چرا قوانین کنترلی در بازار اجاره اثرگذار نبوده است؟

به گزارش اخبار ساختمان، در بازار اجاره، قانون همیشه آخرین قسمتی است که وارد معامله می شود. پیش از آن، تورم تصمیم خودش را گرفته، قیمت مسکن بالا رفته، انتظارات موجر شکل گرفته و مستأجر هم فقط دنبال خانه ای است که از توان مالی اش خارج نباشد. به همین دلیل هم هست که هر سال با آغاز فصل جابه‌جایی، همزمان با ابلاغ مصوبه های جدید، یک سؤال قدیمی دوباره مطرح می شود؛ آیا می توان با قانون، بازار اجاره را کنترل کرد؟ در گزارش قبلی، با بررسی میدانی بازار اجاره مشهد و گفتگو با مشاوران املاک، مشخص شد که اجرای قانون کنترل اجاره در عمل با موانع جدی روبه‌روست و بسیاری از قرارداد‌ها خارج از چارچوب پیش بینی شده منعقد می شوند. اما این تنها روی ماجراست. پرسش مهم تر این است که چرا این قانون با وجود پیش بینی ضمانت های اجرایی، نتوانسته به هدف خود برسد؟ آیا مشکل صرفا به اجرا برمی‌گردد یا خود قانون نیز با خلأ‌های حقوقی مواجه است؟ در ادامه با استناد به گزارش مرکز پژوهش های مجلس و مرور تجربه برخی کشورها، به دنبال پاسخ این پرسش ها رفته ایم.

چرا این قانون، اثرگذار نبوده است؟

بر اساس تازه ترین مصوبه سران سه قوه، قرارداد‌های اجاره واحد‌های مسکونی که تا پایان سال ۱۴۰۵ به پایان می رسند، در صورت درخواست مستأجر، به طور خودکار برای یک سال با سقف افزایش ۲۵ درصدی تمدید می شوند و مراجع قضایی نیز صرفا به دلیل پایان مدت قرارداد، حکم تخلیه صادر نخواهند کرد. البته این حکم چهار استثنا دارد؛ از جمله نیاز شخصی موجر به سکونت، تخریب یا نوسازی و تعمیرات اساسی ملک، انتقال رسمی مالکیت و همچنین تخلف مستأجر از تعهدات قراردادی.

این مصوبه نسبت به سال های گذشته، گامی به سمت تقویت امنیت سکونتی مستأجران به شمار می رود؛ زیرا در کنار محدود کردن افزایش اجاره بها، اصل تمدید قرارداد را نیز مورد توجه قرار داده است. با این حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند موفقیت آن در گرو نحوه اجراست؛ چراکه بخش درخور توجهی از معاملات اجاره همچنان به صورت قولنامه ای یا خارج از سامانه های رسمی انجام می شود و همین موضوع، امکان دور زدن قانون را افزایش می دهد.

اما چرا با وجود تعیین سقف افزایش اجاره بها و پیش بینی تمدید قرارداد، این قانون نتوانسته اثرگذاری مورد انتظار را داشته باشد؟ مرکز پژوهش های مجلس پاسخ را در یک خلأ حقوقی جستجو می کند. در گزارشی که این مرکز درباره ارزیابی ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها منتشر کرده، آمده است سیاست کنترل اجاره زمانی موفق خواهد بود که در کنار تعیین سقف افزایش اجاره، امکان پایان دادن به رابطه استیجاری نیز صرفا به دلایل مشخص و موجه قانونی محدود شود.

به اعتقاد پژوهشگران، تجربه سال های گذشته نشان داده است هر زمان امکان خروج از شمول قانون از طریق تمدید نکردن قرارداد یا انعقاد قرارداد‌های جدید وجود داشته باشد، بخشی از بازار نیز به همان سمت حرکت می کند. به همین دلیل، این مرکز پیشنهاد کرده است اصل «تمدید خودکار قرارداد برای مستأجران خوش حساب» به طور دائمی در قانون پیش بینی شود و موجر تنها در مواردی مانند نیاز واقعی به سکونت، تخریب و نوسازی، تعمیرات اساسی یا تخلف مستأجر، آن هم با ارائه مستندات قانونی، بتواند از تمدید قرارداد خودداری کند. همچنین پیش بینی ضمانت های اجرایی از جمله جریمه تخلیه غیرقانونی، پرداخت خسارت و کمک هزینه جابه‌جایی مستأجر از دیگر پیشنهاد‌های این گزارش است.

هرچند مصوبه جدید سران سه قوه بخشی از این پیشنهاد‌ها را در قالب تمدید خودکار قرارداد‌ها مورد توجه قرار داده است، کارشناسان معتقدند موفقیت آن در گرو اجرای مؤثر قانون، ثبت رسمی قرارداد‌ها و کاهش امکان دور زدن مقررات خواهد بود.

تجربه کشور‌های دیگر چه می گوید؟

مرکز پژوهش های مجلس برای بررسی اثربخشی سیاست کنترل اجاره، تجربه کشور‌های مختلف را نیز مرور کرده است. نتیجه این بررسی ها نشان می دهد که در بسیاری از کشورها، تعیین سقف افزایش اجاره فقط یکی از ابزار‌های تنظیم بازار است و در کنار آن، مجموعه ای از سیاست های مکمل برای حمایت از مستأجران و ایجاد ثبات در بازار اجرا می شود. تورم کنترل می شود و به مسکن به عنوان کالای سرمایه ای نگاه نمی شود.

بررسی کشور‌های عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) نشان می دهد در بسیاری از این کشورها، قرارداد‌های اجاره دست‌کم سه ساله یا بدون مدت پایان تنظیم می شود و موجر تنها در شرایط مشخص و با دلایل قانونی امکان پایان دادن به قرارداد را دارد. به همین دلیل، امنیت سکونتی مستأجران بیش از آنکه به تعیین یک عدد مشخص برای افزایش اجاره وابسته باشد، به ثبات قواعد حقوقی و پیش بینی پذیری بازار وابسته است.

مرور قوانین کشور‌های عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) نشان می دهد که در بسیاری از این کشورها، اصل بر تداوم رابطه استیجاری است. در کشور‌هایی مانند آلمان، هلند و دانمارک، قرارداد‌های اجاره معمولا بدون تاریخ پایان مشخص منعقد می شوند و تا زمانی که مستأجر به تعهدات خود عمل کند، امکان پایان دادن به قرارداد از سوی موجر به سادگی وجود ندارد. در مقابل، کشور‌هایی مانند فرانسه، اتریش، یونان، کاستاریکا، نروژ و بلژیک نیز اگرچه قرارداد‌های مدت دار دارند، اما این قرارداد‌ها عمدتا دست‌کم سه ساله هستند و از ثبات بیشتری نسبت به قرارداد‌های رایج در ایران برخوردارند.

در بیشتر این کشورها، موجر تنها در شرایط مشخصی مانند نیاز واقعی به سکونت، انجام نوسازی یا تعمیرات اساسی، تخلف مستأجر در پرداخت اجاره یا سایر تعهدات قراردادی و در برخی موارد خاص فروش ملک، امکان پایان دادن به قرارداد را دارد. حتی در این شرایط نیز معمولا موجر باید تشریفات قانونی را طی کرده و دلایل خود را به مراجع ذی‌صلاح ارائه کند. به همین دلیل، امنیت سکونتی مستأجران بیش از آنکه به تعیین سقف افزایش اجاره وابسته باشد، از ثبات قوانین و محدودبودن موارد تخلیه ناشی می شود.

بررسی تطبیقی این قوانین نشان می دهد که سیاست کنترل اجاره در کشور‌های مختلف، معمولا به صورت یک بسته سیاستی اجرا می شود؛ بسته ای که در آن محدودیت افزایش اجاره، قرارداد‌های بلندمدت، حمایت حقوقی از مستأجر، افزایش عرضه مسکن و ثبات اقتصادی در کنار یکدیگر قرار گرفته اند. به همین دلیل نیز کارشناسان معتقدند هر یک از این ابزار‌ها به تنهایی، اثر محدودی بر بازار اجاره خواهد داشت.

نگاهی به تجربه برخی کشور‌های آسیایی

در ترکیه نیز همزمان با افزایش شدید تورم، دولت برای مدتی سقف افزایش اجاره بها را تعیین کرد، اما این سیاست به تنهایی نتوانست بازار را به ثبات برساند. افزایش اختلاف میان نرخ های رسمی و قیمت های واقعی بازار، رشد دعاوی حقوقی میان موجران و مستأجران و تلاش برخی مالکان برای انعقاد قرارداد‌های جدید، از مهمترین چالش های اجرای این سیاست بود.

در ژاپن، قوانین بیش از آنکه بر تعیین سقف ثابت برای اجاره تمرکز داشته باشند، بر ثبات رابطه حقوقی میان موجر و مستأجر استوار هستند. در بسیاری از موارد، پایان دادن به قرارداد یا تخلیه مستأجر بدون وجود دلیل موجه امکانپذیر نیست و همین موضوع، امنیت بیشتری برای مستأجران ایجاد کرده است.

کره جنوبی نیز در سال های اخیر با اصلاح قوانین اجاره، حق تمدید قرارداد را برای مستأجران تقویت کرده و همزمان سیاست های افزایش عرضه مسکن را دنبال کرده است. تجربه این کشور نشان می دهد حمایت از مستأجران، زمانی اثربخش خواهد بود که در کنار اصلاح قوانین، سیاست های افزایش عرضه و ایجاد تعادل در بازار نیز دنبال شود.

در مجموع، مرور تجربه کشور‌های مختلف نشان می دهد موفقیت سیاست های تنظیم بازار اجاره، بیش از آنکه به یک ابزار مشخص وابسته باشد، حاصل اجرای همزمان مجموعه ای از سیاست های حقوقی و اقتصادی است؛ از محدودشدن امکان تخلیه بدون دلیل موجه و ثبات در قرارداد‌های اجاره گرفته تا مهار تورم، افزایش عرضه مسکن و نظارت مؤثر بر اجرای قانون. شاید به همین دلیل نیز بسیاری از اقتصاددانان معتقدند تا زمانی که این حلقه ها در کنار یکدیگر تکمیل نشوند، هیچ سیاستی به تنهایی نمی تواند بازار اجاره را به آرامش پایدار برساند.

شهرآرا نیوز