رکود معاملات مسکن باز هم سنگین تر شد

به گزارش اخبار ساختمان، شدت گرفتن تنش های منطقه ای طی هفته های اخیر بر روند معاملات خرید ملک و اجاره بها اثرگذار شده است؛ اگرچه تشدید تنش منطقه ای زمینه ساز رشد نرخ ارز در کشور شده و به شکل معمول قیمت مسکن در کشور همگرا با نرخ ارز نوسان دارد؛ اما این مرتبه این دو بازار، رفتاری واگرا از خود بروز داده اند.

افزایش ریسک تنش منطقه ای طی دو هفته اخیر باعث شده تا بخشی از صاحبان ملک حاضر به ارائه تخفیف در معاملات فروش خانه شوند، اما این افزایش تخفیف نیز نتوانسته تا به اینجای کار بازار فروش خانه در پایتخت را داغ کند. در عین حال افزایش ریسک تنش منطقه ای، به سود مستاجرها تمام شده به نحوی که بخشی از موجرها برای دریافت نقدینگی حاضر به ارائه تخفیف به مستاجران خود شده اند و همزمان بازار اجاره با افزایش فایل عرضه از سوی صاحبان ملکی که درصدد دریافت نقدینگی هستند، مواجه شده است.

بازار مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین و سرمایه قابل ملاحظه برای ورود؛ نسبت به اغلب بازارها با سرعت پایین تری به سیگنال های اقتصادی و غیراقتصادی واکنش نشان می دهد. به همین دلیل ما پس از گذر حدود 10 روز از دهم مهر ماه (تشدید تنش در منطقه خاورمیانه) وضعیت بازار خرید و فروش و اجاره خانه در سطح شهر تهران را مورد ارزیابی قرار دادیم؛ این ارزیابی تحقیقی میدانی از واسطه های ملکی فعال در سطح شهر تهران بود.

نتایج بررسی های انجام شده حاکی از آن است که شدت گرفتن ریسک تنش ها در منطقه خاورمیانه بر رفتار صاحبان ملک اثرگذار بوده است؛ این تغییر رفتار در معاملات فروش و اجاره منعکس شده است.

طی ماه های اخیر بازار مسکن در سطح کشور و به تبع بازار مسکن پایتخت با رکود سنگینی در معاملات خرید و فروش مواجه بود؛ ما در گزارش های پیشین به کرات به این رکود و تاثیر آن بر کاهش اسمی قیمت خانه در برخی مناطق پایتخت اشاره کردیم.

رکود در بازار مسکن کشور طی روزهای منتهی به دهم مهر ماه امسال به میزانی جدی بود که احتمال تشدید این رکود دور از انتظار بود؛ با وجود این نتایج بررسی های میدانی نشان داد که این ریسک سیاسی جدید از سه محل بر بازار خرید و فروش و از یک منظر بر بازار اجاره اثرگذار شده است.

افزایش تنش در وهله ابتدایی باعث شده تا بخشی از فروشندگان خانه که به طور جدی خواهان معامله ملک خود هستند؛ برای جوش خوردن معامله حاضر به ارائه تخفیف شوند. این رفتار مربوط به صاحبان ملکی می شود که تصمیم 100 درصدی برای فروش ملک دارند؛ این دست مالکان تا قبل از افزایش ریسک سیاسی در منطقه نیز حاضر به ارائه تخفیف در میانه معامله بودند؛ اما شدت گرفتن تنش های منطقه ای باعث شده تا این افراد برای جوش خوردن معامله فروش حاضر به ارائه تخفیف های به مراتب بیشتری شوند.

اثر دوم افزایش تنش منطقه ای بر بازار خرید و فروش ملک را باید در شدت گرفتن رکود و کاهش میزان معاملاتی که به سرانجام می رسد جستجو کرد. در شرایط کنونی که ریسک سیاسی در منطقه افزایش یافته است؛ تمایل به خرید و نگهداری دارایی های زودنقدشونده افزایش یافته و تبدیل آن به ملک به عنوان دارایی دیرنقدشونده از نگاه بسیاری از مردم، اقدامی پرریسک تلقی می شود.

به این ترتیب در شرایطی که افزایش تنش منطقه ای، با ورود سرمایه به بازار ارز و طلا زمینه ساز ایجاد جریان افزایشی در بازار این دارایی ها شده؛ از میزان معاملات نهایی خرید و فروش خانه کاسته شده و در واقع رکود در این بخش تشدید شده است.

اثرگذاری بعدی تنش منطقه ای بر بازار ملک مربوط به افرادی می شود که به دنبال تبدیل ملک خود به ملک احسن هستند. طی ماه های اخیر و در میانه رکود سنگین سرمایه ای حاکم بر بازار ملک؛ بخش قابل توجهی از معاملات مسکن در کشور مربوط به متقاضیان تبدیل خانه به گزینه ای بهتر بود.

اما نتایج بررسی های میدانی و صحبت با واسطه های ملکی حاکی از آن است که معاملات تبدیل به احسن نیز در گره عدم جوش خوردن به دام افتاده اند. این رویه نتیجه افزایش ریسک خرید ملک به عنوان سرمایه گذاری دیربازده و با نقدشوندگی پایین است. در واقع در شرایط کنونی افراد معدودی حاضر به تبدیل سایر دارایی های خود نظیر پول نقد، طلا و ارز به ملک هستند و همین موضوع بازار تبدیل به احسن در معاملات مسکن را نیز قفل کرده است.

اما چهارمین اثر تنش منطقه ای در بازار ملک مربوط به معاملات اجاره می شود. بررسی های میدانی از آن حکایت دارد که بخشی از موجرها برای افزایش نقدینگی خود حاضر به تنظیم قرارداد اجاره با نرخی کمتر از مطالبه اولیه و در حد استطاعت مستاجر شده اند.

اگرچه با آغاز فصل پاییز به شکل سنتی از تعداد فایل های اجاره نسبت به فصل تابستان (زمان سنتی اجاره خانه در کشور) کاسته می شود؛ اما به گفته واسطه های ملکی مورد بررسی از سوی در شرایط کنونی بر تعداد فایل های اجاره نسبت به مهر سال قبل به طور تقریبی افزوده شده است. در واقع بخشی از دارندگان ملک با هدف افزایش نقدینگی به عرضه ملک خود روی آورده اند و برای دریافت سریع تر وجه نقد حاضر به ارائه تخفیف نیز شده اند. این موضو‌ع زمینه ساز کاهش اجاره بها شده است.

کاهش نرخ رشد اجاره بها در زمان تشدید تنش منطقه ای و بروز جنگ گزاره ای است که تجربه هشت سال جنگ ایران و عراق نیز آن را اثبات کرده است. ما در گزارشی با عنوان «تنش های منطقه چه تاثیری بر قیمت مسکن خواهد داشت؟» که در روز هفدهم مهر ماه امسال منتشر شد؛ با هدف پیش بینی تاثیر تنش در منطقه بر هزینه تامین خانه به بررسی روند نوسان قیمت اجاره بها طی دهه 50 و 60 پرداخت.

داده های تاریخی این بخش نشان از آن داشت که ریسک تنش منطقه ای می تواند سرعت رشد اجاره بها را به نصف کاهش دهد. در حالی که طی سال های 51 تا 56 شاخص هزینه مسکن رشدی متوسط 23 درصدی داشت؛ این نرخ طی سال های 57 تا 66 یعنی در بازه افزایش تنش داخلی و منطقه ای به 11.9‌ درصد کاهش یافت.

در فروردین امسال نیز این رویه به شکل دیگری تکرار شد؛ طی هفته های ابتدایی امسال به‌رغم افزایش شتابان نرخ ارز در پی تشدید تنش منطقه ای، قیمت مسکن در تهران ثابت ماند. این در حالی بود که طی سال های قبل به شکل معمول رشد نرخ ارز زمینه ساز افزایش بهای مسکن نیز بود؛ اما از آنجا که این مرتبه علت ایجاد جریان افزایشی در بازار ارز متفاوت بود؛ نتیجه این رشد نرخ بر بازار مسکن نیز پیامد متفاوتی داشت.

درواقع تنش در منطقه اگرچه پتانسیل رشد نرخ ارز را دارد؛ اما چشم انداز قیمت مسکن را کاهشی می کند. احتمال افزایش تنش منطقه ای باعث خروج بخشی از متقاضیان خرید ملک از این بازار شده و کاهش تقاضا زمینه ساز افت قیمت در این بازار می شود.

دنیای اقتصاد