بررسی میزان تاثیرپذیری بازار مسکن از نوسانات ارزی

به گزارش اخبار ساختمان، رهگیری دلاری تورم مسکن از اثر نوسانات ارزی بر قیمت تمام شده ساخت واحدهای مسکونی حکایت دارد. نتایج یک مطالعه تخصصی درباره نحوه و میزان اثرگذاری نوسانات دلاری بر هزینه ساخت مسکن نشان می دهد، به ازای هر 10 درصد افزایش نرخ دلار، دست کم قیمت ساخت معادل 6/ 2 درصد افزایش می یابد. این نخستین بار است که میزان اثرگذاری نرخ ارز بر هزینه و قیمت ساخت مسکن، برآورد و اعلام می شود.

برخلاف برخی تصورات اشتباه که از گذشته، تحولات بازار مسکن به ویژه در بخش ساخت و قیمت تمام شده با نوسانات ارزی را بی ارتباط دانسته و مسکن را کالایی داخلی بدون وابستگی به ارز و نوسانات آن اعلام می کردند، بررسی ها نشان می دهد بازار ارز و تحولات آن از دو ناحیه بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد. نوسانات ارزی، از ناحیه هزینه ساخت از یک سو و از جنبه افزایش قیمت فروش واحدهای مسکونی از سوی دیگر، بر قیمت مسکن و فعالیت سازنده ها اثرگذار هستند.

استدلال غلط درباره ارز و مسکن

مبنای استدلال گروهی که معتقدند مسکن از آنجا که یک کالای داخلی است و نه کالای وارداتی بنابراین نوسانات ارزی بر آن اثرگذار نیست، مصادیقی است که این گروه از وضعیت بازار مسکن در دهه 80 عنوان می کنند.

در دهه 80 با وجود ثبات و آرامش نسبی در بازار ارز، قیمت مسکن با رشد قابل توجه همراه شد. اما، این گروه از افراد بدون توجه به سیاست سرکوب ارزی و اقدامات دستوری برای ثابت نگه داشتن نرخ ارز در دهه 80، این مدعا را اعلام می کنند. در دهه 80، سیاست سرکوب ارزی در اقتصاد کشور به کار گرفته شده و بنابراین نرخ ارز به صورت دستوری و نه متناسب با واقعیت های اقتصاد کشور، ثابت نگه داشته شد.

در واقع در این دوره ارتباط نرخ ارز با واقعیت های اقتصادی کشور قطع بود. واقعیت این است که نوسانات نرخ ارز از یک سو با ایجاد و شارژ انتظارات تورمی، بازار معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد. با افزایش نرخ ارز و بروز نوسانات مکرر در این بازار و سایر بازارهای رقیب، نه تنها از ناحیه انتظارات تورمی قیمت مسکن افزایش می یابد بلکه تقاضا برای خریدهای سرمایه ای، به دنبال جستجوی سرمایه داران برای یافتن امن ترین پناهگاه سرمایه گذاری افزایش می یابد.

مسکن همواره به عنوان امن ترین و کم ریسک ترین بازار اقتصادی در میان سرمایه گذارها شناخته شده است. در شرایطی که تحت تاثیر نوسانات شدید در بازارهای اقتصادی با نقد‌‌شوندگی بالا مانند بازار ارز، سکه، طلا، سهام و...، ریسک سرمایه گذاری در این بازارها افزایش می یابد بخش زیادی از سرمایه گذارها بازار زمین و مسکن را به عنوان مامن امن سرمایه گذاری انتخاب می کنند. همین موضوع منجر به رشد قیمت مسکن و اثرگذاری نوسانات دلاری بر قیمت فروش ملک می شود.

اما قیمت مسکن از ناحیه هزینه ساخت نیز تحت تاثیر نوسانات دلاری قرار دارد. بخشی از مصالح و تجهیزات ساختمانی، وارداتی و نیازمند صرف ارز هستند. از سوی دیگر برخی دیگر از آیتم ها و مصالح ساختمانی ساخت داخل مانند آهن و سیمان نیز از نوسانات دلاری اثرپذیری دارند. بنابراین از این زاویه، یعنی نوسانات قیمت مصالح، هزینه ساخت تحت تاثیر نوسانات ارزی قرار دارد.

بنابراین این عقیده که چون مسکن کالایی داخلی است و وارداتی نیست بنابراین نوسانات ارزی و دلاری بر آن اثر نمی گذارد از اساس مردود است. نه تنها این عقیده کاملا نادرست است که نوسانات ارزی از دو زاویه یعنی هزینه ساخت و شارژ انتظارات تورمی، حوزه ساخت و معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد.

حال نتایج مطالعه ای که چکیده یا خلاصه اثرگذار آن در اختیار ما قرار گذاشته شده و برای نخستین بار منتشر می شود کمیت این اثرگذاری را نشان می دهد. مطالعات انجام شده در این زمینه از سوی سعید سعادتمند، فعال ساختمانی و کارشناس اقتصاد مسکن، در سه سناریو، اثر نوسانات ارزی بر هزینه ساخت را نشان می دهد.

در این مطالعه، اولا جدول مصالح ساختمانی وابسته به مصرف ارزی شامل مصالحی که یا به صورت مستقیم نیازمند صرف ارز هستند (مصالح وارداتی) یا فرآیندهای تولید آنها نیازمند صرف ارز بوده یا از نوسانات دلاری اثر می پذیرند درج شده است و در وهله دوم، براساس این جدول، میزان وابستگی آنها به ارز آمده است.

از سوی دیگر، نوسانات مربوط به قیمت ساخت مسکن بر حسب اینکه دلار 10 درصد، 25 درصد یا 50 درصد نوسان داشته باشد، براساس نوع ساختمان و در سه گروه ساختمان بر حسب انواع مختلف اسکلت های ساختمانی، (اسکلت فلزی، قالب تونلی، اسکلت بتنی)، محاسبه و اعلام شده است.

سه سناریوی دلاری رشد هزینه ساخت

برآوردهای انجام شده نشان می دهد هر 10 درصد رشد قیمت دلار، هزینه ساخت از محل تورم مصالح ساختمانی را بین 6/ 2 درصد تا 7/ 2 درصد، افزایش می دهد. در سناریوی افزایش 25 درصدی نرخ دلار، هزینه ساخت از محل هزینه مصالح ساختمانی بیش از پنج درصد و در سناریوی افزایش 50 درصدی نرخ دلار هزینه ساخت از محل تامین این مصالح، تا حدود 10 درصد افزایش می یابد.

بر این اساس، برآوردها نشان می دهد در صورت رشد 10 درصدی نرخ ارز (دلار)، هم‌‌اکنون که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن (بدون احتساب قیمت زمین)، در شهر تهران، حول و حوش 14 میلیون تومان است، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به حدود 15 میلیون تومان افزایش می یابد. در واقع اگر دلار در یک ماه 10 درصد افزایش یابد، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن از 14 میلیون تومان به حول و حوش 15 میلیون تومان در این فاصله می رسد.

چکیده مطالعه اثر نرخ ارز بر بهای مسکن

سعید سعادتمند، فعال ساختمانی و کارشناس اقتصاد مسکن در چکیده مطالعه ای که با عنوان تاثیر تغییرات نرخ ارز بر قیمت مسکن انجام داده، خاطرنشان کرده است: مسکن و ساختمان از مهم ترین و تاثیرگذارترین بخش ها در اقتصاد کشور و همچنین دارایی خانوارها است. مسکن علاوه بر ویژگی سرپناه بودن، به پناهگاه سرمایه گذاری خانوارها، ناشی از تورم پیوسته سال های گذشته تبدیل شده است.

وی ادامه داد: تورمی که در سال های اخیر شدیدتر بوده و رکوردی جدید از خود به جای گذاشته است. حال با افزایش مجدد قیمت ارز، خریداران و سازندگان مسکن، مجددا با علامت سوال راجع به آینده بازار روبه‌رو شده اند. این تاثیر از دو منظر و زاویه قابل بررسی است. منظر اول مربوط به افزایش هزینه های ساخت و قیمت تمام شده ساختمان به صورت میانگین بوده و منظر دوم، افزایش ارزش اسمی قیمت املاک، ناشی از انتظارات تورمی و بازده سرمایه گذاران در این بخش، در تعادل با سایر بخش ها و بازارهای سرمایه گذاری است.

تمام بخش های اقتصادی کشور ایران، به صورت مستقیم یا غیر‌مستقیم متاثر از نرخ ارز است. این موضوع از بودجه دولت تا بازارهای مختلف دارایی و مصرفی خانوارها را شامل می شود. بخش مسکن نیز به تبع میزان وابستگی خود در قیمت تمام شده، تغییرات هزینه را تجربه می کند.

با بررسی صورت گرفته، میزان وابستگی ارزی مصالح ساختمانی و مواد مصرفی تولید شده در داخل کشور، برای ساخت ساختمان های متوسط و معمولی، در کمترین حالت نزدیک به صفر و در بیشترین حالت میزان وابستگی، نزدیک به 40 درصد تخمین زده می شود. با ثابت فرض کردن قیمت سایر عوامل تولید، هر 10 درصد افزایش نرخ ارز، در روش های مختلف مورد استفاده در ساخت ساختمان های مسکونی، موجب افزایش قیمت ساخت ناخالص، در بازه ای بین 63/ 2 تا 74/ 2 درصد ‌می شود که شامل روش های اسکلت بتنی، اسکلت فلزی سبک و سنگین و قالب های بتنی (تونلی) است.

بنابراین با رشد قیمت دلار به میزان حدود 15 تا 20 درصد طی دو ماه گذشته، باید منتظر افزایش هزینه های ساخت ناخالص، به میزان حدود 2/ 5 تا 5/ 5 درصد، علاوه بر تورم معمول و متوسط این بخش در اقتصاد باشیم.

موضوع دوم مربوط به افزایش قیمت املاک بر اساس انتظارات تورمی است. طی چندسال اخیر، بخش مسکن نشان داده است که توانایی انطباق خود با بازده سایر بازارها را داشته و در نهایت تمایل قیمتی این بازار (به خصوص در شهرهای بزرگ) منطبق با روند رشد قیمت ارز است. بنابراین بخش املاک، تمایل به متعادل کردن خود با تغییرات نرخ دارد.

به عنوان نتیجه می توان اذعان کرد، علاوه بر تاثیر افزایش نرخ ارز بر هزینه تولید مسکن، انتظارات تورمی این بخش ناشی از تغییرات نرخ، موجب افزایش قیمت املاک خواهد شد و در صورت حفظ وضعیت سیاسی و اقتصادی فعلی، در میان مدت، بازده این بازار در تعادل با سایر بازارها، مانند ارز و طلا، به صورت مشابه و نزدیک خواهد بود.

اهمیت برای سیاستگذار

بررسی ها نشان می دهد این مطالعه از این جهت برای سیاستگذار دارای اهمیت است که نشان می دهد این تصور که چون مسکن کالایی داخلی است بنابراین قیمت ساخت و خرید و فروش آن از نوسانات ارزی و دلاری اثرپذیری ندارد، از اساس باطل است.

اگر چه مسکن کالایی داخلی است اما از ناحیه شارژ انتظارات تورمی ناشی از نوسانات ارزی و تورمی از یک سو و اثر ارز بر قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی، قیمت ساخت و بازار معاملات ملک را تحت تاثیر قرار می دهد. در واقع این مطالعه این خطای ذهنی را برای سیاستگذار از بین برده و آن را باطل می کند.

بنابراین سیاستگذار مسکن که به دنبال ثبات بعد از کاهش قیمت مسکن است باید بداند که کلید ثبات و آرامش در بازار مسکن دست کم در مقطع زمانی فعلی در بیرون این بازار قرار دارد. یعنی شرایط اقتصاد کلان و نوسانات ارزی و تورمی، هم‌‌اکنون مهم ترین عوامل شارژ تورمی در این بازار هستند که هم هزینه های ساخت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و هم بر الگوی عرضه و تقاضا و قیمت فروش آپارتمان ها اثر می گذارد. در واقع، نوسانات ارزی و افزایش نرخ دلار، یکی از اصلی ترین کانال های شکل گیری تورم و انتظارات تورمی در بازار مسکن (ساخت و معاملات) است.

روند 30 ساله تورم عمومی، مسکن و دلار

با این حال مشاهده روند 30 ساله تورم بخش مسکن، تورم عمومی و نوسانات نرخ دلار نشان می دهد، اگر‌چه نوسانات قیمت و تورم مسکن، از نوسانات ارزی و دلاری اثرپذیری دارد اما این موضوع الزاما به این معنا نیست که هر زمان بازار ارز در آرامش و ثبات قرار دارد، بازار مسکن نیز در ثبات و آرامش است.

در واقع بررسی ها نشان می دهد در هر زمان دلار دچار شوک افزایش و نوسان می شود به دلیل شارژ انتظارات تورمی و رشد هزینه های ساخت از ناحیه افزایش قیمت مصالح ساختمانی، تورم مسکن شارژ می شود و قیمت تمام شده واحدهای مسکونی نیز افزایش می یابد. اما ثبات و آرامش ارزی الزاما به معنای ثبات و آرامش بازار مسکن نیست.

در دوره هایی که حتی بازار ارز آرامش داشته است، (حتی در دوره هایی که سیاست سرکوب نرخ ارز اعمال نشده است)، قیمت مسکن افزایش یافته است. به عنوان مثال در سال 1400، اگر چه قیمت دلار به طور متوسط در مقایسه با سال 99 با 6 درصد افزایش مواجه شد اما تورم مسکن در این بازه زمانی یکساله، 31 درصد بوده است. یعنی در سال 1400، قیمت دلار نسبت به سال 99 معادل 6 درصد اما قیمت مسکن 31 درصد افزایش یافت.

در مهرماه امسال نیز که دلار نسبت به مهر سال گذشته جهش چشمگیر 21 درصدی را تجربه کرد، متوسط قیمت مسکن 31 درصد رشد کرد. در واقع در وضعیت موجود، مسکن اضافه تر از دلار، دچار افزایش و نوسانات قیمتی شده است.

دلیل این موضوع نیز مشخص است، مسکن علاوه بر اثرپذیری از نوسانات ارزی و دلاری، از آیتم های دیگری مانند رشد نقدینگی، تورم عمومی، نوسانات قیمت زمین، تورم مصالح ساختمانی، ریسک بازارهای رقیب و... اثر می پذیرد. در ماه ها و مقاطعی که بازارهای زود نقد شونده مانند سکه، دلار، سهام و...از ریسک بالا برای سرمایه گذاری برخوردارند، بخش قابل توجهی از سرمایه ها و سرمایه گذاران به سمت بازار مسکن و زمین به عنوان امن ترین و کم ریسک ترین پناهگاه سرمایه گذاری می روند.

بررسی ها نشان می دهد در سال های اخیر که رشد نقدینگی از میزان بلندمدت تاریخی آن بالاتر رفته و نقدینگی بیش از 35 درصد رشد داشته است، این رشد بالا خود را در تورم مسکن منعکس کرده است. در واقع رشد شدید نقدینگی و حجم بالای آن، در شرایطی که بازارهای رقیب مسکن و بازارهای زودنقدشونده، با کاهش جذابیت و افزایش ریسک سرمایه گذاری مواجه شده اند منجر به ورود سیل سرمایه ها و سرمایه گذارها به بازار مسکن و افزایش قیمت آن شده اند.

در واقع علاوه بر اثر نوسانات ارزی، عواملی مانند رشد نقدینگی، تورم عمومی، وضعیت سایر بازارها و ریسک های مرتبط با آنها و... در نوسانات قیمت مسکن اثرگذار بوده و همچنین نوسانات ارزی نیز یکی از مهم ترین کانال های شارژ این رشد قیمت، در کنار این عوامل ایفای نقش کرده است.

این واقعیت ها نشان می دهد اولا برخلاف تصورات نادرست قبلی ارائه شده از سوی گروهی افراد، اتفاقا نوسانات ارزی نه تنها بر قیمت مسکن بلکه بر هزینه ساخت واحدهای مسکونی اثرگذار است و این اثر قابل توجه است.

در وهله دوم، دست کم در مقطع زمانی فعلی کلید ثبات و آرامش در بازار مسکن، در سایر بازارها از جمله بازار ارز و عوامل بیرونی قرار دارد. بنابراین در صورتی که سیاستگذار قصد ایجاد آرامش و کاهش التهاب در بازار مسکن را دارد باید تمام شرایط را برای بهبود وضعیت اقتصاد کلان کشور به کار بسته، رشد نقدینگی و تورم عمومی را کنترل کند و سیاست های پولی و مالی مناسبی را متناسب با واقعیت های اقتصادی اتخاذ کند.

فهرست هزینه ساخت در تهران

بررسی های انجام شده با استناد به تازه ترین فهرست هزینه ساخت مسکن در شهر تهران نشان می دهد هم‌‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در پایتخت بدون احتساب هزینه زمین، در مناطق مصرفی بین حداقل هشت تا حداکثر 15 میلیون تومان (برای یک ساخت معمولی تا متوسط رو به بالا) و به طور متوسط 14 میلیون تومان (برای یک ساخت و ساز معمولی رو به بالا) است. این میانگین از متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در چهار گروه مناطق مصرفی شهر تهران (2، 5، 9 و 17) استخراج شده است. بررسی ها نشان دهنده افزایش جزئی سهم زمین در سبد هزینه ای ساخت مسکن است.

با این حال سازنده ها از رشد مستمر هزینه های ساخت از ناحیه مصالح ساختمانی و همچنین کمبود زمین قابل ساخت در پایتخت به عنوان مهم ترین مشکلات موجود در حوزه ساخت و ساز خبر می دهند. به گفته آنها اگر کمبود زمین و سوداگری سرمایه گذاران کلان در بازار زمین نبود، به طور قطع به دنبال جهش شدید و استمرار رشد قیمت مصالح، سهم مصالح ساختمانی از هزینه های ساخت افزایش می یافت.

اما هم‌‌اکنون تورم شدید در بازار زمین باعث شده سهم آیتم های هزینه‌‌بر ساختمانی تغییر چندانی با سال قبل از جهش یعنی سال 96 نداشته باشد و به دلیل شتاب تندتر قیمت زمین، سهم زمین در برخی مناطق اندکی نسبت به گذشته افزایش یابد. براساس تحقیقات صورت گرفته، در مناطق مصرفی نیمه شمال تهران مبلغ بلا‌عوض در روش مشارکت در ساخت، به ازای هر مترمربع زمین حدود هفت تا بیش از 10 میلیون تومان است.

بیشتر بخوانید: بازار معاملات مسکن شهر تهران در فصل پاییز چه ویژگی هایی دارد؟

دنیای اقتصاد