حرکت شتابان مسکن به سمت رکود تورمی

به گزارش اخبار ساختمان، دولت در سال ۹۷ وعده داده بود تا سال ۱۴۰۰ افزون بر ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در ۲۱ شهر جدید، ۱۰۰ هزار واحد در شهرهای با جمعیت زیر ۵۰ هزار نفر و همچنین ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در مناطقی که دارای بافت فرسوده هستند ساخته شود؛ این برنامه در کنار تکمیل و تحویل ۵۰۰ هزار واحد مسکونی مسکن مهر است، از برنامه‌های تولید مسکن دولت بود، قرار است در سال‌های ۹۸ و ۹۹ اجرا شود.

برنامه دولت در بخش تولید مسکن در حالی ارائه شده است که فعالان بخش خصوصی طی یکی، دو سال اخیر و به‌دنبال کاهش سود حاصل از ساخت وساز، تمایلی برای ورود به بخش تولید و ساخت و ساز مسکن ندارند؛ چراکه به اعتقاد آنها وضعیت کنونی بازار مسکن در بخش تولید، یکی از پرریسک ترین فعالیت‌های اقتصادی است. عدم ثبات قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی، افزایش دستمزد کارگران، افزایش بهای عوارض ساختمانی و وضعیت قیمت و حاشیه سود زمین از موانع جدی عدم تمایل سازندگان به ساخت و ساز مسکن است.

براساس تصمیم شورای شهر تهران، میانگین بهای عوارض ساختمانی در شهر تهران ۷۰ درصد در مقایسه با سال ۹۳ افزایش پیدا کرده است. از سوی دیگر کارگران اتباع خارجی از کارفرمایان خود تقاضای افزایش دستمزد خود حتی تا ۸۰ درصد را دارند؛ این در حالی است که درصورت عدم قبول این میزان افزایش دستمزد از سوی سازنده‌ها، آغاز فعالیت یا غیرممکن است یا اینکه احتمال نیمه تمام ماندن پروژه ساخت‌وساز به‌دلیل قطع همکاری کارگر با کارفرما وجود دارد.

افزایش ۲۰ تا ۶۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی ازجمله سیمان، تیرآهن، میلگرد و سایر نهاده‌های ساختمانی از یک‌سو و بی‌ثباتی قیمت این مصالح در طول دوره ساخت‌وساز مسکن، یکی از عمده دلایل بی‌میلی سازندگان به شروع یک فعالیت ساختمانی است. در کنار موارد ذکرشده، وضعیت قیمت زمین و حاشیه سود ساخت‌وسازها نیز عامل بازدارنده‌ای است که روند ساخت‌وساز مسکن در کشور را به شدت کند کرده است.

آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر تأمین حاشیه سود برای سازنده‌ها جهت دو سال فعالیت حدود ۳۰ درصد بود حتی در مواردی قیمت خرید و تأمین زمین با قیمت فروش در نقطه سربه‌سر قرار می‌گرفت. همین امر باعث می‌شد سازندگان برای آغاز سرمایه‌گذاری و شروع ساخت‌وساز مسکن ترغیب شوند اما اکنون فعالان ساختمانی معتقدند قیمت زمین به ۱.۶ برابر قیمت فروش واحد مسکونی در پایتخت رسیده است. در نتیجه و با در نظر گرفتن مجموع دلایل ذکرشده، تضمین کسب سود حداقلی برای سازنده‌ها، امری دور از ذهن به‌نظر می‌رسد.

کاهش پروانه‌های ساختمانی

براساس آمار ارائه شده از سوی شهرداری تهران، طی سه‌ماه نخست سال ۹۸ در شهر تهران برای ۹ هزار و ۴۳۸ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است. این در حالی است که در سه‌ماهه نخست سال ۹۷ پروانه‌های ساختمانی صادرشده، ۱۳ هزار و ۵۶ واحد ساختمانی بوده است. در نتیجه تعداد واحدهای مسکونی که در بهار سال جاری پروانه ساختمانی دریافت کرده‌اند، ۲۷.۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش داشته است.

کاهش چشمگیر تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده، بهار امسال چند نکته اساسی را گوشزد می‌کند. به‌طور معمول فصل بهار و بالاخص اردیبهشت‌ماه بهترین زمان برای دریافت پروانه ساختمانی و شروع عملیات ساخت‌وساز است؛ چراکه نوسانات و تغییرات جوی به کمترین میزان خود رسیده و معمولاً شرایط آب و هوایی امکان ساخت‌وساز بدون نگرانی از پدیده‌های جوی را برای سازنده فراهم می‌کند.

آمارها نشان می‌دهد در سال‌هایی که حوزه ساخت‌وساز در کشور رونق داشت، میزان صدور پروانه‌های ساختمانی به‌طور میانگین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش داشت.

به عبارت دیگر، طبق داده‌های آماری، سالانه به‌طور میانگین بیش از ۶ هزار و ۷۰۰ پروانه ساختمانی تنها در اردیبهشت‌ماه صادر می‌شد. حتی در اردیبهشت ماه سال‌های ۹۳ و ۹۴ که بازار مسکن در رکود عمیقی فرو رفته بود، بیش از ۱۰ هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شد. در حالی که در اردیبهشت‌ماه سال جاری تنها برای ساخت ۶ هزار و ۶۳۵ واحد مسکونی پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده است.

این آمار نگران کننده حاکی از این است که به‌رغم رشد روزافزون تقاضای مسکن در کشور به‌ویژه در شهر تهران، کاهش آمار ساخت‌وساز و تولید و عرضه مسکن، یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن در شهر تهران بوده است.

سیاست‌های جدید دولت؛ کارآمد یا ناکارآمد؟

در اینکه دولت در سال‌های اخیر نتوانسته یا نخواسته برنامه مدون و سیاست قابل اجرایی را در حوزه تولید مسکن اتخاذ کند، شکی نیست. عدم اعتقاد عباس آخوندی، وزیر پیشین راه و شهرسازی به تولید مسکن و تکمیل مسکن مهر ضربه سنگینی به حوزه ساخت وساز مسکن وارد کرد. طرح‌های جدیدی که توسط محمد اسلامی، وزیر فعلی راه و شهرسازی ارائه می‌شود اگرچه بارقه‌های امید را در دل فعالان ساخت‌وساز برای ورود به این بخش ایجاد کرده، اما اجرای این طرح‌ها با اما و اگرهای فراوانی همراه است.

چندی پیش اسلامی از اجرای طرحی با عنوان طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه مسکن خبر داد که براساس آن قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ ساخته شود. این تعداد شامل ساخت ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید، ۱۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده و ۱۰۰ هزار واحد توسط بنیاد مسکن در کشور است.

وی همچنین برای تشویق سازندگان و فعالان ساخت وساز به ورود به این حوزه از ارائه کارت اعتباری مصالح ساختمانی تا اواسط بهار خبر داده بود. بر این اساس قرار شد به منظور تحرک بازار ساخت‌وساز و کاهش هزینه تمام‌شده مسکن، کارت اعتباری مصالح ساختمانی در اختیار انبوه‌سازان قرار گیرد تا سازندگان و تولیدکنندگان مسکن شهری با استفاده از این کارت در خرید و سفارش انبوه مصالح از تخفیف قابل ملاحظه‌ای برخوردار شوند.

اگرچه سیاستگذاری وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن قابل‌قبول است، اما کارشناسان و فعالان حوزه مسکن بر این باورند که تحقق این سیاست‌ها آن‌هم تا سال ۱۴۰۰ بعید به نظر می‌رسد. حتی به‌رغم تحقق این سیاست، آیا ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ می‌تواند اثربخشی لازم را در بخش عرضه و کاهش قیمت مسکن داشته باشد؟

براساس آمارهای به دست آمده از سرشماری مرکز آمار ایران، در سال‌های ۹۰ و ۹۵ از تعداد ۳.۸ میلیون واحد اضافه شده به واحدهای مسکونی کشور، تعداد افراد صاحب مسکن ملکی فقط یک میلیون افزایش یافته‌اند؛ در نتیجه می‌توان گفت ۲.۸ میلیون واحد مسکونی ساخته و عرضه شده (بیش از ۷۰ درصد) توسط کسانی خریداری شده که بیش از یک یا دو واحد مسکونی ملکی دیگر داشته‌اند. لذا اهمیت اجرای سیاست ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ زمانی مشخص می‌شود که دولت از مرحله آزمون و خطا گذشته و تولید مسکن را در شرایطی آغاز کند که از نتیجه نهایی آن به سود متقاضیان واقعی مسکن اطمینان کامل داشته باشد.

ایرنا