چرا سهم صندوق های سرمایه گذاری در بازار مسکن ناچیز است؟

چرا سهم صندوق های سرمایه گذاری در بازار مسکن ناچیز است؟
Facebook Twitter LinkedIn

۱۴:۵۵ | ۱۴۰۳/۰۵/۱۷

۱۰ سال پیش با فشار وزارت مسکن (راه و شهرسازی)، مجوز اتصال بازار سرمایه به بازار مسکن صادر شد تا امکان تامین مالی ساخت و خرید خانه با تاسیس صندوق های «زمین ‌و ساختمان» و «املاک و مستغلات» فراهم شود. اما تا الان فقط ۵۶۰ واحد مسکونی از این مسیر تامین شده است.

به گزارش اخبار ساختمان، 10 سال پیش با اصرار وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان بورس و اوراق بهادر مجوز راه اندازی دو دسته صندوق بورسی برای اتصال دو بازار به یکدیگر را صادر کرد تا بورس و مسکن از منافع این پیوند بهره مند شوند اما به دلایلی که باز به اشکالات و نواقص هر دو بازار مربوط می شود، تا امروز سهم صندوق های بورسی از تامین مالی بخش مسکن در حد 0.1 درصد بوده و در کل کمتر از 600 واحد مسکونی با این مدل احداث شد.

بررسی های صورت گرفته نشان می دهد، «صندوق زمین و ساختمان» در نقش تامین منابع موردنیاز سازنده ها، امکان «خرید تدریجی (متراژی)» مسکن را برای تقاضای سرمایه ای و به ویژه تقاضای مصرفی که قدرت خرید یکجای واحد مسکونی را ندارد فراهم می کند و در نتیجه، با خرید غیرمستقیم ملک از سوی تقاضای سرمایه ای، اثر تورمی این خریدها در بازار مسکن کاهش می یابد. اما دست اندازهای نهاد بورسی برای صدور مجوز از یک‌‌‌سو و همچنین بی میلی بسازوبفروش ها به جذب شریک سرمایه گذار از سوی دیگر، مانع از پاگرفتن این صندوق ها طی این سال ها بوده است.

«صندوق املاک و مستغلات» نیز در حالی که امکان فروش املاک درشت و نیازمند بودجه چند صد میلیاردی برای خرید هر کدام از این نوع املاک را فراهم می کند –چون ارزش ملک به واحدهای کوچک سرمایه گذاری در حد چند میلیون تومان تقسیم می شود و سرمایه گذاران خرد را جذب می کند- به همان دو دلیل در بازار املاک مسکونی و تجاری ایران فعال نشده است به جز در حد سه صندوق. مرکز پژوهش های مجلس برای بهره مندی بازارهای بورس و مسکن از منافع اتصال به یکدیگر، پلن مناسب برای این پل را معرفی کرده است؛ بازار سرمایه به ابزاری نیاز دارد که مانع کوچ سرمایه ها به بخش مسکن که عایدی بدون ریسک بالایی دارد، ‌‌‌ بشود. این پل، همان است.


رهایی بازار مسکن از بانک محوری


مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی با عنوان «ظرفیت های اجرایی ماده (5) قانون جهش تولید مسکن: ابزارها و راهکارهای بازار سرمایه در صنعت ساختمان و تولید مسکن (با تاکید بر صندوق های سرمایه گذاری بخش مسکن)»، به مسیرهای اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه پرداخته است تا ضمن جذب سرمایه های خرد برای سرمایه گذاری به تحرکات تقاضای سرمایه ای در بازار ملک منجر شود که این اتفاق تنها با اتصال بازار مسکن به بازار بورس امکانپذیر خواهد بود.

گزارش مرکز پژوهش های مجلس نشان می دهد، ساختار صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات بیش از 50 سال در ایالات متحده وجود دارد. صندوق های مبتنی بر وام مسکن، بخش عمده ای از رشد صندوق های املاک و مستغلات را تشکیل می داد که منجر به رونق مسکن شدند.

اکنون حدود 40 کشور دارای قانون مربوط به صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات هستند. در بازار مسکن فرانسه می توان به طور غیرمستقیم سرمایه گذاری کرد. در واقع واحدهای مسکونی با نرخ بازده اجاره بالا، در پی جذب سرمایه گذار هستند. سرمایه گذاران با حداقل 195 یورو (یک واحد سرمایه گذاری) در خرید و اجاره مشارکت می کنند. این سرمایه گذاری طی سال مالی گذشته 9.14‌ درصد بازدهی داشته که 5.79‌ درصد از آن ناشی از درآمد اجاره و 3.17‌ درصد از آن ناشی از افزایش قیمت ملک بوده است.

بر اساس این گزارش، تامین مالی بازار تولید مسکن در ایران در همه ادوار «بانک محور» بوده و سایر ابزارهای حوزه مسکن به‌‌‌خصوص در بازار سرمایه چندان شناخته شده نیستند. البته قانون جهش مسکن مصوب 1400 در جلسه 1402.7.19 توسط هیات وزیران به تصویب رسید.

هدف از این کار استفاده از ظرفیت بازار سرمایه در این حوزه و بررسی «صندوق زمین و ساختمان» و «صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات» به‌‌‌عنوان دو ابزار کلیدی در بازار سرمایه است.

در سال های اخیر باوجود شرایط خاص اقتصادی و سیاسی حاکم بر کشور که تمامی بخش های واقعی و مالی اقتصاد را با چالشی جدی مواجه کرد، بخش مسکن به‌‌‌عنوان یک بازار اصلی اقتصادی کشور نیز از این وضعیت مستثنی نبوده، دچار عدم تعادل عرضه و تقاضا، جهش چند برابری قیمت و فشار بر اقتصاد خانوارها شده است. مسکن از منظر اثرگذاری بر اشتغال، تولید و ایجاد پویایی و تحرک در اقتصاد ملی، ارتباط گسترده ای با بیش از 150 فعالیت اقتصادی دارد.

برخورداری از سهم 30 درصدی در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور و سهم بیش از 10 درصدی در ایجاد اشتغال از ویژگی های بارز این بخش است. آمار و ارقام نشان می دهد که در سه دهه اخیر همواره بین 20 تا 40‌ درصد کل سرمایه گذاری های کشور در بخش مسکن انجام شده است. بنابراین نوسان های مسکن می تواند کل اقتصاد را تحت تاثیر قرار دهد.

اما وابستگی زیاد به نظام بانکی یکی از چالش های اساسی پیش روی این بازار است. زیرا محدودیت اعتبارات بانکی، پایین بودن مبلغ تسهیلات نسبت به ارزش واحدهای مسکونی، انعطاف اندک نظام بانکی و سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد، به چالشی جدی در نظام تامین مالی بازار مسکن تبدیل شده است.

اگرچه دولت در این سال های تحت تحریم هدف خود را بر روی برنامه ریزی برای تامین مسکن قشر کم‌‌‌درآمد جامعه گذاشت، اما فعالیت در این حوزه به ویژه در سال های اخیر تبدیل به «تجارت و سوداگری» شد.

دولت که برای اجرایی کردن این هدف به منابع هنگفتی نیاز داشت، باتوجه به اینکه بانک ها به تنهایی توان تامین مالی این میزان از ساخت مسکن را نداشتند، قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 تصویب شد که بر اساس آن به منظور بهره مندی از ظرفیت بازار سرمایه، صندوق های سرمایه گذاری ابزاری برای کمک به حل مشکل تامین مالی صنعت ساخت و ساز و مسکن معرفی شدند.

از این رو بازار مسکن به تنهایی توانایی ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا را ندارد و نیاز به ورود بازار سرمایه در این عرصه است. چرا که بازار سرمایه، ساختار دقیق، سیستم پیشرفته و قوانین شفاف دارد. این بازار، منابع مالی را از سرمایه گذاران جذب کرده و به سازمان هایی که برای فعالیت و کسب سود سرمایه لازم دارند، انتقال می دهد.

در واقع مزیت صندوق های دوگانه برای خریداران ملک در مقایسه با روش مستقیم در این است که این امکان را به وجود می آورد تا با بودجه ای بسیار محدودتر از میزانی که برای خرید ملک موردنیاز است، بتوان در بازار مسکن به صورت غیرمستقیم سرمایه گذاری کرد. در روش مستقیم، همزمان با افزایش مستمر هزینه های زندگی و قیمت مسکن، پس انداز پولی که بتوان با آن خانه ای برای محل سکونت خرید، روز‌به‌روز دشوارتر می شود.


چهار کلید گشایش قفل مسکن


با توجه به نقش بازار سرمایه در رونق بخش بازار مسکن، در ایران بازار سرمایه نیاز به طراحی ابزاری دارد که مانع کوچ نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن شود. از این رو مرکز پژوهش های مجلس چهار کلید برای گشایش قفل تامین مالی ملکی از بازار سرمایه معرفی کرده است.

در درجه اول، ارگان های دولتی که عمدتا از اموال مازاد در قالب زمین و ملک های تجاری و ساختمان برخوردار هستند، باید با استفاده از ابزارهای صندوق های زمین و ساختمان اموال مازاد خود را با آورده ملک شریک شده تا با ایجاد درآمد پایدار، زمینه مشارکت شهروندان هم فراهم شود.

علاوه بر ارگان های دولتی، املاک بانک ها نیز از طریق صندوق ها به عموم شهروندان با توجه به نقدشوندگی پایین املاک واگذار شوند. این روش به عنوان یکی از راهکارهای توسعه ای بازار به کاهش انباشت سرمایه بانک ها در املاک منجر شده و موجبات رونق و عرضه املاک را با مشارکت مردم فراهم می کند.

توسعه این ابزار در قالب صندوق های پیش فروش ساختمان نیز می تواند در رشد تولید و جذب سرمایه گذاری موثر واقع شود. همچنین کاهش بوروکراسی و تدقیق و تسهیل چارچوب های بررسی پذیرش صندوق ها با هدف هوشمندسازی و توجه جدی سازمان بورس و فرابورس به عملیاتی سازی صندوق های سرمایه گذاری دو راهکار مهم دیگر در جهش تولید سرمایه ای در بازار مسکن به شمار می رود.


دو ابزار تامین مالی در حوزه مسکن


ماموریت سازمان بورس و اوراق بهادار اتصال دو بازار مسکن و سرمایه با ایجاد دو ابزار تامین مالی است. صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات با کاهش تحرک تورم ملک و صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان مسیر خانه دار شدن تقاضای مصرفی را با خرید مصرفی متراژی خانه فراهم می کند. صندوق املاک و مستغلات به‌‌‌عنوان یک ابزار مالی به سه نوع مالکیت، رهنی و ترکیبی تقسیم بندی شده است.

صندوق های مالکیتی وجوه نقد ورودی برای سرمایه گذاران خود را از طریق اجاره و لیزینگ دارایی های صندوق تامین می کنند. در واقع این صندوق ها املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری و اداره کرده و منافع حاصل از آن از جمله اجاره ملک را بین سهامداران تقسیم می کنند.

صندوق های مالکیتی، حقوق مالکیت املاک و مستغلات را خریداری می کنند، در حالی که صندوق های رهنی خریدار تعهدات رهنی هستند. به این معنا که دارایی های فیزیکی را نگهداری نمی کنند و تمرکز سرمایه گذاری آنها بر بازار ثانویه رهن است.

این صندوق ها اقدام به خرید وام های رهنی در بازار ثانویه یا اوراق رهنی کرده و از آنها کسب درآمد می کنند. صندوق های سرمایه گذاری مستغلات ترکیبی نیز با قرار دادن چند ملک یا ساختمان در سبد دارایی خود و با انتشار واحدهای صندوق، ضمن کمک به نقدشوندگی ساختمان، امکان تملک خرد میان عموم مردم را فراهم می کند.

این نوع از صندوق ها چهار هدف جذب سرمایه های خرد به سرمایه گذاری مشترک در املاک و مستغلات، تحریک طرف تقاضای بازار املاک و مستغلات، ساماندهی بازار اجاره داری بلندمدت و ایجاد بازار ثانویه و نقدشوندگی برای سرمایه گذاری های املاک و مستغلات را دنبال می کنند که منجر به پرداخت سود تقسیمی بیشتر نسبت به سهام و عمل کردن به‌‌‌عنوان یک پوشش موثر در برابر افزایش نرخ تورم می شود. از این رو، این صندوق های سرمایه گذاری نسبت به مسکن نقدشوندگی بالایی دارند.

غیبت صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات در بازار مسکن ایران، با تبعاتی چند همراه بوده است. در سال های گذشته در مقاطعی در بازار املاک و مستغلات تجاری ایران، وضعیت مازاد عرضه رخ داد و به دلیل کمبود تقاضای خرید برای املاک تولید‌شده در این بخش، اول از همه، قیمت بازار این بخش رشد متناسبی با رشد قیمت بازار املاک مسکن تجربه نکرد و پس از آن، بسیاری از سازندگان پروژه های تجاری، مجبور شدند به اجاره داری این املاک روی آورند.

در چنین شرایطی بهره گیری از ظرفیت های صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات و بازار سرمایه می توانست برای مالکان این پروژه ها مزایایی به همراه داشته باشد. چرا که هم امکان فروش پروژه های تکمیل شده به سرمای گذاران خرد در بازار از طریق تاسیس صندوق های سرمایه گذاری مستغلات فراهم می شد و هم امکان ادامه مدیریت بهره برداری و اجاره داری توسط مالکان پروژه یا همان موسسان صندوق ها فراهم بود.

علاوه بر این، صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان نیز نوعی از صندوق های سرمایه گذاری است که کار آن جمع آوری سرمایه های اندک سرمایه گذاران و سرمایه گذاری در پروژه های ساختمانی شامل تجاری، اداری و مسکونی است. در این نوع صندوق، سرمایه گذاران با خرید واحدهای این صندوق ها در تامین مالی ساخت و ساز شریک می شوند. همچنین این صندوق ها به سرمایه گذاران با سرمایه کم، امکان سرمایه گذاری در پروژه های کلان ساخت و ساز را می دهند.

صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان از چهار مزیت اقتصادی و اجتماعی، نقدشوندگی و شفافیت عملکرد اجرایی و کاهش ریسک سرمایه گذاری در املاک با توجه به نظارت سازمان بورس برخوردار هستند. در این صندوق، عموم مردم با هر سرمایه ای امکان سرمایه گذاری در پروژه های عمرانی را خواهند داشت و باتوجه به کارکرد این صندوق ها، نقدینگی را مستقیما درگیر تولید دارایی کرده و منافع اقتصادی برای کشور به همراه دارند.

همچنین این صندوق که نقدشوندگی بالایی دارد در بازار بورس قابل معامله بوده و بازارگردان ها نقدشوندگی واحدها را تضمین می کنند. پروژه های زمین و ساختمان طرح خود را با تقاضای تامین مالی به سازمان بورس ارائه می کنند. این طرح ها باید از فیلترهای سازمان بورس از قبیل طرح پروژه، محل و زمان اجرای پروژه، زیربنا و شرایط زمین، میزان نیاز به سرمایه، میزان نیاز به تکنولوژی، پروانه ساخت و ساز زمین و... بگذرند تا بتوانند تایید نهایی آن را بگیرند. این فیلترها باعث می شود تا پروژه ها به نحوی اجرا شوند که به اعتماد مردم خدشه ای وارد نشود و جریانات نقدی به بهترین شکل به صندوق وارد شوند.

دنیای اقتصاد


اخبار ساختمان
@akhbarsakhteman