ساخت و ساز چگونه برای سازندگان مسکن جذاب می شود؟

به گزارش اخبار ساختمان، اواخر هفته گذشته مرکز آمار دو گزارش مهم منتشر کرد. اولی در خصوص تحولات بازار مسکن تهران در زمستان ۱۴۰۰ بود و دومی هم در خصوص تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده در مراکز استان ها بود. چیزی که نشان می داد در سال گذشته ساخت و ساز باز هم کاهش یافته و در پایتخت به کف ۲۰ ساله رسیده است.

با این حال بر اساس همین آمار در زمستان سال گذشته در تهران تورم زمین به ۴.۸ درصد و تورم فصلی املاک مسکونی به ۹.۸ درصد رسیده است. رشد بیشتر قیمت املاک نسبت به زمین باعث شده تا حاشیه سود ساخت در این فصل اندکی افزایش یابد و به محدوده بیشتر از ۳۰ درصدی برگردد. علاوه بر این پیش بینی می شود در دوره رفع تحریم ها مانند سال های اجرای برجام فعالیت های تولیدی می تواند جذابتر شود.

چرا دیگر کسی ساختمان نمی سازد؟

اوایل دهه ۹۰ تقریبا در هر کوچه ای از تهران حداقل یک ساختمان در حال ساخت بود. اتفاقی که این روزها کمتر شاهدش هستیم و تعداد کارگاه های ساختمانی هر محله انگشت شمار شده است.

داده های مرکز آمار نشان می دهد که در سال ۹۰ در تهران نزدیک به ۳۰ هزار پروانه ساختمانی برای ساخت بیش از ۲۱۰ هزار واحد مسکونی صادر شده است. اما رکود همه جانبه بخش مسکن به ساخت و ساز هم رسید و تعداد پروانه های ساخته شده در ۱۴۰۰ به کمتر از تنها ۵۷۰۰ مورد رسید.

این تعداد پروانه برای ساخت ۴۴.۵ هزار واحد مسکونی در تهران صادر شد. به عبارتی دیگر طی تنها یک دهه ساخت و ساز در پایتخت حدود ۸۰ درصد کاهش یافت و حالا به ازای هر پنج ساختمانی که در ابتدای این دهه ساخته می شد تنها یک ساختمان ساخته می شود.

علت افت ساخت و سازها در پایتخت چیست؟

به نظر می رسد سه عامل را می توان در دلایل کاهش ساخت و ساز در پایتخت اثرگذار دانست، اولین مورد را می توان کمبود زمین دانست. تهران طی دهه های گذشته مدام در حال گسترش و با موج مهاجران مواجه بوده است. حال بعد از رسیدن به کوه از شمال و جنگل از شرق، ظرفیت تهران برای گسترش بیشتر بسیار کاهش یافته است.

از طرفی دیگر بسیاری از خانه های قدیمی هم تخریب شده و به جایشان آپارتمان ها قد برافراشته اند و حالا تعداد ساختمان های قدیمی پایتخت هم کم شده است. به این ترتیب به نظر می رسد یک عامل کاهش ساخت مسکن در پایتخت کمبود جدی عرضه زمین باشد.

اما دو مورد دیگر افزایش جذابیت سفته بازی و همچنین کاهش حاشیه سود ساخت و ساز است. در دهه ۸۰ متوسط رشد سالانه مسکن حدود ۲۱ درصد بود؛ ولی این عدد در دهه ۹۰ به ۳۱ درصد رسید. دهه ای که بخش عمده آن با تحریم های خارجی و تورم های سنگین داخلی همراه بود.

افزایش بی ثباتی اقتصادی از طرفی ریسک سرمایه گذاری های تولیدی را بیشتر و از طرف دیگر به واسطه جهش های پیاپی قیمت ملک فعالیت های سفته بازانه جذاب تر کرد. این دومین عامل کوچ سازندگان مسکن در دهه ۹۰ است.

اما سومین علت را می توان کاهش حاشیه سود ساخت و ساز دانست. بررسی ها نشان می دهد که شوک اول به ساخت و ساز در پایتخت در سال ۹۲ اتفاق افتاد. در آن هنگام هم به خاطر جذابیت ساخت و تقاضای سنگین برای ملک کلنگی، قیمت زمین با شتاب بیشتری نسبت به قیمت املاک مسکونی رشد می کرد.

در چنین شرایطی نسبت قیمت زمین به مسکن به سرعت افزایش می یافت و در پایان سال ۹۱ با رسیدن این نسبت به حدود ۱.۳ شاهد ثبت یک رکورد جدید در قیمت نسبی زمین بودیم. در آن زمان هم به واسطه جهش تندوتیز قیمت‌ زمین حاشیه سود ساخت و ساز به زیر ۳۰ درصد که حداقل حاشیه سود جذاب برای سازندگان است رسید.

چگونه تحریم ها ساخت و ساز را از رونق انداخت؟

از سال ۹۲ دو اتفاق مهم در اقتصاد ایران رخ داد. ابتدا بازگشت آرامش به فضای اقتصاد کلان را شاهد بودیم و از سال ۹۳ هم به واسطه توافق موقت ژنو (که اواخر سال ۹۲ به امضا رسید) شاهد کاهش جدی تورم بودیم.

در چنین فضایی بازار زمین با رکودی عمیق مواجه شد. به طوری که در فاصله بهار ۹۲ تا بهار ۹۶ قیمت زمین در تهران ۶ درصد کاهش یافت و بازده واقعی منفی ۴۰ درصدی را برای زمین داران تهرانی به ارمغان آورد. در چنین فضایی اما قیمت املاک مسکونی با شیبی بسیار ملایم افزایش یافت. چنین اتفاقی باعث شد که نسبت قیمت زمین به مسکن افتی جدی داشته باشد و حاشیه سود ساخت دوباره به محدوده جذابیت برسد.

در این دوره ساخت و ساز آرام آرام در حال افزایش بود. به طوری که در سال ۹۷ حدود ۱۱ هزار پروانه ساختمانی برای برای ساخت حدود ۷۷ هزار واحد مسکونی در پایتخت صادر شد. اما شروع تلاطم اقتصادی و سپس خروج ترامپ از برجام از اوایل ۹۷ باعث شد تا شاهد هجوم سرمایه ها به بازار زمین و سبقت تورم زمین از املاک مسکونی باشیم.

به نظر می رسد بازگشت تحریم ها سرمایه گذاران را نگران از دست رفتن دارایی هایشان کرد و با توجه به این که مسکن بزرگترین بازار سرمایه گذاری ایرانیان است بخش زیادی از پول ها جذب این بازار شد.

البته زمین نسبت به املاک مسکونی ۲ مزیت دارد؛ نخست عدم وجود استهلاک و سپس امید به افزایش تراکم فروشی شهرداری و افزایش طبقات مجاز برای ساخت و در نهایت رشد بیشتر قیمت زمین. به نظر می رسد همین عوامل باعث جذب بیشتر سرمایه ها به سمت این بازار شده و به واسطه کمبود بیشتر زمین رشد قیمت آن شدیدتر از املاک مسکونی بوده است.

حاشیه سود ساخت و ساز احیا می شود؟

در زمستان سال گذشته تورم زمین به ۴.۸ درصد و تورم فصلی املاک مسکونی در تهران به ۹.۸ درصد رسید. رشد بیشتر املاک از زمین باعث شد تا حاشیه سود ساخت در این فصل اندکی افزایش یابد و به محدوده بیشتر از ۳۰ درصدی برگردد.

همانطور که بالاتر گفته شد در دوره رفع تحریم ها فعالیت های تولیدی می تواند جذاب تر شود و دولت به واسطه کنترل تورم می تواند جذابیت سفته بازی را کاهش دهد. چنین اتفاقی می تواند باعث تکرار سناریو سال های ۹۲ تا ۹۶، یعنی عقب ماندن تورم زمین از مسکن و افزایش آرام آرام ساخت و ساز شود.

به عبارتی دیگر هر چند کمبود زمین در تهران مساله ای نیست که به سادگی قابل حل باشد اما به نظر می رسد با حذف دو مانع از سه مانع ساخت، یعنی افزایش حاشیه سود و کاهش جذابیت سفته بازی باری دیگر باعث شود تا ساختمان سازی در پایتخت جذاب شود و رونق بگیرد. اتفاقی که می تواند با افزایش عرضه التهاب بازار را کاهش دهد.

البته از طرفی دیگر باید تقاضا را هم در نظر داشت. انتظار می رود در شرایط رفع تحریم ها و بازگشت ثبات به اقتصاد تقاضای سرمایه ای به حداقل برسد. در چنین شرایطی باید دید که تقاضای مصرفی در حدی خواهد بود که بازار ساخت و ساز مسکن از رکود خارج شود و سازندگان را ترغیب به ساخت و ساز کند یا به واسطه نگرانی از فروش نرفتن املاک با وجود احیای حاشیه سود ساخت هم این دسته از بازیگران ملکی وارد بازار نشوند.

بیشتر بخوانید: رکود ساخت و ساز مسکن چگونه پایان می گیرد؟

فردای اقتصاد