بررسی اثرات اخذ مالیات بر بازار مسکن تهران

به گزارش اخبار ساختمان، اخذ مالیات از خانه‌های خالی حداقل یک دهه در صنعت ساختمان و بازار مسکن سابقه دارد؛ در دهه نود و به دنبال نوسان‌های شدید در بازار مسکن و افزایش تقاضا همواره نوک پیکان انتقادها به سمت واحدهای مسکونی ساخته شده‌ای بوده که از سوی مالکان برای فروش یا اجاره به بازار عرضه نمی‌شدند.

به عقیده موافقان اخذ مالیات از خانه های خالی، خودداری از عرضه، سبب به هم خوردن تعادل بازار شده و به دنبال آن قیمت ها نیز روند افزایشی به خود می‌گیرد هرچند یک نگاه اجمالی این گزاره را به تنهایی تایید نمی‌کند و تلفیق شرایط اقتصادی و سیاسی کشور با دوره‌های اوج‌گیری قیمت ساختمان حاکی از آن است که شرایط حاکم بر بازارهای مالی موازی بویژه بازار ارز و طلا و نیز شرایط سیاسی نیز بر افزایش قیمت‌ها اثرگذار بوده‌است.

با این همه و وجود موافقان و مخالفان طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی، مجلس یازدهم قانون آن را به تصویب رساند و اکنون در فصل بررسی لایحه بودجه ۱۴۰۰ کل کشور می‌بینیم که درآمد مالیاتی ناشی از اجرای این قانون نیز به سرفصل‌های بودجه راه یافته و دولت بنا دارد سال آینده و در سال نخست اجرای این قانون ۲۰۰ میلیارد تومان از محل درآمد راهی خزانه کند.

فارغ از شرایط ساخت و ساز و عرضه مسکن در کل کشور، استان تهران شرایط متفاوتی نسبت به‌سایر استان ها دارد؛ این استان با فاصله زیادی در رتبه نخست صنعت ساختمان‌سازی در کشور قرار دارد؛ برای تایید این موضوع کافی است از فراز دامنه‌های جنوبی البرز نگاهی به کلانشهر تهران بیندازیم؛ شهری که حدود ۱۲ میلیون نفر را در خود جای داده است و افق دید انسان از فراز کوهپایه‌های آن فقط خانه‌های ساخته شده و شهر گسترش یافته در چهار سوی جغرافیایی را مشاهده می‌کند.

آسمانخراش‌ها، مجتمع ها، خانه‌های ریز و درشت و حتی ساختمان‌های نیمه کاره در دست ساخت با هیچ یک از کلانشهر های کشور قابل مقایسه نیست و اگر به این گزاره ساخت و ساز در شهرها و مناطق پیرامونی تهران همچون پردیس، اسلامشهر، شهرری و ورامین را بیفزاییم به دریای وسیعی از خانه های ساخته شده یا در دست ساخت می رسیم.

با این رویکرد در وهله نخست این سوال پیش می آید که سهم تهران از خانه‌های خالی کشور چقدر است و آیا با اجرای این قانون، می‌توان مالکان را به عرضه مسکن در تهران که در تابستان امسال بیشترین میزان جهش قیمت را در نرخ فروش و اجاره مسکن نسبت به کل کشور پشت سر گذاشت، ترغیب کرد؟

برای پاسخ به این پرسش، مرور اظهارات مسئولان صنعت و بازار ساختمان اعم از مسوولان دولتی و نیز صنف املاک خالی از لطف نیست؛ تیرماه امسال بود که «حسام عقبایی» نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران از وجود ۲.۵ میلیون خانه مسکونی خالی در کشور خبر داد که ۵۰۰ هزار واحد آن در استان تهران واقع است.

از دیدگاه وی، از آنجا که به طور متوسط پنج درصد از خانه‌ها در سطح جهان خالی است و این رقم در ایران به ۱۰ درصد می‌رسد، بنابراین با توجه به وجود ۲۵ میلیون واحد مسکونی در کشور، ۲.۵ میلیون واحد خالی است.

عقبایی این را هم گفت که از ۵۰۰ هزار واحد خانه خالی در تهران ۲۵۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران و بقیه در پیرامون و حاشیه آن قرار دارد.

اما این همه ماجرا نبود؛ همزمان با داغ شدن بحث مالیات، گمانه زنی رسانه‌ها درباره مالکان خانه‌های خالی نیز قوت گرفت و در این میان بانک‌ها، بیمه ها، موسسات عمومی غیردولتی و خصولتی‌ها که بخشی از دارایی‌های خود را به صورت غیرنقد نگهداری می‌کنند، در نوک پیکان مضنون مالکان خانه‌های خالی قرار گرفتند.

پس از آن بود که مردادماه رییس کل بانک مرکزی به این موضوع واکنش نشان داد و با اعلام اینکه خانه‌های متعلق به نظام بانکی کمتر از ۱۰ هزار ملک است که به ۳۰ بانک تعلق دارد، گفت: این‌ موارد شامل خانه‌های خالی نمی‌شوند بلکه تملیکی و عمدتاً برای فروش هستند و بسیاری از آن‌ها خانه مسکونی نیستند و کاربری‌های دیگری دارند.

با راه‌اندازی سامانه جامع املاک و اسکان و ارسال پیامک به دارندگان خانه های خالی، «محمد اسلامی» وزیر راه و شهرسازی آبان ماه گذشته از شناسایی و معرفی ۱۹۴ هزار واحد مسکونی خالی برای اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی خبر داد.

با این اوصاف اگر به طور قطعی ۲۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور تا پایان امسال شناسایی شود، حداقل ۴۰ هزار واحد مسکونی آن متعلق به استان تهران خواهد بود که سال آینده برای مالکان آنها پرونده مالیاتی تشکیل می‌شود.

در این ارتباط «مهدی روانشادنیا» کارشناس بازار مسکن و عضو هیات علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد علوم تحقیقات درباره تاثیر اخذ مالیات بر این تعداد خانه بر بازار مسکن شهر تهران در سال آینده گفت: چندان موافق این گزاره نیستم که مالیات بر خانه‌های خالی سبب کاهش مسکن آن هم در شهر تهران شود زیرا گزاره دقیقی نیست.

وی توضیح داد: مساله این است که اجاره سالانه هر ملک به طور میانگین پنج درصد بهای آن محاسبه می شود؛ در این شرایط کدام بخش خصوصی عاقلی است که ملک خود را اجاره ندهد و از این درآمد پنج درصدی صرف نظر کند؟

روانشادنیا با طرح اینکه ابتدا باید مشخص شود چه کسانی این خانه های خالی را دارند، اظهار داشت: عمده این واحدهای مسکونی مربوط به دستگاههای خصولتی، بانک‌ها و نهادهای بزرگ است که به دلایل مختلف و حتی حقوقی ملک را نگه می‌دارند.

وی اظهار داشت: البته باید گفت بخشی از خانه‌ها نیز به دلیل پرونده‌های قضایی و مشکلات حقوقی خالی می‌مانند که می‌بایست شرایط آنها در سامانه جامع املاک منعکس شود.

این استاد دانشگاه با تاکید بر اینکه تا زمانی که خالی ماندن خانه ها علت‌یابی نشود، نمی‌توان مشکل را ریشه ای حل کرد، اظهار داشت: چطور می‌توان خانه‌ای را که به دلیل یک اختلاف حقوقی خالی مانده، به بازار عرضه کرد؟
وی با بیان اینکه ابتدا وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کرد ۲.۵ میلیون واحد مسکن خالی در کشور وجود دارد، اظهار داشت: با راه اندازی سامانه املاک و ارسال پیامک به افراد دارای بیش از یک خانه و دریافت مدارکی چون قبوض آب، برق، گاز، اجاره نامه مشخص شد تعداد خانه های خالی کمتر از ۲۰۰ هزار واحد بوده‌است که این تعداد هم به سازمان مالیاتی معرفی شد.

روانشادنیا تاکید کرد: این بدان معناست که در میدان عمل و دریافت اطلاعات واقعی این گزاره که ۲.۵ میلیون واحد خالی در کشور داریم، به اثبات نرسید.

وی در عین حال اظهار داشت: با این وجود نباید این تصور را داشت که قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، قانون اشتباهی است اما اینکه گفته شود با عرضه واحدهای خالی، بازار مسکن به تعادل می‌رسد و قیمت‌ها کاهش می‌یابد، دقیق نیست.

ایرنا