دولت برای کنترل بازار مسکن باید چه کند؟

به گزارش اخبار ساختمان، کارشناسان وضعیت مسکن را «بحران بی سابقه در ۴۰ سال اخیر» می دانند، جایی که بیش از ۸۰ درصد خانوارها توان خرید یا اجاره را از دست داده اند. با افزایش ۴۱.۵ درصدی اجاره بها و رشد ۳۰ درصدی فقر، کارشناسان بر عرضه زمین توسط دولت به عنوان راه حلی کلیدی تأکید می کنند، چراکه ۷۰ درصد قیمت مسکن به زمین مرتبط است. دولت اما برنامه ای ندارد.

حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و کارشناس حوزه مسکن وضعیت کنونی بازار مسکن را که بیش از ۸۰ درصد خانوارها را از امکان خرید یا حتی اجاره مسکن محروم کرده است، به عنوان «بحرانی بی سابقه در چهار دهه اخیر» توصیف می کند.

به گفته او، بخش مسکن در شرایط بن‌بست قرار دارد و حتی راهکارهای جهانی مانند مسکن اجتماعی و حمایتی نیز در این وضعیت کارایی ندارند. این شرایط باعث شده تا کارشناسان به این پرسش اساسی بیندیشند که چرا وضعیت مسکن به چنین مرحله بحرانی رسیده است.

بر اساس آمار مرکز آمار ایران، نرخ اجاره بها در یک سال منتهی به آذرماه امسال، ۴۱.۵ درصد افزایش یافته است. همچنین، گزارش ها نشان می دهند که از سال ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۱، نرخ فقر در ایران حدود ۳۰ درصد رشد کرده و بیش از ۲۵ میلیون نفر را درگیر کرده است. این افزایش همزمان قیمت مسکن و نرخ فقر، کارشناسان را به این فکر واداشته که چه راه حلی می تواند در این شرایط به مردم کمک کند. بسیاری بر این باورند که در اقتصاد تورمی کنونی، افزایش مالکیت مسکن تنها راه حل ممکن است.

میثم ظهوریان، منتخب مردم مشهد در مجلس دوازدهم، نیز معتقد است: تصدی‌گری دولت در اقتصاد یکی از بزرگترین مشکلات ایران است. دولت به جای ایفای نقش نظارتی، به یک متصدی بزرگ تبدیل شده، در حالی که این امر برخلاف اصل ۴۴ قانون اساسی است.

در حالی که بحران مسکن به وضعیتی غیرقابل کنترل نزدیک می شود، دولت چهاردهم از زمان آغاز به کار، هیچ برنامه یا ایده مشخصی برای حل این معضل ارائه نکرده است. از سوی دیگر، کارشناسان بر این باورند که با توجه به سهم ۷۰ درصدی زمین در قیمت نهایی مسکن، عرضه زمین توسط دولت می تواند گامی مؤثر در جهت کاهش بحران مسکن باشد.

دو دهه پرآشوب در حوزه مسکن

در دهه ۹۰ بازار مسکن در ایران شاهد تغییرات اساسی و جهش های قابل توجهی در قیمت ها بود که تأثیرات عمیقی بر وضعیت اقتصادی و اجتماعی کشور گذاشت. این دوره زمانی، به ویژه با تغییرات سریع و غیرقابل پیش بینی در قیمت ها، برای بسیاری از خانواده ها و افرادی که قصد خرید خانه داشتند، چالش های بزرگی به همراه داشت. یکی از دلایل عمده این تحولات، نوسانات اقتصادی و سیاست های دولتی در سطح کلان بود که موجب تحریک تقاضا و تغییرات شدید در بازار مسکن شد.

افزایش قیمت ها در این دوره، ابتدا به دلیل تغییرات اقتصادی کلان و سیاست های دولت در زمینه تثبیت نرخ ارز و اعمال تغییراتی در شرایط مالی و پولی کشور بود. در آن زمان، به دلیل مشکلات اقتصادی و تورم بالا، سرمایه گذاری در مسکن به عنوان یک پناهگاه امن برای حفظ ارزش پول در نظر گرفته می شد. این امر به‌ویژه برای افرادی که پس اندازهایی در دست داشتند، جذابیت زیادی پیدا کرده بود و به دنبال آن، تقاضا برای خرید مسکن به طور چشمگیری افزایش یافت.

در سال ۱۳۸۶، شاهد یک جهش شدید در قیمت مسکن بودیم که در مقایسه با سال ۱۳۸۵، قیمت ها بیش از دو برابر افزایش یافت. این افزایش قیمت ها نه تنها از افزایش تقاضا ناشی می شد، بلکه به دلیل محدودیت عرضه مسکن، عوامل مختلف اقتصادی دیگر نیز به این روند دامن زد. به طور خاص، سیاست های دولت در مورد کنترل نرخ ارز و ایجاد فضا برای رشد اقتصادی، علاوه بر افزایش تقاضا، باعث کاهش سرعت ساخت و ساز و کمبود عرضه مسکن شد. این کمبود عرضه در کنار تقاضای فزاینده باعث شد که قیمت ها به طور ناگهانی و در مقیاس وسیعی بالا برود.

علاوه بر این، تغییرات قوانین و مقررات دولتی، مانند محدودیت های مرتبط با تسهیلات بانکی و نرخ بهره، نیز در تشدید این وضعیت مؤثر بود. به طور کلی، این جهش ها و تغییرات ناگهانی در بازار مسکن ایران در دهه های ۸۰ و ۹۰، به عامل مهمی در بحران های مسکن در کشور تبدیل شد و تأثیرات آن هنوز هم بر زندگی اقتصادی و اجتماعی بسیاری از شهروندان ایرانی محسوس است.

مسکن همه ابعاد زندگی شهروندان را نشانه گرفته است

مدتهاست که بانک مرکزی به دلیل عدم دسترسی به داده های خام مورد نیاز، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران را اعلام نکرده است. مرکز آمار ایران اکنون تنها منبع اعلام قیمت است. بر اساس اعلام این مرکز، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از مرداد تا پایان دی ماه سال جاری به ۱۰۲ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که طبق اعلام مرکز آمار ایران شاخص تورم مسکن به عدد ۲۸۷.۲ واحد رسیده است که نشان از رشد ۱۵.۶ درصدی قیمت مسکن دارد. افزون بر این طبق آمار رسمی بیش از ۵۰ درصد از هزینه خانوار در شهر تهران صرف مسکن می شود. این آمار نشان از این دارد که افزایش بی سابقه مسکن علاوه بر هدف قرار دادن درآمد خانوار، سبک زندگی آنان را نیز مورد هدف قرار داده است. صرف شدن بیشترین میزان درآمد برای هزینه مسکن، نشان از این دارد که حوزه های دیگر خانوار مانند سلامت، آموزش و تفریح نادیده گرفته می شود و رفاه خانوار در دیگر حوزه ها مهجور می ماند.

ضرورت اهمیت به افزایش مالکیت مردم برای حل بحران مسکن

به زعم کارشناسان با توجه به اقتصاد تورمی تنها راه حل افزایش مالکیت است. احمد دنیامالی، نماینده سابق مجلس شورای اسلامی بیان کرده است که در حال حاضر ما ۲۴ میلیون خانوار ایرانی داریم و بسیاری از خانواده ها فاقد مسکن هستند لذا همیشه باید عرضه نسبت به تقاضا بالاتر باشد.

در شرایطی که بحران مسکن ایران در ۴۰ سال گذشته بی سابقه است و طبق آمار ۸۰ درصد مردم توان خرید مسکن را ندارند، یکی از راه های حل بحران مسکن، افزایش مالکیت مردم به وسیله اعطای زمین به آنها است.

کامران غضنفری نماینده مجلس شورای اسلامی در این خصوص بیان کرده است اگر زمین رایگان در اختیار مردم قرار بگیرد و تسهیلات بانکی نیز پرداخت شود، در مدت زمانی کمتر از ۲ سال، مردم می توانند برای خود خانه بسازند.

از سوی دیگر که بیش از ۶۰ درصد از قیمت مسکن متعلق به زمین آن است، طبق گفته بهمن دادمان، دبیر سندیکای شرکت های ساختمانی: امروز بدون احتساب نرخ زمین، نرخ متوسط ساخت مسکن در هر متر مربع چیزی حدود ٢٢ تا ٢۵ میلیون تومان است.

در حالی دادمان هزینه ساخت هر متر مربع را نهایتاً ۲۵ میلیون تومان اعلام کرده است که طبق اعلام رسمی به خانه های تهران به طور میانگین متری ۱۰۲ میلیون تومان خرید و فروش می شود. بنابراین علت اصلی تورم قیمت مسکن، قیمت بالای زمین است که برای مقابله با آن سیاست واگذاری زمین به مردم می تواند در جهت رشد و توسعه اقتصادی کشور رقم بخورد.

مهر