بازار مسکن تا یک سال آینده آرام خواهد بود

به گزارش اخبار ساختمان، مهدی سلطان محمدی اظهار کرد: از آبان ماه سال گذشته به این طرف بازار مسکن وارد یک روند افزایش آرام ولی مستمر شده و میزان نرخ رشد قیمت آن از تورم کمتر بوده است. به طور متوسط از حدود یک سال و نیم گذشته قیمت مسکن در شهر تهران هر ماه ۱.۵ درصد افزایش یافته در حالی که تورم عمومی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی بین ۲.۵ تا ۳ درصد بوده است؛ یعنی حدود دو برابر افزایش قیمت مسکن.

حباب قیمت در حال تخلیه تدریجی است

وی درباره شرایط بازار مسکن افزود: وضعیتی که هم‌اکنون در بازار مسکن وجود دارد معمولا در دوره رکودی مسکن اتفاق می‌افتد. در این مدت حباب دوره رونق به طور آرام تخلیه می شود.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: یکی از تفاوت های بازار مسکن با سایر بازارها این است که به دلیل چسبندگی قیمت ها در بازار مسکن، تغییرات قیمت در جهت تخلیه حباب، به کندی صورت می‌گیرد. دوره رکود عموما با کاهش قیمت اسمی مسکن همراه نیست ولی میزان رشد آن آرام می‌شود و از تورم عمومی جا می ماند.

سلطان محمدی با بیان اینکه علیرغم رشد حدود ۲۰ درصد قیمت مسکن در شهر تهران حباب قیمت آن نیز حدود ۲۰ درصد تخلیه شده است پیش‌بینی کرد: این روند برای یک سال آینده هم احتمالا تداوم می‌یابد. به دلیل فشارهای تورمی، افزایش قیمت خانه را خواهیم داشت اما افزایش کمتر از تورم خواهد بود. البته این در میان‌مدت ممکن است متغیرهایی منجر به شوک های مثبت و منفی شود و روند با نوسانات ماهیانه همراه باشد. یعنی در ماه هایی شاهد شیب بالا یا شیب پایین باشیم ولی انتظار داریم روند افزایشی با شیب کمتر از تورم ادامه یابد.

نهضت ملی مسکن تاثیری بر بازار ندارد

وی برنامه دولت برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن را فاقد اثرگذاری لازم دانست و گفت: معمولا این نوع برنامه‌ها نمی تواند بازار مسکن را به طور بنیادین تغییر دهند. بخصوص که به دلیل کمبود زمین در در شهرهای بزرگ از جمله تهران، این طرحها کارآیی زیادی ندارد. تجربه هم نشان داده که تکمیل این پروژه‌ها طولانی می‌شود. مسکن مهر حدود ۱۴ سال طول کشید و هنوز در بخشهایی ناقص است.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: میزان نقش دولت در عرضه مسکن معمولا محدود بوده و نقش اصلی را خانوارها و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی بر عهده داشتند. در آینده نیز همین خواهد بود. از طرف دیگر قیمت هایی که از سال گذشته برای مسکن ملی پیش‌بینی می کردند در این مدت تقریبا دو برابر شده است. میزان وام نیز عملا تغییری نداشت و خانوارها باید هزینه ساخت پروژه را تامین کنند. سوال این است که آیا خانوارها قادر به تامین این منابع هستند؟ خیر. به نظر می‌رسد این مطالعات در طرح نهضت ملی مسکن سنجیده نشده است.

سلطان محمدی، سمت و سوی بازار مسکن با طرح های آمایش سرزمین را فاقد هماهنگی لازم دانست و گفت: در طرح آمایش، بیشترین تمرکز در منطقه جنوبی و منطقه زاگرس در نظر گرفته شده است. در حالی که نیازها فعلا در جاهای دیگر است. این عدم تطابق  بازار با طراح هایی که برای این پروژه‌ها می‌شود و نبود منابع، مشکلاتی هستند که کارآیی پروژه‌های دولتی را کاهش می دهد. بنابراین به طور خلاصه وضعیت بازار از طریق پروژه‌های دولتی به طور بنیادین تغییر نخواهد کرد.

ورود میلیون ها خانه خالی به بازار مسکن خیالات بود

وی درباره اثر پایه‌های مالیاتی از جمله مالیات خانه های خالی، عایدی سرمایه و خانه های لوکس بر بازار مسکن گفت: تاثیر این نوع مالیات ها در بازار مسکن بسیار بسیار ناچیز خواهد بود. موضوع خانه‌های خالی عملا به جایی نرسیده است؛ چرا که شناسایی این واحدها بسیار دشوار است و این تصور که میلیون ها خانه خالی به بازار وارد می شود به نوعی خیالات بود. مالیات واحدهای لوکس نیز به دلیل آنکه تعدادشان چندان زیاد نیست عملا تاثیری در وضعیت کلی بازار ندارد.

این کارشناس بازار مسکن در عین حال تصریح کرد: یکی از نگرانی‌های فعالان صنعت ساختمان مالیات ساخت و ساز بود که خوشبختانه با بخشنامه جدید، نگرانی‌ها و ابهامات تا حدی برطرف شده است. در گذشته وقتی مالیات سازندگان را می‌خواستند تعیین کنند قیمت زمین را بر اساس قیمتهای روز استخراج و میزان فروش را از هزینه‌ها کم می‌کردند. چیزی که باقی می‌ماند تحت عنوان سود محاسبه و مالیات بر درآمد اعمال می‌شد. بر این اساس ارزیابی قیمت زمین و هزینه‌های ساخت، آن هم در بازاری که هر لحظه تغییر می‌کرد کار بسیار دشواری بود که بعضا ممیزی بر اساس سلیقه شخصی خودش میزان مالیات را جابه جا می کرد. یکی از دلایل کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان همین ابهامات بود.

به گفته سلطان محمدی، خوشبختانه در بخشنامه درصد ثابتی از قیمت فروش را به عنوان مالیات در نظر گرفته‌اند که این باب فساد را تا اندازه‌ای می بندد. بنابراین هم وصولی  دولت بیشتر می‌شود و هم برای سازندگان تکلیف مالیات روشن و شفاف خواهد بود.

متوسط قیمت خانه در تهران ۳۲.۹ میلیون تومان

بنابراین گزارش، طبق آمار بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن تهران در دی ماه ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۳۲ میلیون و ۹۴۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۱ و ۲۰.۳ درصد افزایش یافته است. تعداد معاملات انجام شده در این ماه ۹۸۱۶ فقره بود که نسبت به ماه قبل و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۰.۵ و ۱۷۹ درصد افزایش را نشان می دهد.

ایسنا