ریشه مشترک کاهش ساخت و خرید مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، دولت ها در بخش مسکن طی دهه های اخیر برای حل دو مساله در بیرون و درون این بازار، اغلب مرتکب دو اشتباه سیاستی شده اند به طوری که کلید رشد اقتصادی را در رونق مسکن به عنوان موتور پیشران تصور کردند و تسهیل دسترسی کم درآمدها به سرپناه را نیز در مسکن سازی دولتی خلاصه کردند؛ این دو راه اما بر اساس وضع موجود این بخش و اعداد و ارقام واقعی از بازار، بیراهه بوده است.

گزارش ها از مطالعاتی که یک پژوهشگر اقتصادی مسلط بر بخش مسکن برای پاسخ به چهار پرسش امروز بازار ملک انجام داده، حاکی است: بازار مسکن در حال حاضر در وضعیت پات قرار گرفته است به این معنا که هر دو طرف صحنه یعنی خریدار و سازنده، امکان حرکت را از دست داده اند؛ عامل توقف این دو، مشترک است.

در این مطالعه تصریح می شود، بخش مسکن و ساختمان بدون رشد اقتصادی، ابزار و شرایط حرکت به سمت رونق تولید (ساخت) و احیای قدرت خرید را در اختیار ندارد و باید مساله این بخش را صحیح دید نه وارونه.

هدفگذاری غیر‌واقعی دولت ها

تامین مسکن در ایران با وجود اینکه در همه دولت ها یکی از مسائل کلیدی به شمار می رفت اما در همه ادوار با چالش هایی مواجه بوده است که این باعث شد تا در هر دوره دولت ها راهکار ویژه ای را برای مواجهه با آن ارائه کنند. اما اینکه این راهکارها تا چه میزان راهگشای مسائل مسکن بوده اند، فردین یزدانی، صاحبنظر اقتصاد شهری و مسکن، مدیر مطالعات طرح بازنگری مسکن و کارشناس ارشد مسکن، به‌‌‌عنوان مدیر علمی این نشست، به آن پاسخ می دهد.

از نگاه او، با بررسی تحولات بازار در دهه 1390 و چشم اندازی برای آینده بازار، در گام نخست باید به دنبال پاسخ به چرایی محقق نشدن برنامه های مسکن بود که در شرایط فعلی وضعیت مسکن را به این شکل تاسف بار درآورده است. دلیل آن را باید در چارچوب اقتصاد کلان جستجو کرد که در برنامه ریزی های حوزه مسکن توجه کمتری به آن شده است.

مسکن به عنوان یکی از بخش های اقتصادی از لحاظ سرمایه گذاری و رابطه با تولید ناخالص داخلی بخش مهمی به شمار می رود، اما این چارچوب در اقتصاد کلان، محدودیت هایی را برای مسکن ایجاد کرده است. از طرفی سوءاستفاده برخی دولت ها از این بخش به نفع پیشبرد اهداف خود، در این محدودیت ها اثرگذار بوده است و مثلا با استفاده از واژه هایی چون پیشران اقتصادی از اهداف اصلی اقتصاد کلان بازماندند.

با این دیدگاه، بدون توجه به درآمد خانوار و متغیرهای مختلف اجتماعی و اقتصادی، در بخش مسکن هدفگذاری هایی انجام داده اند که این هدفگذاری ها مانند طرح نهضت ملی مسکن بعد از سه سال نتایج عملکردی و سطح این برنامه ریزی ها را نشان می دهند.

اگرچه از اول قابل پیش بینی نبود، اما اگر طراحان این برنامه ها، توجه خود را به رشد اقتصادی، سبد بودجه خانوار و متغیرهای مختلف معطوف می کردند، با علم بر امکانپذیر نبودن این هدف، هدفگذاری دیگری را در دستور کار قرار می دادند.

به طور کلی بخش مسکن، فرآیندی است که تا حد زیادی تحولات آن طی دهه های گذشته ناشی از درآمدهای نفتی بوده است که ورود دلارهای نفتی و تبدیل آن به نقدینگی باعث شد تا خود را به دو شکل تقاضای سرمایه ای مسکن و تقاضای مصرفی مسکن نشان دهد.

اما آنچه بازار مسکن و اقتصاد کشور از سال 97 با آن مواجه شد، این بود که در بخش مسکن و در کل اقتصاد ایران، تقاضای دارایی ها، جایگزین تقاضای تولید شد. یعنی منابع مالی که باید وارد فرآیند تولید مسکن می شد، وارد فرآیند خرید و فروش و مبادله مسکن شد. این امر ناشی از شوکی است که تحریم ها به اقتصاد ایران و بازار مسکن وارد کردند. این شوک باعث شد تا انتظارات ساختاری در کل اقتصاد به وجود آید.

علاوه بر این، کشور با رشد منفی اقتصادی نیز مواجه شد و مجموعه این عوامل حبابی را تشکیل داد که این حباب تاکنون تداوم یافته است. البته در حال حاضر این حباب به شکل رکود عمیق حتی در بخش مبادله خود را نشان داده است.

این کارشناس ارشد مسکن با توجه به ناکامی دولت ها در حوزه مسکن، ناتوانی مالی خانوارها در تهیه مسکن و از مزیت افتادن ساخت و ساز، معتقد است، در شرایط فعلی وضعیت بازار به گونه ای است که دچار نوعی حالت پات شده است. یعنی در سمت تقاضای خانوار و به عبارتی تقاضای واقعی، وضعیتی به وجود آمده که خانوارها امکان پاسخ دهی به سطح قیمت ها را ندارند.

به عنوان مثال، برآوردها نشان می دهد هزینه های خانوار به عنوان یک شاخص درآمدی در سال 1402 حدود 249 میلیون تومان در سال بود. این هزینه ها و شاخص های درآمدی به گونه ای است که اگر از سال 97 با قیمت های ثابت بررسی شود هنوز بسیار پایین تر از آن سال است. یعنی سطح درآمدی خانوار‌‌‌ها به دلیل رشد منفی اقتصادی و عملکرد نامطلوب اقتصادی به حدی رسیده که عملا تقاضای بسیاری از کالاهای سبد هزینه ای را هم نمی تواند پاسخ بدهد چه برسد به تامین مسکن.

اگر کل جامعه را به سه گروه میان درآمد، کم درآمد و پردرآمد تقسیم بندی کنیم و چهار دهک اول را در گروه کم درآمدها قرار دهیم، میزان هزینه پوشاک خانوار در گروه های کم درآمد سالانه چیزی در حدود 600 هزار تومان و هزینه خورد و خوراک و میوه آنها نیز ماهانه چیزی در حدود 350 هزار تومان است. در نتیجه عمدتا هزینه ای برای دارو و خدمات دارویی و درمانی باقی نمی ماند.

در این چارچوب فقر گسترده ای در سطح جامعه به دلیل رشد پایین اقتصادی ایجاد شده و این فقر به گونه ای است که خانوارها حتی امکان تامین خورد و خوراک روزمره خود را هم ندارند، چه برسد به تامین مسکن با طرح وام یک میلیاردی دولت.

با توجه به شرایط موجود، این هدفگذاری ها فقط توهم دولت ها بدون در نظر گرفتن شرایط معیشتی خانوارهاست. در واقع باید گفت، این روند مالک سازی، بیشتر به نفع افرادی است که در این زمینه فعالیت می کنند. در مجموع باید ریشه مشترک افت 40 درصدی سرمایه گذاری واقعی در تولید مسکن و کاهش 10 درصدی هزینه‌‌‌کرد سالانه خانوارها نسبت به سال 97 را در مشکلات اقتصادی کلان جستجو کرد که منجر به قفل شدن در بازار مسکن در هر دو سمت عرضه و تقاضا شده است.

بر اساس آخرین داده ها، متوسط قیمت یک واحد 80 مترمربعی در سطح کشور، حدود چهار میلیارد تومان برآورد می شود. باتوجه به برآیند درآمد خانوارها باید گفت، یک ملک چهار میلیارد تومانی، معادل 17 برابر درآمد سالانه خانوارهاست. در این صورت دوره انتظار برای تملک مسکن به بالای 50 سال رسیده و متوسط قیمت مسکن حدود 54 میلیون تومان در مترمربع در سطح نقاط شهری کشور است.

این توان پذیری مسکن در سطح تهران برای یک واحد 80 مترمربعی، به 19 برابر درآمد خانوار می رسد. این یعنی تقاضای مسکن تقریبا تعطیل است و خانوارهای جدید نیز، اصولا توان ورود به بازار ملکی را ندارند. از طرف دیگر، در بازار استیجار نیز افزایش اجاره بها باعث پراکنش خانوارها از شهر تهران به نقاط حاشیه ای تهران شده که شدت آن در دو سال گذشته افزایش یافته است.

پدیده هایی چون پشت بام خوابی و تراکم بیش از یک خانوار در واحد مسکونی نیز دیگر پدیده های وارد شده به بازار مسکن است. البته تقاضای سرمایه گذاری ساختمان تا حدودی جریان دارد و افراد با تمول مالی برای حفظ ارزش پول خود اقدام به خرید زمین و ساختمان کرده اند، اما سمت تولید نمی روند.

چرا تولید مسکن به صرفه نیست؟

یزدانی دلیل ‌تمایل نداشتن متقاضیان سرمایه ای به سمت تولید را در به صرفه نبودن تولید تشریح می کند. زیرا به دلیل جریان تورمی هزینه های خدمات تولیدی ساختمانی، هزینه های ساخت ساختمانی با افزایش چشمگیری مواجه شده است؛ در واقع دیگر ساخت ساختمان های مرتفع با مترمربعی 20 میلیون تومان امکانپذیر نیست و هزینه ساختمان هایی با ارتفاع پایین به حداقل 14 تا 15 میلیون تومان در مترمربع رسیده است.

علاوه بر این، قیمت زمین نیز افزایش یافته است. بنابراین با توجه به قیمت زمین و هزینه تمام شده مسکن و برآیندی از رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی و خدماتی آن باید گفت، اگر بخواهیم این رشد را با رشد قیمت زیربنای نوساز تقابل دهیم از جذابیت تولید مسکن به عنوان یک پروژه سرمایه گذاری کاسته می شود. در نتیجه، نسبت قیمت فروش مسکن به هزینه تمام شده یک روند نزولی است.

از این رو، جذابیت های تولید مسکن پایین می آید. برآیند این اتفاق نشان می دهد که تولید مسکن به صرفه نیست و این رشد منفی سرمایه گذاری واقعی در تولید مسکن از سال 97 آغاز شده است. به طور کلی، عدم جذابیت تولید، قفل شدن عرضه و تولید مسکن را به همراه داشت که باعث شد تا منابع به دارایی تبدیل شوند.

سرمایه گذار ساختمانی برای حفظ ثروت خود، اقدام به خرید زمین یا ملک دست دوم می کند. در این شرایط، پاسخگوی نیازهای بازار مسکن نیست و در شرایط فعلی این بازار در وضعیتی قرار دارد که همه سمت ها یعنی هم عرضه و هم تقاضا در شرایط پات قرار گرفته اند.

در مقابل، دولت با طرح خیالی چهار میلیون واحد مسکونی و اعطای وام وارد عمل می شود، این در حالی است که بخش مهمی از خانوارهایی که باید به آنها وام داده شود، درآمد کافی برای بازپرداخت وام را ندارند. در واقع باید گفت، بازار دچار وضعیتی است که این سوال را ایجاد می کند که آیا بازار مسکن می تواند به عنوان یک بخش مستقل از رشد تولید، به رشد خودش ادامه دهد؟ یزدانی با توجه به نظریات کارشناسان مختلف معتقد است مسکن نمی تواند مستقل از رشد تولید ملی عمل کند.

در وهله اول باید رشد تولید ناخالص داخلی و به ویژه بخش های مبادله ای رشد کنند. مطابق با این رشد، مازادی ایجاد شود که بخشی از این مازاد به سبد خانوارها سرازیر شود تا امکان تحرک بخش مسکن ایجاد شود.

این کارشناس ارشد مسکن افزود، محاسبات نشان می دهد از سال 93 نرخ تشکیل خانوار نزولی بوده است. تشویق به رشد جمعیت با وعده مسکن امکانپذیر نیست. برای رسیدن به رشد جمعیتی، باید شغل و درآمد کافی ایجاد شود. در‌ حال حاضر نرخ رشد سالانه جمعیتی به زیر یک درصد رسیده است و نرخ تشکیل خانوار از 700 تا 800 هزار نفر در اوایل دهه 90 به 400 هزار نفر رسیده است. بنابراین رشد جمعیتی در حدی است که در افق طرح جامع به حدود 550 هزار واحد مسکونی جدید در هر سال از 93 تا 1404 نیاز است.

شکل ورود دولت به بازار

یزدانی بر اهمیت شکل ورود به بازار مسکن تاکید دارد و معتقد است بازار مسکن جزو بازارهایی است که شکست بازار در آن قطعی است که این شکست بازار، در تعبیر مسکن آحاد مردم و به ویژه گروه های کم‌‌‌درآمد کاملا مشهود است. اگر چه اختلافی در این زمینه وجود ندارد، اما نحوه و چگونگی دخالت دولت، به مساله اصلی این بازار تبدیل شده است. دخالت دولت در تامین مسکن برای گروه های کم درآمد امری پذیرفته شده است. اما ورود دولت به تمامی بخش های بازار به منظور تولید و تامین مسکن منجر به بروز شرایط فعلی شده است.

دولت حتی اگر بخواهد اقداماتی در جهت تشویق سرمایه گذاری در بخش تولید انجام دهد و مثلا مالیات بر تقاضای سرمایه ای وضع کند، در اصل باید به این موضوع بپردازد که چرا تقاضای سرمایه ای در بخش مسکن افزایش یافته و منابع مالی در این بخش سرازیر می شود؟

دخالت دولت در همه زمینه ها همچون خودرو، صنایع غذایی و... به بسته شدن عرصه برای فعالیت کسب‌و‌کار مولد منجر شده است. همین امر باعث حرکت تقاضای سرمایه ای به سمت بازار مسکن شد، بنابراین، با وضع مالیات مشکل این بازار حل نمی شود. دخالت دولت در قضیه تقاضای سرمایه ای در ابتدا باید به شکل ایجابی باشد.

دخالت ایجابی یعنی دولت فضای فعالیت را برای کسب و‌ کارهای مولد باز کرده و دخالت های بی مورد را حذف کند. فشار بر بخش خصوصی آنچنان شدید است که نمی توان گفت بخش سرمایه ای آزاد است. اگر دولت کنار برود، فضا برای فعالیت کسب و‌ کارهای مولد باز می شود. در بحث زمین نیز باید گفت، آیا سرمایه گذاران خصوصی فعالیت می کنند یا نهادهای خصولتی؟

مجموعه شهری تهران در دهه 80 ایده حرکت به سمت جهانی شدن منطقه 22 را در پیش گرفت، اما در عمل، خصولتی ها با احتکار زمین ها، کل منطقه را به سمت ساخت و ساز بردند. در واقع نهادها باید از ساخت و ساز کنار رفته و ایجابی عمل کنند. بنابراین باید گفت با دخالت نابجای دولت در مسکن شکست این بازار قطعی است.

اما شکست بازار به این معنا نیست که بازار به طور کل نسازد. بلکه باید این ساخت، به صرفه باشد. دولت باید دخالت خود در بخش مسکن را به تهیه مسکن اجتماعی برای گروه های کم درآمد و تدوین بسته های خاص حمایتی محدود کند.

در طرح جامع مسکن سال 94، گروه های مردمی به سه قشر تقسیم شدند. گروهی که نیازی به یارانه حمایتی ندارند. گروه میان درآمدی با حداقل یارانه و کمک درآمدی و گروه کم درآمد که دولت حداکثر حمایت را در جهت خانه دار شدن این اقشار به کار بگیرد. اجرای این طرح می تواند منجر به هم افزایی بازار مسکن شود.

یزدانی دخالت دولت در موضوع زمین را یکی از عوامل اصلی گرانی زمین و مسکن و رانت خواری معرفی می کند و در توضیح آن به چرایی گرانی زمین طی یک دهه گذشته گفت: سهم زمین در هزینه تمام شده در متوسط نقاط شهری کشور بالای 60‌ درصد است و در تهران به بالای 70‌ درصد و در برخی مناطق به 80‌ درصد می رسد.

یکی از دلایل گرانی قیمت نهایی ساختمان ها گران بودن قیمت زمین است. زمین کالایی است که به آن رانت تعلق می گیرد. از دهه 70 به این سو، شهرداری ها مجوزی را به اسم تراکم برای رانت صادر کردند که این رانت از تهران به دیگر شهرها و حتی روستاها سرایت کرد.

در واقع، بهای بازاری زمین متناسب با مقیاس این رانت افزایش می یابد. اگرچه اراده سیاسی می تواند بحث تراکم را جمع کند، اما منافع برخی افراد، مانع از این اتفاق می شود. نمونه این رانت را می توان در طرح ساخت شهرهای کشاورزی مشاهد کرد. در این طرح که از چند شهر جهانی الهام گرفته شده، هدف افزایش عرضه زمین است که در آن با واگذاری زمین ها خانه ها برای مصرف بومی به‌‌‌کار رود.

این در حالی است که مالک زمین های بیرون شهر ذی‌نفعانی هستند که در داخل بهره مند می شوند. مالکانی که به دنبال رانت جویی هستند قیمت زمین را تا 10 برابر افزایش می دهند. این مدل نیز کارساز نیست، زیرا زمین حالت مصرفی پیدا نکرده و شرایط را برای حضور دلالان و رانت خواری فراهم می کند.

درواقع باید گفت، اگر عرضه باعث می شد که قیمت کنترل شود، فروش تراکم هم نوعی عرضه مجازی محسوب می شود. عرضه زمین الزاما به دلیل قدرت انحصاری در بافت اقتصاد ایران منجر به حل مشکل نمی شود و فقط امری هزینه‌‌‌زاست. اگر تا سال 1410 بتوان کل زمین های موردنیاز برای تامین مسکن را فراهم کرد، حداکثر به 70 هزار هکتار زمین نیاز است که اگر زمین بایر وجود ندارد، باید از بافت فرسوده درون شهری تامین شود. این در حالی است که هزینه آماده سازی زمین، مترمربعی چهار تا پنج میلیون تومان و هزینه ساخت نیز حدود 15 میلیون تومان در هر مترمربع است.

اما آیا خانوار‌‌‌ها با این سطح از درآمد، امکان تهیه مسکن را دارند؟ آیا دولت می تواند این نیاز را تامین کند؟ این سیاست چیزی جز تامین منافع زمین‌‌‌خواران هیچ فایده دیگری ندارد. اگر دولت جدید نیز مانند دولت های قبلی درصدد اجرای این طرح بربیاید به نتیجه ای مانند دولت های قبل خواهد رسید.

در مجموع باید به این سوال پاسخ داد که دولت با توجه به شرایط موجود چه اقداماتی انجام دهد؟ در ابتدا، شورای مسکن و وزیر مسکن در شورای اقتصاد باید نقش فعال تری در این حوزه داشته باشند، زیرا ارتباط تنگاتنگی بین بخش مسکن و اقتصاد کلان وجود دارد.

در دومین راهکار باید گفت، رونق مسکن به هر بهایی مناسب نیست زیرا ممکن است بر کل اقتصاد اثرات سوئی داشته باشد. با توجه به اینکه دولت با خزانه ورشکسته مواجه است و از طرفی 400 هزار واحد نیمه کاره از طرح های مسکن ملی، مهر و نهضت ملی باقی مانده است، دولت باید در ابتدا تعهد خود را انجام دهد و نهایتا تا پایان دوره آن را به اتمام برساند.

همچنین به منظور تعریف برنامه های خاص حرکت تقاضا در این بخش با نهادهای دیگر هم افزایی کند که البته برای برنامه های تامین مسکن، سیستم بانکی قفل است. علاوه بر این، بازنگری برنامه مسکن در برنامه توسعه هفتم مسکن لازم است. یا لااقل با اصلاحیه این مشکلات را حل کند و سنگ بنای مسکن اجتماعی و استیجاری را بگذارد.

بخش مهم خانوارها امکان ورود به این بازار را ندارند. در واقع، 90‌ درصد خانوارها وارد بازار مسکن ملی نمی شوند و مستاجر هستند. پس باید به برنامه استیجاری توجه شود. شرایط فعلی، عصر مدیریت استیجاری است که به تدوین سیاست استیجار نیاز است.

دنیای اقتصاد