نقش مسکن استیجاری در رونق بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، دکتر حسین اجاقی استاد دانشگاه و مدیر عامل شرکت ساختمانی بانک ملت گفت: آمارهای اخیر بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن در مرداد ماه امسال نشان می‌دهد که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در پنج ماهه نخست سال ۱۳۹۸ به حدود ۶/ ۲۹ هزار واحد مسکونی رسیده است که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش، ۱/ ۵۴ درصد کاهش نشان می‌دهد. در مرداد ماه امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۳/ ۱۳۰ میلیون ریال رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۰/ ۷۶ درصد افزایش داشته است.

تعداد معاملات انجام شده طی این ماه ۳/ ۳ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۳/ ۳۱ و ماه مشابه سال قبل ۶/ ۷۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین در مرداد ماه سال جاری شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱/ ۲۸ و ۱/ ۲۶ درصد رشد داشته است.

در این شرایط که اجاره‌بها به عنوان تابعی از قیمت مسکن نسبت به سال گذشته افزایش خیره‌کننده‌ای داشته است بازار بحث‌ها و تحلیل‌ها درباره راهکار حل معضل مسکن و به‌ویژه نحوه مقابله با افزایش اجاره‌بها نیز گرم‌تر شده است. موضوعی که ذهن بیش از یک‌چهارم خانوارهای ایرانی را درگیر خود ساخته است.

بنا بر گزارش‌های بودجه خانوارهای بانک مرکزی بیش از ۲۶ درصد خانوارهای ایرانی در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی‌می‌کنند. این بررسی‌ها نشان می‌دهد که سهم هزینه‌های مسکن از کل هزینه‌های سالانه یک خانوار به ۵/ ۳۵ درصد رسیده است و از آنجا که اقشار آسیب‌پذیر توان خرید مسکن ندارند این سهم برای آنها بسیار بیشتر از ثروتمندان جامعه است.

در میان طرح‌هایی که در سال‌های اخیر در کشور پیاده شده و یا در حال اجراست شاید مسکن مهر را بتوان گسترده‌ترین طرح در پاسخ به معضل مسکن در کشور دانست. طرحی که با وجود خانه‌دار کردن بخشی از مردم، معضلات و تبعات عدیده‌ای نیز به همراه داشت و دولت تدبیر و امید از ادامه اجرای آن سر باز زد و تنها به تکمیل خانه‌های نیمه‌ساز پرداخت. تجربه این طرح اکنون می‌تواند دولت را برای طرح جدیدی که اخیراً وزیر محترم راه و شهرسازی آن را بیان کرد مدنظر قرا گیرد: طرح مسکن استیجاری.

مسکن استیجاری چیست؟

مسکن استیجاری طرحی است که دولت‌ها برای سامان‌بخشیدن به بازار مسکن و کنترل عرضه و تقاضا در این حوزه ارائه می‌دهند. این طرح در کشورهای مختلف به شکل‌های مختلفی اجرا می‌شود اما زمینه مشترک آن حذف قیمت زمین و اعطای یارانه‌های متعدد در جوازها و مصالح ساختمانی است. در برخی از کشورها این طرح را شهرداری‌ها به عهده دارند و نوع اجرای آن در شهرها نیز متفاوت است.

آنچه از طرح مسکن استیجاری مدنظر وزارت راه و شهرسازی ایران منتشر شده به این صورت است که دولت، خود یا با کمک شهرداری‌ها و پیمانکاران خصوصی برای مردم خانه می‌سازد. در این طرح زمین به صورت رایگان، هزینه صدور پروانه و مجوزها با ۵۰ درصد تخفیف و وام با نرخ سود صفر درصد در اختیار پیمانکاران قرار می‌گیرد. همچنین مصالح ساختمانی با تخفیف ۳۰ درصدی در اختیار سازندگان قرار می‌گیرد.

معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن در این باره گفته است: «براساس برآوردی که داشته‌ایم، با این طرح ظرف دو ‌سال چیزی حدود ٩٠٠ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود که در واقع نیمی از نیاز سالانه بازار مسکن را تأمین می‌کند. این حجم از خانه مسکونی نه تنها می‌تواند قیمت مسکن را در بازار به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش دهد بلکه باعث می‌شود وضع بازار اجاره هم تعدیل شود.»

نگاهی به یک الگو: مسکن استیجاری در کانادا

در سال ۲۰۰۲م. شهرداری‌های محلی در استان اونتاریو کانادا یک شرکت با عنوان شرکت خدمات مسکن اجتماعی (Social Housing Services Corporation) تشکیل دادند تا خدمات متنوعی را در زمینه ساخت مسکن ارائه دهند. این خدمات شامل مسکن عمومی، مسکن غیرانتفاعی، مسکن تعاونی و مسکن استیجاری است. این شرکت بنا بر نیاز مشتریان در هر شهر خدمات متناسبی را ارائه می‌دهد. یکی از برنامه‌های جالب این شرکت احیای بافت‌های فرسوده و بویژه محلات قدیمی بدنام در شهر تورنتو بوده که به عنوان الگویی در سطح کانادا مورد توجه قرار گرفته است.

برنامه احیای املاک و مستغلات در هشت منطقه و با هدف تأمین اسکان بهتر برای ساکنان کم‌درآمد و اتصال و ارتباط آنها به جامعه بزرگتر انجام شده است. در این مناطق خانه‌های چهل و پنجاه متری به شکل استیجاری ساخته شده است که بخش عمده‌ای از آنها همراه با آورده‌ی اندکی (از 10 تا 25 درصد) از سوی ساکنان و پرداخت وام و دریافت اجاره به شرط تملیک واگذار شده است. این شرکت با کمک شهرداری‌ها ساماندهی محله و عناصر اجتماعی از جمله مدرسه، پارک، و سایر مکان‌های مورد نیاز فرهنگی و اجتماعی را نیز به عهده دارد.

اهمیت مسکن استیجاری در طرح بازآفرینی شهری

طرح بازآفرینی شهری به ابتدای دولت یازدهم بر می‌گردد. براساس ماده 16 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و با هدف جلب همکاری و مشارکت کلیه دستگاه‌های ذیربط در فرآیند بازآفرینی پایدار محدوده‌ها و محله‌های هدف و به پیشنهاد مشترک وزارتخانه‌های راه و شهرسازی (شرکت عمران و بهسازی شهری ایران) و وزارت کشور، سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و شورای عالی استان‌ها، سند ملی راهبردی احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در جلسه۱۶/ ۶/ ۱۳۹۳ هیئت دولت مورد تصویب قرار گرفت و در ۱۹/ ۱۱/ ۱۳۹۶ با دستور رئیس جمهوری برنامه ملی بازآفرینی شهری «امید» با هدف نوسازی بافت‌های فرسوده، بهسازی سکونت‌گاه‌های غیررسمی و حاشیه شهری و احیا بافت‌های تاریخی در سراسر کشور از جمله تهران ابلاغ شد.

بافت‌های فرسوده در کشور یکی از معضلات مهمی است که همواره مورد توجه تصمیم‌سازان و برنامه‌ریزان بوده است. این مناطق علاوه بر تهدیداتی که در بلایای طبیعی ایجاد می‌کنند بخش عظیمی از بافت شهری را نیز به صورت راکد و کم‌رونق به خود اختصاص داده‌اند. بنا بر آخرین آمارها، بیش از ۱۰ میلیون نفر در سراسر کشور در این مناطق زندگی می‌کنند.

طرح مسکن استیجاری می‌تواند علاوه بر رونق ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده تعادل قیمت را نیز در این مناطق ایجاد کند. آن طور که معاون وزیر راه و شهرسازی گفته است دولت در این محله‌ها واحدهایی را به عنوان واحدهای استیجاری در نظر گرفته و این طرح در آخرین مرحله از طرح بزرگ بازآفرینی شهری اجرایی خواهد شد.

اهمیت اجرای هرچه زودتر طرح مسکن استیجاری

اکثر اهداف و سیاست‌هایی که در برنامه‌های توسعه و بویژه برنامه پنجم در حوزه مسکن دیده شده است در طرح مسکن استیجاری وجود دارد: تنظیم بازار مسکن؛ آزادسازی بازار زمین؛ استفاده بهینه از اراضی شهری همسو با هدف‌های کوچک‌سازی و انبوه‌سازی؛ تأمین مسکن اقشار کم درآمد و رفع مشکل بی‌مسکنی و حاشیه‌نشینی؛ هماهنگی میان سیاست‌های بخش مسکن و سیاست‌های توسعه شهری و منطقه‌ای؛ مشارکت بخش خصوصی در اجرای برنامه‌های آماده‌سازی و عرضه زمین شهری؛ متناسب‌سازی الگوی مسکن، افزایش استانداردهای کیفی، افزایش عمر ساختمان و سبک‌سازی، اشاعه روش‌ها و جزئیات ساختمانی، استانداردسازی مصالح و هماهنگی با استانداردهای بین‌المللی.

وزیر راه و شهرسازی خردادماه امسال با تاکید بر این که جریان تولید مسکن در کشور آغاز شده و ما در صدد شتاب بخشیدن به آن هستیم گفت: مهم این است که عرضه مسکن برای قشر متوسط و پایین را تقویت و در جهت آن با سرعت اقدام کنیم. وی همچنین در دیدار با نمایندگان مجلس راهکارهای هفت‌گانه‌ای برای مدیریت بازار مسکن به‌ویژه در حوزه اجاره ارائه کرد که ساختن مسکن استیجاری و ارائه تسهیلات کم‌سود ودیعه مسکن از این برنامه‌ها محسوب می‌شود.

شهردار تهران نیز در اوایل تیر ماه امسال موافقت شهرداری پایتخت را برای مشارکت در ساخت مسکن استیجاری اعلام کرد و گفت: با تحقیقی در خصوص چگونگی صنعت اجاره‌داری در جهان می‌توان به الگوهای موفقی از مشارکت شهرداری‌ها با بخش خصوصی و یا دولت برای ساخت این خانه‌ها رسید.

اکنون که اسناد بالادستی نظام، دولت و وزیر راه و شهرسازی، شهرداری و نهادهای عمومی آمادگی اجرای سریع و البته حساب‌شده این طرح را دارند لازم است هرچه سریعتر مجریان امر دست به کار شوند و این طرح بزرگ را در کشور آغاز کنند. نیاز سالانه یک میلیون پانصد هزار مسکن در کشور چیزی نیست که بدون کمک و تصدی دولت بتوان به آن رسید.

افزایش شدید قیمت مسکن و اجاره‌بها در سال اخیر چنانچه با چنین طرح‌هایی مهار نشود موجب اخلالی گسترده‌تر در بازار مسکن خواهد شد. همچنین آغاز این طرح و رونق ساخت و ساز در حوزه مسکن می‌تواند اقتصاد کشور را از رکود تورمی نجات دهد و زمینه‌ساز رونق اقتصادی در آینده نزدیک نیز باشد.

ایلنا