چرا بانک ها به تعهدات خود در طرح مسکن ملی عمل نمی کنند؟

به گزارش اخبار ساختمان، هرچند افزایش قیمت مسکن در کشور متوقف شده است و حتی بسیاری از فروشنده ها برای اینکه خریداری پیدا کنند مجبورند برای مدت طولانی صبر کنند و حتی نسبت به قیمتی که در آن منطقه نرخ گذاری می شود ملک را ارزان تر بفروشند اما همچنان بخش مسکن فشار زیادی را به سبد خانوار تحمیل می کند. در حال حاضر مسکن سهم ۷۰ درصدی از مجموع سبد خانوار دارد. به همین دلیل دولت باید به سرعت پروژه های مسکن ملی را تعیین تکلیف کند.

علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن با اشاره به اینکه رشد شتابان قیمت مسکن گرفته شده است، گفت: تاکنون حلقه ملاکان، بنگاه ها و سرمایه گذاران عامل افزایش قیمت مسکن در کشور بوده است اما تقریبا از ابتدای امسال کمی ترمز رشد شتابان قیمت مسکن کشیده شده است که امیدواریم این روند همچنان ادامه داشته باشد. در شرایط کنونی هیچ توجهی برای افزایش قابل توجه قیمت در بازار مسکن وجود ندارد. حباب مسکن در شهرهای بزرگ کشور بویژه تهران عدد قابل توجهی است. حباب مسکن ناشی از تقاضای سفته بازی در این بازار است. برای مثال ملکی که در منطقه یک تهران است، هیچ ارزش افزوده نسبت به سایر شهرها ندارد اما تنها یک بازی درونی منجر به قیمت گذاری چندبرابری می شود که به نابسامانی بازار دامن می زند.

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی اضافه کرد:‌ سفته بازان دیگر نمی توانند با یک بنای مرغوب و با کیفیت موتور محرک را بالا ببرند. جا دارد شهرداری ها به ‌سمتی بروند تا عرضه پروانه ها در مناطق مرکزی و جنوبی شهر را تشویق کنند. ممکن است تراکم در مناطق گرانقیمت صرفه ساخت بالا داشته باشد اما برای مردم چه در قیمت مسکن و چه اجاره اثر نامطلوبی دارد. در حال حاضر یک حلقه نانوشته و ناخوانده از ملاکان، برخی بنگاه ها و سرمایه گذارانی از شرکت های بزرگ به ‌صورت رسمی و غیررسمی، ملک لاکچری در منطقه یک خریداری می کنند. متأسفانه انگیزه های پولشویی و موارد دیگر در املاک مناطق وجود دارد.

وی تأکید کرد:‌ وقتی پروانه قابل توجه برای مناطق شمالی تهران صادر می شود به افزایش ساخت و ساز و قیمت منجر خواهد شد، در این صورت قیمت های اعلامی تهران و کشور بالا می رود، این فقط یک مخاطب خاص دارد و تقاضای مصرفی معمولی مسکن در آن نیست.

در حال حاضر میانگین قیمت هر متر آپارتمان در منطقه یک تهران بالای ۱۸۰ میلیون تومان است. در منطقه ۲ تهران نیز در محدوده بین ۱۵۰ تا ۱۸۰ میلیون تومان تعیین شده است. آپارتمان در سایر مناطق بالای تهران نیز به ترتیب با کمی کاهش قیمت بالای ۱۰۰ میلیون تومان معامله می شود. در برخی مناطق تهران مانند مناطق ۱۰ و ۱۱ نیز قیمت هر متر آپارتمان در محدوده ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان تعیین می شود. به طور کلی میانگین قیمت آپارتمان ۸۵ میلیون تومان است.

بر اساس این قیمت ها، مدت زمان خانه دار شدن برای فردی که ماهانه ۱۳ میلیون تومان حقوق دریافت می کند بسیار طولانی است. حتی اگر فرد در سال تمام ۱۳ میلیون تومان را پس انداز کند برای خرید یک آپارتمان ۶۰ متری در منطقه ۱۳ تهران که قیمت هر متر بین ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان است باید ۳۰ سال صبر کند، البته این میزان پس انداز برای هیچ کس ممکن نیست، چراکه هم اکنون باید برای اجاره خانه ۶۰ متری در همین محدوده پایین شهر نیمی از این مبلغ را هزینه کند. این مساله باعث می شود مدت زمان خانه دار شدن فرد خیلی طولانی شود. برآورد می شود بر مبنای میزان هزینه و دستمزدها مدت زمان خانه دار شدن دهک های پایین جامعه در ایران به ۱۰۰ سال رسیده است.

بازار مسکن ایران تحت تأثیر رکود اقتصادی و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا قرار دارد. رکود طولانی مدت اقتصادی، تورم بالا و کاهش قدرت خرید مردم از جمله عوامل کلیدی هستند که به شکل گیری این وضعیت دامن ‌زده اند. در نیمه اول سال ۱۴۰۳، افزایش قیمت ها در بازار مسکن متوقف شد. این در حالی است که تورم عمومی کشور همچنان در سطوح بالای ۳۵ درصد قرار دارد و بسیاری از کالاها و خدمات با نرخ رشد بیشتری نسبت به مسکن مواجه هستند.

رکود اقتصادی در شرایط کنونی عامل کاهش تعداد معاملات مسکن است. در شهر تهران، تعداد معاملات مسکن در تابستان ۱۴۰۳ به حدود ۳۰۰۰ معامله در ماه کاهش یافته بود. این رقم به مراتب کمتر از میانگین معاملات در سال های گذشته است. این کاهش معاملات نشان دهنده حالت انتظار و بلاتکلیفی خریداران و سرمایه گذاران است که منتظر ثبات بیشتر در اقتصاد و سیاست های کلان کشور هستند.

وزارت راه و شهرسازی برای کمک به بازار مسکن تاکنون اقدامی نکرده است، درحالی که رئیس‌جمهور تابستان امسال در زمان انتخابات ریاست جمهوری تاکید داشت که پروژه های مسکن ملی ادامه خواهد یافت. بسیاری از مردم آن زمان با این امید که دولت جدید اجرای پروژه های مسکن را تسریع می کند برنامه خود برای خرید خانه را به تعویق انداختند، اما بررسی ها حکایت از این دارد که وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم هیچ اقدامی در راستای پروژه های نهضت ملی مسکن نکرده است که این مساله می تواند به تهدید بزرگی برای بازار مسکن تبدیل شود.

در واقع بسیاری از مردمی که منتظر اجرای پروژه های مسکن ملی بودند در صورتی که از عرضه آنها ناامید شوند تقاضای جدیدی را در بازار ثبت می کنند. این مساله به گرانی آپارتمان در کشور بویژه تهران دامن می زند، زیرا بسیاری از دلالان بازار مسکن منتظرند که تقاضای جدیدی در این بازار شکل بگیرد تا بار دیگر سوار بر موج گرانی شوند، بنابراین در شرایط کنونی دولت باید تکلیف پروژه های نهضت مسکن ملی را روشن کند تا از این طریق مانع بروز موج جدیدی تورمی در بازار مسکن شود.

از طرف دیگر بخشی از رکود اقتصادی که بر اقتصاد کشور حاکم شده در نتیجه تورم ساخت و ساز در کشور است، چرا که اقتصاد ایران متکی به مواد معدنی است. در صورتی که پروژه های مسکن رونق داشته باشد مواد معدنی و مصالح ساختمانی بیشتری مصرف می شود. این موضوع به رشد تولید و اشتغال کارگران در این بخش منجر می شود. به عبارت دیگر از معدن تا استفاده مصالح ساختمانی حلقه های تولیدی وجود دارد که در هر مرحله ضمن اشتغال زایی به ارزش افزوده تولید نیز کمک می کند.

یکی از ضعف های کنونی دولت مماشات با بانک هاست به طوری که آنها به تعهدات خود در قبال تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن عمل نکرده اند و از طرف دیگر وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم نیز نسبت به این موضوع واکنش خاصی نداشته است. به همین دلیل احتمالا چالش مسکن در پروژه های ملی ادامه دار شود.

بانک ها به تعهدات خود پایبند نیستند

رامین گوران، کارشناس و فعال اقتصادی حوزه مسکن، نایب‌رئیس انجمن انبوه سازان تهران و از اعضای اتاق ایران درباره رویکرد عملی دولت چهاردهم و مسؤولان وزارت راه و شهرسازی و سایر زیرمجموعه های اثرگذار بر ساخت مسکن ملی، درباره چالش های موجود در صنعت مسکن اظهار کرد: روند ساخت و ساز در نهضت ملی مسکن همچنان بر ریل گذشته و مطابق تجربیات مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی پیش می رود و تاکنون تقریبا اقدام خلاقانه و روش جدیدی در دل اجرای آن پیاده سازی نشده و مدل همان مدل کار است با این تفاوت که نرخ ساخت و اعداد قیمت تمام شده تغییر کرده است.

وی ادامه داد: از دیدگاه فنی و کارشناسی، امروز مشکل اصلی پیشبرد پروژه ها تأمین مالی است و در کمال تعجب در مقطعی به سر می بریم که بانک ها آورده مردم را دریافت و رهن را جاری و حساب ها را مسدود می کنند و از منافع آن منتفع می شوند؛ قرارداد هم می بندند ولی تعهد خود را اجرا نمی کنند.

این فعال اقتصادی افزود: امروز سازندگان و مردم در پروژه های نهضت ملی مسکن به مشکلی خورده اند که در سابقه چندین ساله من در پروژه های ساخت و ساز دیده نشده است.

وی توضیح داد: تاکنون پیش نیامده بود که بانک ها قراردادی را جاری کنند ولی به تعهدات خود عمل نکنند و سازندگانی که امروز در استان تهران مشغول ساخت و ساز برای مردم هستند با این مشکل دست به گریبانند و این عدم پایبندی موجب افزایش زمان ساخت و زیان مردم و سازنده با توجه به افزایش قیمت مصالح شده است.

گوران ادامه داد: امروز سازندگان به واسطه تعهد اجتماعی خود و با کمک آورده مردم تلاش می کنند روند ساخت و ساز متوقف نشود ولی خلأ و جای خالی پشتیبانی بانک ها برای تأمین مالی در این پروژه ها خالی است. وی با اشاره به اهمیت اطلاع رسانی توسط رسانه ها گفت: هر چه امکان انتقال این مشکلات به مسؤولان فراهم شود تصمیم سازی و تصمیم گیری در این زمینه آسان تر خواهد شد و مردم به حقوق خود خواهند رسید.

این عضو هیات رئیسه کانون سراسری انجمن انبوه سازان با اشاره به اینکه نامه ای به مسؤولان و سران سه قوه در این زمینه نوشته شد، گفت: ما درباره نگرانی از تبعات اجتماعی و هزینه های اجتماعی این روند به سران قوا توضیحاتی را ارائه کردیم و از آنها خواستیم اگر امکان ایفای تعهدی وجود ندارد این تعهد به مردم داده نشود، زیرا هزینه عدم اعتماد به وجود آمده را باید دولت و حاکمیت بدهد و بازگشت این اعتماد مردم که در راستای تصمیم اشتباه مسؤولان به وجود آمده است بسیار سخت است.

گوران افزود: وقتی بانکی ناتراز است و توان اعطای تسهیلات را ندارد چرا قبول می کند و تعهد می کند به پرداخت وجه؟ و چرا آورده مردم را در اختیار می گیرد ولی در نهایت تعهد خود را اجرا نمی کند؟ کسی بانک ها را مجبور به قبول تعهد نکرده و این عجیب است که یک بانک تعهد را می پذیرد ولی عمل نمی کند.

وی با اشاره به اینکه این موضوعات در روزهای گذشته در جلسه شورای مسکن هم مطرح شد و استاندار نظر به توبیخ مدیران بانکی داد، گفت: مشکل اینجاست که توبیخ مدیر مشکلی را از مردم و سازندگان حل نمی کند و از نظر سازندگان امروز ضروری است که پروژه های کنونی تأمین منابع شوند تا رضایت مردم جلب شود.

گوران با اشاره به اینکه امروز نیاز است یک مدل خلاقانه در پروژه های مسکن پیاده سازی شود، افزود: مدل های سنتی دیگر پاسخگوی مسکن نیست و بهتر است با مشارکت بخش خصوصی و حمایت های حاکمیتی مثل تأمین زمین و تسهیلات ارزان و مجوزهای رایگان این امر تسهیل شود.

این عضو اتاق ایران خبر داد: هفته قبل تصویب شد ۱۵ همت برای گشایش مشکلات از طریق بانک ملی به روند ساخت مسکن ملی با اولویت استان تهران تزریق شود ولی پیگیری ها نشان از این دارد که این موضوع تا امروز هنوز عملیاتی نشده که امید داریم با اقداماتی مشابه حداقل در کوتاه مدت برخی گره ها باز شود.

تجارت نیوز