ریزمتراژ‌های قدیمی در صدر تقاضاهای بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، مرکز ثقل تقاضای خرید مسکن در تهران همچنان بر آپارتمان های کوچک و قدیمی سوار است؛ اما در سمت عرضه فایل، سهم این واحد‌ها نسبت به سال گذشته هیچ تغییری نکرده و حدود ۲.۵ تا ۵ درصد کل فایل ها است. سازنده ها برای گریز از رکود، آماده پاسخ به ذائقه جدید هستند؛ اما ضوابط شهرداری ضد تولید این نوع واحد‌ها است.

ناترازی عرضه و تقاضا در بازار آپارتمان های ریزمتراژ، باعث شده تا قیمت پیشنهادی برای فروش این خانه ها بیش از متوسط شهر افزایش یابد. مناطق جنوبی پایتخت کانون اصلی واحد‌های ریزمتراژ در تهران است، قیمت پایین تر واحد‌های ریزمتراژ باعث شده تا این آپارتمان ها در استطاعت گروه بزرگتری از شهروندان باشد و به این ترتیب تقاضا برای آنها بالاتر از سایر واحد‌ها قرار گیرد.

در چنین شرایطی تغییر در ضوابط شهرسازی و رفع موانع موجود در مسیر ساخت واحد‌ها کوچک می تواند از سویی گره رکود در بخش ساخت و ساز را مرتفع کند و از سوی دیگر دسترسی خانوار به مسکن ملکی را بهبود دهد.

استقبال از ریزمتراژ‌های قدیمی

بررسی از نبض بازار معاملات مسکن از برتری تقاضا برای واحد‌های ریزمتراژ کوچکتر از ۵۰ و حتی ۴۰ متری و تاثیر این موضوع بر رشد بیشتر قیمت پیشنهادی در این فایل ها حکایت دارد.

متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان برای آپارتمان های کمتر از ۴۰ متر در مناطق ۹ تا ۱۸ یعنی نیمه جنوبی پایتخت در ۱۰ روز ابتدایی اردیبهشت را ۱۱۰ تا ۱۲۰‌ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد می کند. متوسط عمر بنا در این فایل ها ۱۹ سال و متوسط متراژ حدود ۳۷ مترمربع است.

این در حالی است که متوسط قیمت پیشنهادی در کل شهر تهران در این بازه زمانی به حدود ۱۶۰‌ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.

تعداد محدود واحد‌های ریزمتراژ در کل تهران باعث شده است این بازار به باریکه ای تبدیل شود که در آن ناترازی عرضه و تقاضا وجود دارد. عدم عرضه جدید واحد‌های ریزمتراژ (میکروآپارتمان)، همزمان با کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه ای، بخش عمده ای از مردم را به خرید واحد‌های ریزمتراژ با قیمت مناسب تر سوق داده است. به این ترتیب در شرایطی که بازار مسکن راکد است، سطح تقاضا در این باریکه عرضه، تقویت شده است.

مانع مجوزی در مسیر ساخت و ساز

تقاضای بالاتر برای واحد‌های ریزمتراژ از سوی متقاضیان مصرفی و سرمایه ای به خصوص در شرایطی که قدرت خرید خانوار تضعیف شده، امری مسجل است. اما بررسی ها از موانع پیش روی سازندگان برای ساخت واحد‌های ریزمتراژ حکایت دارد.

قوانین بالادست مدیریت شهری محدودیتی برای ساخت واحد‌های ریزمتراژ ایجاد نکرده، در زمین به متراژ ۵۰ متر امکان ساخت واحدی ۳۵ متری وجود دارد. اما ضوابط معماری و شهرسازی و قواعدی نظیر لزوم تامین ۱۰۰ درصد پارکینگ باعث شده تا اجازه تولید واحد‌های ریزمتراژ به سازندگان داده نشود.

این در حالی است که در شرایط کنونی بخش عمده ای از خریداران به خصوص خریداران مصرفی برای ورود به بازار مسکن ملکی چاره ای جز خرید واحد‌های ریزمتراژ ندارند و در واقع تغییر ضوابط تنها راه خانه دار شدن گروه گسترده ای از خانوار‌ها به خصوص در مناطق جنوبی پایتخت به شمار می رود.

در شرایط کنونی متوسط متراژ در جواز‌های ساختمانی صادر شده در تهران ۱۲۰ مترمربع است. این در حالی است که سازندگان درخواست تسهیل مجوز برای ساخت واحد‌های کمتر از ۶۰ و ۷۰ متر و حتی کمتر از ۵۰ مترمربعی را دارند.

اقتصاد24