اثر رونق و رکود ملکی بر سن خرید بررسی شد

به گزارش اخبار ساختمان، جهش قیمت مسکن، دسته ای از فعالان بازار ملک را به صورت سریالی از حوزه فعالیت به بیرون پرتاب می کند به غیر از یک گروه مشخص که امواج این تورم ملکی حتی در زمانی که حد آن از یک سطح فراتر می رود هم بر آن، کارگر نیست.

در بازار مسکن کشورمان، طی چهار سال گذشته که جهش های مکرر قیمت آپارتمان رخ داد، در ابتدا، خانه اولی ها از صحنه معاملات خارج شدند و پس از آن، سرمایه گذاران ساختمانی به دلیل رکود فروش، امکان فعالیت مولد را از دست دادند. سختی اجاره آپارتمان نیز تبعات بعدی این جهش قیمت بوده است.

همچنین در این بازار -ایران- طی سال های اخیر، عمربنای آپارتمان های خریداری شده افزایش محسوس پیدا کرده به دلیل آنکه، قیمت واحدهای سالخورده تا حدودی کمتر از واحدهای نوساز است.

اما موج جهش قیمت مسکن بر سن خریداران نیز اثر مستقیم دارد؛ چگونه؟

بازار مسکن آمریکا به دلیل آنکه شفافیت آماری و در دسترس بودن داده های مختلف درباره قیمت ها و رفتار معامله گران در آن، بیش از بازار مسکن کشورهای مختلف است، نحوه اثرگذاری موج جهش قیمت خانه بر تغییرات سنی خریداران خانه را نشان می دهد.

یک گزارش تحلیلی از انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا نشان می دهد، طی سال جاری میلادی به دلیل رشد کم سابقه قیمت مسکن در آمریکا، یک زلزله سنی در بازار معاملات ملک اتفاق افتاده است.

تورم ملکی در بازار مسکن آمریکا به چهار برابر میانگین تورم سالانه طی 25 سال اخیر رسیده است؛ 20 درصد. این میزان رشد قیمت از سال 2021 تحت تاثیر افزایش پس انداز آمریکایی ها ناشی از سیاست های انبساطی عصر کرونا شروع شد و تا همین حدود پنج ماه گذشته نیز ادامه پیدا کرد.

این جهش شدید قیمت مسکن باعث شده میانگین سنی خریداران خانه در این بازار در حال حاضر به بالاترین رقم طی چهار دهه گذشته برسد و همزمان، جوانان متقاضی مسکن به عنوان اخراجی های این بازار، سهم‌‌‌ خود را از معاملات خرید در زمان قبل از جهش، از دست بدهند.

یارانه های زمان همه گیری و نرخ های پایین وام مسکن به میلیون ها نسل هزاره‌‌‌ (متولدین بین سال های 1981 تا 1996، که در 2021 در بازه 25 تا 40 سال سن داشتند) کمک کرد تا برای اولین بار خانه بخرند. با ورود انبوهی از جوانان به بازار مسکن، در 10 سال گذشته میانگین سنی خریداران مسکن برای اولین بار کاهش یافت.

براساس تجزیه و تحلیل واشنگتن پست از داده های جدید اداره سرشماری، نسل هزاره در فاصله سال های 2019 تا 2021 بیشترین افزایش را در مالکیت خانه داشته اند. افزایش قیمت ها، کاهش پس انداز و نرخ بالای وام مسکن در سال جاری خریداران جوان را از دور به کناری راند، به طوری که بر اساس داده هایی از انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا (NAR) اکنون میانگین سنی خریداران مسکن به 53 سال رسیده است، که بالاترین رکورد ثبت شده است.

نسل هزاره‌‌‌ چند سال است در مالکیت خانه از نسل های دیگر عقب مانده اند. این نسل کار خود را در سایه رکود اقتصادی بزرگ آغاز کرد، که کار با درآمد بالا به سختی یافت می شد. درآمد کم، بدهی بالای دانشجویی و پس انداز کمتر سال هاست همراه این نسل بوده است.

نسل هزاره نسبت به نسل های پیشین با تاخیر بیشتری نقاط عطف مهمی از جمله ازدواج، فرزندان و خانه دار شدن را تجربه می کنند. در بازه سنی که نسل های قبلی به خانه های اجاره ای نقل مکان می کردند، بسیاری از نسل هزاره ای ها در خانه والدین خود ماندند. وقتی نسل های قبلی خانه خود را خریداری کردند، نسل هزاره ای ها برای اولین بار به خانه های اجاره ای رفتند.

به نظر می رسید خریداران جوان تر که در 2021 برای اولین بار وارد بازار مسکن شدند، برای اولین بار شانس به آنها رو کرد. یارانه های زمان همه گیری باعث افزایش پس انداز برای پیش پرداخت شده بود، اجاره بها در کنار قیمت مسکن افزایش یافت و نرخ پایین وام مسکن، قرض گرفتن پول را آسان کرده بود. در این زمان بود که نسل هزاره‌‌‌ با بیشترین سرعتی که تا به حال در این نسل دیده شده بود به خانه های خود نقل مکان کردند.

پس از آن دوران خوش برای نسل هزاره در 2022 ناگهان شرایط تغییر کرد. تا اواسط 2022، سهم خانه های خریداری شده توسط خریدارانی که برای اولین بار وارد بازار شده بودند، از 34 به 26 درصد کاهش یافت که پایین ترین سطح در حداقل چهار دهه اخیر است. میانگین سنی خریداران خانه نیز از 45 به 53 سال رسید که از زمانی که انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا در 1981 شروع به فعالیت کرد، پیر‌‌‌ترین میانگین سنی بوده است.

برندی اسنودن، مدیر تحقیقات اعضا و مصرف کنندگان در انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا می گوید: خریدارانی که در 2021 برای اولین بار وارد بازار مسکن شده بودند نیز با افزایش قیمت مسکن مواجه بودند، اما آنان با افزایش نرخ وام مسکن به همان سطحی که در سال 2022 اتفاق افتاد مواجه نشدند. نرخ وام مسکن در سال 2022 رشد سریعی را تجربه کرد.

طبق گزارشی از موسسه مالی فردی مک فعال در حوزه مسکن، متوسط نرخ وام مسکن 30 ساله در سال گذشته بیش از دو برابر شده است و در اوایل نوامبر به هفت درصد رسیده است. نرخ های بالاتر وام مسکن می تواند به معنای پرداخت صدها دلار بیشتر در هر ماه باشد.

به گفته اسنودن، قیمت های بالا، کمبود مسکن و افزایش سریع نرخ های وام مسکن در 2022 می تواند خریداران بالقوه را از بازار دور کند. نرخ بالای وام مسکن نیز تعداد خانه های موجود در بازار را کاهش می دهد. به این صورت که احتمال اینکه صاحبان خانه هنگام خرید خانه جدید در جای خود باقی بمانند بیشتر است، که به معنای تغییر به وام مسکن با نرخ بهره بسیار بالاتر است.

در حالی که صاحبان خانه ای که قصد نقل مکان دارند از افزایش ارزش خانه قدیمی خود بهره می برند، خریدارانی را که برای اولین بار برای خرید خانه وارد بازار مسکن شده اند در موقعیت بدتری برای رقابت بر سر تعداد خانه های کم موجود قرار می دهد.

گری کیمبرو، اقتصاددان دانشگاه امریکن، می گوید: افرادی که از قبل صاحب خانه بوده اند، در وضعیت بسیار بهتری قرار دارند. مشکل اینجاست که اگر در بازار پر رونقی افراد از سمت اجاره به سوی خرید خانه بروند، مزیت رقابتی که افراد صاحب خانه در بازاری که روز به روز گران تر می شود را نخواهند داشت.

اکنون کسانی که امیدوارند اولین خانه خود را بخرند از شانس بسیار کمتری برخوردارند. بازار مسکن در حال حرکت به سوی رکود است، با این حال انتظار می رود که نرخ وام مسکن همچنان بالا بماند، چرا که فدرال رزرو در مبارزه با تورم درحال افزایش نرخ هاست.

از طرف دیگر، با وجود تورم، هزینه بالای اجاره، خرید موادغذایی و سایر ملزومات، پس انداز برای اولین پیش پرداخت را دشوار و دشوارتر کرده است.

کیمبرو در این زمینه گفت: افرادی که از مسکن مناسب برخوردار نیستند، هنگام تغییر شغل، ازدواج و بچه دار شدن نیز دشواری بیشتری را متحمل می شوند؛ از آنجا که مالکیت خانه عمدتا مختص افراد در دهه های پایانی زندگی شده است، برای افرادی که در مراحل اولیه زندگی خود هستند، رفتن به مرحله بعدی زندگی ناممکن شده است.

بیشتر بخوانید: سیاست جدید آمریکا برای رونق بخشی به بازار مسکن

دنیای اقتصاد