تدوین هفت برنامه ویژه برای بهبود وضعیت اجاره نشین ها
۱۶:۰۱ | ۱۴۰۴/۰۱/۲۳
به گزارش اخبار ساختمان، متولی بخش مسکن برای رسیدگی به «حادترین مساله خانوارهای اجاره نشین»، هفت برنامه تهیه کرده که در جلسه هفته جاری شورای عالی مسکن به ریاست رئیس‌‌‌جمهور بررسی و احتمالا تصویب می شود.
گزارش ها از جزئیات پیش نویس بسته تهیه شده برای بازار اجاره حاکی است، «وام اجاره با نرخ سود متعارف بانکی اما در تیراژ به مراتب بالاتر از سال های گذشته و همچنین زمین 99 ساله دولتی» دو ابزار در نظر گرفته شده برای حمایت مالی از مستاجرها و افزایش تدریجی عرضه مسکن‌‌‌اجاره ای است که چون تامین آنها نیازمند هماهنگ شدن شبکه بانکی و دستگاه های دولتی زمین دار برای تخصیص این دو است، پیشنهاد در شورای عالی مسکن مطرح و تصویب می شود.
چرخش معنادار روی زمین های 99 ساله
بررسی های انجام شده از آنچه تحت عنوان بسته مدیریت بازار اجاره تهیه شده، حاکی است: برای اولین بار طی دو دهه گذشته است که شیوه تامین و واگذاری زمین 99 ساله به نفع مستاجرهای واقعی تغییر می کند. پیش تر این اراضی به شکل کامل برای ساخت مسکن ملکی تخصیص پیدا می کرد و اگرچه شرط مالکیت واحدهای مسکونی روی زمین رایگان دولتی، سابقه صفر مالکیت مسکن بود اما تجربه طرح های مسکن مهر و بعد از آن مشخص کرد، امتیازها به فقط مستاجر نرسید و در عین حال خیلی از اجاره نشین ها به دلیل ناتوانی از تامین آورده نقدی برای پیش خرید مسکن دولتی از این مدل مسکن حمایتی (ملکی) جا ماندند. در همین طرح اخیر مسکن دولتی طی سه سال گذشته، از نزدیک به 6 میلیون مستاجر مشمول و ثبت نام کننده زیر 2 میلیون خانوار برای پیش خرید جلو آمدند.
اگر این هفته، بسته پیشنهادی متولی مسکن به تصویب شورای عالی مسکن برسد، دولت مکلف می شود برای ساخت 75 هزار واحد مسکونی اجاره ای زمین 99 ساله در کلانشهرها و البته دیگر شهرهای کشور واگذار کند. مسکن اجاره ای روی زمین 99 ساله از طریق ساخت و اجاره داری نهادهای حقوقی و حتی اشخاص حقیقی امکانپذیر است به طوری که این زمین ها بدون انتقال مالکیت به سازنده و اجاره دار واگذار می شود و در عین حال مستاجرهای مشمول سکونت در آنها توسط وزارت راه و شهرسازی معرفی خواهد شد. ساخت مسکن اجاره ای روی زمین 99ساله از وام ساخت مسکن حمایتی که در حال حاضر 650 میلیون تومان است، بهره خواهد گرفت. مشمولان سکونت در مسکن اجاره ای دولتی زوج هایی هستند که حداکثر پنج سال از ازدواج آنها می گذرد و سابقه مالکیت نیز ندارند.
تبدیل ساختمان های حقوقی ها به مسکن استیجار
تهاتر ساختمان های مسکونی تازه ساز یا نوساز ساخته شده توسط حقوقی های بازار ساخت و ساز از جمله بانک ها با زمین دولتی داخل شهرها، یکی دیگر از برنامه های هفتگانه برای تنظیم بازار اجاره مسکن در سال 1404 است. بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، این برنامه در مقایسه با برنامه ساخت مسکن اجاره ای، زودبازده است و می تواند در سال جاری در صورت اجرا، عرضه آپارتمان اجاره ای در بازار را به شکلی تا حدودی محسوس تقویت کند. حقوقی های بازار ساخت مسکن عمدتا به دنبال زمین هستند تا ساختمان؛ عایدی بلندمدت زمین طی 3.5 دهه گذشته از مسکن به مراتب بیشتر بوده است.
در حال حاضر رکود سنگین خرید آپارتمان از هر دو سمت تقاضای مصرفی و سرمایه ای احتمالا باعث گرایش بانک های فعال در ساخت و ساز به سمت استفاده از این برنامه شود. در همین شهر تهران تعداد ساختمان های مسکونی محصول حقوقی ها کم نیست و در عین حال پلاک هایی شامل زمین خام متعلق به دستگاه های دولتی در نقاط مستعد ساخت و ساز در این شهر نیز شرایط تهاتر را برقرار کرده است.
متولی مسکن با این تهاتر می خواهد ساختمان ها را به مسکن اجاره ای برای ازدواج اولی ها با اولویت کم درآمدها تبدیل کند. البته شرط پذیرش ساختمان های مسکونی برای تهاتر با زمین 99 ساله، سطح قیمت واحدها است که باید زیر 80 درصد قیمت میانگین شهر باشد. هنوز سازوکار تعیین اجاره بها برای مسکن اجاره ای دولتی در قالب این برنامه ها مشخص نشده است.
فرصت سازی از ساختمان های نیمه تمام
یک برنامه پیشنهادی دیگر نیز در بسته مدیریت بازار اجاره گنجانده شده که اجرای آن به شکل غیرمستقیم عرضه آپارتمان اجاره ای در شهرها را در کوتاه مدت و میان مدت افزایش می دهد. بر این اساس پرداخت 300 هزار فقره وام ساخت برای تکمیل ساختمان های مسکونی نیمه تمام که واحدهای مسکونی در آنها مساحت کمتر از 100 مترمربع دارند، در نظر گرفته شده است.
در حال حاضر هیچ آمار رسمی از تعداد ساختمان های مسکونی نیمه تمام در شهرها وجود ندارد اما بر اساس میزان سرمایه گذاری ساختمانی در سال گذشته و تفکیک میزان سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده، نیمه تمام مانده و تکمیل شده، می توان برآورد کرد حدود 1.5 واحد مسکونی در شهرهای کشور در حال حاضر ناتمام هستند. سازنده ها در سال های اخیر به دلیل سختی فروش، با اختلال در جریان تامین نقدینگی برای ادامه ساخت روبه‌رو شدند. به ویژه آنکه تورم بالای مصالح ساختمانی و نوسان آن تحت تاثیر نوسان نرخ دلار، این احتمال را که بخشی از این سازنده ها تمایل به تکمیل سریع ساختمان ها داشته باشند بالا برده است. اما قیمت تمام شده ساخت با استفاده از تسهیلات بانکی و مقایسه آن با عایدی فروش واحدها در شرایط فعلی، معادله ای است که مبنای سازنده ها قرار می گیرد.
وام اجاره به همه مستاجرها؟
شاید برنامه شاخص بسته بازار اجاره 1404 از نگاه مستاجرها، وام ودیعه باشد. سال گذشته فقط 39 همت وام ودیعه به مستاجرها پرداخت شد که با توجه به رقم این وام، کمتر از 40 هزار مستاجر در سراسر کشور موفق به استفاده از تسهیلات پوشش رهن آپارتمان شدند. طی سه چهار سال گذشته، همواره برای دریافت وام ودیعه اجاره مسکن صف تشکیل شده و بخش قابل توجهی از مستاجرهای درگیر فقر نتوانستند از این تسهیلات برای جبران فشار هزینه ای اجاره خانه استفاده کنند.
یک شرط اساسی که بانک ها برای پرداخت وام اجاره دارند، معرفی نامه شغلی برای تضمین پرداخت اقساط و همچنین ضامن معتبر است که خیلی از مستاجرهای کم درآمد که شغل خدماتی یا غیررسمی دارند عملا نمی توانند این تسهیلات را دریافت کنند. هنوز معلوم نیست آیا در برنامه جدید سازوکار مشخص برای پوشش کامل مستاجرهای کم درآمد از منظر شروط اعتباری در نظر گرفته شده یا نه اما رقم پیشنهادی متولی مسکن برای تامین اعتبار بانکها برای پرداخت تسهیلات اجاره، نزدیک به 200 همت است که در این صورت تعداد مستاجرهایی که می توانند وام اجاره بگیرند به 2.5 برابر سال قبل افزایش می یابد.
نرخ دولتی اجاره بها تمدید می شود؟
اگر شورای عالی مسکن تصویب کند، نرخ رشد مجاز اجاره بها در سال 1404 دیگر نرخ 25 درصد سال گذشته نخواهد بود بلکه در هر استان مسوولان بخش مسکن متناسب با شرایط تورمی استان، نرخ جدید را تصویب خواهند کرد. همچنین واحدهای مسکونی فاقد قرارداد اجاره 1403 از این نرخ معاف هستند.
مشوق وام جعاله به گروهی از موجرها
در بسته مدیریت بازار اجاره آمده است که بانک ها به آن دسته از موجرهایی که نرخ دولتی اجاره بها را رعایت می کنند، وام تعمیرات آپارتمان پرداخت کنند. وام تعمیرات در سال جاری 280 میلیون تومان است. اما برای دریافت آن باید یک چهارم مبلغ وام صرف خرید اوراق شود.
دنیای اقتصاد
