بررسی معادله بخش ساختمان و رشد اقتصادی در ایران

به گزارش اخبار ساختمان، در چند ماه گذشته بحثی مطرح شد مبنی بر اینکه: اجرای نهضت ملی مسکن و اجرای کامل برنامه هفتم پیشرفت و تخصیص زمین با هزینه صفر و پرداخت تسهیلات ساخت مسکن مطابق با قانون می تواند ۲‌ درصد از هشت درصد رشد اقتصادی هدفگذاری شده در برنامه هفتم پیشرفت را بدون وابستگی به خارج از کشور تامین کند.، و اخیرا نیز یک مدیر شهری در تهران مطرح کرده است که ساخت و ساز سبب رشد اقتصاد شهر تهران می شود.

اگرچه این موضوع که متولی مسکن در دولت که وظیفه ارتقای دسترسی مردم به مسکن و ارتقای کیفیت آن را دارد و مدیر شهری که در چارچوب وظایف شهرداری وظیفه حفظ کیفیت کالبدی شهر را دارد چرا ماموریت رشد اقتصادی را برای خود تعریف کرده اند، جای بررسی جداگانه دارد اما پرسش این یادداشت این است که اثر مسکن بر رشد اقتصادی چگونه است و چه تاثیری بر دیگر ابعاد فضا دارد؟

پژوهش های مختلفی در این زمینه انجام شده است که ماحصل این پژوهش ها بخش ساختمان را به عنوان بخش نامولد اقتصاد شناسایی می کند. به این معنی که در یک برهه زمانی امکان اشتغال و جذب سرمایه را فراهم می آورد و موجب رونق و اشتغال می شود اما محدود به همان دوره ساخت می ماند و از چرخه سرمایه گذاری حذف می شود و برخلاف بخش های دیگر مثل صنعت مولد نیست.

یکی از پژوهش ها را حسن قلی‌‌پور فریدونی اقتصاددان و استاد دانشگاه سیدنی غربی در مقاله ای در سال ۲۰۲۰ در نشریه مطالعات شهری منتشر کرده است.

وی با بررسی داده های استان های ایران از سال ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۵ و با استفاده از رگرسیون نشان داده است که افزایش قیمت های واقعی مسکن تاثیر منفی و معنی داری بر سرمایه گذاری در شرکت های صنعتی کوچک و متوسط دارد.

فریدونی سه سازوکار این اثرگذاری را که از طریق آنها افزایش قیمت مسکن بر کارآفرینی صنعتی تاثیر منفی می گذارد به این صورت برمی‌‌شمارد: ۱) جذب سرمایه به دلیل بازده بالاتر، ۲) جذب نیروی کار با تحصیلات عالی و ماهر به دلالی املاک و ۳) حصر و پس انداز عموم مردم برای خرید خانه [در نبود سیاست های اجتماعی مسکن و رشد مداوم قیمت مسکن و اجاره آن] (تاکید از نویسنده است).

پژوهش دیگر پژوهش مشهوری است که کمال اطهاری و فردین یزدانی اقتصاددان و صاحبنظر در حوزه مسکن در سال ۱۳۸۷ به نام بورژوازی مستغلات در نشریه چشم انداز ایران منتشر کرده اند.

این مقاله نشان می دهد حجم نقدینگی فعال در بخش مسکن در دوره زمانی ۱۳۸۵-۱۳۵۲ به طور متوسط ۲۳‌ درصد از نقدینگی کل بخش خصوصی و به همراه ساختمان های غیرمسکونی ۳۰‌ درصد را به خود اختصاص داده است در حالی که در همین دوره سهم بخش صنعت از جذب کل نقدینگی ۱۸‌ درصد بوده است که نشان از مکش سرمایه از دیگر بخش های اقتصادی به بخش مستغلات است که خود تابع درآمدهای نفتی بوده است.

مقاله با نگاه اقتصاد سیاسی بیان می دارد که بخش مستغلات در ایران نه به عنوان یک بخش پیرو تبعی اقتصاد بلکه تبدیل به یک بخش مستقل و تحت تاثیر رانت نفتی شده است و آشکارا نتیجه چنین وضعیتی افزایش قدرت اثرگذاری افراد درگیر در بخش مستغلات بر جریان های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور است.

از جمله این اثرات نویسندگان به سیاست تراکم فروشی توسط شهرداری ها از دهه ۱۳۷۰ تاکنون یا معافیت های مالیاتی در برنامه سوم توسعه اشاره می کنند و نشان می دهند چگونه این موضوع باعث افزایش نابرابری در شهرها و گسترش اسکان غیررسمی شده است.

امروز می دانیم که شهرفروشی (اعم از واگذاری تراکم ساختمانی یا تغییر کاربری زمین و موارد مشابه) یا برخلاف قانون و برنامه های مصوب شهری صورت پذیرفته اند یا در قالب سازوکارهای ظاهرا قانونی اما باز برخلاف برنامه های توسعه شهری و منافع عمومی اتفاق می افتند.

در پژوهشی دیگر که فردین یزدانی با عنوان «ارزیابی تاثیر افزایش تراکم ساختمانی بر عملکرد بخش مسکن در سطح شهر تهران» برای مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران (دانش شهر شماره ۷۶۳) انجام داده است با استفاده از داده های واگذاری تراکم در شهر تهران از سال ۱۳۸۷ تا سال ۱۳۹۸ و مقایسه آن با تحولات قیمت نشان داده است که چگونه واگذاری تراکم ساختمانی در شهر تهران برخلاف تصور سطحی مبنی بر اینکه «افزایش عرضه باعث کاهش قیمت می شود» به دلیل ماهیت غیرمتقارن و البته رانتی زمین سبب افزایش قیمت مسکن در کل شهر تهران شده است.

بنابراین آنچه روشن است تمرکز صرف بر تولید بیشتر مسکن بدون توجه به سیاست های ضروری برای تنظیم این بازار نه تنها برای اقتصاد ملی و رشد اقتصادی در بلندمدت کارآمد نیست بلکه در حوزه مسکن نیز نمی تواند سبب ارتقای دسترسی مردم به مسکن شود. امری که با وجود ساخت میلیون ها مسکن توسط دولت در یک دهه گذشته قابل مشاهده است.

برعکس، متخصصان برای ایجاد دگرگونی در سیاستگذاری مسکن و رویارویی با بحران مسکن از یکسو و از سوی دیگر کاهش جذابیت بخش ساختمان به عنوان بخش نامولد اقتصادی در برابر بخش های مولد اقتصادی که می توانند رشد اقتصادی پایدار ایجاد کنند سیاست هایی را پیشنهاد می کنند که برخی از آنها عبارت است از: مالیات بر دارایی موثر که از معاملات مکرر دارایی جلوگیری می کند، به حداقل رساندن سرمایه گذاری بانک ها در بخش مسکن، تنظیم صنعت واسطه گری املاک که بازیگر اصلی سوداگری مسکن هستند، افزایش مالیات شهری (عوارض نوسازی) از مالکان مسکن (که خود ابتدا نیازمند شفافیت و پاسخگویی بیشتر در هزینه‌‌کرد شهرداری ها و کاهش فساد است)، تامین مسکن عمومی توسط دولت و شهرداری ها مثلا در ازای واگذاری تراکم ساختمانی به بخش خصوصی، ایجاد شرکت های بزرگ واسطه گری و اجاره داری، اصلاح قوانین اجاره داری، واگذاری اجاره های بلندمدت دولتی (همچون مسکن اجاره ۹۹ ساله) و مواردی از این دست که نیازمند بررسی های تفصیلی و البته چیره شدن این گفتمان جدید بر گفتمان اشتباه مسکن به مثابه موتور محرک رشد اقتصادی ملی است.

دنیای اقتصاد