مسکن چگونه از دسترس مردم خارج شد؟

به گزارش اخبار ساختمان، افزایش سهم هزینه مسکن در بودجه خانوار، دشوارتر شدن مسیر خانه دار شدن و رشد فشار اجاره نشینی، نشانه هایی از یک تغییر عمیق در رابطه میان درآمد خانوار و هزینه تأمین مسکن است.

با این حال، برای فهم دقیق وضعیت موجود، باید از یک خطای تحلیلی رایج فاصله گرفت: مسئله مسکن را نباید صرفاً به افزایش قیمت خانه تقلیل داد. در ادبیات اقتصاد مسکن، مفهوم کلیدی «استطاعت مسکن» (Housing Affordability) است؛ مفهومی که بررسی می کند خانوار تا چه اندازه توان تأمین هزینه مسکن متناسب با درآمد خود را دارد.

بر این اساس، ممکن است قیمت مسکن افزایش یابد، اما اگر درآمد واقعی خانوار نیز افزایش پیدا کند، فشار مسکن لزوماً بیشتر نشود. در مقابل، حتی در دوره هایی که رشد قیمت مسکن کاهش می یابد، اگر درآمد واقعی خانوار کاهش پیدا کند، دسترسی به مسکن دشوارتر خواهد شد.

بررسی تغییرات مربوط به سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار‌های شهری ایران نشان می دهد مسئله اصلی فقط افزایش سطح قیمت ها نیست، بلکه شکاف میان هزینه مسکن و توان اقتصادی خانوارهاست. به بیان دیگر، مسئله امروز بازار مسکن بیش از آنکه صرفاً «گران شدن مسکن» باشد، «کاهش قدرت اقتصادی خانوار برای تأمین مسکن» است.

مسکن؛ بازتاب شرایط اقتصاد کلان

بازار مسکن برخلاف بسیاری از بازار‌های دیگر، به شدت تحت تأثیر متغیر‌های اقتصاد کلان قرار دارد. تورم، رشد اقتصادی، نرخ اشتغال، درآمد واقعی، نرخ سود، دسترسی به تسهیلات مالی، قیمت زمین و انتظارات اقتصادی، همگی در رفتار این بازار نقش دارند.

تجربه ایران در دهه های گذشته نشان می دهد هر زمان اقتصاد کشور از ثبات نسبی برخوردار بوده، تورم کنترل شده تر بوده و درآمد واقعی خانوار امکان رشد داشته است، دسترسی به مسکن نیز وضعیت مناسب تری داشته است. در مقابل، دوره های طولانی تورم، کاهش ارزش پول ملی، کاهش قدرت خرید و افزایش نااطمینانی اقتصادی، باعث شده است مسکن به تدریج از یک کالای مصرفی قابل دسترس برای گروه های بیشتری از جامعه، به کالایی با دسترسی محدودتر تبدیل شود.

این مسئله در واقع با یکی از اصول شناخته شده اقتصاد مسکن همخوانی دارد: قیمت مسکن تابعی از درآمد، هزینه ساخت، شرایط مالی و انتظارات اقتصادی است. بنابراین، نمی توان انتظار داشت که بازار مسکن از تحولات اقتصاد کلان جدا باشد.

چرا سیاست های بخشی به تنهایی کافی نیستند؟

یکی از بحث های مهم در سیاستگذاری مسکن این است که آیا افزایش عرضه یا اعمال سیاست های تنظیمی به تنهایی می تواند مشکل را حل کند؟ پاسخ تجربه جهانی به این پرسش منفی است.

افزایش عرضه مسکن بدون تردید یک ضرورت است. هیچ کشوری نمی تواند بدون تولید متناسب با نیاز جمعیتی، تغییرات خانوار و تحولات شهری، بازار مسکن متعادل داشته باشد. اما تجربه کشور‌های مختلف نشان می دهد عرضه مسکن تنها زمانی به بهبود واقعی دسترسی مردم منجر می شود که همزمان قدرت خرید خانوار نیز تقویت شود.

اگر درآمد واقعی کاهش یابد، تورم بالا باشد و امکان پس‌انداز خانوار محدود شود، افزایش تعداد واحد‌های مسکونی به تنهایی نمی تواند مسئله استطاعت را حل کند. زیرا مسئله فقط تعداد واحد‌های موجود نیست؛ بلکه توان اقتصادی خانوار برای استفاده از این واحد‌ها نیز اهمیت دارد.

به همین دلیل، سیاست مسکن در کشور‌های موفق معمولاً ترکیبی از چند اقدام همزمان است: افزایش عرضه، توسعه نظام تأمین مالی، سیاست های حمایتی هدفمند، کنترل تورم، ایجاد اشتغال پایدار و ارتقای درآمد واقعی خانوار.

نقش سیاست های مالیاتی و تنظیم بازار

در سالهای اخیر، ابزار‌های مالیاتی مانند مالیات بر خانه های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر دارایی های ملکی به عنوان بخشی از راهکار‌های اصلاح بازار مسکن مورد توجه قرار گرفته اند. این ابزار‌ها در بسیاری از کشور‌ها وجود دارند و می‌توانند در افزایش شفافیت بازار، کاهش برخی رفتار‌های غیرمولد و بهبود تخصیص منابع مؤثر باشند.

با این حال، تجربه جهانی نشان می دهد که مالیات به تنهایی قادر به حل بحران مسکن نیست. این ابزار‌ها زمانی موفق هستند که در کنار ثبات اقتصادی، نظام اطلاعاتی کارآمد، بازار مالی توسعه یافته و عرضه مناسب مسکن قرار گیرند. به عبارت دیگر، سیاست مالیاتی می تواند بخشی از رفتار بازار را اصلاح کند، اما نمی تواند جایگزین رشد اقتصادی، افزایش درآمد خانوار یا کنترل تورم شود.

حاشیه نشینی؛ محصول یک مسئله چندبعدی

یکی دیگر از ابعاد مهم بحران مسکن، گسترش سکونتگاه های غیررسمی و بافت های ناکارآمد شهری است. بر اساس آمار‌های موجود، بیش از ۶.۲ میلیون خانوار شهری در بافت های ناکارآمد زندگی می کنند و حدود ۱.۸ میلیون خانوار در سکونتگاه های غیررسمی قرار دارند.

اما تجربه جهانی نشان می دهد که حاشیه نشینی را نمی توان صرفاً نتیجه کمبود مسکن دانست. این پدیده معمولاً حاصل ترکیبی از عوامل اقتصادی و اجتماعی است: مهاجرت، تمرکز فرصت های شغلی در شهر‌های بزرگ، نابرابری منطقه ای، ضعف توسعه محلی و تغییرات بازار کار. برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد (UN-Habitat) نیز در مطالعات مختلف خود تأکید کرده است که سیاست های موفق در حوزه سکونتگاه های غیررسمی، صرفاً بر ساخت مسکن جدید متمرکز نیستند، بلکه به توانمندسازی اقتصادی، ایجاد فرصت شغلی، ارتقای خدمات شهری و مشارکت ساکنان توجه دارند.

مسکن؛ مسئله ای فرابخشی

یکی از مهمترین ویژگی های بازار مسکن این است که هیچ دستگاهی به تنهایی نمی تواند آن را مدیریت کند. زمین، نظام بانکی، سیاست های پولی، نظام مالیاتی، اشتغال، حمل و نقل، خدمات شهری و برنامه ریزی منطقه ای، همگی بر وضعیت مسکن اثر می گذارند.

به همین دلیل، در بسیاری از کشور‌ها سیاست مسکن بخشی از یک سیاست اقتصادی و اجتماعی گسترده تر است. هدف صرفاً ساخت خانه نیست؛ بلکه ایجاد شرایطی است که خانوار بتواند با درآمد پایدار، در محل مناسب و با دسترسی به خدمات مورد نیاز، مسکن مناسب داشته باشد.

با توجه به مجموعه آنچه گفته شد، مسئله مسکن در ایران را نمی توان تنها با یک متغیر یا یک سیاست توضیح داد. کاهش استطاعت مسکن نتیجه برهم‌کنش چند عامل است: رشد قیمت ها، کاهش درآمد واقعی، تورم، محدودیت های تأمین مالی، تحولات بازار کار و تغییرات جمعیتی. بنابراین، راه حل پایدار نیز باید چندبعدی باشد. افزایش عرضه مسکن، اصلاح نظام تأمین مالی، استفاده هدفمند از ابزار‌های تنظیمی، توسعه متوازن شهری و مهم تر از همه ایجاد شرایطی برای افزایش درآمد واقعی خانوارها، اجزای مکمل یک سیاست موفق مسکن هستند.

در نهایت، بازار مسکن را باید آینه ای از وضعیت کلی اقتصاد دانست. هر زمان اقتصاد از ثبات، رشد پایدار، اشتغال مناسب و قدرت خرید بالاتر برخوردار باشد، دسترسی به مسکن نیز بهبود پیدا خواهد کرد. اما در شرایطی که شکاف میان هزینه مسکن و توان اقتصادی خانوار افزایش می یابد، حتی گسترده ترین برنامه های بخشی نیز بدون همراهی اصلاحات اقتصادی، اثرگذاری محدودی خواهند داشت.

اقتصاد آزاد