیت نمی دهند.

بازار ملک ناچار به خود تنظیمی شد

این چند ماه ملتهب که با افزایش تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن همراه بود، با آغاز سال جدید (۱۴۰۲) رنگ عوض کرد و دست تمام افرادی که عرضه و تقاضای بازار را به امید سود بیشتر بر هم زده بودند، در پوست گردو گذاشت؛ چراکه روابط دیپلماسی ایران با کشورهایی نظیر عربستان، امید را برای یک تنفس سیاسی و اقتصادی در کشور زنده کرد و باعث شد تا حباب بازار ارز و طلا تا بخش زیادی از بین برود و در کنارش بازار مسکن با سکته قیمتی و معاملاتی روبه‌رو شود.

اتفاق نادری که خلاف گذشته اجازه نداد تا انتظارات تورمی به رشد نرخ ملک دامن بزند و همه چیز را به نفع سوداگران پیش ببرد.

البته باید توجه کرد همه اینها نویدی از حال خوب بازار نداد؛ چراکه تورم همچنان تاثیر خود را بر قیمت ها گذاشته و می گذارد و تنها رشد قیمت ها به مرحله ای رسیده که بازار مجبور به یک خودتنظیمی شده است.

دلیل این موضوع این است که بازار مسکن رفته رفته از دایره قدرت خرید مردم خارج شده است و دیگر کسی توان خرید ملک را ندارد، بنابراین در این حالت بود که از خرداد امسال بازار با یک رکود بی سابقه روبه‌رو شد و آهنگ رشد قیمت ها کندتر شد.

متاسفانه مسئولان ذی‌ربط در حوزه مسکن بارها از اوضاع فعلی به عنوان ثبات بازار و کاهش قیمت ها یاد کردند و این شرایط را به تلاش های خود نسبت دادند که به‌ هیچ‌ عنوان درست نیست و وزارت راه و شهرسازی هیچ نقشی در آن نداشته است.

کاهش قیمت ها هم تنها برای فروشندگانی بود که به دلایل مختلف نیاز به نقدینگی داشتند و مجبور بودند ملک خود را گاهی تا ۲۵ درصد زیر قیمت به فروش برسانند وگرنه قیمت ها کاهشی نداشته است و حتی اگر فروشنده ها به خاطر شرایط بازار، موفق به فروش نشوند، از قید آن می گذرند.

تلاش برای هیچ!

مهرداد بذرپاش در یک سخنرانی، از سیاست های دولت برای کاهش قیمت ها گفته است که دولت در تلاش است تا قیمت ها را کنترل کند و طی ۶ ماه اخیر نیز، اقدامات مختلفی انجام داده که خوشبختانه اثرات خوبی روی بازار گذاشته‌ است.

همچنین، وی اعلام کرده است: مالیات بر خانه های خالی، ساماندهی مشاوران املاک و پلتفرم های مسکن و ارتقای سامانه املاک و اسکان برای انعقاد آنلاین قراردادهای اجاره، از جمله اقداماتی بود که دولت در ۶ ماه گذشته انجام داد تا بازار مسکن را کنترل و تنظیم کند. برخی از این اقدامات، در تمام دنیا به کار گرفته می شود تا بازار مسکن را کنترل کنند.

*حال سوالاتی که از آقای وزیر می توانیم کنیم اینها است که اگر تلاش های این وزارتخانه برای بازار ملک مفید بوده، چرا میانگین نرخ ملک در حال رکوردزنی است و میانگین قیمت ها در حال عبور از مرز ۸۰ میلیون تومان برای هر مترمربع در تهران است؟
*مگر غیر از این است که تلاش های انجام گرفته باید منجر به نتیجه شود؛ پس چرا شهروندان برای خرید مسکن که یک نیاز اولیه است، باید تا صدها سال انتظار بکشند یا برای اجاره یک خانه حداقلی، تمام درآمد خود را به موجران پرداخت کنند؟
*چرا دولت به تعهدات خود مبنی بر ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی عمل نکرده و امید اقشار کم درآمد را برای خانه دار شدن ناامید کرده است؟

اگر بخواهیم به چنین سوال هایی ادامه دهیم، مسلما تعدادشان بیشتر از این می شود و در این گزارش نمی گنجد، بنابراین انتظار می رود که مسئولان کمی با مردم روراست تر باشند و آمار دقیق تری به مردم از وضعیت بازار مسکن دهند، چراکه اوضاع بازار مسکن مردم را به شهرک نشینی و حاشیه نشینی کشانده است و روزبه‌روز شرایط برای مردم سخت تر می شود.

ادعای ارزانی مسکن، شوخی است

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن درباره کاهش نرخ مسکن گفت: ما شاهد نشانه هایی از رکود عجیب و غریب در بازار مسکن هستیم و احتمالا در این رکود، نرخ برخی خانه ها برای پول لازم ها کاهش داشته، اما مسئله اینجاست که رکود معمولا در زمانی رخ می دهد که نرخ مسکن بیشتر از توان خرید مردم است و این اتفاق در ایران رخ داده و تا زمانی که اقدامات دقیقی برای افزایش توان خرید در بازار مسکن انجام نشود، صحبت از کاهش نرخ مسکن، تقابل با واقعیت است.

نرخ متری مسکن حتی اگر از ۱۰۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان هم تبدیل شود، همچنان بسیار بالا است و ادعای ارزانی مسکن، شوخی است.

یک روز، پلتفرم های مختلف متهم می شوند که باعث افزایش نرخ مسکن شده اند، روز دیگر مشاوران املاک متهم می شوند و روز بعد، از بورس کالا و نقش آن در افزایش نرخ گفته می شود، در حالی که دلیل اصلی رشد نرخ مسکن، به ترتیب اولویت، رشد تورم عمومی و سپس عدم حمایت از سرمایه گذاری است.

رکود بازار مسکن، باعث طولانی شدن دوره نیمه خواب سرمایه می شود. وقتی سرمایه گذار با محدودیت نقدینگی مواجه می شود، مدت زمان ساخت مسکن جدید به طور قابل‌ توجهی طولانی می شود و در نتیجه، حجم سرمایه گذاری در این بازار کاهش می یابد.

این کاهش باعث می شود که تولید مسکن کاهش یابد و تعادل عرضه و تقاضا بیشتر از پیش بر هم بخورد و در نهایت، نرخ مسکن دوباره افزایش یابد.

به وزیر راه و شهرسازی توصیه می شود به جای مانور روی نرخ مسکن آمار بدهد که دوره انتظار برای خرید خانه چقدر کاهش یافته، چراکه این موضوع قابل استنادتر است.

سخن پایانی

نابسامانی بازار مسکن اتفاقی است که در طول چند دهه گذشته آغاز شده و اکنون به اوج خود رسیده است. در این شرایط نمی توانیم از دولت سیزدهم انتظار داشته باشیم که در مدت زمان کوتاهی، ثبات در بازار مسکن ایجاد کند، بنابراین اکنون که بسیاری از زیرساخت های ساخت مسکن انجام گرفته و بسیاری از طرح ها و سیاستگذاری ها از مرحله آزمون و خطا گذشته است،‌ ضرورت دارد تا تمام نهادهای مربوطه با یک تعامل سازنده و همکاری همه جانبه برای بهبود بازار مسکن تلاش کنند تا مسکن درخور و مناسب در دسترس همه شهروندان و به‌ویژه اقشار هدف قرار گیرد.

آهن نیوز