عرضه مسکن در بافت فرسوده باز هم به خانه‏‏ سازی دولتی باخت

به گزارش اخبار ساختمان، شبکه بانکی کشور طی روزهای اخیر از افزایش وام نوسازی مسکن در شهرها به 550 میلیون تومان خبر داد. پیش از این وام نوسازی بر اساس جغرافیای ساخت مسکن در سه سطح مختلف شامل 450 میلیون تومان برای تهران، 400 میلیون تومان برای شهرهای بزرگ و 350 میلیون تومان برای سایر شهرها پرداخت می شد. هم‌‌‌اکنون اما با مصوبه جدید، وام نوسازی مسکن در همه شهرهای کشور به 550 میلیون تومان افزایش یافت.

بررسی ها درباره جزئیات و مختصات وام جدید نوسازی مسکن در شهرها نشان می دهد، وام 550 میلیونی جدید، در سه سطح به متقاضیان پرداخت خواهد شد. 185 میلیون تومان از این وام از محل منابع دولتی با نرخ سود صفر، 185 میلیون تومان با سود 23‌ درصد و 180 میلیون با سود 21.5‌ درصد پرداخت خواهد شد.

برآوردها نشان می دهد مبلغ قسط ماهانه این وام مجموعا رقمی حول و حوش 12 میلیون تومان است. همچنین مجموع دوره بازپرداخت این وام حداکثر هفت سال است که با کسر دوره یکساله مشارکت در ساخت دوره تقسیط برای بازپرداخت وام 6 ساله خواهد شد.

بررسی ها نشان می دهد اگرچه همه فعالان، کارشناسان و دست‌‌‌اندرکاران بازار مسکن بر قرار داشتن بافت های فرسوده در اولویت طرح های ساخت و تامین مسکن تاکید دارند و اگرچه افزایش سقف وام نوسازی یک اقدام مثبت در این زمینه محسوب می شود اما این وام در مجموع 6 نقص مهم دارد که ضرورت دارد به فوریت به آن رسیدگی و اصلاح شود.

6 تبعیض با وام مشابه

اولین نقصی که در این وام مشاهده می شود مربوط به دوره بازپرداخت این وام است. دوره بازپرداخت وام نوسازی مسکن بر اساس ضوابط تعیین شده در دستورالعمل وام نوسازی، برای مالکان خانه های کلنگی که از اقشار ضعیف به لحاظ درآمدی هستند، حداکثر هفت ساله تعیین شده است. این موضوع خود یک تبعیض آشکار با وام مشابه ساخت و تامین مسکن از سوی دولت است.

ابتدای امسال سقف وام ساخت مسکن دولتی در طرح نهضت ملی مسکن (ساخت یک میلیون خانه در سال) به 550 میلیون تومان با دوره بازپرداخت 20 ساله افزایش یافت. این در حالی است که اگرچه سقف وام نوسازی هم با تاخیر چندماهه نسبت به وام مسکن دولتی به 550 میلیون تومان افزایش یافت اما، دوره تقسیط این وام برای بازپرداخت حداکثر هفت سال تعیین شده است.

با کسر مدت زمان یکسال دوره مشارکت عملا دوره بازپرداخت و تقسیط این وام به 6 سال کاهش می یابد. این در حالی است که بافت های فرسوده عمدتا محل زندگی اقشار کم درآمد و آسیب پذیر به لحاظ اقتصادی است که در شرایط فعلی حتی در تامین نیازهای ضروری زندگی خود مانند خوراک و... با دشواری های زیادی روبه‌رو هستند.

در شرایطی که باید این وام به عنوان یک وام حمایتی با هدف کمک به نوسازی مسکن در بافت های فرسوده و همچنین حمایت از خانوارهای کم درآمد ساکن در هسته های درونی شهرها و از سوی دیگر تامین بخشی از نیاز شهرها به واحدهای مسکونی، با تبعیض مثبت به متقاضیان پرداخت شود اما نسبت به یک شکل دیگر از وام حمایتی دولت برای ساخت مسکن یعنی وام نهضت ملی در حومه کلانشهرها و اراضی 99 ساله دولتی، به لحاظ طول دوره بازپرداخت، حاوی تبعیض بزرگ است.

طول دوره بازپرداخت وام نوسازی مسکن عملا حدود یک سوم طول دوره بازپرداخت وام 550 میلیون تومانی ساخت مسکن روی اراضی دولتی است که عمده آنها در حومه شهرها و با فاصله از محدوده های کلان شهری قرار دارند.

اقساط، بیشتر از خانه سازی‌‌‌ دولتی

این تبعیض آشکار خود مانع از کاهش مبلغ قسط ماهانه و متناسب شدن قسط با توان بازپرداخت متقاضیان نوسازی مسکن در بافت های فرسوده است.

برآوردهای به عمل آمده نشان می دهد هم‌‌‌اکنون حداقل قسط ماهانه وام 550 میلیون تومانی نوسازی بافت های فرسوده مبلغی حدود 12 میلیون تومان است. در حالی که قسط ماهانه وام 550 میلیون تومانی نهضت ملی مسکن (خانه سازی دولتی روی اراضی 99 ساله حومه کلانشهرها)، حدود هشت میلیون تومان است.

این موضوع نشان می دهد قسط وام نوسازی مسکن در بافت های فرسوده که اتفاقا واقعی ترین و مصرفی ترین شکل تقاضا را در درون شهرها در خود جای داده است از وام 550 میلیون تومانی ساخت مسکن روی اراضی دولتی، حدود چهار میلیون تومان بیشتر است.

رسوب 15‌ درصد از وام نوسازی

در سایت بانک پرداخت کننده وام نوسازی مسکن یک شرط عجیب و قابل تامل برای پرداخت این وام درج شده است. مبنی بر اینکه، مالک یا همان متقاضی نوسازی خانه فرسوده برای دریافت این وام باید به مدت یکسال معادل 15‌ درصد مبلغ وام، در حساب بانک عامل، سپرده گذاری کند. رسوب 15 درصدی کل مبلغ وام، عدد قابل توجهی است که از همان ابتدا از متقاضی نوسازی مسکن مطالبه می شود.

اگر سازنده، مالک ملکی باشد که قرار است با وام، نوسازی شود، از آنجا که عمده ساکنان بافت های فرسوده جزو اقشار کم درآمد هستند و اتفاقا باید برای نوسازی مورد حمایت قرار بگیرند، این شرط می تواند در آنها نوعی دافعه از بابت انگیزه نوسازی ایجاد کند. در واقع، این رقم اگر در توان متقاضی نوسازی بافت فرسوده باشد که دیگر به او ساکن خانه فرسوده اطلاق نمی شود.

در صورتی هم که سازنده، شخصی غیر از مالک و در حقیقت سرمایه گذار ساختمانی باشد نیز، سپرده گذاری یکساله بدون سود مبلغ قابل توجهی از توان مالی او که می تواند صرف تامین هزینه های ساخت در ابتدا و حین پروسه نوسازی شود نیز هیچ توجیهی ندارد. چرا که در این شرط قید شده است که 15‌ درصد مبلغ کل وام باید در حسابی یکساله و بدون سود مسدود شود. یعنی نه تنها مبلغ قابل توجهی معادل 15‌ درصد کل وام باید یک سال رسوب شود که در عین حال به این مبلغ سودی هم تعلق نمی گیرد. این شرط نیز یکی دیگر از مواردی است که عملا این وام را از شکل حمایتی به وامی غیرحمایتی تبدیل می کند.

مطالبه رسوب 15 درصدی مبلغ کل وام از مالکان و سازنده ها در بافت های فرسوده در حالی صورت گرفته که یک سوال مهم آن است که آیا دولت و شبکه بانکی از پیمانکاران مسکن ملی نیز تقاضای رسوب 15 درصدی وام 550 میلیون تومانی را داشته اند؟ پاسخ به این سوال خیر است و در وام 550 میلیون تومانی مسکن ملی چنین شرطی وجود ندارد. مشخص هم نیست با چه استدلالی چنین شرطی برای یک وام ساخت مسکن که باید به عنوان یک وام حمایتی به متقاضیان نوسازی پرداخت شود، تعیین شده است.

شروع وام بعد از 20 درصد ساخت

یک شرط دیگر در وام جدید نوسازی مسکن از سوی شبکه بانکی تعیین شده است و آن شروع پروسه پرداخت وام بعد از پیشرفت فیزیکی 20 درصدی است. یعنی قرار نیست هیچ پولی در ابتدای شروع نوسازی به پروژه ها و سازنده های خانه های فرسوده پرداخت شود.

در حالی که به دلیل توان مالی ضعیف مالکان و همچنین نیاز به تعریف مشوق برای سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی برای ترغیب به ورود حوزه پردردسر نوسازی، عملا اولین قسط وام دیرتر از موعد موردنیاز به پروژه تزریق می شود.

این شرط با توجه به هزینه سنگین شروع ساخت و توان بسیار پایین مالی مالکان خانه های فرسوده، شروع ساخت بدون وام را در تعداد قابل توجهی از موارد مستعد نوسازی، تقریبا غیرممکن می کند. در صورتی که نگاه به نوسازی مسکن نوعی نگاه حمایتی و تسهیلگرانه باشد باید ترتیبی اتخاذ شود تا متقاضیان نوسازی بتوانند دست‌‌‌کم بخشی از هزینه های سنگین ابتدای پروژه مانند تخریب و آماده سازی را نیز با وام پوشش دهند.

حذف جغرافیای ساخت از وام

در شکل جدید پرداخت وام نوسازی مسکن عملا جغرافیا یا محل ساخت مسکن، حذف شده و نادیده گرفته شده است. برای همه شهرهای کشور، سقف وام 550 میلیون تومانی با شرایط مشابه تعیین شده است. این در حالی است که هم هزینه های ساخت، هم دوره ساخت و هم مقیاس پروژه ها در شهرهای مختلف متناسب با ویژگی های جغرافیایی، اقتصادی، سبک زندگی و... متفاوت است. پیش تر و در مدل های قبلی وام نوسازی، سه سطح مختلف وام برای تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک تعریف و بر اساس مشخصات جغرافیایی سطوح وام متفاوت بود.

به عبارت دیگر در شرایطی که هزینه ساخت مسکن به لحاظ دستمزد کارگر، هزینه های حاشیه ای ساخت و قیمت مصالح ساختمانی، برحسب جغرافیای ساخت (تهران، کلانشهرها و شهرهای کوچک)، متفاوت از هم است تعیین یک وام با سقف یکسان سوال برانگیز است.

در واقع نمی توان برای همه کشور، یک سقف وام ساخت در نظر گرفت. فعالان ساختمانی معتقدند در شرایطی که به طور مثال حتی هزینه ساخت در مناطق مختلف تهران و حتی در مناطق مختلف بافت های فرسوده پایتخت متفاوت است، بهتر بود سقف های متنوعی با درنظر گرفتن مختصات جغرافیایی برای وام نوسازی تعیین می شد.

وام؛ نصف هزینه ساخت

یک نکته مهم دیگر در ارتباط با وام جدید نوسازی مسکن، مربوط به تعیین سقف 550 میلیون تومانی ساخت خانه در این محدوده های شهری است. اگر‌چه سقف وام نوسازی مسکن بعد از چند ماه افزایش و با سقف وام خانه سازی روی اراضی دولتی در طرح نهضت ملی مسکن برابر شد اما برآوردهای به عمل آمده نشان می دهد این وام در بهترین حالت در شهر تهران تنها نیمی از هزینه ساخت یک واحد مسکونی معمولی میان متراژ را تامین می کند.

در همه سال های گذشته تاکنون عمده ساخت و سازهای شهر تهران مساحتی بیش از 70 مترمربع داشته اند. تازه ترین بررسی های به عمل آمده با استناد به نظر فعالان ساختمانی در بافت های فرسوده و کارشناسان دفاتر تسهیلگری نوسازی در بافت های فرسوده پایتخت نشان می دهد در حال حاضر هزینه ساخت هرمترمربع مسکن در بافت های فرسوده با کیفیت معمولی و با لحاظ سطح متعارف استانداردهای ساختمانی بین 15 تا 20 میلیون تومان است.

این موضوع نشان می دهد هزینه ساخت یک واحد مسکونی 70 مترمربعی در بافت های فرسوده شهر تهران حداقل حول و حوش یک میلیارد تومان تمام می شود. در واقع در حداقلی ترین حالت ساخت، این وام تنها معادل نیمی از هزینه ساخت یک واحد مسکونی در بافت فرسوده را شامل می شود. این در حالی است که سطح توانمندی مالی مالکان ساختمان های فرسوده، برای نوسازی بسیار کم و در بسیاری موارد نزدیک به صفر است.

سرمایه گذاران ساختمانی نیز برای ورود به حوزه نوسازی بافت های فرسوده با توجه به مشکلات این بافت ها برای نوسازی و دردسرهای ناشی از مشارکت در این بافت ها، به مشوق های قوی نیاز دارند که عملا این وام برای طیف وسیعی از آنها مشوق خاصی محسوب نمی شود.

در سایر شهرها برآورد دقیقی از هزینه ساخت در دسترس نیست اما با توجه به الگوی ساخت بزرگ متراژ در شهرهای کشور، به نظر نمی رسد که این مبلغ وام بتواند در نقش یک وام حمایتی، مشوقی موثر برای ورود مالکان و سرمایه گذاران به حوزه نوسازی باشد.

گذشته از این، آن طور که برخی از دفاتر تسهیلگری نوسازی بافت های فرسوده در شهر تهران اعلام کردند: در برخی موارد پروسه دریافت وام برای متقاضیان، تا 6 ماه نیز از زمان ارائه درخواست به طول می انجامد اما در دیگر موارد در فواصل زمانی کوتاه تر پرداخت می شود.

مالکان خانه های فرسوده ملاک هستند؟

مجموعه شرایطی که باعث شده است وام 550 میلیون تومانی نوسازی بافت فرسوده به عنوان یک وام نیمه کاره این احتمال را تقویت کند که این شکل از وام نوسازی نیز نمی تواند مشوقی قوی و عملیاتی برای ورود مالکان خانه های فرسوده و سرمایه گذاران ساختمانی به عرصه نوسازی ایجاد کند، به طرح یک سوال مهم منجر می شود. مبنی بر اینکه آیا دولت و شبکه بانکی که چنین شروطی را برای پرداخت وام جدید نوسازی تعیین کرده اند به مالکان خانه های فرسوده به عنوان ملاک نگاه کرده اند؟ آیا از دید آنها، ساکنان بافت ملاک هستند؟

کارشناسان معتقدند وام نوسازی بافت های فرسوده به چند علت مهم باید ساده ترین و کوتاه ترین پروسه پرداخت و در عین حال بالاترین سقف و کمترین نرخ سود و قسط ماهانه را داشته باشد. بر این اساس، مناطق فرسوده داخل شهرها دست کم به سه دلیل باید اولویت ساخت مسکن باشد.

اول اینکه، این خانه ها ناپایدار هستند و جان و مال ساکنان آنها همواره در معرض تهدید قرار دارد. دوم اینکه، قیمت مسکن در بافت فرسوده پایین تر از دیگر مناطق شهر است و تقاضای مصرفی دهک های پایین، متقاضی خرید و اجاره در بافت هستند؛ در وهله سوم، هزینه ساخت مسکن در بافت فرسوده برای دولت و سازنده از بابت تامین زیرساخت (آماده سازی زمین، تامین خطوط لوله آب و برق و گاز و خدمات روبنایی شهری) به مراتب کمتر از ساخت و ساز در بیرون شهرها (روی زمین های 99 ساله) است؛ بر اساس برآوردها هزینه تامین خدمات در بافت های فرسوده نسبت به اراضی دولتی بیرون شهرها حدود یک دوازدهم است.

دنیای اقتصاد