پیامد تبعیض مالیاتی بین فعالیت های مولد با ملاکی چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، تبعیض مالیاتی بین دو گروه فعالیت های مولد و خدماتی و سفته بازی و ملاکی، مستاجرها را به بازنده دوم مالیات ملکی وارونه تبدیل کرده است. بررسی ها نشان می دهد، رگولاتوری وارونه در بازار مسکن با ابزار مالیات، تنها به باخت جریان مولد ساختمانی محدود نمی شود؛ بلکه مستاجرها به عنوان آسیب پذیرترین طیف مصرفی در این بازار نیز از این موضوع آسیب می بینند.

این آسیب که در سال های گذشته تاکنون در نتیجه هزینه صفر ملاکی و انجماد ملکی برای سفته بازهای بازار مسکن از یکسو و الزام سازنده ها و موجرها به پرداخت مالیات ناشی از فعالیت در عرصه ساخت و ساز و عرضه ملک به بازار اجاره، وجود داشته است در شرایط فعلی بازار مسکن نمود بیشتری پیدا کرده است.

در وضعیت فعلی که از یکسو عرضه جدید به بازار مسکن از محل فعالیت های ساختمانی سازنده ها محدود شده و از سوی دیگر، حجم واحدهای مسکونی خالی از سکنه و همچنین وزن خریدهای غیرمصرفی در برابر خریدهای مصرفی ملکی، به میزان محسوسی در نتیجه جهش قیمت مسکن و ضعف شدید قدرت خرید، افت کرده است، این تبعیض مالیاتی بیش از هر زمان دیگری مشهود است.

این در حالی است که حجم عرضه فایل به بازار اجاره نیز در مقایسه با جمعیت روزافزون مستاجرها، به خصوص در کلانشهرهایی مانند تهران چندان کافی نیست و کاهش عرضه از محل افت شدید فعالیت های ساختمانی و ساخت و ساز، این کمبود عرضه را دو‌چندان کرده است.

با این حال، هم‌‌‌اکنون دو گروه از فعالان اصلی و مولد بازار مسکن یعنی سازنده ها (عرضه کننده های واحد جدید به بازار مسکن) و موجران (عوامل حیاتی ترین فعالیت خدماتی در بازار مسکن)، مشمول پرداخت مالیات هستند اما هزینه ملاکی، سفته بازی و انجماد ملکی، که یکی از اصلی ترین عوامل بروز نابسامانی، کمبود عرضه و جهش قیمت ملکی است، کماکان صفر است.

البته ذکر این نکته لازم و ضروری است که ما، دریافت مالیات از درآمد حاصل از فعالیت های ساختمانی و همچنین درآمد حاصل از اجاره داری مانند سایر گروه ها و ردیف های درآمدی را امری اقتصادی و درست و در عین حال ضروری برای اقتصاد کشور می دانیم و به هیچ وجه با دریافت مالیات از درآمد املاک مخالفتی نداریم.

اما نکته اساسی در این باره آن است که در این بازار و در فضای فعلی که هم بازار عرضه و ساخت مسکن با شرایط رکودی و بحرانی ناشی از تشدید ریسک های غیراقتصادی و اقتصادی روبه‌رو شده و در بسیاری از شهرها و کلانشهرها به حالت نیمه تعطیل درآمده است و همچنین، حجم زیادی از واحدهای مسکونی خالی و بلااستفاده با قابلیت عرضه به بازار اجاره و تنظیم این بازار، به نفع مستاجرها، با هزینه صفر، منجمد شده اند، اگر قرار است معافیتی در این بازار اعمال شود باید این معافیت بر فعالیت های خدماتی و مولد حیاتی باشد نه فعالیت های غیرمولد، جهش زا و بر‌هم زننده نظم عرضه و تقاضا در بازار ملک!

به عبارت دیگر اگر‌چه اصل دریافت مالیات از ساخت و اجاره مسکن به عنوان دو روش کسب درآمد مطابق با قانون و منطق اقتصادی، درست است اما در شرایطی که بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به عرضه جدید و همچنین عرضه‌‌‌ واحدهای مسکونی موجود به بازار فروش و اجاره نیازمند است، هر نوع مشوق مالیاتی در این زمینه می تواند، به بهبود شرایط منجر شود.

در مقابل، در وضعیت نیاز شدید و مبرم بازار به افزایش عرضه، احتکار و انجماد ملکی با هزینه صفر، بیش از هر زمان دیگری به نفع فعالیت های غیرمولد و سفته بازی و به زیان مجموعه بازار مسکن به خصوص تقاضای مصرفی بازار است.

از این رو اگرچه همیشه این فعالیت های غیرمولد و منجمدسازی املاک با پتانسیل عرضه به بازار مسکن، از مهم ترین عوامل ایجاد اختلال در نظم عرضه و تقاضای ملکی و همچنین محرک رشد قیمت بوده اند اما در شرایط فعلی اثر سوء و تبعات منفی این فعالیت ها در بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری است.

در شرایطی که جهش قیمت مسکن ناشی از تشدید ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی منجر به افزایش فاصله قدرت خرید افراد با بهای آپارتمان ها چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره شده است، فعالیت های غیرمولد هم این وخامت شرایط را تشدید و تسریع کرده است.

در این شرایط، و در حالی که از سال گذشته، مسوولان ارشد کشور اعلام کردند قرار است با رگولاتوری بازار مسکن از مسیر ایجاد مانع در مسیر سفته بازی و سوداگری ملکی، جریان غیرمولد و جهش زا در این بازار به نفع تقاضای مصرفی مهار شود اما عملا، این رگولاتوری با ابزار مالیات، کماکان به شکل وارونه یعنی دریافت مالیات از سازنده ها و موجرها در برابر هزینه صفر ملاک ها و سفته بازها، اعمال می شود.

سازنده ها، بازنده اول

اولین بازنده رگولاتوری وارونه در بازار مسکن با ابزار مالیات که پیش از این نیز معرفی شدند، سازنده ها و فعالان ساختمانی هستند. در گزارشی که ۱۸ بهمن ماه ۱۴۰۰ با عنوان «مالیات های بخش مسکن وارونه عمل می کنند» در پایگاه خبری اخبار ساختمان منتشر شد، ابعاد این موضوع مورد بحث و بررسی قرار گرفت.

بررسی های انجام شده در این باره نشان داد، سیاستگذار با عملیات تنظیم وارونه بازار مسکن، عملا در حال تنبیه تولیدکننده خانه و تشویق ملاک (منجمدکننده خانه) است. دوره ای که به نام بحران بی سابقه تورم مسکن در کشور نام گذاری شد -یعنی از سال ۹۷ تاکنون- سرمایه گذاران ساختمانی با پرداخت مالیات بر ساخت و فروش اعمال قانون شدند اما سرمایه گذاران ملکی با معافیت مالیاتی پشتیبانی شدند تا روی موج های جهش قیمت، آپارتمان های قابل استفاده در بازار را به املاک خالی از سکنه و بلااستفاده تبدیل کنند.

مالیات توخالی بر خانه خالی حتی از یک چندخانه ای هم دریافت نشده است؛ اما سازنده ها به محض فروش واحدهای نوساز، مشمول مالیاتی حدود پنج درصد قیمت روز می شوند. این نوع رگولاتوری باعث شده است جریان عرضه مسکن با زمین گیر شدن سازنده ها به ابررکود دچار و در مقابل، جریان غیر‌مولد در بازار ملک روز‌به‌روز قوی تر از قبل شود.

دولت سیزدهم وعده داده بود مالیات بر تولید را حذف کند و مسیر سرمایه گذاری غیرمولد را با مالیات به نفع تولید ببندد. در واقع، درست در مقطعی که دولت قول داده بود مالیات را از مسیر تولید و سرمایه گذاری مولد بردارد و این اهرم بازدارنده را مقابل خطرناک ترین بیراهه سرمایه گذاری یعنی جریان غیرمولد ملک اندوزی قرار دهد، فعالان ساختمانی از یک وارونگی باورنکردنی در مالیات های مسکن خبر می دهند.

بررسی های انجام شده در پی اعتراض طیف سرمایه گذار ساختمانی به رفتار دوگانه و عجیب سیاستگذار با تولیدکننده مسکن و منجمدکننده مسکن، در آن زمان نشان داد: عرضه کننده های خانه از پنج سال پیش تاکنون با پرداخت مالیات ساخت و فروش مسکن تنبیه شده اند اما محتکران طی همین مدت با مالیات توخالی به اسم مالیات بر خانه خالی تشویق به موج سواری روی موج های کمرشکن تورم مسکن شده اند.

سازندگان مسکن - شرکت های ساختمانی، انبوه سازان و بساز و بفروش ها- بر اساس تغییراتی که در قانون مالیات های مستقیم در سال ۹۶ اعمال شد، باید بخشی از درآمد یا همان حاشیه سود حاصل از ساخت و فروش مسکن را به عنوان مالیات ساخت و فروش مسکن به دولت پرداخت کنند.

این بخش از درآمد، باز به خاطر تدوین عجیب سیاست مالیاتی -که باعث شده یک ماده از قانون، یک فرمول بگوید و تبصره ای از همان ماده، فرمول کاملا متفاوتی را برای اعمال قانون در اختیار مالیات ستان قرار داده است -به تعبیری، ‌‌‌‌‌‌‌‌‌ رقم قابل توجهی از درآمد سازنده‌‌‌‌‌‌‌‌‌ را شامل می شود و به تعبیری دیگر، آنچنان سنگین محسوب نمی شود. اما مالیات بر سرمایه گذاری ساختمانی، هر عدد و رقمی باشد، در شرایطی که جریان ملاکی به تخریب قدرت خرید مصرف کننده از طریق انجماد خانه ها مشغول است، عین بی عدالتی و مصداق بارز سیاستگذاری ناکارآمد و زیان بار به حساب می آید.

باخت مستاجرها به جریان ملاکی

بازنده دوم سیاست مالیاتی وارونه، مجموعه بازار اجاره به خصوص مستاجرها به عنوان آسیب پذیرترین طیف مصرف کننده بازار مسکن هستند. همواره تحولات و نوسانات قیمت در بازار مسکن اعم از بازار معاملات خرید و اجاره، بیش از طیف خریدار مسکن، مستاجرها را در معرض تهدید و تحمل فشار بیشتر از ناحیه رشد شدید هزینه های اجاره نشینی از یکسو قرار داده و به دورتر شدن مسیر دسترسی آنها به مسکن ملکی از سوی دیگر، منجر شده است.

احتکار و انجماد ملکی در شرایطی که این اقدام غیرمولد و سفته بازانه هیچ هزینه ای برای ملاکان ندارد، از محل کاهش عرضه آپارتمان به بازار مصرف از یکسو و خرید‌ و فروش های مکرر بین سفته بازها با قیمت های غیرواقعی و هیجانی از سوی دیگر، در نهایت به زیان بازار مصرفی مسکن تمام‌‌‌ می شود.

در مقابل، در شرایطی که ملاکان از پرداخت مالیات به واسطه عرضه ملک خود به بازار اجاره در قالب مالیات برعایدی اجاره یا مالیات بر درآمد اجاره مطلع هستند، همین الزام مالیاتی می تواند منجر به ترغیب آنها به خالی نگه داشتن ملک شود.

این در شرایطی است که ملاکان، سفته بازان و محتکران ملکی به لحاظ سطح اقتصادی و درآمدی اساسا نیازی به درآمد اجاره ندارند اما الزام مالیاتی یکی از عواملی است که می تواند آنها را به عدم عرضه آپارتمان به بازار اجاره مصمم تر کند. ضمن آنکه در نبود اهرم مالیاتی موثر برای مقابله با ملاکی، سفته بازی و انجماد ملکی، عملا خالی و بلااستفاده نگه داشتن این واحدها برای آنها هیچ ریسک و هزینه ای ندارد.

اما بر اساس قانون در صورتی که ملک خود را به بازار اجاره کنند باید با توجه به ارقام فعلی اجاره مسکن در تهران و سایر شهرها، حول و حوش ۲۰ تا ۲۵‌ درصد از درآمد ناشی از اجاره داری را به عنوان مالیات پرداخت کنند.

بر اساس قانون مالیاتی، کل مبلغ دریافتی در قالب اجاره بها بر اساس قرارداد اجاره پس از کسر ۲۵‌ درصد به عنوان هزینه استهلاک و نگهداری ملک، مشمول درآمد اجاره و مبنای دریافت مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک می شود.

در واقع ۷۵‌ درصد از درآمد موجر از اجاره داری، مشمول مالیات خواهد شد. بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم، نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی از جمله درآمد اشخاص از محل اجاره داری، به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه ای است، به شرح زیر است:

۱ـ تا میزان پانصد میلیون (۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال معادل ۵۰ میلیون تومان درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (۱۵ درصد).

۲ـ نسبت به مازاد پانصد میلیون (۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال معادل ۵۰ میلیون تومان تا میزان یک میلیارد (۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال معادل ۱۰۰ میلیون تومان، درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (۲۰ درصد).

۳ـ نسبت به مازاد یک میلیارد (۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال معادل مازاد بر ۱۰۰ میلیون تومان درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (۲۵درصد).

در واقع ملاکی که چند واحد مسکونی دارد در صورتی که همه این املاک را به بازار اجاره عرضه کند در کنار همه مسائل مربوط به اجاره داری مانند عدم دسترسی به ملک برای فروش تا زمان اتمام مهلت قرارداد اجاره، استهلاک ملک ناشی از استفاده مستاجر، صرف زمان و هزینه از بابت عرضه به اجاره و... باید مبلغ قابل توجهی را به عنوان مالیات اجاره پرداخت کند.

البته بر اساس قانون در شهر تهران املاکی که مساحت آنها کمتر از ۱۵۰ مترمربع باشد و در سایر شهرها واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۲۰۰ مترمربع از این مالیات معاف هستند. اما نکته اساسی آن است که در برابر معافیت ملاکان و سفته بازان از مالیات، دریافت مالیات از سازنده ها و موجران، نوعی تبعیض مالیاتی آشکار به نفع جریان سوداگر ملکی محسوب می شود. در حوزه فروش نیز حول و حوش پنج ‌درصد از درآمد سازنده ها از محل ساخت و فروش واحدهای مسکونی مشمول پرداخت مالیات خواهد شد.

این شرایط نشان می دهد، در وضعیتی که هیچ نوع تبعیض مالیاتی در بخش های مختلف از جمله بخش های مختلف بازار مسکن پذیرفته شده نیست اما اگر قرار باشد در یکی از بخش ها، معافیتی در نظر گرفته شده و اعمال شود، بهتر است این معافیت در بخش های مولد و خدماتی که برای کمک به گروه های مصرف کننده و آسیب پذیر بازار مفید باشد به کار گرفته شود.

اما عملا این معافیت های مالیاتی به نفع سوداگران، محتکران و جریان ملاکی از یکسو و در نهایت زیان طیف مصرف کننده و آسیب پذیر بازار مسکن هم در بخش تقاضای خرید و هم در بخش تقاضای اجاره نشینی است. بی عملی سیاستگذار در برابر محتکران ملکی عملا باعث شده است تا در شرایط فعلی، تولیدکننده مسکن و موجر مالیات بدهد اما مالک خانه بلااستفاده معاف است.

نظر کارشناسان مالیاتی درباره مشمولیت و معافیت های مالیاتی

کارشناسان مالیاتی با تایید این تحلیل در ارتباط با مشمولیت و معافیت های مالیاتی در حوزه مسکن و زیان دیدگی بازار مصرف املاک از معافیت مالیاتی سفته بازها و محتکران ملکی اعلام کردند: اگر معافیت و بخشودگی و نادیده انگاری‌‌‌ در بخش مالیات های ملکی وجود دارد باید این موارد مشمول حوزه تولید و ارائه خدمات حیاتی در بازار مسکن مانند ساخت و ساز و عرضه به بازار اجاره شود.

آنها با بیان اینکه دریافت مالیات از املاک در شرایط فعلی از مصادیق دریافت مالیات بر درآمد اشخاص است، معتقدند: نفس دریافت مالیات از سازنده ها و مالیات از موجران مطابق با قانون مالیات مستقیم و قانون دریافت مالیات از درآمد، درست است اما این موضوع به این معنا نیست که باید حوزه های ملاکی و سفته بازی و احتکار ملکی نادیده گرفته شود.

آنها نیز تایید می کنند که مشمولیت مالیاتی برای سازنده ها و موجران در مقابل معافیت های مالیاتی سفته بازها، سوداگران و مالکان واحدهای خالی و بلااستفاده، عملا نوعی مشوق پنهان برای ترغیب ملاکان به احتکار و انجماد ملکی است.

راه حل های مقابله با احتکار در بازار مسکن چیست؟

برخی از کارشناسان مالیاتی عقیده دارند این مشکل از دو مسیر قابل حل است که یکی از این مسیرها از کانال اهرم های مالیاتی و دیگری از مسیر عوارض دریافتی از مالکان از سوی مدیریت شهری، عبور می کند.

در واقع دو راه حل برای مقابله با احتکار و سفته بازی وجود دارد. یکی از این راهکارها، اجرای شکل درست قانون مالیات بر عایدی سرمایه ملکی برای محدودسازی و مهار فعالیت های سوداگری و خرید و فروش های مکرر ملکی است. در شرایط تشدید ریسک های غیراقتصادی و اقتصادی و انتظارات تورمی، در صورتی که شکل درستی از مالیات بر عایدی سرمایه بدون در نظر گرفتن معافیت های خاص، اجرایی شود، می توان بخش زیادی از این فعالیت های غیرمولد ملکی را محدود کرد.

از سوی دیگر، شهرداری ها به عنوان حکومت محلی و مدیریت شهری، می توانند با دریافت عوارض ملکی همچون دریافت عوارض سالانه از املاک مسکونی، هزینه ملاکی و سفته بازی را افزایش دهند. در صورتی که این دو اهرم بازدارنده یعنی مالیات بر عایدی سرمایه از یکسو و عوارض ملکی سالانه از سوی دیگر، به صورت فراگیر اجرایی شود می توان بخش قابل توجهی از تقاضای سفته بازی، سوداگری و احتکار ملکی را به نفع بازار مصرف، چه در بخش خرید و چه اجاره مسکن مهار و کنترل کرد.

هشدار بابت سیاست های انحرافی

کارشناسان مالیاتی همچنین نسبت به تبعات تعریف سیاست های انحرافی برای مهار سوداگری ملکی هشدار می دهند. به گفته آنها تعریف هر نوع سیاستی که با نفس فعالیت های سازمان مالیاتی و همچنین قانون مالیات های مستقیم در تضاد باشد در نهایت به نتیجه ای نخواهد رسید.

این کارشناسان توضیح می دهند، نفس دریافت مالیات های ملکی مربوط به دریافت مالیات از درآمدهای ملکی است و اینکه مالیاتی بر عدم‌ درآمدزایی افراد به واسطه بلااستفاده بودن واحدهای مسکونی آنها تعریف شود، عملا به نوعی با ذات فعالیت های مالیاتی در تضاد است.

وقتی فرد درآمدی از ملک در اختیار خود به دست نمی آورد نمی توان از آن مالیات گرفت. تنها ابزار مالیاتی که می توان در این زمینه به کار برد، مالیات بر عایدی سرمایه است.

یعنی مالیاتی که بر اساس آن بخشی از سود فرد از انجام معامله ملکی به عنوان مالیات تعیین و دریافت می شود. از سوی دیگر، شهرداری ها می توانند از بابت هزینه نگهداری از املاک، عوارض دریافت کنند.

بنابراین عوارض از خانه های خالی و سایر املاک عملا در محدوده وظایف و اختیارات شهرداری ها می گنجد؛ اما سازمان امور مالیاتی که از این املاک نگهداری نکرده و هزینه ای از بابت وجود این املاک به این سازمان تحمیل نمی شود که سازمان نیز آنها را مشمول مالیات کند. در دنیا نیز در تعریف مالیات گفته می شود که مالیات بخشی از درآمد یا عایدی افراد ناشی از کار، فعالیت، ارائه خدمت و... است.

دنیای اقتصاد