بررسی اثرات اخذ مالیات بر اقتصاد و مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۶۶ تصویب شد و تا سال ۱۳۸۰ نیز جاری بود، ولی به دلیل هزینه‌های بسیار زیاد ارزش‌گذاری املاک که برای دولت داشت و به‌طورکلی مالیات اثرگذاری نبود، سال ۱۳۸۰ از قانون حذف شد. این پایه مالیاتی (مالیات بر خانه‌های خالی) مجدداً در سال ۹۴ در ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم گنجانده شد که بر اساس این قانون، خانه‌هایی که بیشتر از یک سال خالی می‌مانند، مشمول درصدی از نرخ مالیات اجاره‌بها می‌شوند.

ماده ۵۴ مکرر این قانون می‌گوید: خانه‌های مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به این شرح خواهند شد: سال دوم معادل یک‌دوم مالیات متعلقه، سال سوم، معادل مالیات متعلقه و سال چهارم و بعدازآن معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه.

علی سعیدی، دکترای علوم اقتصادی در این خصوص می‌گوید: مدتی است که بحث مالیات بر خانه‌های خالی به‌صورت جدی پیگیری می‌شود و باید بگوییم این اقدام فضایی را ایجاد می‌کند که اثر واقعی در پی نخواهد داشت؛ خانه‌های خالی عمدتاً لوکس بوده و عموم مردم متقاضی خرید مسکن توانایی خرید آن‌ها را ندارند برای همین این اقدام نه‌تنها اثر واقعی روی بازار نخواهد داشت بلکه اثر منفی دارد و بخش تولید مسکن را محدود خواهد کرد.

سعیدی تأکید می‌کند: با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی تولیدکننده مسکن احتیاط کرده و برای ساخت مسکن اقدامی نخواهد کرد و این مکث تولیدکنندگان روی عرضه مسکن تأثیرگذار خواهد بود، این اقدام به‌جای حمایت برای عرضه بیشتر ناخواسته موجب اثر منفی روی عرضه مسکن خواهد شد.

حال این سؤال پیش می‌آید که آیا اجرای مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند موجب عرضه واحدهای مسکونی خالی به بازار شود و چگونه باید بازار مسکن را فعال کنیم؟

روح‌الله بیات، عضو هیئت‌علمی دانشگاه بین‌المللی امام خمینی (ره) نیز می‌گوید: مالیات بر واحدهای ساخته‌شده خالی از سکنه در عرضه این واحدها مؤثر خواهد بود؛ در تهران مسکن خالی زیادی وجود دارد و سرمایه‌گذاران با توجه به شرایط بازار علاقه دارند در قیمت‌های مطلوب آن را بفروشند و برخی از آن‌ها با متراژ بالا هستند که افراد معمولی با درآمد متوسط توانایی خرید ندارند و صاحبان آن به دنبال مشتری خاص هستند.

وی اضافه می‌کند: در حالت کلی ۲ نکته را باید رعایت کنیم جای بورس املاک و مستغلات در کشور خالی بود که امروزه مطرح‌ شده است و این امر وضعیت شفاف‌تری نسبت به مسکن در اذهان سرمایه‌گذاران ایجاد خواهد کرد.

این استاد دانشگاه خاطرنشان می‌کند: شناسایی واحدهای خالی کار سختی نیست وقتی‌که ساخت یک واحد مسکونی به اتمام رسید در اداره ثبت املاک به ثبت می‌رسد و سؤال این است آیا ما نمی‌توانیم رهگیری کنیم که خانواده‌ای در آن سکنی گزیده‌اند یا خیر؟! بالاخره قبوض آب و برق و گاز نشان از سکنی گزیدن در واحد مسکونی دارد و علاوه بر آن پایش‌های مختلفی برای این امر می‌توان انجام داد.

وی تصریح می‌کند: در قزوین مسکن خالی به‌مانند تهران وجود ندارد و اوضاع زیاد حاد نیست ولی به‌طورکلی می‌توانیم بگوییم در قزوین نیز وجود دارد و مکانیسم‌های مالیاتی برای تحرک بخشیدن به این وضعیت است ولی نرخ مالیاتی باید گزنده باشد تا کسانی که این واحدها را دارند از خالی نگه‌داشتن آن امتناع کنند.

بیات تأکید می‌کند: از واحدهای مسکونی ۱۵۰ متر به بالا، در صورت بیش از یک سال خالی ماندن، ۲۰ درصد مالیات بر اجاره دریافت خواهد شد که این بازدارنده نبوده و نرخ مؤثری برای تحرک بخشیدن امور نیست.

این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: باید واحدهای کمتر از ۱۵۰ متر مالیات پرداخت کنند و علاوه بر آن نرخ‌ها مؤثر باشد تا تحرک لازم را در بازار ایجاد کند؛ اما نکته بسیار مهمی که در ارتباط با تعادل بخشی به مسکن وجود دارد و در واقع حلقه مفقوده کشور ماست آن است که افراد با هر قیمتی قادر به تهیه مسکن نیستند. در کشورهای مختلف روش‌های مختلفی برای خانه‌دار شدن مردم وجود دارد.

مالیات بر خانه‌های خالی مُسکن موقت

دولت در کوتاه‌مدت می‌تواند با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی موجب عرضه واحدهای خالی از سکنه به بازار شود ولی در کوتاه‌مدت و بلندمدت چه اقداماتی باید اجرا شود تا مردم بیش از این متضرر نشوند؟

سعیدی بیان می‌کند: انتظارات خوش‌بینانه کوتاه‌مدت بازار مسکن این است که مردم احساس کنند دولت به میدان آمده و مدیریت می‌کند و افسار امورات در دست دولت است؛ در این چندساله چنین فعالیتی از سوی دولت ندیدم و معمولاً تصورات مردم در این است که انگیزه دولت‌ها در سال آخر خدمت کاهش پیدا می‌کند.

وی تحلیل می‌کند: تا زمانی که این سیگنال منفی اصلاح نشود افزایش قیمت‌ها در دیگر حوزه‌ها نیز تسری پیدا خواهد کرد و به دیگر بازارها سرریز خواهد شد که دولت باید یک برنامه مشخص و شفاف داشته باشد.

این دکترای علوم اقتصادی اضافه می‌کند: یک راهکار میان‌مدت و بلندمدت نیز وجود دارد و آن این است که دولت نباید ساخت انبوه مسکن مانند پروژه مسکن مهر را تعطیل می‌کرد، تعطیلی انبوه‌سازی و تعلل در تحویل واحدهای مسکن مهر در این بازار تأثیرگذار بود.

وی خاطرنشان می‌کند: از سال ۸۶ که طرح مسکن مهر آغاز شد تا سال ۹۶ در بازار مسکن ثبات نسبی قیمت‌ها را شاهد بودیم و مسکن انبوه برای اقشار ضعیف و کم‌درآمد تولید شد و توانست این بازار را ۱۰ سال باثبات نگه دارد ولی این روند ادامه پیدا نکرد و از سال ۹۱ به بعد طرح توسعه جدید مسکن ارائه نشد و اکنون اثرات آن را مشاهده می‌کنیم.

سعیدی تأکید می‌کند: انگیزه‌های سوداگری در بازار مسکن و هجوم به این بازار مزید بر علت شده و این بازار را تحت‌فشار قرار داده است، افزایش بیش از وضعیت کنونی به ورود دولت در این بازار بستگی دارد اگر دولت نخواهد برای کنترل بازار مسکن ورود پیدا کند و نتواند انتظارات را مدیریت کند بر اساس تجربیات روند افزایش قیمت ادامه پیدا خواهد کرد. نقش دولت در این میان بسیار مهم است چون سکوت و برخورد انفعالی دولت تأثیر سوء بر این بازار خواهد داشت.

«مالیات بر عایدی سرمایه» در رکود، سم مُهلکی برای اقتصاد است

حمیدرضا مقصودی دکترای علوم اقتصادی اظهار می‌کند: این روزها نمایندگان مجلس یازدهم مالیات بر عایدی سرمایه را مطرح کردند که برای بخش مسکن ملاک عمل قرار گرفته است.

وی ادامه می‌دهد: نمایندگان تصور می‌کنند که اگر از واحدهای مسکونی خالی مالیات اخذ کنند این واحدها پر از سکنه شده و مشکل مسکن در کشور حل می‌شود ولی باید بگوییم که در این امر واقعیت‌های نهایی جامعه را در بخش مسکن نادیده گرفتند.

این دکترای علوم اقتصادی تصریح می‌کند: واحدهای وجود دارند که هیچ‌گاه پر نخواهند شد برای مثال خانه‌های فصلی در مناطق ییلاقی مانند شمال وجود دارند که برخی خانواده‌ها تابستان‌ها را در آن سپری می‌کنند؛ همچنین برخی از افراد در خانه‌های خود زیرزمین و یا واحدی را به حسینیه تبدیل کردند و یا در شهرهای زیارتی واحدی را برای مهمان اختصاص می‌دهند؛ طبیعتاً هدف مردمی که این خانه‌ها را نگاه می‌دارند سوداگری نیست و دنبال سود نیستند.

انعکاس اثر مالیات بر خانه‌های خالی روی قیمت مسکن و اجاره‌بها

وی می‌گوید: خانه‌هایی در مناطق بسیار گران شهر قرار دارد که بسیاری از افراد با انگیزه سوداگری این واحدها را خریداری کرده و رها می‌کنند و ممکن است این‌گونه افراد جامعه هدفی باشد که دوستان مالیات بر عایدی سرمایه را مطرح کردند. ممکن است افرادی واحدهای با تعداد بالا با انگیزه سوداگری ساخته باشند؛ این ۲ قشر سرمایه‌داران کشور هستند و قدرت نفوذ بازاری و قدرت اعمال قیمت هم در نظام مسکن دارند اگر هرگونه فشار مالیاتی به این افراد وارد شود این‌ها می‌توانند آن را روی قیمت مسکن و اجاره منعکس کنند. این سرمایه‌داران همواره در بازی اقتصاد سیاسی تعیین‌کننده هستند و نمی‌توان آن‌ها را نادیده گرفت.

مقصودی خاطرنشان می‌کند: سیاست‌های مالیاتی اثر خود را روی افزایش قیمت مسکن و اجاره نشان می‌دهد نه روی عرضه. نگرانم اجرای این قانون اثر معکوس داشته باشد و مسئولین از تولید مسکن به عنوان عامل اصلی کنترل این بازار غفلت کنند.

این استاد دانشگاه تشریح می‌کند: دولت بعد از هشت سال که انبوه‌سازی و تولید مسکن نداشته باید سراغ ساخت‌وساز انبوه مسکن برود. مدیران عامل بانک‌ها اذعان دارند که به خاطر رکود اقتصادی ایجاد شده منابع مازاد دارند؛ دولت باید پروژه‌های بزرگ مسکن را راه‌اندازی کند تا افزایش عرضه بازار مسکن را کنترل کند اگر زیربار این ماجرا برود مسئله حل می‌شود.

مقصودی در پایان سخنانش تأکید می‌کند: مالیات بر عایدی سرمایه در شرایط رکود اقتصاد سم مُهلکی برای اقتصاد است به همین جهت نیاز به‌دقت، مطالعه و بررسی دقیق دارد.

مالیات بر عایدی قانونی است که چند سال گذشته توسط مجلس شورای اسلامی مصوب شده ولی در اجرا متوقف‌شده بود، اینک با توجه به افزایش قیمت فزاینده مسکن، نمایندگان مجلس بر اجرای این قانون در حوزه مسکن پافشاری دارند هرچند بر اساس نظرات کارشناسان اجرای این قانون تأثیری بر عرضه واحدهای خالی مسکونی نخواهد داشت لذا پیش از اقدام باید نظرات کارشناسی اساتید جمع‌آوری و بر اساس آن تصمیم درستی گرفته شود تا تأثیر مخربی بر اقتصاد نداشته باشد.

ایسنا