مسکن و بحران کمبود اطلاعات

به گزارش اخبار ساختمان، مساله اطلاعات نامتقارن زمانی به وجود می‌آید که یک طرف معامله از اطلاعات خاصی مرتبط با موضوع معامله آگاهی داشته در حالی که طرف مقابل از آن بی‌بهره باشد. این عدم تقارن اطلاعاتی به طور طبیعی می‌تواند منجر به رفتار فرصت‌طلبانه از سوی طرف با اطلاعات بیشتر شود که منفعت طرف مقابل را تهدید می‌کند. ماهیت بازار مسکن به خودی‌خود عدم تقارن اطلاعاتی را در معاملات به همراه دارد و هیچگاه نمی‌توان این تقارن را میان خریدار و فروشنده به طور کامل ایجاد کرد.

همان طور که قیمت یک واحد مسکونی (یا غیرمسکونی) عمدتاً از دو عامل قیمت زمین و قیمت مصالح و تجهیزات به کار رفته در ساخت آن ساختمان نشأت می‌گیرد، عدم تقارن اطلاعاتی در ارتباط با ارزش یک ملک نیز از عدم آگاهی در مورد کیفیت مصالح و تجهیزات زیرساختی و همچنین کیفیت موقعیت محلی و متوسط قیمت سایر واحدهای مشابه در همان محل ناشی می‌شود. بنابراین برای کمک به تقارن اطلاعاتی، باید این دو موضوع را قابل ارزیابی و سنجش قرار داد. از سوی دیگر این فقدان اطلاعاتی علاوه بر خریداران و فروشندگان، سیاستگذار را با پیچیدگی روبرو کرده است. بر این اساس به نظر می‌رسد اساسی‌ترین و مهم‌ترین برنامه‌ای که وزرات راه و شهرسازی باید برای مدیریت این بازار دنبال کند گسترش شفافیت و تقارن اطلاعاتی در این بازار است.

اظهارات وزیر راه و شهرسازی

در ماه‌های اخیر بازار مسکن جهش‌های بی‌سابقه‌ای را تجربه کرد. این بازار تحت تأثیر شاخص‌های اقتصاد کلان بخش بزرگی از نقدینگی‌ها را به سمت خود جذب کرد. در این میان می‌توان عوامل بنیادی زیادی را در این بازار شناسایی کرد اما آنچه در شرایط فعلی بر این بازار حاکم شده فضای غبار آلود و قیمت‌گذاری سلیقه‌ای بدون لحاظ فاکتورها و معیارهای ساختمان است. فعالان در این بازار بیش از هر زمان دیگری لزوم دسترسی به اطلاعات مناسب و دقیق را حس می‌کنند. در این شرایط اطلاعات سمی و گمراه‌کننده می‌توانند نقش اساسی در تغییر مسیرهای معاملات شوند.

محمد اسلامی روز چهارشنبه در حاشیه جلسه هیأت دولت اسلامی در پاسخ به سوالی مبنی بر چرایی ادامه کار سایت‌هایی که با درج قیمت بالای املاک، بازار مسکن را آشفته کرده‌اند، بر این موضوع تاکید کرد که نمی‌توان این سایت‌ها را دلیل افزایش قیمت مسکن شناخت و گفت: متأسفانه تلاطمی که در بازار وجود دارد همواره مربوط به خود بخش مسکن نیست؛ در حال حاضر سوداگری و دلالی در بخش مسکن بلای جان شده است که البته در همه بخش‌ها وجود دارد. نکته مهم این است که مردم متناسب با وضعیتی که به وجود آمده است احتیاط کرده و خرید نکنند و اجازه دهند شرایط آرام شود و در وضعیت هیجانی تصمیم‌گیری نکنند.

وزیر راه و شهرسازی در خصوص اقدام جدی این وزارتخانه برای ساماندهی سایت‌های مربوط به فروش و اجاره خانه نیز گفت: با پلیس فتا و وزارت ارتباطات مذاکراتی داشتیم چرا که قیمت‌های درج شده مبنای کارشناسی ندارد. یک عملیات روانی است که از بیرون کشور هدایت می‌شود و در جهت این است که روحیه مردم را تخریب کنند. شرط عقلی این است که مردم در شرایط هیجانی خویشتنداری کنند تا اوضاع آرام و قیمت‌ها واقعی شود.

پرسش اساسی این است که اگر فرض وزیر را مبنی بر شکل‌گیری عملیات روانی در بازار مسکن درست بدانیم، چه جایگزینی برای آن قابل تصور است. این در شرایطی است که تنها سامانه اطلاعاتی موجود در بازار مسکن سامانه اطلاعات بازار املاک در ایران است. پیش از این بر اساس برای نحوه انتشار آگهی‌های فروش مسکن در سایت‌های اینترنتی، قیمت آخرین معاملات ثبت شده در سامانه «سابا» وزارت راه و شهرسازی منبع تعیین قیمت آگهی‌ها شد تا به واسطه آن این سایت‌ها بتوانند آگهی‌هایی که غیرواقعی هستند را حذف کنند.

سامانه تنها

این تصمیم هم نتوانست اتهام پلتفرم‌های خرید و فروش مسکن برای افزایش قیمت مسکن را بر طرف کند. زیرا این سامانه اطلاعاتی کارایی لازم را نداشت و اطلاعات لازم را در اختیار کاربران قرار نمی‌داد. به عنوان مثال این سامانه تنها به ذکر منطقه اشاره می‌کند و به جز سال ساخت، متراژ و قیمت معامله به نکات دیگری اشاره نمی‌کند. اشاره نشدن به جزئیات احتمال خطا در تشخیص را بالا می‌برد زیرا در بسیاری از موارد به جز محل ساخت و سال ساخت این جزئیات است که تعیین‌کننده نهایی قیمت است.

همچنین مرور این سامانه نشان می‌دهد در بخش‌های بسیاری از شهر تهران اطلاعات مشخصی در اختیار مخاطبان قرار نمی‌دهد. در عین حال بهبود کیفیت این داده‌ها به واسطه اطلاعاتی که در اختیار خریدار می‌گذارد می‌تواند بسیار راهگشا باشد اما باز هم باید بر این نکته تاکید داشت این سامانه که بر اساس کد پیگیری‌های معاملات املاک در دفاتر املاک شکل گرفته نیازمند به‌روزرسانی سریع‌تر و دقت بیشتر به‌ویژه در نشانی املاک ثبت شده و مشخصات فنی اثرگذار می‌تواند نقش اساسی در این زمینه بازی کند. در اردیبهشت ماه سال جاری مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه وزارت راه می‌خواهد ثبت معاملات مسکن در سامانه اطلاعات بازار املاک به قانون تبدیل شود از تلاش‌های برای تقویت این سامانه خبر داد.

عباس فرهادیه در مورد جزئیات سامانه اطلاعات بازار املاک ایران گفت: سامانه اطلاعات بازار املاک ایران بر اساس مصوبه سال ۸۷ هیأت وزیران شکل داده و سال ۹۱ راه‌اندازی شد، بنابراین هدف از ایجاد این سامانه این است که کلیه معاملاتی که در مشاوران املاک شکل می‌گیرد و قرارداد منعقد می‌شود، اطلاعات آن در این سامانه ثبت شود.

او می‌گوید: سامانه املاک بین دو وزارتخانه راه و شهرسازی و وزارت صنعت، معدن و تجارت با راهبری وزارت صمت شکل گرفت و مشاوران املاک با توجه به اینکه تحت پوشش وزارت صنعت هستند، این موضوع را پشتیبانی کردند.

فرهادیه می‌گوید: سیستم این سامانه به این شکل است که مشاور املاکی که دارای پروانه است و امکان صدور کد پیگیری و رهگیری برای او تأمین شده، معامله که شکل گرفت، اطلاعات این معامله را در این سامانه ثبت می‌کند و وقتی که اطلاعات ثبت شد، کل اطلاعات جمع‌آوری و بخشی از این اطلاعات که برای مردم مهم و مفید است حتی آنهایی که می‌خواهند مسکن خریداری کنند و یا بفروشند، از این سامانه عملاً می‌توانند استفاده کنند. این سامانه هم برای خرید و فروش و هم برای رهن و اجاره فعال است و سیستم آن بسیار ساده است و وقتی وارد سامانه می‌شوید، اول شهر، سپس منطقه و محله را انتخاب و بر ملکی که معامله شده است، اطلاعات آن را که شامل نوع ملک، سال ساخت و مساحت و قیمت است، مشخص می‌شود که آن ملک با چه قیمتی معامله شده است.

مزیت‌های سامانه اطلاعات بازار املاک

قرار بر این بود که قیمت آگهی‌های مسکن با قیمت‌های معاملات محقق و ثبت شده در سایت وزارت راه وشهرسازی به آدرس hmi.mrud.ir مطابقت داده شود و اگر آگهی‌ای قیمت نامتعارفی نسبت به آخرین معامله ثبت شده در این سایت داشته باشد، مدیران سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها از انتشار آن آگهی خودداری کنند. اگر چه بسیاری از تحلیلگران معتقدند اطلاعات سامانه سابا ناقص است و نمی‌تواند مساله تقارن اطلاعاتی در بازار مسکن و سایت‌های اینترنتی را حل کند. اما نمی‌توان از مزیت‌های این سامانه غافل بود.

این سامانه می‌تواند اطلاعات را دسته‌بندی کند، و سپس آن اطلاعات را به خود مردم برای استفاده ارائه کند. این سامانه از آنجا که معامله‌های شکل گرفته را گزارش می‌دهد موجب شفاف‌سازی در قیمت‌ها می‌شود. فرهادیه می‌گوید: مزیت این سامانه این است که می‌توانید موقعیت ملک معامله شده را به خوبی ببینید و متقاضیان خرید و فروش به راحتی می‌توانند با مشاهده ملک‌های معامله شده در این سامانه از قیمت ملک خود در هر موقعیتی مطلع شوند و دیگر بازیچه قیمتی برای ملک خود و یا ملکی که قرار است خریداری کنند، نشوند.

این سامانه تاکنون در تهران، مشهد، زنجان، رشت، یزد، شیراز و اصفهان راه‌اندازی شده است.

فرهادیه در پاسخ به این سوال که چرا تنها در ۷ شهر این سامانه راه‌اندازی شده است، می‌گوید: قرار بود که در تمام شهرهای بالای ۲۵۰ هزار نفر این سامانه اجرا شود، اما سامانه وقتی با مصوبه هیأت وزیران در سال ۹۱ راه‌اندازی شد، یک الزامی در آن گنجانده شده بود که دفاتر ثبت اسناد بدون دراختیار داشتن کد رهگیری معامله و قراردادی را ثبت نکنند و شرکت‌های خدمات‌رسان (آب، برق، گاز و شهرداری) پاسخ استعلام‌هایی که کد رهگیری ندارند را ندهند.

او ادامه می‌دهد: این اتفاق باعث می‌شود تا متقاضی به سمت گرفتن کد رهگیری کانالیزه و به این سامانه هدایت شود، بنابراین یک رأی در سال ۹۳ در دیوان عدالت اداری صادر شد، مبنی بر اینکه این موضوع نمی‌تواند الزامی باشد و اختیاری است. وقتی اختیاری شد، این سامانه ضعیف شد، چون در جامعه آماری هر چقدر که اطلاعات بیشتر باشد، دقت آمار بالاتر می‌رود، بنابراین سامانه یک مقدار ضعیف شد.

فرهادیه می‌گوید: ما با همکاران خود در وزارت صنعت، معدن و تجارت، املاک، حمایت از مصرف‌کنندگان و بانک مرکزی جلسه‌ای برگزار کردیم تا راهکارهای تقویت این سامانه و استفاده از ابزار قانونی برای اینکه مشاوران املاک این اطلاعات را وارد این سامانه کنند بیابیم و شاید بتوانیم آن را قانون کنیم، چرا که اگر قانون شود و در مجلس مصوب شود، همه مکلف به اجرای آن هستند.

خانه‌های خالی و اطلاعات

مساله فقدان اطلاعات موضوعی فراگیر در سیاستگذاری بازار مسکن است. فقدان اطلاعات و آمار درباره یکی از جنجالی‌ترین مسائل سال‌های اخیر بازار مسکن یعنی خانه‌های خالی موج می‌زند. بحث خانه‌های خالی و مدیریت آن موضوعی است که مدت‌ها مطرح بوده و تصمیم‌گیری درباره آن به در بسته خورده است. روز گذشته مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خلال گفت‌وگویی به مساله نقص اطلاعاتی در این باره اشاره کرد.

او تاکید می‌کند مشاوران املاک آمار خانه‌های خالی را نداشته و اساساً وظیفه‌ای در این رابطه ندارند. قلی خسروی می‌گوید: قبل از انقلاب هم، نتوانستند آماری از تعداد خانه‌های خالی به دست آوردند و حتی نتوانستند این قبیل خانه‌ها را پیدا کنند.

او با بیان اینکه در دولت نهم و دهم موضوع شناسایی خانه‌های خالی در دستور کار قرار گرفت، تصریح می‌کند: در آن زمان اعلام شد بر اساس مصرف برق و قبض آن می‌خواهیم خانه‌های خالی را شناسایی کنیم. مالکان نیز لامپ خانه‌های خالی را از سر شب روشن می‌کردند و به این ترتیب دیگر این خانه‌ها قابل شناسایی نبودند.

او با تشریح روش‌های به کار رفته ادامه می‌دهد: برای شناسایی پس از قبض برق و ناکامی در اجرای آن، مصرف آب معیار شناسایی قرار گرفت؛ مالکان نیز بلافاصله وان آب را پر و خالی می‌کردند. پس از ناکامی این روش‌ها، روش «فیس تو فیس» برای شناسایی خانه‌های خالی رونمایی شد. مالکان این خانه‌ها نیز حربه جدیدی به کار بردند؛ آنها میخی به دیوار زدند و چادری را آویزان کردند و گفتند «خانمم برای خرید بیرون رفته و به زودی برمی‌گردد.» خسروی یکی از راهکارهای شناسایی خانه‌های خالی را استفاده از اپلیکیشن و «آی‌تی» می‌داند.

ایرنا