پاسخ به 16 سوال درباره مالیات بر املاک

به گزارش اخبار ساختمان، مالیات بر عایدی املاک (CGT) ابزاری جهانی برای تنظیم‌گری در حوزه املاک و مستغلات است. این ابزار مالیاتی که قدمتی بالغ بر یک قرن و سابقه اجرایی در بیش از 180 کشور جهان دارد، موجب جلوگیری از سوداگری می‌گردد. مهار و کنترل سوداگری موجب سالم‌سازی بازار و منطقی شدن روند قیمت املاک خواهد بود.

در ماه های اخیر، خبرگزاری فارس به تفصیل و در قالب مطالب جداگانه ای به تبیین مسائل موجود پیرامون مالیات بر عایدی املاک پرداخته است که مسائل هر کدام از حوزه ها تحت عنوان سوال در متن زیر آمده و هر سوال به طور مختصر پاسخ داده شده است.

1- هدف اخذ مالیات بر عایدی سرمایه چیست؟ آیا اقشار کم درآمد هم باید این مالیات را پرداخت کنند؟

مالیات بر عایدی سرمایه ابزار «تنظیم‌گری و سیاستگذاری» در اقتصاد است که فقط از سوداگران اخذ می‌شود. این مالیات بر اساس اصل منفعت وصول می‌شود؛ لذا افرادی که از معامله دارایی سودی به دست نیاورده‌اند و یا با هدف تأمین تقاضای مصرفی اقدام به خرید و فروش نموده‌اند، مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شوند.

2- چه کسانی بیشترین منفعت را از نبود مالیات بر عایدی سرمایه برده‌اند؟ نقش این مالیات در کاهش فاصله طبقاتی چیست؟

اخذ نکردن مالیات بر عایدی سرمایه، درآمد اقشار و دهک‌های بالای جامعه را افزایش داده است. صاحبان سرمایه و ثروت قدرت بالاتری برای کسب سود از محل عایدات سرمایه‌ای و ثروت خود دارند؛ درصورتی‌که اقشار کم‌درآمد از فرصت کسب سود از سرمایه بی‌نصیب هستند. با اخذ این مالیات، فرصت‌ چنین درآمدهایی کاهش خواهد یافت و نابرابری اقتصادی از محل ثروت و دارایی آنهم بدون ایجاد ارزش افزوده و زحمت تشدید نمی‌شود.

3- آیا مالیات بر عایدی املاک درآمد پایداری برای دولت ایجاد می‌کند؟

مالیات بر عایدی سرمایه علاوه بر ایجاد درآمد پایدار برای دولت، مانع از فرار مالیاتی می گردد. چرا که افرادی که به طمع معافیت عواید سرمایه ای از مالیات، اقدام به تبدیل درآمد مشمول مالیات خود می‌نمودند و یا از راه سوداگری به کسب درآمد می‌پرداختند، انگیزه این فعالیت را از دست خواهند داد. هرچند نقش سیاستی مالیات بر عایدی سرمایه در مقابل نقش درآمدی آن پررنگ‌تر است؛ اما این مالیات به ویژه در سال‌های ابتدایی می‌تواند نقش درآمدی نیز ایفا نماید.

4- چرا اخذ مالیات بر عایدی املاک اولویت دارد؟ نبود این پایه مالیاتی چه بر سر تقاضای مصرفی در بازار مسکن آورده است؟

فعالیت‌های سوداگرانه در بخش املاک، علاوه بر اینکه به عنوان مانعی برای تولید عمل می‌کند، پاسخ‌گویی به نیاز مصرفی مردم در این بخش را مشکل می‌سازد و به دلیل ایجاد تقاضای کاذب و بیش از نیاز متعارف، قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. به عنوان نمونه در ایران طی 10 سال اخیر، 77 درصد معاملات انجام شده در بازار مسکن، به قصد مصرف نبوده و جزو تقاضای سرمایه‌ای به حساب می‌آید. به این معنی که این معاملات به قصد کسب سود از محل خرید این دارایی حیاتی انجام شده است. لذا با توجه به اینکه املاک به ویژه املاک مسکونی، کالای اساسی محسوب می‌شود و تنظیم بازار آن نسبت به سایر بازارها از اهمیت بیش‌تری برخوردار است، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در این بخش نسبت به سایر بخش‌ها اولویت دارد.

5- مالیات بر عایدی املاک چه تاثیری بر روی قیمت مسکن و نوسانات آن دارد؟

طبق بررسی انجام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور، نوسانات قیمت املاک مسکونی در کشورهایی که مالیات بر عایدی سرمایه دارند، نسبت به کشورهای فاقد آن، کمتر است؛ در مطالعات اقتصاددانانی چون دکتر تیمور رحمانی و دکتر قلی زاده نیز به بررسی اثرات مالیات‌های بخش مسکن بر نوسانات قیمتی پرداخته‌ شده و یافته‌های تجربی حاکی از آن است که این مالیات باعث کاهش نوسانات قیمتی مسکن می‌گردد.

هم چنین اعمال مالیات بر عایدی املاک مسکونی از طریق کاهش بازدهی این بخش، باعث کاهش تقاضای سوداگرانه می‌گردد و از سوی دیگر، با توجه به عدم تأثیرپذیری عرضه املاک نوساز از این مالیات (معافیت سازندگان)، در مجموع به کاهش سطح قیمت مسکن می‌انجامد.

6- آیا مالیات بر عایدی املاک باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود؟

رونق اصلی بازار املاک تنها در صورت افزایش ساخت و تامین نیاز مصرفی معنا پیدا می‌کند. در واقع افزایش تعداد معاملات در شرایطی که عمده آن را معاملات و تقاضای سوداگرانه و سرمایه‎ای تشکیل می‌دهد، نمی‌تواند به معنای رونق این بازار باشد. با قاطعیت می‌توان گفت این ادعا که افزایش مالیات بر عایدی سرمایه منجر به کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌شود و به همین دلیل رشد اقتصادی کاهش می‌یابد، واقعیت ندارد.

7- عدم دریافت مالیات بر عایدی املاک تاکنون چه تبعاتی را در بازار مسکن ایجاد کرده است؟

با توجه به اینکه بخش املاک همواره با «تقاضای سوداگرانه و سرمایه‌ای» مواجه بوده، پیامدهای منفی متعدد و مهمی به دنبال داشته است. به عنوان مثال 77 درصد تقاضای موجود در بازار املاک مسکونی کشور طی ۱۰ سال اخیر که به خرید منجر شده، به قصد سکونت نبوده و تنها ۲۳ درصد آن برای سکونت انجام شده است. همچنین نرخ رشد قیمت مسکن در دوره‌های بلندمدت فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد؛ به طوری که میانگین نرخ تورم عمومی از سال ۱۳۷۷ تا ۱۳۹۵ معادل ۱۶.۹۱ درصد، اما نرخ تورم مسکن در همین بازه زمانی ۲۴.۷۵ درصد بوده است. همچنین سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به رقمی حدود 35.5 درصد رسیده است. این شاخص در دهک‌های پایین‌تر به حدود ۸۰ درصد نیز می‌رسد.

8- کاربری‌ها و مناطق مشمول مالیات بر عایدی املاک چیست؟

«دایره شمول» باید به نحوی تعیین گردد که جامع و مانع باشد؛ به شیوه ای که تمامی انواع معاملات و زمینه‌هایی که برای سوداگری وجود دارد را پوشش داده و کمترین فرار مالیاتی در آن اتفاق بیفتد. املاک مسکونی مهمترین و اصلی‌ترین کاربری مدنظر در حوزه املاک برای اعمال مالیات بر عایدی سرمایه است. این بخش از جهت اینکه نیاز اساسی مردم را تأمین می‌کند، اهمیت بیشتری نسبت به بقیه کاربری‌های املاک دارد.

9- کدام نقل و انتقالات املاک باید مشمول مالیات بر عایدی شوند؟

مالیات بر عایدی املاک هنگامی به یک دارایی تعلق می‌گیرد که مالکیت دارایی، از شخصی به شخص دیگر منتقل شود. از آنجا که راه­هایی برای انتقال دارایی به منظور دور زدن قانون و عدم اطلاق لفظ «معامله» وجود دارد، ضروری است این موارد نیز در قانون مالیات بر عایدی املاک در حکم معامله قرار گیرد. این دست از انتقالات مسائلی مانند هبه، ارث و وکالت است که البته معافیت هایی در این زمینه‌ها نیز وجود دارد.

10- چه مواردی از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف است؟ آیا مسکن اصلی هم مشمول مالیات است؟

با توجه به اینکه هدف اصلی اخذ مالیات بر عایدی املاک، خارج نمودن سوداگران و ملّاکان از بازار است و این پایه مالیاتی بر سوداگری تمرکز دارد، تقاضای مصرفی نباید مشمول پرداخت مالیات شود. بنابراین ضروری است قانون به گونه‌ای طراحی شود که حوزه‌های مولد و بخش مصرفی از جمله مسکن اصلی افراد و خانه‌های نوساز، از پرداخت این مالیات معاف شوند. علاوه بر این موارد، برای امور خیریه نیز باید معافیت در نظر گرفته شود.

11- معیار تعیین قیمت در اخذ مالیات بر عایدی املاک چیست؟

دریافت مالیات بر عایدی املاک هنگامی میسر است که قیمت خرید و فروش دارایی (ملک) مشخص باشد. در قدم اول برای ثبت قیمت صحیح، ضروری است دفاتر مشاوره معاملات املاک و دفاتر اسناد رسمی، پیش از نقل ‌و انتقال، قیمت مورد معامله را بنابر اظهار طرفین معامله و بر اساس دستورالعمل سازمان مالیاتی، ثبت نمایند. همچنین شاخص قیمت و بستر شناسایی میانگین قیمت املاک هر منطقه، طبق ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم با مکلف نمودن کمیسیون تقویم املاک به ارائه سالانه قیمت هر منطقه، فراهم شده است.

12- نرخ بهینه مالیات بر عایدی املاک چگونه تعیین می‌شود؟

از آنجا که هدف مالیات بر عایدی سرمایه درآمدی نبوده و این پایه مالیاتی برای تنظیم‌­گری اخذ می‌شود، لذا مسئله تعیین نرخ و ابعاد آن نیز باید مبتنی بر این رویکرد تعیین گردد؛ لذا بیش از آنکه نرخ بالا یا پائین اهمیت داشته باشد، بازدارنده بودن نرخ و شیوه برخورد آن با عایدی است که بر اثرگذاری این پایه مالیاتی تاثیر دارد. از آنجا که هدف اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به ویژه در بخش املاک، کنترل و کاهش سوداگری در این حوزه است، اعمال نرخ‌های بالا نباید مانعی در وضع این مالیات باشد. در شرایط حداقلی نیز این نرخ باید با نرخ مالیات بر تولید و فعالیت‌های مولد برابر یا از آن بالاتر باشد.

13- دوره نگهداری ملک چه تاثیری بر نرخ مالیات بر عایدی املاک دارد؟

لحاظ کردن دوره نگهداری دارایی برای تخفیف نرخ مالیات بر عایدی املاک توصیه نمی‌شود ولی اگر اصرار قانون‌گذاران بر توجه به این موضوع باشد، باید بازه ها بر اساس شرایط بازار مسکن و دوره رکود و رونق تعیین شود.

14- آیا باید اثر تورم در افزایش قیمت‌ها را برای پرداخت مالیات بر عایدی املاک خنثی کرد؟ تعدیل تورمی چه پیامدهایی دارد؟

کارشناسان معتقدند درصورتی‌که تعدیل تورم بر نرخ مالیات بر عایدی املاک اعمال شود، اثر این مالیات خنثی خواهد شد و به دلیل ناچیز شدن مقدار آن، بازدارنده نخواهد بود و در تضاد با عدالت مالیاتی و موجب پیچیدگی است. لازم به ذکر است نرخ تورم بالا تاثیری در اجرا یا عدم اجرای تعدیل تورمی ندارد.

15- آیا بار مالیات بر عایدی املاک به خریدار منتقل نمی‌شود؟

بر اساس پژوهش‌­های متعدد، افزایش قیمت با وضع مالیات بر عایدی سرمایه اتفاق نمی‌­افتد؛ همچنین از آنجا که معافیت های متعددی برای پرداخت مالیات بر عایدی املاک در نظر گرفته می‌شود، در عمل بخش قابل توجهی از معاملات املاک از پرداخت مالیات معاف خواهد بود؛ در نتیجه افزایش قیمت از مسیر انتقال بار، نمی‌تواند به تمامی معاملات تعمیم یابد.

16- راههای فرار از پرداخت مالیات بر عایدی املاک چیست؟

فرار از پرداخت مالیات بر عایدی املاک از سه مسیر اعطای وکالت، استفاده از اسناد عادی یا از مسیر مبایعه نامه امکانپذیر است و ضرورت دارد با طراحی صحیح قانون و انسداد این مسیرها، فرار مالیاتی ناممکن شود.

فارس