ساخت مسکن با قیمت هشت میلیون و 241 هزار تومان؛ تمام می شود؟

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده درباره جزئیات مفاد قرارداد دوجانبه بین دولت و انبوه سازان در پروژه های مسکن سازی دولتی استان تهران، نشان می دهد، در این قراردادها مطابق با رویه ای که از ابتدای شروع طرح خانه سازی دولتی در کشور اعمال شد، قیمت مقطوع برای ساخت هر مترمربع از این واحدها تعیین شده است.

قیمت ساخت هر مترمربع مسکن دولتی، هشت میلیون و ۲۴۱‌ هزار تومان در نظر گرفته شده است؛ این قیمت نیمه سال گذشته از سوی متولی بخش مسکن برای خانه سازی های دولتی (طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال) تعیین و در قرارداد دولت با انبوه سازان درج شد.

رقم ساخت هشت میلیون و ۲۴۱‌ هزار تومانی برای ساخت هر مترمربع مسکن در پروژه های خانه سازی دولتی تهران در حالی در این قراردادها تعیین شده است که سال گذشته، شرکت های ساختمانی، حداقل هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در پروژه های مسکونی چهار طبقه را ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام کردند.

مسوولان سازمان نظام مهندسی ساختمان نیز کف هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سال گذشته را رقمی حدود ۱۰ میلیون تومان اعلام کرده بودند. اخیرا نیز رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در روستاها را ۸.۵ میلیون تومان اعلام کرد.

مقایسه این آمار و ارقام اعلام شده، نشان دهنده آن است که در قراردادهای دوجانبه دولت وانبوه سازان، هزینه ساخت هر مترمربع در سطح پایین‌‌‌ و متفاوت از واقعیت های بازار ساخت، تعیین شده است. اما با توجه به اینکه برخی از انبوه سازان در قالب این قراردادها به پروژه های مسکن سازی دولتی ورود کرد‌‌‌ه اند این فرضیه مطرح است که شاید از نگاه آنها امکان ساخت مسکن با این رقم، وجود داشته باشد.

اما، ایرج رهبر، رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران روز گذشته در این باره اعلام کرد: با سطوح فعلی هزینه های ساخت مسکن، هم‌‌‌اکنون (نیمه بهار ۱۴۰۳)، هزینه ساخت هر مترمربع از این واحدها رقمی حول و حوش ۱۵ میلیون تومان تمام می شود!

به این ترتیب، و براساس اعلام وی، همین حالا و در حالی که تنها چند ماه از تنظیم متن این قراردادها سپری می شود، قیمت تعیین شده برای ساخت خانه های دولتی، عملا فاصله قابل توجهی با روایت سازنده ها از تازه ترین وضعیت هزینه های ساخت و ساز دارد.

آن طور که رهبر اعلام کرد تاکنون انبوه سازان برآوردهای مختلفی از هزینه ساخت مسکن در دوره های زمانی مختلف به دولت ارائه داده اند اما تمام ارقامی که تاکنون تعیین شده است با این برآوردها فاصله داشته است.

به گفته وی با وجود این تفاوت ها، انبوه سازان نسبت به قیمت تعیین شده در قراردادها گله مند هستند؛ اما ناچار به کار با این قیمت ها هستند و در تلاش هستند تا در مذاکرات بعدی این ارقام یا روش های تامین مالی را براساس مدل های پیشنهادی، از جمله ورود به حیطه مشارکت، تعدیل و ترمیم کنند.

وی با اشاره به روند کند طی مراحل اداری برای تامین مالی پروژه ها از جمله اختصاص تسهیلات و وام ساخت، اعلام کرد: تعیین قیمت های غیرواقعی و عدم تزریق به موقع منابع می تواند پروژه ها را با خطر جدی تاخیر در ساخت و تحویل روبه‌رو کند که خود یک عامل مهم افزایش هزینه ساخت است.

رهبر، با اعلام اینکه هم‌‌‌اکنون حدود ۱۱‌ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی طرح خانه سازی دولتی (نهضت ملی مسکن) در استان تهران در قالب این قراردادهای دوجانبه و با قیمت تعیین شده ساخت با مترمربعی هشت میلیون و ۲۴۱‌ هزار تومان، از سوی ۳۰ شرکت انبوه ساز، در فرآیند ساخت قرار گرفته است، گفت: از طرح اقدام ملی مسکن نیز حدود سه هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی از سوی هفت شرکت انبوه ساز، در دست ساخت است.

همه این واحدها بنا بر اظهارات وی، متقاضی مشخص دارند و بخشی از آورده متقاضیان نیز متناسب با شرایط پروژه ها و عملکرد متقاضیان در واریز سهم آورده، به پروژه‌‌‌ها تزریق شده است اما هنوز قراردادی بین انبوه سازان و متقاضیان برای تعیین واحد متقاضیان، منعقد نشده است.

هم اکنون و بر اساس تازه ترین آمارهای اعلام شده از سوی متولی مسکن، عملیات ساخت بیش از ۹۰‌ هزار واحد مسکن دولتی ساز در قالب نهضت ملی مسکن در استان تهران آغاز شده است؛ مجموع سهم انبوه سازان از این ساخت و سازها تاکنون حدود ۱۵‌ هزار واحد برآورد می شود.

به گفته وی واحدهای اقدام ملی مسکن که از دولت قبل باقی مانده است حدود ۹۰‌ درصد پیشرفت فیزیکی دارد اما واحدهای نهضت ملی مسکن که در قالب قراردادهای دوجانبه جدید در فرآیند اجرا قرار گرفته است بین ۱۰ تا ۱۵‌ درصد پیشرفت فیزیکی دارد.

این در حالی است که براساس یک بند از این قراردادها، مدت زمان ساخت این واحدها ۲۰ ماه یعنی معادل یک سال و هشت ماه تعیین شده است؛ یعنی عملا سری اول این واحدها که نیمه سال گذشته قرارداد ساخت آنها بین دولت و انبوه سازان منعقد شده است باید بهار سال آینده، تکمیل، افتتاح و تحویل متقاضیان شود.

با این حال، رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران اعلام کرد: این واحدها هم‌‌‌اکنون حدود ۱۰ تا ۱۵‌ درصد پیشرفت فیزیکی دارند؛ هنوز هم هیچکدام از آنها تسهیلات بانکی دریافت نکرده و منتظر طی فرآیندهای اداری برای تزریق منابع بانکی در قالب وام ساخت هستیم.

به گفته وی در صورت عدم تعدیل قیمت ساخت و تزریق به موقع منابع بانکی و آورده متقاضیان، برخورد این پروژه ها با تاخیر زمانی و افزایش مدت زمان ساخت به بیش از ۲۰ ماه بعید و دور از ذهن نخواهد بود.

تعدیل قیمت فقط تا ۲۵ درصد!

علاوه بر تعیین هزینه ساخت هر مترمربع هشت میلیون و ۲۴۱‌ هزار تومانی، در قراردادهای ساخت مسکن دولتی در تهران و تفاوت قابل توجه آن با تخمین سازنده ها و برخی مسوولان از هزینه ساخت مسکن، تعیین تورم دستوری در این قراردادها، دومین قفل قیمتی خانه سازی دولتی در تهران است. در یک بند دیگر از این قرارداد دوجانبه، اعلام شده است که در صورت افزایش هزینه ساخت مسکن به دلیل تورم، بهای ساخت تنها تا سقف ۲۵‌ درصد کل مبلغ قرارداد ظرفیت و قابلیت افزایش دارد.

اما در شرایطی که طی سال های گذشته تاکنون به طور متوسط در هر سال هزینه ساخت مسکن دست کم ۴۰‌ درصد افزایش داشته است، عملا در این قراردادها علاوه بر آنکه قیمت دستوری ناسازگار با واقعیت هزینه ساخت مسکن تعیین شده است، برای تورم ساخت نیز، سقف تعیین شده است.

جریمه کندسازی؛ پنج درصد

در کنار دو مورد قبلی، اما، جریمه ای ناکارآمد برای سازنده های کم کار تعیین شده است؛ جریمه کندسازی خانه سازی دولتی در این پروژه ها تنها پنج درصد مبلغ قراردادهاست. هر چند به دلیل نادیده گرفتن برخی واقعیت ها، به گفته سازنده ها، به احتمال زیاد بخش قابل توجهی از پروژه ها ممکن است با تاخیر روبه‌رو شوند، اما جریمه تاخیر غیرموجه در این قراردادها نیز چندان بازدارنده نیست و تنها پنج درصد مبلغ قرارداد در نظر گرفته شده است.

این در حالی است که اگر متولی طرح خانه سازی دولتی برای جلوگیری از تاخیر غیرمجاز در ساخت این واحدها، به دنبال اهرم بازدارنده است، این نرخ پنج درصدی از بازدارندگی کافی برخوردار نیست!

هزینه متقاضیان برای تکمیل خانه ها

جزئیات دیگری از مفاد این قراردادها نشان می دهد، ساخت خانه های دولتی با هزینه هشت میلیون و ۲۴۱‌ هزار تومانی به ازای هر مترمربع، دست‌‌‌کم حدود ۱۰۰ میلیون تومان دیگر نیز برای متقاضیان و خانوارهای تحویل گیرنده واحدها، (به قیمت امروز)، هزینه دارد.

در یکی از بندهای این قراردادها، اعلام شده است سازنده ها فاقد تعهد برای تامین آسانسور، پکیج، رادیاتور، کولر، نقاشی و کابینت هستند.

به گفته ایرج رهبر، با قیمت های امروز، تامین این تجهیزات دست‌‌‌کم مترمربعی یک میلیون تومان هزینه خواهد داشت که در صورتی که واحدها خام و بدون این نصبیات به متقاضیان تحویل شوند با قیمت های امروز، با در نظر گرفتن متوسط مساحت ۱۰۰ مترمربعی واحدها، به هزینه ای معادل ۱۰۰ میلیون تومان برای تکمیل واحدها نیاز است.

دنیای اقتصاد