غیبت نظام مالیاتی کارآمد چه مشکلاتی برای بازار مسکن ایجاد می کند؟

به گزارش اخبار ساختمان، غیبت نظام مالیاتی کارآمد که در بسیاری از کشورهای جهان به عنوان پادزهر تلاطم مسکن عمل می کند، به منزله عامل اصلی بحران زا در حوزه مسکن عمل کرده است. طی نزدیک به دو دهه اخیر بارها سیاستگذار ارشد بخش مسکن برای مهار التهاب در بخش مسکن و استطاعت پذیر کردن این کالا که به عنوان گرانترین خرید مصرفی هر خانوار محسوب می شود، راهکارهایی مثل مسکن سازی، پرداخت انواع تسهیلات، طرح هایی از قبیل کلید به کلید و خرید متری مسکن را دنبال کرده است اما هیچ یک از این طرح ها در نبود نظام مالیاتی عادلانه، نتیجه بخش نبوده است.

نتایج یک مطالعه علمی که در همایش سیاست های مالی و مالیاتی ایران ارائه شده است، نشان می دهد آسیب اصلی بخش مسکن کشور نشات گرفته از فقدان نظام مالیاتی کارآمد و عادلانه در کشور بوده است. در این مطالعه که با عنوان تحلیل اثرات مالیات در بخش املاک و مسکن و برآورد ظرفیت های بالقوه آن در ایران توسط حجت ایزدخواستی استادیار اقتصاد دانشکده اقتصاد و علوم سیاسی دانشگاه شهید بهشتی انجام شده است، تاکید شده که در طراحی نظام مالیاتی در بخش املاک و مسکن، افزایش کارآیی و تخصیص بهینه منابع در حوزه شهری، بازتوزیع درآمد و ثروت، کاهش انگیزه سوداگری و افزایش درآمدهای مالیاتی دولت های ملی و محلی باید مدنظر قرار گیرد.

بر این اساس با گسترش پایه های مالیاتی و کاهش معافیت ها، امکان کاهش بار مالیاتی بودجه دولت بر اشخاص حقیقی و بنگاه های تولیدی وجود دارد و مانع از انحراف تصمیمات سرمایه گذاری به فعالیت های سوداگری خواهد شد. بنابراین طراحی و پیاده سازی یک نظام کارآمد و عادلانه مالیاتی در بخش مسکن بر اساس الگوهای برتر جهانی که در آن دوره زمانی نگهداری دارایی، دامنه شمولیت، مبنای ارزش گذاری، نرخ مالیات، آستانه معافیت ها و معافیت های منطقه ای مدنظر قرار گیرد، امری ضروری قلمداد شده است.

این مطالعه اهداف گوناگونی را برای اخذ مالیات بر املاک و مسکن عنوان می کند که مثل هر مالیات دیگری، کسب درآمد اولین آنهاست. اما در ادامه به حداقل رساندن اختلال در مکانیزم قیمت ها، کنترل سوداگری و نوسان شدید در بازار مسکن را نیز از دیگر اهداف انواع مالیات ملکی معرفی می کند.

در یک دسته بندی کلی می توان شش عارضه یا اختلال موجود در بازار مسکن کشور را که چند سال یکبار بحران زا می شود این طور دسته بندی کرد: تخصیص غیربهینه منابع در بخش مسکن از سوی سیاستگذار، افزایش تقاضای سرمایه ای و سوداگری و پیشی گرفتن آن از تقاضای مصرفی مسکن در سال های اخیر، افزایش نامتعارف قیمت زمین و مسکن تحت تاثیر تلاطم غیرطبیعی در دیگر بازارها که به شکل گیری حباب قیمتی در این بخش انجامید، بروز شوک در بخش مسکن، افت قدرت خرید تقاضای مصرفی و در نهایت افزایش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه های خانوار.

برآوردها حاکی است سهم خریدهای سرمایه ای مسکن در سال 95 یعنی پیش از جهش تاریخی قیمت ملک در تهران حدود 65‌ درصد از کل معاملات بود و این در حالی است که سهم مذکور در دهه 50 فقط 20‌ درصد بوده است. این آمار میزان انحراف سرمایه ها در بخش مسکن از فعالیت مولد (ساخت و ساز) به فعالیت سوداگرانه ملکی را به عنوان یکی از مسائل اصلی بخش مسکن بازگو می کند.

از سوی دیگر افت قدرت خرید تقاضای مصرفی یکی از جنبه های اصلی بحران در بخش مسکن محسوب می شود. حتی ترمیم تسهیلات نیز نتوانسته این قدرت را به تناسب تورم مسکن در سال های اخیر احیا کند و به همین خاطر مدت زمان انتظار برای صاحبخانه شدن در کشور از 14 سال در سال 96 به بالای 43 سال در سال جاری رسیده است.

در نهایت وضعیت بغرنج بخش مسکن به نقطه ای رسیده که در تهران سهم هزینه مسکن در سبد هزینه های خانوار به بالای 50‌ درصد و در کشور به 38.1‌ درصد رسیده و این در حالی است که بر اساس استاندارد جهانی، این سهم باید حداکثر 30‌ درصد باشد.

9 کارآیی نظام مالیاتی جامع

راهکار موثری که مطالعه مذکور برای سامان بخشی به مسکن معرفی می کند، ایجاد یک نظام مالیات بر املاک کارآمد است؛ تجربه ای که در کشورهای زیادی تجربه شده و نتیجه بخش بوده است. آمریکا، انگلستان، آلمان، فرانسه، اسپانیا، دانمارک، ایرلند، کانادا، آرژانتین، برزیل، شیلی، استرالیا، کره‌جنوبی، چین، هنگ‌کنگ، سنگاپور، هند، ترکیه و بولیوی از جمله کشورهایی هستند که نسخه مالیاتی موثری برای ایفای نقش تنظیم گری در بازار مسکن در آنها پیاده شده و می تواند برای سیاستگذار بخش مسکن در کشور ما نیز الهام بخش باشد.

نظام مالیاتی جامع املاک که باید مبتنی بر تجربه جهانی در ایران پیاده شود، دست کم 9 فایده خواهد داشت. فایده و اثر اولیه آن عرضه زمین در بازار ساخت و ساز و جلوگیری از احتکار این نوع دارایی ملکی خواهد بود. اخذ مالیات از زمین های بلااستفاده و منجمد موجب می شود مالکان این زمین ها به عرضه املاک خود برای ساخت و ساز تمایل پیدا کنند و همین موضوع با مدیریت بهینه به مدیریت بحران کمبود عرضه مسکن در استطاعت خواهد انجامید.

فایده دیگر نظام جامع مالیات ملکی کنترل شوک های ناشی از هجوم تقاضای سوداگرانه به بازار املاک خواهد بود؛ کمااینکه اصل پیش بینی مالیات موجب می شود تقاضای سوداگرانه ملکی به شدت کاهش پیدا کند. مالیات همچنین باعث به حداقل رساندن نوسان قیمت مسکن می شود و به دنبال آن اختلال در بازار مسکن که چند سال یک بار رخ می دهد، به حداقل خواهد رسید.

از دیگر مواهب پیش بینی نظام مالیات ملکی در ایران می توان به این موضوع اشاره کرد که مانع از ورود و خروج شدید سرمایه ها و نقدینگی در بازار مسکن می شود. در واقع نفس تعریف مالیات ملکی موجب می شود در مقاطع مختلف شاهد سرازیر شدن ناگهانی تقاضای خرید غیرمصرفی به بازار مسکن و تبعات قیمتی آن نباشیم و عکس آن نیز صادق است.

از طرفی مالیات های ملکی انگیزه اولیه سوداگری ملکی یعنی کسب درآمد از خرید و فروش های مکرر در وقت تلاطم بازار را کاهش می دهد، چراکه در یک نظام کارآمد و یکپارچه مالیاتی حتما این قبیل خریدها نیز مشمول ضرایب مالیاتی موثر خواهد شد. افزون بر این در سایه نظام مالیاتی جامع ملکی، مسیر سرمایه گذاری ساختمانی به ثبات خواهد رسید و روی یک ریل معقول متناسب با نیاز سالانه بازار شکل خواهد گرفت.

در نهایت به دنبال این موارد شاهد افزایش عرضه مسکن به بازار مصرف و همینطور بازتوزیع درآمد و ثروت در جامعه خواهیم بود. اما در حال حاضر در نبود چنین نظام مالیاتی کارآمدی، وزن مالیات های ملکی از کل درآمدهای مالیاتی در ایران معادل یک هشتم آمریکاست. به عبارت دیگر سهم مالیات های ملکی از کل درآمدهای مالیاتی در آمریکا 16‌ درصد است، در حالی که در ایران این سهم 1.7‌ درصد برآورد می شود.

بایدها و نبایدهای مالیات ملکی

در نظام مالیات ملکی کشورهای مختلف مالیات ها عمدتا به صورت مالیات بر دارایی ملکی (مالیات سالانه) و نیز مالیات بر عایدی سرمایه ملکی است. در واقع مالیات ملکی اصیل در کشورها همان مالیات سالانه است که تقریبا همه املاک را شامل می شود اما ممکن است نرخ آن برای املاک واقع در پهنه های کم برخوردار و مرفه متفاوت باشد. به طور متوسط این مالیات معادل 0.5 تا 1.5‌ درصد از ارزش روز املاک است که هر سال محاسبه و اعمال می شود. اما این مالیات به تنهایی کفایت نمی کند و اهداف مختلفی که از این نظام نامه مالیاتی انتظار می رود را محقق نخواهد کرد.

یک ابزار مکمل به منظور اثربخشی هر چه بیشتر نظام جامع مالیات ملکی، مالیات بر عایدی سرمایه است. در واقع پژوهش مذکور اصل خرید سرمایه ای ملک را به رسمیت شناخته اما تاکید کرده که حتما باید عایدی حاصل از این سرمایه گذاری مشمول پرداخت مالیات شود.

در کشورهای گوناگون برای افزایش هزینه سوداگری مسکن، از مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ معکوس نسبت به زمان مالکیت استفاده می شود اما در عین حال معافیت هایی نیز در این نوع مالیات اعمال شده است. به عنوان مثال خانه مصرفی یا سرپناه مالکان مشمول این نوع مالیات نمی شود. همچنین فعالان ساختمانی و به عبارت دقیق تر سازنده ها از پرداخت این نوع مالیات در چارچوب مشخصی معاف هستند تا بتوانند بدون دغدغه به فعالیت ملکی خود ادامه دهند.

از طرفی در مالیات بر عایدی سرمایه تمایز بین انگیزه سوداگری و انگیزه سرمایه گذاری ملکی با تعریف نرخ شناور و پلکانی مالیات به صورت معکوس با مدت زمان نگهداری ملک در نظر گرفته شده است. بر این اساس به عنوان مثال در فرانسه پس از 30 سال مالکیت یک ملک، نرخ مالیات به حداقل می رسد. در واقع میزان مانایی یک ملک در اختیار یک مالک نشان می دهد که انگیزه او سوداگرانه بوده است یا نه و بر همین اساس نرخ مالیات در سال های اول تملک به مراتب بیشتر است.

پیاده سازی چنین نظام مالیاتی عادلانه ای نه تنها به سرازیر شدن سرمایه ها به سمت ساخت و ساز منجر خواهد شد، بلکه به نسبت تقویت عرضه، جهش قیمت ملک نیز مهار و به تدریج قدرت خرید متناسب با سطح قیمت ها تقویت خواهد شد.

اصل مهم مالیات بر عایدی سرمایه

وضعیت بحرانی بخش مسکن بر کسی پوشیده نیست. از سال 96 تاکنون متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران 18 برابر شده و به دنبال آن قدرت خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی به کلی از بین رفته است. ترمیم تسهیلات با توجه به اینکه اقساط وام در استطاعت نیست عملا کمکی به تقویت قدرت خرید مسکن نکرده و در نتیجه اکنون یکی از عمیق ترین دوره های رکود معاملات ملکی در پایتخت سپری می شود.

به همین نسبت تولید مسکن نیز در رکود مطلق است کما اینکه حجم ساخت و سازها به حداقل رسیده و هیچ نشانه ای از بهبود اوضاع وجود ندارد؛ چون سازنده ها می دانند که حتی اگر اقدام به ساخت و ساز کنند، در حلقه آخر زنجیره مسکن یعنی فروش دچار مشکل خواهند شد.

بهبود شرایط فعلی منوط به بهبود شرایط کلی حاکم بر اقتصاد و همینطور بهبود محیط کسب و کار خواهد بود. مادامی که رشد شدید نقدینگی در کشور به طور موثر مهار نشود، اثر مخرب نقدینگی در یکی از بازارها مشهود خواهد شد که بازار مسکن نیز از این دایره در معرض تخریب مستثنی نیست.

البته با توجه به نرخ های بالای تورم در کشور ما و زمانبر بودن مهار آن به شکل پایدار که نیازمند بهبود متغیرهای کلان اقتصادی است، لازم است ملاحظاتی در تعریف نظام جامع مالیاتی در بخش املاک لحاظ شود. از جمله این ملاحظات آن است که حتما باید مابه‌‌‌التفاوت رشد قیمت مسکن و تورم عمومی مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود. به عنوان مثال در شرایطی که قیمت مسکن در فاصله سال 96 تاکنون 18 برابر شده است، شاخص قیمت مصرف کننده یا به عبارتی تورم عمومی در همین فاصله زمانی شش برابر شده است. مابه‌‌‌التفاوت این تغییرات باید مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه شود که نرخ رایج و پیشنهادی برای آن نیز 35 تا 40‌ درصد است. در این صورت می توان امیدوار بود که مالیات مذکور به منزله پادزهر تلاطم ملکی عمل کند.

بیشتر بخوانید: دلیل ضعف در اجرای مالیات بر خانه های خالی چیست؟

دنیای اقتصاد