نرخ سود بانکی چه تاثیری بر بازار مسکن دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، روندهای زمانی بررسی شده در یک دوره ۱۷ ساله نشان می دهد همواره میان نرخ سود حقیقی سپرده و قیمت مسکن یک ارتباط منفی برقرار بوده به گونه ای که با کاهش نرخ‌ یا جذابیت سود سپرده های بانکی، قیمت مسکن افزایش یافته است.

کارشناسان معتقد هستند: در کنار عواملی مثل رشد نقدینگی و نرخ ارز که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزایش قیمت مسکن می شود، کاهش در نرخ بهره حقیقی نیز به دلیل اینکه جذابیت بازارهایی مثل مسکن را در برابر بخش بانکی بالا می برد، به انتقال دارایی ها از بازار سپرده به مسکن منجر می شود و یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در چند سال گذشته بوده است.

نرخ سود بانکی همواره به ‌عنوان یکی از مهمترین شاخص های تغییر در رفتار اقتصادی جامعه و همچنین اهرمی برای جهت دادن به نقدینگی، توسط سیاستگذاران دولت به کار گرفته‌ شده است؛ اما در برهه هایی از زمان، انتخاب مدل و ابعاد استفاده از این اهرم، نه‌ تنها کارگشا و حلال مشکل نبوده، که خود تبدیل به معضل جدیدی شده است.

نتایج یک تحقیق نشان می دهد که کاهش نرخ بهره در برخی سال ها در اقتصاد ایران، تا حدود ۵۰ درصد از تورم در مسکن را می تواند پوشش دهد. این تحقیق که در خصوص بررسی رابطه بین متغیرهای «نرخ بهره سپرده های بانکی» و «قیمت مسکن» در اقتصاد ایران از سوی یکی از پژوهشگران معاونت اقتصادی و برنامه ریزی وقت در وزارت بازرگانی و یکی از محققان موسسه مطالعات و پژوهش ها تهیه شده است نشان می دهد که یک رابطه منفی بین نرخ های سود سپرده بانکی و قیمت مسکن برقرار است.

عنوان تحقیق «بررسی رابطه نرخ سود سپرده های بانکی و قیمت مسکن در ایران» است و در مجله تحقیقات اقتصادی به چاپ رسیده است. در این تحقیق از آمارهای فصلی (سه ماه یک بار) سال های ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۶ برای استخراج یافته ها و نتیجه گیری در مورد ارتباط بین متغیرها، استفاده شده است. این تحقیق با استفاده از متغیرهای کلیدی بازار مسکن و بازار بانکی و آمار چند سال اخیر، اثبات کرده یک رابطه منفی بین نرخ های سود سپرده بانکی و قیمت مسکن برقرار است، یعنی با کاهش نرخ بهره سپرده ها، قیمت مسکن تمایل به افزایش پیدا کرده و افزایش در نرخ های سود حقیقی سپرده های بانکی نیز منجر به کاهش قیمت مسکن شده است.

اقدام چند هفته پیش شورای پول و اعتبار مبنی بر تصمیم گیری درباره صدور نرخ گواهی سپرده با نرخ ۲۳ درصد برای مهار نقدینگی را شاید بتوان تازه ترین اقدام دولت در سال جاری برای تاثیر پذیری بازار مسکن از یک اقدام دولتی و بانکی عنوان کرد. اقدامی که حتی برخی از دولتی ها هم آنرا بی اثر توصیف کردند.

رابطه معکوس نرخ سود بانکی و تولید مسکن

خشایار باقرپور مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران درباره نرخ سود بانکی و تاثیر آن بر بازار مسکن معتقد است که هر زمان که نرخ سود بانکی افزایش پیدا کرد سازندگان مسکن از تولید فرار کردند و سرمایه های خود را به دلیل سود بی دردسر در بانک ها سپرده گذاری کردند. بنابراین نرخ سود بانکی همانند یک شمشیر دو لبه عمل می کند.

او می افزاید: در دوره هایی که نرخ سود بانکی افزایش پیدا کرده است علاوه بر بالا رفتن بهای تمام‌ شده پول برای بخش مولد، سود سپرده گذاری بلند مدت در بانک از سود دهی ساخت ‌و ساز پیشی گرفته و سازندگان و تأمین‌کنندگان، برای فرار از دردسرهای حاشیه ای ساخت و هزینه کردن سرمایه در پروژه های ساختمانی که نقد شوندگی اصل و سود سرمایه را حداقل ۲ تا چهار سال به تأخیر می اندازد، ترجیح دادند سرمایه های خود را در بانک سپرده گذاری کرده و از سود بی‌دردسر آن استفاده کنند.

باقرپور با تاکید بر اینکه نرخ سود بانکی و هم‌ زمان با آن رشد نقدینگی،‌ تورم و نرخ ارز، در حرکتی موازی و مشابه روی قیمت در بازار مسکن اثر افزایشی دارند مدعی است که با توجه به بالا رفتن نرخ ارز و طلا و همچنین بالا بودن ریسک سرمایه گذاری در این بخش ها، و افت شاخص بورس طی ماه های گذشته، بازار مسکن موقعیت مناسبی برای جذب نقدینگی و همچنین کنترل آن به‌ صورت سرمایه گذاری در تولید است.

وی ادامه می دهد: دستکاری در نرخ سود بانکی در تمام بازارها تأثیر مستقیم و غیرمستقیم دارد. پس مهمترین اثر نرخ سود بانکی بر بازار مسکن را شاید بتوان افزایش بهای تمام‌ شده پول در بازار مسکن عنوان کرد. اما شاید انتقادی که به اثرات نرخ سود بانکی در بازار مسکن همواره وجود دارد این است که این اقدام موجب خروج نقدینگی از بانک و حمله آن به بازارهای دیگر می شود، اما وضعیت معکوس آن‌ هم در بازار مسکن به ‌شدت محسوس و قابل‌ مشاهده است.

نرخ 23 درصد تاثیر کمی بر مهار نقدینگی دارد

حال با گذشت چند هفته از تصمیم شورای پول و اعتبار مبنی بر اینکه صدور نرخ گواهی سپرده با نرخ ۲۳ درصد صورت بگیرد، وحید شقاقی مشاور وزیر اقتصاد می گوید: افزایش نرخ سود سپرده در صورتی می تواند روی مهار نقدینگی و نوسانات ارزی موثر باشد که به اقتصاد شوک وارد کند پس در حال حاضر نرخ گواهی سپرده ۲۳ درصدی تنها هزینه تسهیلات را بالا می برد.

وحید شقاقی کارشناس اقتصادی ضمن اشاره به اثر کم تصمیم شورای پول و اعتبار درباره صدور نرخ گواهی سپرده با نرخ ۲۳ درصد برای مهار نقدینگی گفت: این تصمیم در شرایطی گرفته شده که حجم نقدینگی بسیار بالاست و بانک مرکزی برای مدیریت آن باید نرخ سود برای سپرده های یکساله را حداقل ۲۵ درصد و برای سپرده های مدت دار (دو ساله) نرخ ۳۰ درصد و سپرده های بلند مدت (سه سال به بالا) را ۳۵ درصد تعیین می کرد تا از این طریق نوسانات نرخ ارز مهار می شد.

این اقتصاددان با بیان اینکه روش بانک مرکزی برای کنترل نقدینگی علامتی به اقتصاد نمی دهد، تصریح کرد: افزایش نرخ سود در اقتصاد ایران کارایی لازم را ندارد و حتی تبعات منفی هم دارد و به عبارتی رکود اقتصادی به وجود می آورد و سایر بازارهای مالی مانند بازار سرمایه را هم تحت تاثیر قرار خواهد داد.

اما تحلیلگران و کارشناسان اقتصاد مسکن معتقد هستند که با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، انگیزه سپرده ‏‏گذاری در بانک، کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه می شود و باعث تحریک تقاضای مسکن (خصوصا تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه) و در نتیجه افزایش قیمت مسکن می شود.

به عبارتی نرخ سود تسهیلات بانکی ارتباط نزدیکی با نرخ سود سپرده های بانکی دارد. بر این اساس با کاهش نرخ سود سپرده ها، نرخ سود تسهیلات خرید نیز به تدریج کاهش یافته و تمایل خریداران برای پذیرش بدهیِ بالا و خرید خانه افزایش می یابد که این مسئله، تحریک بیش تر تقاضا (خصوصا تقاضای مصرفی) و در نهایت افزایش تدریجی قیمت مسکن را به دنبال دارد.

مجموع دو عامل فوق موجب انتقال به راست منحنی تقاضای مسکن بر اثر کاهش نرخ سود بانکی و به تبع افزایش قیمت مسکن است. در مجموع، برآیند اثر کاهش نرخ سود سپرده های بانکی بر قیمت مسکن (صرفنظر از سایر عوامل تاثیرگذار مانند خانه های خالی، نقدینگی، قیمت نفت، وام مسکن و...) افزایشی ارزیابی می شود.

کاهش نرخ سود تسهیلات پیامدهای مثبتی در بازار مسکن می گذارد

اما ایرج رهبر دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان درباره پیامدهای کاهش نرخ سود بانکی چه در بخش نرخ سود سپرده‌گذاری و نرخ سود تسهیلات معتقد است که مسکن سهم قابل توجهی در اقتصاد دارد بنابراین هر اتفاقی در بخش سیاست های پولی و مالی تأثیر مستقیم در این بازار خواهد گذاشت.

او می گوید: به طور قطع با ورود منابع مالی و تسهیلات ارزان‌ قیمت، سرمایه گذاران از این تسهیلات برای تولید و ساخت استقبال می کنند و از سوی دیگر متقاضیان هم قدرت خرید بیشتری برای تأمین نیاز خود خواهند داشت، بنابراین کاهش نرخ سود تسهیلات پیامدهای مثبتی در بازار مسکن می گذارد. پیامد کاهش نرخ سود سپرده گذاری، آزادسازی سرمایه های حبس شده در بانک ها است و به طور قطع اگر این جاذبه بسیار قوی در بانک ها از بین برود سرمایه ها هم از موسسات مالی و پولی به سمت بازارهای تولیدی جریان پیدا می کنند.

اما برخی از فعالان بازار و مشاوران املاک می گویند که کاهش نرخ سود بانکی می تواند منجر به افزایش تولید شود اما برای بازار اجاره و مستاجران یک تهدید محسوب می شود چرا که سابقه نشان داده است که هر زمان نرخ سود بانکی کاهش یافت نرخ اجاره بهای مسکن گران شد.

بازخوردهای تصمیم‌های اقتصادی در بازار مسکن به ویژه در تولید در بازه زمانی طولانی تری خود را نشان می دهد، حال اینکه نرخ سود بانکی کاهش و یا افزایش یابد بدون شک بازار مسکن تحت تاثیر قرار می گیرد. باید دید تصمیم بعدی شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی در خصوص نرخ سود بانکی به چه روش و شیوه ای اجرا خواهد شد؟ و آیا برنامه های آنها باز هم مقطعی و یا زمان طولانی را در پی خواهد گرفت.

بازار