تداوم افزایش قیمت مسکن/ بی رغبتی سازندگان به فروش

به گزارش اخبار ساختمان، گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار از رشد قیمت مسکن و افزایش معاملات مسکن نشان داد که تورم فزاینده هر چند دیر اما بلاخره وارد بخش مسکن هم شده است. اگر چه هنوز برخی آگاهان و تحلیلگران معتقد هستند که رشد مسکن به اندازه تورم عمومی نبوده است اما ناگزیر هستیم که بپذیریم مسکن هم مثل هر کالایی می تواند گران به تبعیت از تورم عمومی و رشد نرخ ارز گران شود.

فرشید پورحاجت عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان مسکن معتقد است که رشد قیمت مسکن تا پایان سال تداوم خواهد شد. اما رشد فزاینده تورم باعث خواهد شد تا روند صعودی معاملات مسکن در دی ماه متوقف شود چرا که برخی سازندگان مسکن برای حفظ سرمایه خود ناگزیر هستند که از فروش مسکن فعلا منصرف شوند.

او می گوید: وزارت راه و شهرسازی و وزیر راه و شهرسازی اگر می خواهد در بخش مسکن موفق عمل کند باید دیدگاه دولتی خود را تغییر دهد و باید بخش خصوصی را به رسمیت بشناسد.

متن کامل گفتگو با «فرشید پورحاجت» عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان کشور را با هم می خوانیم:

* وزیر راه و شهرسازی اخیرا اعلام کرده است که تسهیلات ساخت مسکن باید از ۳۵۰ هزار تومان به ۶۵۰ هزار تومان افزایش یابد؟ آیا این میزان می تواند کفاف ساخت را بدهد؟

یکی از ابزارهای تقویت قدرت نقدینگی تولیدکنندگان مسکن که باید مورد توجه قرار بگیرد یا باید از طریق پیش فروش ساختمان باشد که متاسفانه قانونی که در مجلس شورای اسلامی مصوب شده است می توان گفت که در این ۱۲ یا ۱۳ سال گذشته مسیر پیش فروش ساختمان را با بن بست مواجه کرده است و سازندگان مسکن رغبت چندانی به استفاده از این ظرفیت ندارند و عملا پیش فروش ساختمان به عنوان یک مکانیزم تامین نقدینگی، کاربری خود را از دست داده است. مسیر دوم تامین نقدینگی از محل تسهیلات ساخت مسکن است که در قالب تولید مسکن بانک های تخصصی مسکن مثل بانک مسکن و یا سایر بانک ها تامین می شود.

به نظر بنده این تسهیلات می تواند به تولید مسکن کمک کند تا کمبود نقدینگی جبران شود. امروز کمبود نقدینگی شرایط را برای سرمایه در بخش مسکن به شدت به مخاطره انداخته است. این تکانه هایی که در اقتصاد کلان و به تبع آن در حوزه مسکن رخ داده است قدرت نقدینگی بخش خصوصی را به واسطه کاهش ارزش پول ملی کاهش داده است و به نظر می رسد ابزار تسهیلات بانکی می تواد در تقویت قدرت نقدینگی بنگاههای تولیدی مسکن موثر باشد.

* برخی معتقد هستند که هر تسهیلاتی به مسکن می تواند تورم زا باشد، آیا تسهیلات ساخت مسکن هم تورم زا است؟

این تسهیلات بانکی مزیت های دیگری هم دارد. چون این تسهیلات مسکن وقتی در محل تولید مستهلک می شود تورم زا نیست. شاید برخی هم اعلام کنند که تورم زا باشد اما تورم زا نیست چون هر تسهیلاتی که در محل تولید مسکن صرف شود قطعا تورم نخواهد داشت. حتی اگر تورم هم داشته باشد، تورمی خواهد بود که به نفع ساختار تولید کشور است. باید هزینه فایده این تسهیلات بررسی شود. مطمئن باشید که فایده آن چندین برابر خواهد بود.

همین الان بانک مسکن تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی را پرداخت نمی کند. حالا که بانک تخصصی مسکن این تسهیلات را پرداخت نمی کند وای به حال سایر بانک ها. البته بانک مسکن هم اعلام می کند که منابع مالی ما تحلیل رفته است و بقیه بانک ها باید کمک می کردند که نکردند

* پس این تسهیلات ساخت ۶۰۰ میلیون تومان برای ساخت مسکن می تواند مفید باشد؟

مناسب است اگر پرداخت شود. چرا که همین الان بانک مسکن تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی را پرداخت نمی کند. حالا که بانک تخصصی مسکن این تسهیلات را پرداخت نمی کند وای به حال سایر بانک ها. البته بانک مسکن هم اعلام می کند که منابع مالی ما تحلیل رفته است و بقیه بانک ها باید کمک می کردند که نکردند. ما بی اطلاع هستیم. ما چند هفته پیش از بانک مسکن در خصوص تسهیلات ساخت سوال کردم که اعلام کردند تسهیلات ما به نوعی تحلیل رفته است و تسهیلات باید با احتیاط پرداخت شود.

سیکل افزایش قیمت نمودار آنرا نمی توان تفسیر کرد که چه میزان افزایش صورت گرفته است و چند درصد است اما افزایش قیمت مسکن با آن موضوعی که تحت عنوان تورم در خرید و فروش است رخ خواهد داد که امروز هم در حال وقوع است و تا پایان سال تداوم خواهد داشت

* گزارش بانک مرکزی نشان داد قیمت مسکن افزایش یافت و نکته جالب آن هم افزایش معاملات بوده است؟ دلیل این رشد معاملات در گرانی مسکن چیست؟ آیا قدرت خرید افزایش یافته است یا اینکه سرمایه گذاران به دنبال یک نقطه امن سرمایه گذاری می گردند؟

در خصوص دلایل افزایش قیمت مسکن(گزارش اخیر مرکز آمار و بانک مرکزی رشد قیمت را تایید کرد) تعداد معاملات مسکن نیز باید گفت که از ابتدای سال اعلام کرده ایم که افزایش قیمت مسکن تا پایان سال تداوم خواهد داشت. اما این سیکل افزایش قیمت نمودار آنرا نمی توان تفسیر کرد که چه میزان افزایش صورت گرفته است و چند درصد است اما افزایش قیمت مسکن با آن موضوعی که تحت عنوان تورم در خرید و فروش است رخ خواهد داد که امروز هم در حال وقوع است و تا پایان سال تداوم خواهد داشت.

مضافا برای اینکه چرا رشد معاملات رخ داده است باید اذعان کرد که به هر صورت مردم و متقاضیان مسکن بعد از این سال ها متوجه شده اند که وقتی تورم در کشور رخ می دهد، شوربختانه و متاسفانه ارزش پول ملی رو به کاهش می گذارد مردم به سمت کالاهایی که نسبت به این تورم ها مقاومت بیشتری دارند به این کالاها مثل طلا، سکه، دلار و مسکن روی آورده و حفظ سرمایه می کنند.

آمارهای جدید هم که از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار منتشر شود نشان دهنده این خواهد بود که احتمالا در دی ماه، معاملات مسکن افت کند

* اما مسکن به نظر بازار و کالای بهتری برای سرمایه گذاری به نسبت سایر بازارها مثل طلا و ارز است؟

قطعا همینطور است. هیچ صنعتی در کشور پیشران تر، مولدتر و سالم تر از صنعت ساختمان و تولید مسکن نخواهد بود. صنعت ساختمان به واسطه ارتباط پسین و پیشین با چند صد نوع فعالیت صنفی، حرفه ای، تولیدی، توزیعی و خدماتی، پیشران اقتصادی است. صنعت ساختمان به طور واقعی اقتصاد کشور را می تواند تقویت کند و به ثبات برساند. اما متاسفانه در طی سال های گذشته در این حوزه سیاستگذاری درستی صورت نگرفته است. به هر حال آمارهای جدید هم که از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار منتشر شود نشان دهنده این خواهد بود که احتمالا در دی ماه، معاملات مسکن افت کند.

* اما در آذر ماه معاملات مسکن رشد داشت؟

در آذر ماه بله رشد داشت. اما در دی ماه پیش بینی بنده این است که معاملات مسکن افت می کند.

مالکان و سازندگان مسکن رغبتی به فروش مسکن ندارند. آنها هم به نوعی به دنبال حفظ سرمایه هستند. نه اینکه تمایلی به فروش ندارند بلکه می خواهند به دلیل تورم فزاینده، سرمایه خود را حفظ کنند

* چرا؟ یعنی دلیل خاصی برای کاهش معاملات متصور هستید؟

برای اینکه مالکان و سازندگان مسکن رغبتی به فروش مسکن ندارند. آنها هم به نوعی به دنبال حفظ سرمایه هستند. نه اینکه تمایلی به فروش ندارند بلکه می خواهند به دلیل تورم فزاینده، سرمایه خود را حفظ کنند. اما نکته مثبت آن این است که در بازار مسکن متقاضیان نسبت به ماههای قبلی بیشتر شده است. شاید این یک نشانه خوبی برای این باشد که بازاری که پیش بینی می شد در رکود باشد وارد رونق شده و شاید بتوان آنرا از این رکود خارج کرد. تورم مسکن به هر حال ادامه خواهد داشت.

* دلیل اینکه می گویید تورم مسکن ادامه خواهد داشت چیست؟

فنر مسکن آرام آرام در حال رها کردن خود است. نمی توان در اقتصاد در ۲۴ ساعت افزایش قیمت دلار را داشته باشیم و افزایش ۴۰ درصدی طلا را داشته باشیم اما مسکن در بازار واکنشی نداشته باشد. نباید فراموش کنیم که رشد قیمت مسکن زمان بر است. چون تولید مسکن زمان بر است پس واکنش ها یک مقدار دیرتر خواهد بود.

وقتی می گوییم بخش خصوصی ۱۰ ماه در شهرداری دوندگی دارد اما شهردار تهران اعلام می کند صدور پروانه ساختمانی تسهیل شده است باید گفت با شعار و شوآف نمی توان روند صدور پروانه ساختمانی را تسهیل کرد

* توصیه شما به عنوان بخش خصوصی که سال ها در بخش مسکن حضور داشتید و دارای تجربیات بالایی در این بخش هستید به وزیر راه و شهرسازی که شاید از عمر وزارت او یک ماه گذشته است چیست؟

اگر مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی می خواهد موفق باشد باید نگاه و دیدگاه دولتی نداشته باشد. باید دیدگاه بخش خصوصی داشته باشد. در ساختار اداری ما بروکراسی پیچیده ای وجود دارد و بخش خصوصی این بروکراسی های پیچیده را نه می پذیرد و نه دنبال می کند. در فعالیتهای بخش خصوصی دوست داریم به هدف نهایی خود که همانا ساخت مسکن و عرضه آن در بازار مسکن است زودتر برسیم.

تلاش می کنیم در این مسیر و مسیر را در روز مقرر رفع می کنیم و نمی گذاریم یک سال به آن زمان بخورد. وقتی می گوییم بخش خصوصی ۱۰ ماه در شهرداری دوندگی دارد اما شهردار تهران اعلام می کند صدور پروانه ساختمانی تسهیل شده است باید گفت با شعار و شوآف نمی توان روند صدور پروانه ساختمانی را تسهیل کرد. خود دولتی ها و کارمندان دولت پشت سامانه های صدور پروانه نشسته اند و همان ها هستند که این روند صدور پروانه ساختمانی را دچار وقفه و قفل کرده اند. استعلام در شهرداری صورت می گیرد و دو ماه توسط کارمند نظام مهندسی ساختمان قفل شده است.

استعلام به شرکت توزیع برق و یا آبفا ارسال می شود اما دو ماه قفل می شود. مگر می شود شرکت توزیع برق به واحدهای مسکونی ساخته شده و در حال ساخت انشعاب برق ندهد؟ این استعلامات زائد هستند. مگر می شود شرکت آبفا در محدوده شهری آب ندهد؟ این استعلامات زائد است اما پاسخ این استعلامات زمان بر است. بروکراسی هایی که در نظام مهندسی وجود دارد جای خود دارد اما خود سازمان نظام مهندسی ساختمان و شهرداری ها برای خود ساختارهای متفاوت و بروکراسی اداری پیچیده ای را طراحی کرده اند که زمان و انرژی را از بخش خصوصی می گیرد. در هیچ جای دنیا مثل ایران نیست که سرمایه بخش خصوصی سرگردان در مقابل دروازه های ارگان های دولتی و سازمان های دولتی باقی بماند.
 

منبع: بازار