وام ملکی با اسم رمز تعمیرات به دارا ها می رسد

به گزارش اخبار ساختمان، حرکت چراغ خاموش برخی از بانک ها در پرداخت نوع ویژه ای از تسهیلات به گروهی از متقاضیان، این تسهیلات را که با اسم رمز وام تعمیرات مسکن پرداخت می شود به نوعی رانت بانکی و اعتبار ویژه برای داراها، تبدیل کرده است.

تحقیقات انجام شده درباره شرایط پرداخت وام ملکی از سوی برخی بانک های کشور نشان می دهد در حالی که براساس قانون جهش تولید مسکن بانک ها باید سالانه 20 درصد از تسهیلات پرداختی خود به بخش های مختلف را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما در حال حاضر پروژه نهضت ملی مسکن منتظر ارائه تسهیلات بانکی است و هم اکنون برخی از بانک ها نه تنها در حوزه خرید و ساخت مسکن تسهیلاتی پرداخت نمی کنند، بلکه با عنوان وام تعمیرات اقدام به پرداخت وام های کوتاه مدت به برخی از متقاضیان و مشتریان خود می کنند.

این وام ها برخلاف تکلیف قانونی تعیین شده برای بانک ها برای پرداخت وام ساخت و همچنین مجوزی است که پیشتر از سوی شورای‌ ‌پول و اعتبار برای پرداخت وام خرید مسکن به آنها داده شد و در واقعیت می توان از آن به‌عنوان وام مال‌‌اندوزی یاد کرد.

وام هایی که مشتریان و سپرده گذاران بانک ها با یک یا هر دو شرط برخورداری از حساب بانکی قابل توجه نزد آن بانک و همچنین ارائه سند ملکی به نام متقاضی وام، می توانند به آنها دسترسی داشته باشند.

هم اکنون برخی از بانک ها با اسم رمز وام تعمیرات مسکن به این گروه از مشتریان خود وام های 400 و 500 میلیون تومانی با نرخ سود اسمی 18 درصد و مدت زمان بازپرداخت سه تا حداکثر پنج سال می دهند. البته با توجه به اینکه حداقل 20 درصد از مبلغ این وام ها به عنوان رسوب تسهیلات، در حساب مشتری مسدود می شود عملا نرخ سود واقعی این وام با توجه به دوره بازپرداخت تعیین شده بین 23 تا 25 درصد تمام می شود.

وام مسکن یا مال اندوزی؟
 

این وام که در واقع تنها به مشتریان دارا، برخوردار از مسکن و حساب بانکی قابل توجه به صورت کوتاه مدت پرداخت می شود، وام خرید و ساخت مسکن با هدف پاسخ به نیاز سکونتی خانه اولی ها و گروه های فاقد مسکن نیست، بلکه وامی است که دریافت کننده آن در نهایت این وام را صرف سرمایه گذاری در بازارهای اقتصادی مانند ارز، سهام، طلا یا سپرده گذاری در بازار پول برای کسب سود می کند یا از آن برای خرید خانه دیگری برای سرمایه گذاری استفاده می کند.

یک مدل دیگر پرداخت وام از طریق گیشه خاص بانک ها، به گروهی خاص از مشتری های دارا، پرداخت تسهیلات تا 90 درصد مبلغ موجودی حساب آنها نزد آن بانک است. این وام به شکل نامحدود به این گروه از متقاضیان و مشتریان بانک ها پرداخت می شود.

این وام ها از آن جهت که براساس موجودی حساب مشتریان یا براساس ارائه سند ملک مسکونی به آنها پرداخت می شود و از سوی دیگر مبلغ قسط ماهانه آنها رقمی حول و حوش 15 میلیون تومان می شود، وامی رانتی محسوب می شود.

در واقع منابع این گروه از بانک ها به جای آنکه مطابق با تکالیف قانونی صرف تامین مسکن برای گروه های فاقد مسکن شود، از مجرای گیشه ویژه، به متقاضیان خاص و دارا، پرداخت می شود.

این وام ملکی را از این جهت می توان به عنوان یک رانت بانکی معرفی کرد که براساس آخرین مصوبه ای که شورای پول و اعتبار درباره پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن تصویب کرد، به بانک ها مجوز داد تا وام خرید مسکن در شهر تهران تا سقف 200 میلیون تومان و وام تعمیرات (جعاله) تا سقف 80 میلیون تومان به متقاضیان پرداخت کنند. اما این وام ها، خارج از این مصوبه به مشتریان و متقاضیان دارا پرداخت می شود. در واقع این وام ها هیچ مصوبه بالادستی از شورای پول و اعتبار ندارد و به صورت چراغ خاموش پرداخت می شود.

وام چراغ خاموش با پنج دلیل

بررسی ها نشان می دهد بانک ها این وام ها را دست کم بنا بر 1+4 دلیل پرداخت می کنند. اولین دلیل مربوط به قیمت تمام شده تسهیلات در شبکه بانکی است. قیمت تمام شده وام های بانکی به مراتب بسیار بالاتر از سود سپرده های بانکی است.

کارشناسان بانکی نرخ تمام شده منابع تسهیلاتی برای بانک ها را رقمی حول و حوش 24 تا 25 درصد اعلام می کنند؛ در حالی که نرخ اسمی تسهیلات و سپرده ها هم اکنون 18 درصد است. این در حالی است که در شکل معمول، بانک ها منابعی را برای پرداخت تسهیلات مورد استفاده قرار می دهند که حاصل سپرده گذاری مشتریان آنهاست.

در عین حال ماندگاری و شرط بقای تسهیلات دهی آنها منوط به نرخ بهره ای است که باید با قیمت تمام شده پول، سازگاری داشته باشد و با آن منطبق باشد. این در حالی است که هم اکنون سود واقعی سپرده ها منفی است. در شرایطی که تورم عمومی بیش از 40 درصد است و قیمت تمام شده منابع برای بانک ها بین 24 تا 25 درصد است، پرداخت تسهیلات با نرخ سود 18 درصدی محل تامل است.

این در حالی است که هم اکنون سپرده گذاری در بانک ها به منزله سرمایه گذاری در بازار پول با نرخ سود سالانه 18 درصدی در مقابل با نرخ های بازدهی سایر بازارها، جذابیت چندانی ندارد. بنابراین در شرایطی که هم امکان تجهیز منابع از محل سپرده های مشتریان محدود شده و هم نرخ تمام شده پول برای بانک ها بالاتر از 18 درصد است، عملا امکان پرداخت وام با نرخ 18 درصدی به لحاظ تعادل منابع و مصارف بانک ها وجود ندارد. به ویژه درباره وام مسکن که وامی بلندمدت است؛ آن هم در شرایط تورم فزاینده و نااطمینانی از شرایط در بلندمدت.

از این رو، دومین عامل به ریسک و هزینه پرداخت وام بلندمدت برای بانک ها مربوط می شود. پرداخت وام بلندمدت در بخش مسکن با نرخ سود 18 درصدی برای بانک ها بسیار پرریسک تر و پرهزینه تر از وام های کوتاه مدت است.

از سوی دیگر و در وهله سوم، رانت وام ارزان، عامل دیگر این اقدام برخی از بانک هاست. زمانی که تورم عمومی بیش از 40 درصدی وجود دارد، عملا تسهیلات نیز باید با نرخی متناسب با تورم پرداخت شود؛ اما این تسهیلات با نرخی بسیار کمتر از تورم عمومی پرداخت می شود.

از آنجا که این تسهیلات 400 تا 500 میلیون تومانی، جزو سپرده های قابل توجه برای بانک ها محسوب می شود، برخی از بانک ها سود حداقل دو واحد درصدی بیشتر از نرخ سود تسهیلات، بابت سپرده گذاری این مبالغ ارائه می دهند.

وقتی بین نرخ سود وام با نرخ سود سپرده هایی در این مقیاس اختلاف حداقل دو واحد درصدی وجود دارد و از سوی دیگر گروهی از این جریان منتفع و ذی‌نفع می شوند، این وام ها به وام های ارزان رانتی تبدیل می شوند.

در وهله اول این وام ها به مشتریان ویژه (خودی ها) پرداخت می شود و در برخی از موارد سایر مشتری ها به شرط برخورداری از یک یا دو شرط گفته شده (حساب بانکی قابل توجه و سند ملکی) می توانند به این وام دسترسی داشته باشند.

در وهله چهارم، در شرایطی که نرخ سود سپرده ها در مقایسه با بازدهی سایر بازارهای اقتصادی عملا فاقد جذابیت برای سرمایه گذاران و مشتریان بانک هاست، این نوع وام ها در واقع کانالی برای تامین منابع از محل 20 درصد مبلغ مسدودی این وام ها نزد بانک است.

این در حالی است که هم اکنون با توجه به تکلیف قانون جهش تولید مسکن برای اختصاص حداقل 20 درصد از کل تسهیلات بانک ها به بخش مسکن و جرایم مالیاتی در نظر گرفته شده، برخی بانک ها با پرداخت این تسهیلات، به سیاستگذار القا می کنند که تکلیف خود را در بخش مسکن انجام داده اند؛ در حالی که این وام ها نه تنها صرف ساخت مسکن در قالب قانون جهش نشده، بلکه به مسیر انحرافی وام دهی به داراها کشیده شده است.

این اعتبار ویژه یک برنده و یک بازنده دارد. برنده این گیشه خاص بانکی، داراها و بازنده آن ندارها هستند که گروه زیادی از خانه اولی ها و فاقدان مسکن نیز در این دسته طبقه بندی شده اند.

در واقع این گروه را می توان به عنوان بازندگان سیاست های پولی معرفی کرد. کالبدشکافی اقدام بانک ها در این زمینه نشان می دهد این مسیر انحرافی در واقع حاصل سیاست های دستوری در این زمینه است.

در صورتی که به بانک ها این مجوز داده شود تا با نرخ سود واقعی متناسب با قیمت تمام شده پول اقدام به پرداخت وام های متنوع و کوتاه مدت به داراها کنند، در نتیجه منابع به‌دست آمده از این طریق، می توان تجهیز مالی مناسبی را برای پرداخت وام ارزان و بلندمدت به گروه های هدف (فاقدان مسکن) ایجاد کرد.

مشوق تراشی برای مشتریان

یک صاحب نظر مالی و کارشناس بخش مسکن در خصوص حرکت چراغ خاموش بانک ها در پرداخت تسهیلات کوتاه مدت در بخش مسکن در قالب وام های تعمیرات با وثیقه سند ملکی گفت: عمده این بانک ها برای نشان دادن قائل شدن تسهیلات متنوع برای مشتریان خود و ترغیب آنها برای سپرده گذاری، تلاش می کنند تا تسهیلات این چنینی را به عنوان مشوق در سبد تسهیلاتی خود بگنجانند و در اصلاح جنس آنها برای مشتریانشان جور باشد.

در واقع این وام ها بر مبنای گردش حساب مشتریان و سابقه اعتباری آنها پرداخت می شود و برای همه شهروندان متقاضی فراگیر نیست.

وی همچنین با اشاره به موضوع رسوب بخشی از مبالغ تسهیلاتی در حساب مشتری تا زمان تسویه کامل وام با بانک اعلام کرد: مهمترین دلیل این موضوع به نرخ تمام شده بالای پول بر می گردد. هم‌‌اکنون نرخ موثر سود بانکی عملا حول و حوش 25 درصد است؛ در حالی که در مصوبه شورای پول و اعتبار این نرخ همچنان 18 درصد است.

بنابراین بانک ها برای توجیه پذیر شدن پرداخت تسهیلات به متقاضیان، نه تنها دوره بازپرداخت این تسهیلات را در بازه های زمانی کوتاه مدت سه تا پنج ساله تنظیم می کنند، بلکه با تعریف 20 درصد مبلغ وام به صورت رسوب تسهیلات، نرخ واقعی و موثر تسهیلات را به حدود 25 درصد می رسانند.

این صاحبنظر بانکی در تشریح علت عدم صدور مجوز برای افزایش نرخ سود تسهیلات به نرخ سود موثر برای ترغیب بانک ها به افزایش وام دهی در حوزه مسکن، از سوی سیاستگذار پولی گفت: مهمترین علت این موضوع را می توان در سرکوب نرخ ها جستجو کرد؛ اتفاق نادرستی که هم اکنون در سیستم بانکی جریان دارد. با این استدلال نادرست که افزایش نر‌‌خ ها با افزایش قیمت تمام شده تولید می تواند منجر به رکود شود. البته در این زمینه مسائل غیراقتصادی نیز می تواند دخیل باشد که به لحاظ برخی ملاحظات اجتماعی، سیاستگذار پولی فعلا ترجیح داده است نرخ اسمی را روی 18 درصد تنظیم کند. اما عملا بانک ها به صورت چراغ خاموش نرخ های دیگر را روی تسهیلات خود اعمال می کنند.

پلیتیک بانک ها برای مسکن

یک کارشناس مالی دیگر در حوزه مسکن نیز در رابطه به نحوه عملکرد برخی از بانک ها در حوزه وام دهی مسکن گفت: اگر بانک ها بخواهند به طور شفاف اعلام کنند که تسهیلات در حوزه مسکن پرداخت می کنند ناچارند که این وام ها را مطابق با ضوابط شبکه بانکی در حوزه تسهیلات دهی به بخش مسکن به متقاضیان پرداخت کنند.

او ادامه داد: ضوابط می گوید وام های خرید مسکن بلندمدت هستند. در حالی که بانک های تجاری اساسا تمایلی به پرداخت وام های بلندمدت ندارند و ترجیح می دهند منابع خود را صرف پرداخت تسهیلات به بخش هایی کنند که بتوانند هر چه سریع تر اصل و سود تسهیلات پرداختی را به بانک بازگردانند.

این کارشناس گفت: از سوی دیگر اگر هم بخواهند اعلام کنند این وام ها، وام های کوتاه مدت برای تعمیرات مسکن است ناچار هستند وام تعمیرات را در سقف های حول و حوش 80 میلیون تومانی پرداخت کنند؛ اما عملا هم‌‌اکنون بانک ها چند برابر این مبلغ را وام می دهند. در واقع و در مجموع اگر بانک ها بخواهند به طور شفاف برنامه های خود را در حوزه تسهیلات دهی مسکن اعلام کنند، باید این وام ها را در سقف های کمتر، دوره بازپرداخت طولانی تر و در چارچوب ضوابط کلی مربوط به نحوه پرداخت وام مسکن، به متقاضیان بدهند. در حالی که هم‌‌اکنون هر یک از این بانک ها به روش و مطابق با ضوابط داخلی خود این وام ها را به متقاضیان پرداخت می کند.

وی با بیان اینکه کارشناسان بانکی در مکاتبات خود با سیاستگذار پولی بارها خواستار آن شده اند تا نرخ های موثر تسهیلاتی اعمال شود تا پرداخت وام های بلندمدت در بخش مسکن برای بانک ها توجیه پذیر شود، گفت: در صورتی که سیاستگذار پولی به بانک ها اجازه دهد تا نرخ تسهیلات را براساس نرخ تمام شده پول (نرخ توجیه پذیر) هماهنگ کند، بانک ها نیز برای پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن ترغیب خواهند شد و علاوه بر این اقدام به رسوب و مسدودسازی بخشی از وام دریافتی در حساب مشتری تا زمان تسویه کامل وام نخواهند کرد.

این کارشناس ادامه داد: ضمن اینکه همین الان هم به صورت غیررسمی مشتریان نرخ های سود بالاتری نسبت به نرخ سود 18 درصدی را پرداخت می کنند؛ چراکه برای دریافت وام مسکن از شبکه بانکی یا باید اوراق خریداری کنند یا بخشی از مبلغ تسهیلات در حساب آنها تا زمان بازپرداخت مسدود می شود.

دور زدن تکلیف 20 درصدی

یکی دیگر از صاحب نظران بانکی و حوزه مالی مسکن نیز در این باره اعلام کرد: براساس قانون جهش تولید مسکن مصوب سال 1400، از سال گذشته بانک ها ملزم شده اند حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. این در حالی است که بانک های تجاری اساسا تمایلی به پرداخت وام های بلندمدت ندارند و ترجیح می دهند وام های کوتاه مدت به سایر بخش ها بدهند تا بتوانند هر چه سریعتر اصل و سود وام پرداختی را وصول کنند. اما براساس قانون، بانک هایی که به این تکلیف 20 درصدی عمل نکنند، باید جریمه پرداخت کنند.

وی ادامه داد: برخی از بانک ها هم‌‌اکنون با پرداخت تسهیلات تعمیرات در ازای وثیقه ملکی (سند مسکن)، در حال دور زدن این قانون هستند. با این اقدام یعنی پرداخت وام تعمیرات مسکن به صورت تسهیلات کوتاه مدت سه تا پنج ساله، هم به بخش مسکن وام داده و تکلیف خود را انجام داده اند و هم ناچار به پرداخت وام های بلندمدت نشده اند.

بیشتر بخوانید: علت قطع ارتباط تسهیلات بانکی با بخش مسکن چیست؟

دنیای اقتصاد