تلاش در جهت اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

به گزارش اخبار ساختمان، دومین جلسه کارگروه ملی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران در راستای تببین و اطلاع رسانی قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول و در ادامه سفرهای استانی با حضور کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، اشکان الماسی مدرس دانشگاه و مدیرحقوقی اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، حمید گرامیان رئیس کارگروه، دهقانی، طالبی و دیگر اعضاء کارگروه از جمله کشاورزی رئیس اتاق اصناف قزوین، برزگر معاون امور بازرگانی اداره کل صمت استان قزوین، قنبری رئیس اداره اصناف اداره کل صمت استان قزوین، رنجبر رئیس بسیج اصناف و بازاریان قزوین، اعضاء هیئت مدیره اتحادیه های مشاوران املاک شهرستان های استان قزوین به میزبانی اتاق اصناف مرکز استان قزوین برگزار شد.

در ابتدای این نشست کیانوش گودرزی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران گفت: قانون الزام به ثبت به شکل و فرم دیگری بود که بسیاری از موارد آن حذف شد. کسی نمی تواند با قانون مخالفت کند یا ادعای نسبت به آن داشته باشد ما همه تابع قانون هستیم. در جلساتی که در معاونت اول قوه قضاییه درخصوص تنظیم آیین نامه ها برگزار شده، شرکت کردیم. ضمن تشکر از معاونت اول قوه قضاییه عرض می کنم که آیین نامه ماده 3 هنوز مدنظر ما نیست و در این خصوص مکاتباتی هم انجام شده است.

گودرزی با اشاره به اینکه اتصال مشاوران املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد عملا فعالیت دفاتر غیرمجاز را غیرممکن می کند، گفت: ما دوست داریم قانونمند فعالیت کنیم طوری که واحد غیرمجاز نتواند فعالیت کند. ما می خواهیم اعضاء در قالب نظم و انضباط کار کنند و قانونمند باشند. ما تابع قانونیم اما درخصوص آیین نامه ها حرف داریم. قانون می گوید مشاوران املاک درچارچوب قانون الزام فعالیت کنند و ماهم تمام تلاش خود را می کنیم که این قانون در سطح مشاوران املاک تحت پوشش اجرایی شود.

وی ادامه داد: وقتی متعاملین خارج از دفاتر املاک می توانند قرارداد بنویسند محل اعتراض است، بحث قراردادهای نیابتی در آیین نامه که مشاوران املاک نمی توانند نسبت به آن قرارداد ثبت نمایند، مورد اعتراض ماست اما در نهایت باید بگویم که قانون الزام برای اولین بار اختصاصاً در مورد مشاوران املاک صحبت کرده و حقوق و تکالیفی را متوجه ایشان نموده است.

گودرزی همچنین گفت: تلاش کارگروه ملی مشاوران املاک که استانی سفر می کنند نیز تبیین و تشریح این قانون در سطح کشور است و جا دارد از زحمات جناب آقای دکتر صفایی ریاست محترم اتاق اصناف ایران نیز تشکر وقدردانی کنیم که بسیار تلاش کردند و مکاتبات زیادی را انجام دادند که قانون الزام به ثبت عملیاتی شود.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران گفت: در جلسات راجع به حق الزحمه مشاوران املاک هم صحبت کردیم و ضریب 50 درصد را برای هریک از طرفین قرارداد پیشنهاد دادیم که امیدوارم مورد موافقت قرار بگیرد، اما ممکن است به صورت شاخص کشوری تعیین شود. باید نحوه دریافت کمیسیون تغییر کند که نگاه منفی از مشاوران املاک برداشته شود چون عموماً مشاوران املاک را عامل گرانی مسکن می دانستند.

این مقام صنفی در پایان گفت: صنف ما با اتحاد به پیش خواهد رفت. این صنف زنده و دایر است صنف ما روزبه روز قانونمندتر خواهد شد.

در ادامه این نشست اشکان الماسی مدیرحقوقی اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار کرد: سابقه شروع و به جریان افتادن قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول شاید بر می گردد به دهه قبل یعنی سال 1395 که طرحی در مجلس در قالب «ارتقاء اعتبار اسنادرسمی» رقم خورد و اساس این طرح ابطال تمامی قراردادهای عادی در حوزه اموال غیرمنقول بود. شورای نگهبان در مقاطع مختلف ایراداتی را به این طرح وارد دانستند و با تغییر عنوان آن به «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» این قانون به مجمع محترم تشخیص مصلحت نظام وارد شد.

وی ادامه داد: ریاست محترم مجمع تشخیص مصلحت نظام ایراد جدی به این طرح را وارد دانستند که طبق ماده 190 قانون مدنی و طبق بند 1 این ماده مهمترین شرط اصلی و اساسی صحت هر معامله را قصد و رضای طرفین در نظر گرفته است و لاغیر. لذا تشریفات ثبت رسمی اثری در ماهیت انعقاد قرارداد نخواهد داشت و موجبی برای انشاء عقد محسوب نمی شود.

الماسی ادامه داد: درجریان جلساتی که در مجمع محترم تشخیص مصلحت نظام صورت می گرفت در اثنای این جلسات طی گزارشاتی موضوع به استحضار مقام معظم رهبری رسید و معظم له در هفته قوه قضاییه درسال قبل تاکید موکد به پیگیری این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام داشتند. بنده نیز به خاطر ندارم ایشان در حوزه تقنین تابه حال ورود کرده باشند و به اعتبار حساسیت کار، مصلحت را غلبه بر فقه دانستند و دستور اکید دادند که از آن تاریخ جلسات زیادی دراین خصوص در مجمع برگزار و موضوع به جدیت پیگیری شد.

وی افزود: بنابراین بود که اسنادعادی باطل تلقی شود و در این شرایط بودکه جناب آقای گودرزی سکان اتحادیه را به دست گرفتند و با شرکت در جلسات متعدد توانستیم عدم بطلان را از حوزه قراردادهای عادی برداریم.

این مقام مسئول همچنین گفت: اکنون اگر قانون را مطالعه کنید هیچ جا تصریح نشده که قرارداد عادی باطل است و حتی در دو جایگاه نسبت به یک موضوع گفته شده قراردادعادی دارای اثر است. در متن ماده 1 و درتبصره 6 ماده 1 محاکم قضایی را مکلف کرده که اگر دو نفر قرارداد عادی هم بنویسند مرجع قضایی مکلف به صدور حکم به استرداد عوضین است اما این اثر ناقص است و مقنن هیچ حمایت دیگری از سندعادی ننموده است، لذا تاکید می شود قراردادهای تنظیمی در واحدهای صنفی مشاوران املاک که تاریخ صدور سندمالکیت آن مقارن یا موخر بر تاریخ لازم الاجراشدن قانون است صرفاً از طریق پیش نویس در سامانه کاتب عملیاتی و اجرا شود.

الماسی گفت: منبعد قانون الزام به ثبت سه مسیر را برای تنظیم قرارداد در نظر گرفته است. مسیر اول ماده 2 این قانون است که دفاتر اسناد رسمی مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند با لحاظ شرایط مدنظر متعاملین و درج ثمن به تاریخ و مظنه روز تاریخ قرارداد، یک مسیر اختصاصاً ناظر به مشاوران املاک است و مسیر بعدی علاوه بر مشاوران املاک اشخاص حقیقی و حقوقی امکان ثبت قرارداد را دارند.

وی ادامه داد: ماده 3 اختصاصاً به مشاوران املاک تصریح می کند که سطح دسترسی برای تنظیم قراردادها در قالب پیش نویس به این صنف داده می شود. ازدیگر سو به یاد داریم ماده 18 قانون جهش تولید مسکن این امکان را فراهم کرده بود که تمامی اشخاص بتوانند قرارداد تنظیم کنند پس بازهم از این حیث که پیش نویس صرفاً در اختیار مشاوران املاک است یک برد قانونی برای اعضاء صنف در سراسر کشور محسوب می شود.

مدیرحقوقی اتحادیه مشاوران املاک تهران افزود: تبصره 2 ماده 3 اعلام می کند واحدهای صنفی مشاوران املاک می توانند عمل حقوقی شهروندان را ثبت کنند، مفهوم این ثبت عمل حقوقی با لحاظ ماده 11 که امکان تنظیم قرارداد عادی برای مشاوران املاک وجود ندارد به منزله رسمی بودن سند تنظیمی در واحدهای صنفی مشاوران املاک است.

الماسی اظهار داشت: قانون الزام نه تنها باعث حذف مشاوران املاک نیست بلکه یک ریل گذاری جدید در فضای حقوقی است و فضای امنی را برای تنظیم قرارداد هم برای مشاوران املاک و هم برای متعاملین به وجود آورده و متعاملین می توانند قراردادملکی خود را که مهمترین کالای سبدخانوار در کشور است در فضای امن مورد نقل و انتقال قرار دهند.

در پنل دوم این نشست که بصورت جلسه پرسش و پاسخ با اعضاء صنف مشاوران املاک استان قزوین برگزار شد، اعضاء کارگروه ضمن تشریح قانون الزام به ثبت به سوالات حضار پاسخ دادند.