لزوم بهبود کیفیت تسهیلات در بخش مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، صنعت ساختمان قلب رونق بازار شناخته می‌شود و اقتصاد وابسته به آن بخصوص در بخش عمران و اصناف نقش تعیین‌کننده‌ای در گردش اقتصادی دارد.

با این حال این صنعت دوران نسبتا تلخی را پشت سر می‌گذارد و رکود حاکم بر بازار در کنار افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها نگرانی بسیاری در بین فعالان این عرصه ایجاد کرده است.

با محمد مرتضوی، رئیس هیئت مدیره انجمن صنفی انبوه سازان مسکن و ساختمان گلستان و عضو هیات رئیسه کانــون سراسری انبوه سازان کشور درباره چالش‌های پیش روی توسعه مسکن و راهکارهای برون رفت از آن گفتگو کردیم که در ادمه می‌خوانید.

لطفا کمی درباره آخرین وضعیت مسکن در گلستان توضیح دهید

هزینه‌های جاری افزایش چشمگیری یافته است و این مساله بسیار بربازار مسکن موثر است. امسال دستمزد ۴۰ درصد افزایش داشته که عملا در بازار بیشتر از ۴۰ درصد است. هزینه قراردادهای خدماتی هم همچنان در حال افزایش است و به نقطه تعال نرسیده تا متناسب با آن تصمیم‌گیری کنیم.

ساخت و ساز قطعا با این روندی که داریم روز به روز در حال کاهش است. طبق بررسی آخرین وضعیت، صدور پروانه‌ها افت قابل ملاحضه‌ای داشته است و در چهار ماه ابتدای امسال نسبت به سال قبل شاهد کاهش شدیدی است.

در برنامه‌های توسعه همواره مقدار مشخصی تولید مسکن در نظر گرفتیم ولی در هیچ سالی حتی ۵۰ درصد برنامه‌ریزی تولید مسکن را هم محقق نکرده‌ایم و امسال هم شرایط بسیار بدتر از سال‌های قبل است.

آخرین سالی که سازندگان مسکن بازار خوب و متعادلی را تجربه کردند چه زمانی بود؟

سال‌های ۸۶ تا ۹۰ دوره خاصی برای صنعت ساختمان بود. در این دوره بسیاری از صنایع تولیدی وابسته به ساختمان شکوفا شدند. به طور مثال پنجره‌های UPVC در همان مقطع توسعه و پیشرفت کردند و کارگاه‌ها و کارخانه‌های آن فعال شد. در همه کشور تقاضای عجیبی برای ساختمان‌سازی ایجاد شد و دولت حمایت تسهیلاتی خوبی داشت به گونه‌ای که ۷۰ درصد هزینه واحد توسط تسهیلات حمایت می‌شد.

قدرت خرید در آن زمان با حمایت انجام شده برای بهره برداران افزایش یافت اما اکنون در بهترین شرایط ۲۵۰ میلیون متومان وام می‌دهیم و اگر واحد ۱۰۰ متری را در نظر بگیریم که قیمت آن کمتر از متری ۱۰ میلیون تومان نیست، تنها ۲۵ درصد یک واحد وام دارد.

مسکن مهر هم صرف نظر از جانمایی خاص آن در برخی نقاط، خدمت خیلی بزرگی به حوزه مسکن بود؛ گرچه دولت بعد مسکن مهر را از ریشه زد.

به نظر می‌رسید بعد از سال ۹۱ باید شاهد شکوفایی می‌شدیم ولی چون دولت عزم و اراده‌ای نداشت اتفاقی رخ نداد.

عملا به دلیل این که قدرت خرید مسکن کاهش یافته شاهد، افزایش اجاره نشینی هستیم؟

اکنون اجاره نشینی نسبت به سال‌های گذشته رشد قابل توجهی داشته و در کنار آن هم شاهد رشد سرسام‌آور قیمت مسکن هستیم.

اواخر دوره آقای احمدی نژاد حدود ۲۷ درصد اجاره نشینی داشتیم و تا دو سال پیش به ۳۷ درصد رسیده است. اکنون مسلما از مرز ۴۰ درصد عبور کرده است.

تعادلی در بازار مسکن وجود ندارد و حتی آنچه ساخته می‌شود با درآمدهای مردم تناسبی ندارد به همین دلیل نمی‌توانند بخرند و تمایل به اجازه نشینی زیادتر می‌شود.

قیمت اجاره هم حتی در مناطق با قیمت متوسط رو به پایین هم افزایش چشمگیری داشته. به نظر شما مردم توان پرداخت این اجاره‌ها را دارند؟

خیر. حتی افرادی که سال‌های قبل در محله‌ای زندگی می‌کردند، امروز در محله‌ای دنبال اجاره خانه هستند که از نظر کیفیت سکونتی نسبت به محله قبلی پایینتر است و به عبارتی دیگر، کیفیت سکونت هم کاهش یافته است.

به گونه‌ای شده که برای تامین هزینه‌های اجاره مجبور هستند که محله خود را عوض کنند.

میزان افزایش قیمت در گرگان به چه صورت است؟

قیمت مسکن در شهری مثل گرگان بین پنج تا هشت برابر افزایش یافته است. در مناطقی مثل شهرک سروش تا متری ۵۰ میلیون تومان هم رسیده است و در شهرک‌های گرگان هم مثل ویلاشهر به حدود ۱۵ میلیون تومان رسیده است.

شاید در هیچ کشوری مثل ایران، مسکن کالای سرمایه‌ای نباشد و دلایل آن هم مالیات کم و تورم زیاد است.

اگر دولت تمرکز خودش را روی افرادی بگذارد که سودجویی می‌کنند می‌تواند تعادل ایجاد کند. باید در بازار تعادل را بین عرضه و تقاضا ایجاد کرد و برای اقشار مختلف مردم، مسکن هم رده آن‌ها را تولید کند.

چطور می‌توان برای اقشار مختلف مسکن هم رده ایجاد کرد؟

چالش اول این است که از نظر آماری نمی‌دانیم کجای کارایستاده اند. توان مالی اقشار مختلف ارزیابی نشده و به همین دلیل برای ساخت مسکن آن‌ها هم برنامه‌ریزی خاصی نداریم.

همه ساخت و سازهای مسکن خودجوش انجام می‌شود و انبوه سازان یا سازنده‌ها برحسب نیاز مناطق شهری می‌سازند. در صورتی که باید براساس آمارهای اقتصادی و توسعه‌ای باشد ولی بی‌برنامه می‌سازیم وامیدواریم که مشتری هم پیدا شود.

اگر مشتری نباشد سرمایه محرک که می‌تواند اشتغال ایجاد کند در مسکن قفل می‌شود و باز هم سر افرادی که قدرت خرید ندارند بی‌کلاه می‌ماند.

پیشنهاد اجرایی شما برای ساخت مسکن هدفمند چیست؟

دولت بعدی باید انتخاب هوشمندانه داشته باشد. اولا باید در نظر بگیرد که نیاز به مسکن برای همه اقشار جامعه است. از سوی دیگر باید بداند که اجاره نشینی دولتی در دولت‌ها ناکام مانده است و در کشور ما الگوی موفقی نبوده است. طرح‌هایی مثل اجاره به شرط تملیک هیچگاه موفق نبوده اند و به زدوبندهای سازنده و خریدار تبدیل شده اند.

اکنون دولت باید مسکن را برای همه اقشار تولید کند. هم مسکن لوکس برای افراد متمکن تولید کند هم در بخش‌های از شهر برای قشر ضعیفتر مسکن مناسبتر تهیه کند به گونه‌ای که هم هزینه ساخت آن کاهش یابد و هم تسهیلات ارزان قیمت بگیرد.

باید توان پرداختی اقشار مختلف ارزیابی شود و متناسب با اقساطی که می‌توانند پرداخت کنند مسکن بسازد.

دولت اگر بخواهد کار اجرایی موفق کند باید کیفیت تسهیلات را افزایش دهد و همچنین دوره بازپرداخت هم باید افزایش یابد.

اگر متوسط حقوق را ۶ میلیون در نظر بگیریم حدود دو میلیون امکان پرداخت اقساط وجود دارد. با همین مبلغ اقساط و دوره بازپرداخت ۲۰ ساله و بهره هفت تا ۹ درصدی می‌تومان و صفر شدن قیمت زمین می‌توان برای اقشار آسیبپذیر مسکن ساخت.

پیشنهادهای دیگری هم دارید؟

راهکار دیگر این است که متراژ را از الگوی مصرف ۱۰۰ متر به عددهای کمتر آورد و حتی تا ۷۵ متر هم می‌توان کاهش داد. این مساله واقعیتی است که باید با آن رو به رو شویم و امکان تهیه مسکن را راحتتر کرد.

فضای داخل ساختمان‌ها را می‌توان طوری ساخت که استفاده چند منظوره داشته باشد تا متراژ مسکن کاهش یابد و کاربری آن بهینه شود.

یقین دارم اگر الگوی سکونتی را تغییر ندهیم باز هم در این حوزه موفق نخواهیم بود. هزینه ساخت مسکن یا واحد ۵۰ متری با قیمت هر مترمربع هفت میلیون تومان و پول زمین حدود سه میلیون تومان، ۵۰۰ میلیون تمام تومان می‌شود که با تسهیلات فعلی فقط ۲۵۰ میلیون تومان آن تامین خواهد شد و نیم دیگر آن در توان اقشار متوسط یا ضعیف جامعه نیست.

مردم اکنون دنبال سرپناه هستند و باید کیفیت زندگی را در قبال خدمات محله‌ای بهبود بخشید.

خانه می تواند کوچکتر شود ولی فضای خدماتی و تفریحی در مناطق باید افزایش یابد تا برای تفریح به بیرون بیایند. وقتی خانه بزرگ باشد تمایل برای خروج از خانه کمتر شده و تعلقات به منزل افزایش می یابد.

سبک زندگی گذشته ما هم به صورت محله ای بود و به دلیل ارتباطاتی که وجود داشت، یکدیگر را زیاد می دیدند و از حال هم خبر داشتند. پاتوق های محله های قدیم و خدمات محله ای همیشه مملو از جمیعت بوده ولی اکنون حتی با حذف کرونا اینگونه نبوده است.

بازار