در بازار مسکن چه می گذرد؟

به گزارش اخبار ساختمان، جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران در حالی بر تمام بازارها سایه انداخته که این روزها بازار مسکن به تاثیر از این بازارها بیشترین رشد قیمت را به نسبت سایر کالاها تجربه می کند.

گزارش ها حاکی از افزایش قابل توجه قیمت مسکن در تهران است، به طوری که میانگین قیمت املاک در دفترچه معاملات سازمان امور مالیاتی بیش از ۶۰ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است، اما فعالان بازار مسکن معتقدند آثار کامل گرانی های اخیر ارز هنوز در بازار نمایان نشده است.

آگهی های فروش املاک تجاری و مسکونی نیز در همین شبکه ها افزایش یافته و قیمت ها نسبت به روزهای پایانی سال گذشته کاملا صعودی است. با این وجود برخی فعالان بازار هرگونه افزایش قیمت املاک را تکذیب می کنند و معتقدند سایه رکود بر معاملات ملکی همانند پارسال، سنگینی می کند.

در سوی دیگر این بازار، افزایش تأیید شده و غیرقابل انکار قیمت انواع مصالح ساختمانی باعث شده تا هزینه ساخت و ساز واحدهای مسکونی در تمام نقاط کشور بالا برود. کارشناسان می گویند کاهش تولید فولاد و محصولات پتروشیمی به دلیل حملات هوایی دشمن به واحدهای صنعتی و قطع واردات برخی از نهادهای اولیه صنعت ساختمان در شرایط محاصره دریایی ایران به همراه رشد دستمزد نیروی کار، هزینه ساخت مسکن را حدود ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع گران کرده است.

تاثیر افزایش قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت تمام شده مسکن

ایرج رهبر عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن می گوید: رشد قیمت مصالح ساختمانی این روزها نه تنها بر قیمت تمام شده مساکن لوکس و عادی تاثیر گذاشته بلکه بر تولید نهایی مسکن ملی نیز تاثیر داشته است.

او ادامه داد: رشد قیمت و گرانی مصالح ساختمانی از یک سو و رشد نرخ تورم از سوی دیگر علاوه بر اینکه بر هزینه ساخت واحدهای مسکونی لوکس تاثیرگذار بوده است به طور مستقیم بر ساخت مسکن ملی نیز تاثیر داشته و آنها را دستخوش تغییرات عمده قیمتی کرده است. در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع مسکن لوکس به ۶۰ میلیون تومان رسیده است.

جای خالی گزارشات مربوط به تحولات بازار مسکن

اگر چه مراجع رسمی از جمله بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار ایران مدتهاست گزارشی از تحولات این بازار منتشر نکرده اند اما با استناد به گزارش های میدانی و ادعای دلالان می توان جهش قیمت مسکن در ماه های اخیر را اینطور ارزیابی کرد که قیمت ریالی مسکن رشد کرده و برخی از مناطق تهران با رشد معاملاتی مواجه شده اند.

برای آخرین بار مرداد سال ۱۴۰۳، بانک مرکزی گزارش تحولات ماهانه بازار معاملات مسکن شهر تهران را منتشر کرد؛ ماه ها قبل از آن نیز مرکز آمار روند انتشار داده های مربوط به قیمت و معاملات مسکن در استان ها را متوقف کرده بود. وزارت راه و شهرسازی نیز در انتشار این آمار تأخیری طولانی دارد. ادامه این تخلف مدیریتی در هر سه حوزه فوق می تواند فضای بروز رفتارهای سوداگرانه در بازار مسکن را فراهم کند.

مادامی که مردم از گزارش رسمی تغییرات قیمت مسکن بی اطلاع باشند، ناچارند به ادعای افراد غیررسمی در رسانه توجه کنند و چه بسا در این وضعیت با زیان مالی روبرو شوند. کارشناسان بازار می گویند: اعلام گزارش رسمی تحولات قیمت قطعی مسکن باعث شفافیت و کنترل انتظارات می شود و به همین دلیل عدم انتشار داده های رسمی هیچ توجیه فنی ندارد.

خلأ داده های قابل اتکا باعث شده است تا خریداران و مستأجران حاضر در بازار با چشم بسته اقدام به انجام معامله کنند؛ مؤجران و فروشندگان نیز از این خلأ اطلاعاتی بیمناک هستند و به همین دلیل با اضطراب و وسواس شدید معامله می کنند. همین تغییرات قیمتی پشت سرهم در پیشنهاد مؤجران و فروشندگان در فایل مشاوران املاک، مؤید تزلزل اطلاعات بازار است.

میانگین قیمت مسکن از 150 میلیون تومان عبور کرده است

در تهران میانگین قیمت اسمی هر مترمربع مسکن در پاییز ۱۴۰۴ حدود ۱۱۰ تا ۱۲۵ میلیون تومان بود که نسبت به بهار قبلی حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش داشت، ولی الان همین رقم در ۲ ماه سپری شده از سال ۱۴۰۵ به ۱۵۰ میلیون تومان رسیده که بیانگر ۲۵ درصد رشد نسبت به پاییز گذشته است.

به طور قطع پرهیز از انتشار آمار رسمی تغییرات بازار مسکن توسط بانک مرکزی، مرکز آمار ایران و وزارت راه و شهرسازی در بروز اختلاف نظر کارشناسان پیرامون گرانی های اخیر تأثیر دارد. هر سه منبع رسمی فوق حداقل ظرف یک سال و نیم گذشته هیچ گزارشی از تحولات آماری این حوزه منتشر نکرده اند و به بهانه های مختلف از انجام وظیفه قانونی خود طفره رفته اند. جوزی رئیس انجمن صنعت ساختمان در تازه ترین اظهارنظر خود اعلام کرده است که متوسط قیمت مسکن در تهران به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

هزینه های ساخت مسکن در حال افزایش است

بررسی های میدانی نیز نشان می دهد، زمستان پارسال میانگین قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در سراسر ایران حدود۳۰ میلیون تومان بود. این رقم غیر از هزینه های خرید زمین است. این رقم برای استفاده از مصالح معمولی در ساخت واحدهای مسکونی محاسبه شده و چنانچه کیفیت مصالح ساختمانی به کار رفته در واحدهای مسکونی افزایش یابد، هزینه ساخت نیز افزایش می یابد.

هم اینک قیمت هر شاخه تیرآهن نمره ۱۶ در بازار از ۱۳ میلیون تومان در اسفند پارسال به حدود ۱۸ میلیون تومان رسیده و تیرآهن نمره ۱۸ نیز در بازار حدود ۲۱ میلیون تومان قیمت دارد. این رقم در اسفند پارسال ۱۵ میلیون تومان بود. قیمت حلب ۱۷ کیلویی قیرساختمانی هم از ۴۳۰ هزارتومان در اسفند ۱۴۰۴ به ۶۵۰ هزار تومان در حال حاضر رسیده و رول ۱۰ متری ایزوگام که پارسال ۹۰ هزار تومان قیمت داشت، اکنون در بازار ۱۳۵ هزار تومان معامله می شود. همین رشد قیمت را می توان در بازار سیم و کابل و لوله پلاستیکی مشاهده کرد.

به این ترتیب، گرانی مصالح ساختمانی به عاملی برای رشد قیمت واحدهای نوساز در بازار تبدیل شده و به گواه گزارش های رسمی، قیمت معامله واحدهای مسکونی نوساز در حال صعود است. به عنوان نمونه در دفترچه «ارزش معاملات» سازمان امور مالیاتی که مبنای محاسبه عوارض دریافتی این سازمان است، میانگین قیمت املاک شهر تهران ۶۷ درصد نسبت به ارقام ۱۴۰۴ افزایش پیدا کرده است.

هر چند فعالان بازار مسکن می گویند که هنوز آثار گرانی اخیر قیمت ارز در بازار مسکن نمایان نشده و تا شروع فصل نقل و انتقالات مسکن حداقل یک ماه زمان باقیست. پس با احتساب این دو عامل محرّک بسیار بعید است که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تابستان امسال کمتراز ۱۷۰ میلیون تومان باشد.

انصراف فروشندگان مسکن از قیمت های پیشنهادی قبلی مندرج در فایل مشاوران املاک نیز مؤید این مطلب است که بهای معاملات املاک در پایتخت سیر صعودی دارد. اسماعیل زمانی مدیر یکی دیگر از آژانس های بزرگ املاک تهران هم می گوید: در ماه های اخیر بیشترین حجم معاملات مربوط به واحدهای کوچک و متوسط، به‌ویژه در بازه متراژی ۵۰ تا ۶۵ مترمربع بوده که اغلب در مناطق جنوبی و غربی تهران معامله شده اند.

تمایل خرید ملک در پنج منطقه تهران همچنان بالاست

تمایل متقاضیان به خرید خانه در مناطق ۲، ۵، ۶، ۷ و ۲۲ تهران همچنان بالاست، اما قدرت خرید متقاضیان واقعی کمتر از بهای پیشنهادی فروشندگان در این مناطق است. زمانی می گوید: در مناطق ۱۲ و ۱۳ تهران که جزو هسته مرکزی پایتخت محسوب می شوند، قیمت پیشنهادی املاک همچنان پایین تر از سایر مناطق است.

فرسودگی بافت این دو منطقه و ترافیک شهری به همراه دشواری تردد در معابر باریک آنها یکی از مهمترین دلایل ارزانی واحدهای مسکونی این دو منطقه است. با این حال حتی قیمت پیشنهادی فروشندگان املاک این مناطق نیز نسبت به زمستان پارسال بالا رفته و کسی راضی به فروش خانه با قیمت های قبلی نیست.

به موازات گرانی قیمت معاملات مسکن، هزینه اجاره بهای واحدهای مسکونی در حال افزایش است. آگهی های منتشره در کانال های الکترونیکی و فضای مجازی به وضوح رشد ۱۵ تا ۳۰ درصدی قیمت اجاره املاک نسبت به زمستان پارسال را نشان می دهد. این در حالی است که هنوز فصل نقل و انتقال مستأجران شروع نشده و انتظار می رود در ۲ ماه آینده میانگین هزینه اجاره بها در کلانشهرها و به ویژه تهران به مراتب افزایش بیشتری داشته باشد.

نرخ اجاره خانه در آگهی های اینترنتی غیرواقعی است

با این وجود برخی معتقدند افزایش نرخ اجاره خانه در آگهی های اینترنتی غیرواقعی است و هنوز بازار این حوزه درگیر تورم قیمتی جدید نشده است.

سمانه محرمی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران چندی پیش گفته بود که قیمت های درج شده در آگهی های سکوهای اینترنتی با واقعیت بازار همخوانی ندارد، البته افزایش قیمت ها در تمام بازارها از جمله بازار مسکن غیر قابل انکار است اما نرخ درج شده در این آگهی های اجاره واقعی نیست. اساسا هنوز بازار اجاره وارد معاملات نشده و فصل جابه‌جایی مستأجران آغاز نشده است که قیمت ها و میزان افزایش قیمت مشخص شود و قطعا قیمت های آگهی های سایت های اینترنتی دستکاری شده است.

فرهاد تمدن معاون بازرگانی یکی از سکوهای اینترنتی املاک در واکنش به این ادعای نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران می گوید: رقابت تجاری بین واحدهای سنتی مشاوره املاک با سکوهای اینترنتی این حوزه نباید به کتمان واقعیات منجر شود. کافی است به نزدیکترین دفتر مشاور املاک محل خود مراجعه کنید تا رشد هزینه اجاره بهای مسکن نسبت به دو ماه گذشته را ببینید.

وی می افزاید: قطعاً تبلیغات اینترنتی آنچنان که باید و شاید نمی تواند در انحراف مسیر تورم اجاره بهای مسکن تأثیر داشته باشد زیرا واکنش منفی مستأجران به پیشنهادهای جدید قادر است مؤجران را به عقب نشینی از گران کردن اجاره بها وادار کند و خیلی سریع غیر واقعی بودن گرانی ها نمایان می شود. اگر در ۲ ماه گذشته چنین اتفاقی نیفتاده و شاهد عقد قراردادهای اجاره با قیمت های جدید هستیم، یعنی گرانی ها واقعی است.

بازار مسکن در دوران پساجنک رونق خواهد گرفت

رامین گوران رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: از زمستان پارسال که سودآوری در بازارهای مالی نظیر ارز، طلا و سکه به مرز اشباع رسیده است، به وضوح شاهد نوسان قیمت املاک هستیم و مراجعه مردم برای خرید مسکن افزایش چشمگیری داشته است. وی گفت: به نظر می رسد در پساجنگ بازار مسکن رونق یابد.

وی با اشاره به افزایش قیمت مسکن در هفته های اخیر، متوسط قیمت ملک در پایتخت را حدود ۱۴۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام کرد.

این فعال صنعت ساختمان با اشاره به اجرای پروژه های مسکن ملی گفت: این پروژه ها نیز با افزایش قیمت مواجه شده اند و آنطور که انتظار می رود باید تعدیل قیمت در این قراردادها نیز اجرا شود.

بازار