همکاری دولت و مجلس برای اصلاح قانون پیش فروش

به گزارش اخبار ساختمان، قانون پیش فروش مسکن در سال ۸۸ و در ۲۵ ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. اما وجود برخی مشکلات در حوزه اجرایی این قانون در ظاهر مناسب را در مرحله عملیاتی دچار مشکل کرد. اما امروز برخی از نمایندگان مجلس و دولتی ها بر این نکته تاکید کردند که این قانون باید اصلاح شود چرا که به آن اهداف خود نرسیده است.

مالکیت تدریجی، صدور سند قطعی بدون طی مراحل قانونی، شناسنامه فنی و اجرایی و تأخیر موجه و غیرمجوز و پرداخت خسارت از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد از سوی خریدار از جمله مواردی است که بسیار ضروری برای اصلاح است و همین موارد سبب شد تا این قانون آنچنان که باید اجرایی نشود.

اکثر سازندگان و انبوه سازان نیز در این چند روز بعد از اعلام و موضعگیری نمایندگان مجلس و دولتی ها به اصلاح قانون پیش فروش مسکن بر آن شده اند که تا حد امکان از مشکلات این قانون صحبت و اظهار نظر کنند.

اگر چه در سال ۹۷ قانون پیش فروش مسکن برای اصلاح بار دیگر به مجلس شورای اسلامی عودت و کلیات آن به تصویب رسید اما هیچگاه جنبه عملیاتی پیدا نکرد و در صحن مطرح نشد تا اصلاحات لازم پیاده شود. به هر سوی از سال ۹۷ تاکنون به دلیل همین مشکلات تصویب نهایی و اجرایی شدن آن بر زمین ماند و به نوعی هم خریداران و هم تولیدکنندگان در حالت بلاتکلیفی قرار گرفتند.

نکته جالب در این روزها شکستن سکوت بعد از سال ها از سوی دولتی ها و وزارت راه و شهرسازی برای اصلاح قانون پیش فروش مسکن است.

به جرات می توان گفت که در این سال ها هیچ کدام از دولتی ها و مقامات ارشد وزارت راه و شهرسازی در خصوص قانون پیش فروش و مشکلات آن اظهارنظر نکرده بودند.

البته در یک دورهای حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در دولت یازدهم اعلام کرده بود که تلاش خواهیم کرد که با طرح و لایحه به اصلاح قانون پیش فروش مسکن حرکت کنیم.

مظاهریان معتقد بود که یکی از اصلی ترین دلایل عدم اجرای این قانون از زمان ابلاغ آیین نامه عدم صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران در سال های گذشته بود که این سازمان نیز دلایل خود را برای این کار داشت که از جمله آنها مبهم بودن قانون در خصوص همکاری دستگاه های دیگر از جمله شهرداری با نظام مهندسی است که صدور شناسنامه فنی ـ ملکی ساختمان را با ابهام روبه رو می کند. به خصوص که چنین مسأله ای (صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان) در مقررات ملی ساختمان دیده نشده و همین مسأله به خلأ قانونی ـ کارشناسی در این بخش دامن زده است. چرا که مهندسان ناظر، مجریان ذی صلاح و سازمان های نظام مهندسی با نحوه صدور شناسنامه فنی ـ ملکی برای ساختمان ها آشنایی ندارند.

ابوالفضل نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز از اصلاح قانون پیش فروش مسکن در آینده ای نزدیک خبر داده و می گوید که با این اصلاحات، چهار چالش اصلی این حوزه حل می شود.

وی افزود: به دلیل نبود زیرساخت های قانونی، بسیاری از معاملات مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان ها به شکل غیررسمی انجام می شد. این وضعیت مشکلاتی نظیر فروش یک واحد به چند نفر، افزایش دعاوی قضایی مانند الزام به اخذ سند رسمی، پایان کار و فروش مال غیر را به همراه داشته است.

نوروزی تصریح کرد: قانون پیش فروش ساختمان، تصویب شده در سال ۱۳۸۹، به دلیل وجود ابهامات و تناقضات، کارآمدی لازم را نداشت و کمتر از پنج درصد قراردادها به صورت رسمی ثبت می شوند. از سال ۱۳۹۶ اصلاح این قانون در دستور کار قرار گرفت و برخی مواد آن در سال جاری در قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» اصلاح شده است.

به نظر می رسد با اصلاح قانون قانون پیش فروش مسکن که در سال ۸۸ تصویب و عملیاتی شد می تواند با برخی اصلاحات مجددا نگارش قرارداد پیش فروش مسکن را به مشاوران املاک بازگرداند و زنجیره ارتباطی بین مشاوران املاک، سازنده ها و انبوه سازان را مجددا برقرار و رونق مسکن را هم به لحاظ تولید و هم به لحاظ خرید و فروش به بخش مسکن بازگرداند.

یکی از انبوه سازانی که همواره نسبت به قانون پیش فروش مسکن ایراداتی وارد می کند و نسبت به اصلاح آن تاکید دارد دبیر کانون سراسری انبوه سازان کشور است.

او معتقد است قانون پیش فروش ساختمان از قوانینی بود که در سال ۸۸ جهت تنظیم گری امور پیش فروش ساختمان در مجلس وقت مصوب شد. امروز بعد از گذشت ۱۵ سال از عمر این قانون آن چه که انبوه سازان به عنوان فعالان بخش خصوصی در حوزه تولید و عرضه مسکن از این قانون برداشت می کنند آن است که اثرات شایسته و بایسته ای که از یک قانون کامل باید انتظار داشته باشیم برآورده نشده است.

فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان مسکن تاکید دارد: باید با صراحت گفت که قانون پیش فروش ساختمان یک قانون کاملا بازدارنده در حوزه تولید مسکن شد و نتوانست تنظیم گری روابط را بین خریداران و فروشنده ها و حتی واسطه های ملکی ایجاد کند. لذا به نظر می رسد این قانون نتوانست به آن اهداف خود دست یابد.

وی با بیان اینکه در قانون پیش فروش ساختمان یک نگاه مجرمانه به املاکی ها شد و آنها را از گردونه وصل کردن انبوه سازان به خریداران مسکن خارج کردند گفت: قانون پیش فروش ساختمان نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده تمام شد بنابراین این قانون کمکی به خریدار مسکن نکرد و در سوی دیگر نیز انبوه سازان مسکن نیز نفعی نبردند.

او ادامه داد: قانونی وضع شد بدون اینکه بدانیم ظرفیت های این قانون چه آسیب هایی به لحاظ ساختاری بر تولید مسکن کشور وارد می کند. از سویی قصد کردند که امنیت را برای خریداران مسکن ایجاد کنند اما از سوی دیگر معاملات مسکن را قفل کردند. سازنده های مسکن این روزها توان پیش فروش مسکن ندارند و ابزاری هم برای پیش فروش مسکن وجود ندارد.

اما مجلسی ها نیز در این روزها به این نتیجه رسیده اند که باید راهی برای رونق مسکن هم به لحاظ تولید و هم به لحاظ رونق خرید و فروش و بالا بردن قدرت خرید متقاضیان بیابند.

آنها بر این باور هستند که اگر می خواهیم از رکود تولید مسکن رهایی پیدا کنیم باید مردم و سازندگان را از مشکلات کنونی بخش تولید و عرضه مسکن آزاد کنیم.

مجتبی یوسفی عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه قانون پیش فروش مسکن یک فضای غیر شفاف بین مشاوران املاک و انبوه ساز ایجاد کرده است گفت: مجلس در تلاش است که قانون را به گونه‌ای اصلاح کند که در ماده های ۸ و ماده ۱۸ پروژه هایی پیش فروش شود که پیشرفت فیزیکی آنها به ۳۰ تا ۵۰ درصد برسد.

وی ادامه داد: همچنین طبق قانون تنها افرادی می توانند اقدام به پیش فروش واحدهای مسکونی کنند که مالک باشند. همچنین بر اساس برنامه هفتم، دولت باید در حوزه ساخت و ساز مسکن از روش‌های سنتی فاصله بگیرند. در این قانون مردم و سازنده خُرد از ساخت و ساز خارج نمی شوند بلکه باید تمامی سازندگان به سمت صنعتی سازی حرکت کرده و با استفاده از ظرفیت انبوه سازی و استفاده از ظرفیت شرکت های بیمه از سو استفاده های احتمالی در این بخش جلوگیری شود.

یوسفی افزود: دولت به استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی و سازندگان خرد بسیار توجه کرده است چرا که از چهار میلیون واحد نهضت ملی مسکن تا به امروز ۲ میلیون واحد مسکونی در قالب خود مالکی در این بخش ساخته شده است.

اظهارات نماینده مجلس با ادعای برخی مشاوران املاک و اعضای هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک مطابقت دارد چرا که اعضای هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک نیز می گویند که وقتی بخواهیم یک قانون را بعد از ۱۵ سال رصد و بررسی کنیم باید ببینیم این قانون تا چه حد توانسته است شرایط تسهیل گری در بازار مسکن را ایجاد کند و یا بازدارندگی ایجاد کرده است باید بر آمارهایی تکیه کنیم که از این ناحیه ایجاد شده است.

داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در این خصوص می گوید: متاسفانه مشاوران املاک به استناد قانون پیش فروش مسکن در سال ۸۸ از نگارش قرارداد پیش فروش مسکن منع شده اند. از سوی دیگر هم دسترسی انبوه سازان به منابع مالی قطع شده است. اقدامی که می توانستیم به صورت قانونمند انجام دهیم منابع مالی که مردم قصد دارند در آن حوزه صرف کنند در این موضوع پیش فروش و یا پیش خرید از نظر مردم از دسترس سازنده ها خارج شده است. چرا که زنجیره ارتباطی بین مشاوران املاک و سازنده ها و انبوه سازان قطع شده است.

او ادامه داد: هر قانونی که وضع می شود باید دید که نفع مردم در آن قانون دیده شده است یا نه؟ امروز دو مجری این اقدام که انبوه سازان و سازنده ها و مشاوران املاک هستند می دانیم که هر دو مجری از این قانون ناراضی هستند. این نارضایتی این دو مجری برای این است که ما نتوانستیم به مردم خدمات بدهیم.

بیگی نژاد افزود: ۱۵ سال تکیه به قانونی زدیم که هیچ تاثیری در آن اهدافی که داشته است نتوانسته عملی کند. یعنی ابتدا به تولید مسکن منجر نشده است. در مرحله بعد هم مردم را صاحب مسکن نکرده است.

کارشناسان معتقد هستند که متاسفانه در سال های گذشته که قانون پیش فروش ساختمان به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است نه تنها تولید مسکن رونق نگرفت بلکه به دلیل قطع منابع مالی سازندگان تولید مسکن با یک رکود شدیدی مواجه شد.

به نظر می رسد که این بار نمایندگان مجلس به اظهارات کارشناسان توجه کرده اند. آنها این روزها بر آن شده اند تا طبق گفته های کارشناسان که قانون پیش فروش مسکن نتوانسته نه به رونق تولید مسکن کمک کند و نه قدرت خرید متقاضیان مسکن را افزایش دهد این قانون را اصلاح کنند.

برخی از نمایندگان مجلس این روزها در کمیسیون عمران مجلس بر آن شده اند تا اگر بتوانند این قانون را همراه با همفکری دولتی ها به نوعی اصلاح کنند تا بعد از ۱۵ سال هم این قانون اصلاح شده باشد و هم اینکه بخش مسکن نفس بکشد.

بازار