فاصله معنادار توان مالی متقاضیان مسکن و قیمت های بازار

به گزارش اخبار ساختمان، سیاستگذاران و متولیان بازار مسکن سالهاست که با اتکا به آمار‌های ویترینی، وعده های ساخت میلیون ها سرپناه و پیش بینی های خوش بینانه، تلاش می کنند تا تصویری آرام و مهارشده از بازار ملک ارائه دهند. اما واقعیت های عینی ملموس در کف خیابان ها و پشت شیشه های غبارگرفته مشاوران املاک، از انسدادی عمیق، ساختاری و بی سابقه در یکی از حیاتی ترین بخش های معیشتی جامعه حکایت دارد.

بازار مسکن ایران، پس از یک دوره طولانی از جهش های سرسام آور قیمتی و تازیانه های پی‌درپی تورم، اکنون به فاز جدیدی از رکود عمیق و فرساینده سقوط کرده است؛ رکودی که نه برخاسته از تعادل عرضه و تقاضا یا بهبود شاخص های کلان اقتصاد، بلکه ناشی از ناتوانی مطلق و تاریخی متقاضیان مصرفی در همراهی با نرخ های نجومی است. به کما رفتن معاملات ملکی و قفل شدن کامل چرخه جابه‌جایی شهروندان به خوبی نشان می دهد که بازار سرپناه از دسترس اکثریت جامعه خارج شده و به بهشتی اختصاصی برای سفته بازی، انباشت پول های سرگردان و موج سواری واسطه گران تبدیل شده است.

قیمت های نجومی و جای خالی مشتری

روند تحولات بازار مسکن در ماه های اخیر نشان می دهد که جو روانی و هیجانات کاذبی که در ابتدای سال جاری به این بازار تزریق شده بود، تا حد زیادی فروکش کرده است. در آن دوره، تحت تأثیر نوسانات بازار‌های موازی و انتظارات تورمی همیشگی، موج جدیدی از قیمت های نجومی و پیشنهادی از سوی مالکان و سازندگان روانه بازار شد. با این حال، دیری نپایید که این فرمول قدیمی گران سازی، با دیوار ضخیمی از بی محلی و ناتوانی مالی خریداران تصادم کرد.

در حال حاضر، قیمت های اعلامی از سوی فروشندگان هیچگونه تناسب، همپوشانی یا سازگاری با بنیه مالی و قدرت خرید متقاضیان واقعی ندارد. این شکاف عظیم میان «قیمت پیشنهادی» و «توان پرداخت»، بازار را به تعطیلی کشانده است. عدم استقبال خریداران و قفل شدن معاملات، سرانجام بخشی از فروشندگان واقعی را که به دلیل تعهدات مالی یا پروژه های در دست احداث نیاز مبرم به نقدینگی دارند، به عقب نشینی وادار کرده است؛ به طوری که در بسیاری از مناطق، مالکان ناچار شده اند از نرخ های رویایی و حبابی خود کوتاه بیایند تا شاید بتوانند توجه اندک خریداران باقیمانده در بازار را جلب کنند. با این وجود، این کاهش های پراکنده نیز هنوز نتوانسته یخ سنگین رکود را ذوب کند، چرا که فاصله سقف قدرت خرید مردم با کف قیمت ها بسیار فراتر از این تخفیف های جزئی است.

خانه اولی ها؛ بزرگترین بازندگان بازار مسکن

در این میان، هولناک ترین بخش این تحول ساختاری، سرنوشت غم انگیز زوج های جوان، حقوق بگیران و متقاضیان کار اولی است که به عنوان «خانه اولی ها» شناخته می شوند. برای این قشر وسیع از جامعه، خرید خانه دیگر از قالب یک هدف سخت اقتصادی خارج شده و به یک رویای فانتزی، محال و تمام شده بدل گشته است. تحلیلگران اقتصادی بر این باورند که بخش بزرگی از طبقه متوسط و ضعیف جامعه عملاً باید ایده مالکیت مسکن را ببوسند و برای همیشه کنار بگذارند.

در شرایطی که دستمزد‌ها با شیب بسیار ملایم و ریالی افزایش می یابد، اما قیمت مسکن پله های صعود را با جهش های دلاری طی می کند، پس انداز کردن برای خرید خانه به شوخی تلخی شبیه شده است. حتی تسهیلات بانکی مسکن که زمانی به عنوان بازوی کمکی متقاضیان عمل می کرد، امروز به دلیل اقساط ماهیانه کمرشکن و سود‌های کلان، عملاً ناکارآمد شده و خود به عاملی برای دفع خریداران تبدیل گشته است. این اخراج دسته جمعی متقاضیان مصرفی از بازار مسکن و رانده شدن آنان به سمت بازار اجاره نشینی یا مهاجرت به حاشیه نشینی در شهر‌های اقماری، زنگ خطری جدی برای انسجام اجتماعی و سلامت روانی جامعه است و مهر تأییدی بر شکست کامل برنامه های حمایتی دولت در این حوزه می زند.

حبس اجباری در آپارتمان های قدیمی

بحران کنونی بازار مسکن تنها به خریداران تازه وارد محدود نمی شود، بلکه گریبان مالکان فعلی را نیز به سختی فشرده است. در گذشته، چرخه پویای بازار مسکن به این صورت حرکت می کرد که خانواده ها با افزایش جمعیت یا بهبود نسبی درآمد، آپارتمان کوچک خود را به فروش رسانده و با افزودن مقداری پس انداز یا دریافت وام، به واحدی بزرگتر، نوسازتر یا در محله ای بهتر جابه‌جا می شدند. این فرآیند که موتور محرک معاملات زنجیره ای در بازار بود، امروزه به طور کامل متوقف و قفل شده است.

فاصله قیمتی میان آپارتمان های کوچک متراژ قدیمی با واحد‌های متوسط و نوساز به قدری جهش یافته و نجومی شده که پر کردن این شکاف مالی برای یک خانوار متوسط غیرممکن است. به عنوان مثال، مابه‌التفاوت تعویض یک خانه ۵۰ متری با یک آپارتمان ۷۰ متری در یک منطقه متوسط شهری، گاه برابر با حقوق چندین سال یک کارمند است. در نتیجه، مالکان ترجیح می دهند در همان واحد‌های فرسوده، کم‌جا و قدیمی خود بمانند و ریسک بزرگ فروش ملک و ورود به بازار پرتلاطم فعلی را به جان نخرند. این محافظه کاری اجباری، گردش طبیعی سرمایه و ملک را در بازار به صفر رسانده و بازار را با انسداد در زنجیره عرضه روبه‌رو کرده است.

سوداگران چگونه قیمت ها را بالا نگه می دارند؟

در غیاب متقاضیان مصرفی و در روز‌هایی که بنگاه های رسمی معاملات ملکی روز‌های خلوت و بی‌رونقی را سپری می کنند، جریان مرموز و پرمنفعتی در لایه های زیرین بازار در حال حرکت است. بخش عمده ای از جریان گرانی و مقاومت بازار مسکن در برابر ریزش قیمت ها، از مجرای معاملات وکالتی با هزینه های پایین تغذیه می شود. این ابزار معاملاتی که عمدتاً توسط سفته بازان، واسطه گران و دلالان حرفه ای مورد استفاده قرار می گیرد، بستری امن برای خرید و فروش های مکرر بدون ثبت رسمی در سامانه های دولتی و فرار از پرداخت مالیات های قانونی ایجاد کرده است.

دلالان با تکیه بر این روش، ملک ها را در بازه های زمانی کوتاه میان خود دست‌به‌دست کرده و با ایجاد تقاضای کاذب و صوری، قیمت ها را به صورت تصنعی در سطوح بالا نگه می دارند. هزینه های ناچیز ثبت اینگونه معاملات و نبود یک سیستم نظارتی هوشمند و یکپارچه، سبب شده تا سفته بازان بدون دغدغه از جریمه های مالیاتی، بخش مسکن را به عنوان یک پناهگاه امن برای سوداگری انتخاب کنند. این پدیده مخرب نه تنها مانع از واقعی شدن قیمت ها متناسب با توان اقتصادی مردم می شود، بلکه به ناامنی حقوقی و پرونده های متعدد قضایی برای خریداران ناآگاه نیز دامن می زند.

نسخه نجات بازار مسکن از رکود تورمی چیست؟

واقعیت آن است که بیماری بازار مسکن ایران با قرص های مسکن موقت، دستورالعمل های اداری، سقف گذاری های کاغذی برای اجاره بها یا آمار‌های کاغذی درمان نخواهد شد. بازار مسکن، تافته ای جدابافته از اقتصاد کلان کشور نیست؛ این بازار آیینه ای تمام نما از تورم ساختاری، کاهش شدید ارزش پول ملی، سقوط قدرت خرید طبقه متوسط و بی ثباتی در بازار‌های مالی است.

تا زمانی که بستر مناسب برای ثبات اقتصادی فراهم نشود، دست دلالان و واسطه ها از معاملات تاریک و فرار‌های مالیاتی کوتاه نگردد و تسهیلات بانکی مسکن به جای ابزار بدهکارسازی مردم، به یک موتور محرک واقعی برای ساخت و خرید تبدیل نشود، این بازار در همین وضعیت رکود تورمی و یخ زده باقی خواهد ماند. اصرار بر حفظ قیمت های نجومی در بازار بی مشتری، تنها به فرسودگی بیشتر بافت های شهری، انباشت سرمایه های راکد در بخش بتن و آهن، و در نهایت تعمیق بحران سرپناه منجر خواهد شد. هزینه سنگین این ناکارآمدی ساختاری را امروز خانواده هایی می پردازند که شایسته یک زندگی آبرومند هستند، اما در چرخه معیوب سیاستگذاری ها، از بدیهی ترین حق شهروندی خود، یعنی داشتن یک سرپناه امن، باکیفیت و متناسب با درآمدشان، محروم مانده اند.

اقتصاد24