دماسنج دلاری بازار مسکن می تواند جایگزین آمار رسمی شود؟

به گزارش اخبار ساختمان، جای خالی آمار رسمی قیمت مسکن در تهران را زمزمه های دلاری فعالان ملکی پر کرده است به طوری که گروه فروشنده برای سطح سنجی قیمت ملک و تعیین قیمت پیشنهادی آپارتمان آماده فروش خود، از متر دلار استفاده می کند. اما نسبت های مختلفی که این افراد به عنوان مبنا برای مقایسه (رابطه) قیمت دلار و قیمت مسکن به کار می برند باعث نتیجه گیری های مختلف می شود؛ دلار و مسکن چه رابطه ای با هم دارند؟

درست از ابتدای سال 97 یعنی همزمان با جهش نرخ دلار، چشم بازار مسکن به بازار ارز تیز شد. این دیده بانی دلاری اهالی بازار مسکن ناشی از بروز آثار یک معادله نامرئی بین نبض بازار دلار و نبض قیمت مسکن بود؛ شکل گیری ریسک غیراقتصادی در آن سال در اقتصاد ایران و اثر آن بر کاهش درآمدهای نفتی ناشی از محدودیت های صادراتی باعث جهش شدید نرخ دلار (166‌ درصد افزایش قیمت دلار در سال 97) شد.

البته بخشی از این جهش، نتیجه فنر ارزی سال های قبل از آن بود که به اندازه کافی پتانسیل افزایش قیمت دلار را فراهم آورده بود. سال 97 این فنر با چاشنی ریسک های غیراقتصادی (از جمله موضوع تحریم و برجام)، باز شد و با توجه به شکل گیری انتظارات تورمی در بازارهای مختلف ناشی از افزایش نرخ ارز و ادامه افزایش آن در طول سال، زمینه قوی برای هیجان خریدهای سرمایه ای آپارتمان و همچنین تعجیل خریداران مصرفی مسکن برای خرید به وجود آمد.

به این ترتیب، با چنین معادله ای در سال ابتدایی جهش نرخ دلار، بازار ارز عملا به بازیگردان بازار معاملات مسکن تبدیل شد و رفتار خریداران و فروشندگان ملک تحت تاثیر اتفاقات دلار قرار گرفت. از آن زمان، فعالان بازار ملک اقدام به تعریف رابطه مسکن و دلار و تحلیل چگونگی این رابطه و البته طراحی معادله هایی برای کشف قیمت مسکن از روی سطح نرخ دلار کردند.

جو روانی بازار مسکن از سال 97 به بعد، همواره تحت تاثیر اتفاقات بازار دلار بوده است. البته گشایش پای دلار به معادلات ملکی فقط به صحنه معاملات فروش آپارتمان محدود نشد بلکه در همان سال های 97 و به ویژه 98، شوک ارزی در مقطعی باعث کمبود مصالح و تجهیزات ساختمانی وارداتی و سپس افزایش قیمت نهاده های تولید مسکن و در نهایت، محرک تعمیق رکود ساخت و ساز شد.

با این مقدمه درباره آنچه باعث شد طی پنج سال گذشته، بازیگران بازار معاملات مسکن - به خصوص گروه غالب که همان جریان غیرمصرفی است- بازی خود را بر اساس تحولات مثبت و منفی بازار دلار، طراحی کنند، اکنون موضوع مهم تر، معادله دلار-مسکن و تشخیص چگونگی حل این معادله از سوی فعالان بازار است.

قبل از رمزگشایی از معادله دلار-مسکن و اینکه، دماسنج ارزی بازار ملک چگونه کار می کند، لازم است افرادی که در مقطع فعلی سراغ این معادله و دماسنج رفته اند، نسبت به یک نقطه کور در این مسیر آگاه و حساس باشند تا دچار نتیجه گیری نادرست نشوند.

ماجرای نقطه کور چیست؟

بررسی جامع روندهای قیمت دلار و قیمت مسکن (قیمت واحدهای مسکونی در معاملات قطعی بازار املاک شهر تهران) طی سه دهه گذشته نشان می دهد، دماسنج دلاری بازار ملک یا همان متر ارزی، در دوره ای به دلیل سرکوب نرخ دلار، عملا از کار می افتد و نشانگر این دستگاه، به دلیل همان از کار افتادگی، اعداد درستی نشان نمی دهد.

مثلا در طول دهه 80 سیاست ارزی به گونه ای بود که نرخ دلار در آن سال ها تثبیت شد اما در مقابل، روند افزایش سطح عمومی قیمت ها (نرخ تورم) و همچنین رشد قیمت مسکن در طول این دهه همواره وجود داشت. در نتیجه، ثبات نرخ دلار از یکسو و رشد قیمت مسکن در آن دهه از سوی دیگر، باعث شد متر دلاری بازار مسکن که از حاصل نسبت قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به قیمت دلار به دست می آید، عدد غیرواقعی برای آن مقطع نشان دهد.

این، همان نقطه کور مسیر سنجش قیمت دلاری مسکن است که غفلت از آن باعث بزرگنمایی در سطح این قیمت (قیمت دلاری) می شود و در نتیجه، تعمیم آن به مقطع فعلی، باعث نادرستی تحلیل فعالان ملکی خواهد شد.

مختصات دماسنج ارزی مسکن

به این ترتیب، برای در امان ماندن از آن نقطه کور، دقیق ترین مقطع زمانی برای سنجش نسبت قیمت مسکن به قیمت دلار و تشخیص چگونگی این رابطه، بازه زمانی ابتدای 97 تا پایان 1401 است. البته با توجه به اینکه اعلام آمارهای رسمی قیمت مسکن از بهمن ماه سال گذشته توسط بانک مرکزی و مرکز آمار متوقف شد، بازه زمانی بهتر است به ابتدای 97 تا پایان دی ماه سال 1401 محدود شود.

این دماسنج حتما نمی تواند جایگزین آمار رسمی درباره میانگین قیمت در قراردادهایی که طی ماه های اخیر بین خریدار و فروشنده آپارتمان در تهران منعقد شده است، شود اما از آنجا که در نبود این آمار -که باعث شده همان شفافیت حداقلی بازار ملک نیز از بین برود- برخی فعالان ملکی زمزمه ارزی در بازار به راه انداخته اند و صحبت از رابطه دلار و مسکن می کنند، لازم است با بررسی درست و دقیق، از رابطه دلار و مسکن رمزگشایی شود تا ریسک خرید آپارتمان برای خریداران مصرفی از محل این مدل محاسبه فروشندگان، تا حد امکان کاهش پیدا کند.

عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت یک مترمربع واحد مسکونی به قیمت دلار در سال 97 رقمی معادل 766، در سال 98‌‌‌‌ رقم 983، در سال 99 رقم 1037، در سال 1400 رقم 1191 و در 10 ماه سال 1401 رقم 1287 بوده است. معنای این ارقام آن است که سال 97 بر اساس میانگین قیمت ها، یک مترمربع مسکن در تهران، 766 دلار قیمت داشت و در سال 98 با 983 دلار امکان خرید همین یک مترمربع وجود داشت، در سال 99 با 1037 دلار، در سال 1400 با 1191 دلار و در 10 ماه اول سال گذشته نیز با 1287 دلار می شد یک مترمربع آپارتمان خریداری کرد.

علت اینکه طی پنج سال گذشته، قیمت دلاری مسکن، در سطوح مختلفی (از 766 دلار تا نزدیک 1300 دلار) قرار داشته، به چهار متغیر انتظارات تورمی، نبض دلار تحت تاثیر سیاست های ارزی و ریسک ها و محرک های اثرگذار بر این بازار، نبض قیمت مسکن تحت تاثیر متغیرهای بیرونی و درونی اثرگذار بر این بازار و همچنین فضای کلی اقتصاد ایران و افت و خیز ریسک های غیراقتصادی در این پنج سال برمی‌‌‌‌گردد.

مثلا سال 97، در حالی که بازار معاملات مسکن در ابتدای راه رونق غیرتورمی قرار داشت، نرخ دلار جهش کرد بنابراین طبیعی بود، با دلار کمتر بتوان یک مترمربع خانه خریداری کرد.

سال 97 تورم مسکن کمتر از نصف نرخ رشد قیمت دلار بود. سال 98 اما موتور تورم مسکن کاملا روشن شده بود به دلیل افزایش هیجان خریدهای سرمایه ای در بازار ملک و انعکاس تورم ارزی در بازار مسکن، این تورم (تورم ملکی) از تورم ارزی جلو زد و در نتیجه خرید یک مترمربع آپارتمان به دلار بیشتری در مقایسه با سال 97 احتیاج داشت (983 دلار). سال 99 نیز وضعیت مشابه سال 98 بود. در سال 1400 اما این رابطه تاحدودی تحت تاثیر معادلاتی متفاوت از سه سال قبل قرار گرفت.

سال 1400 شرایط مربوط به ریسک غیراقتصادی به گونه ای شد که برای آنهایی که در سه سال قبل، اقدام به خرید دلار به قصد سرمایه گذاری و حفظ ارزش واقعی دارایی هایشان در برابر روند فزاینده تورم کرده بودند، دیگر صرف نمی کرد ادامه دهند.

به بیان دیگر، سال 1400 جو روانی بازارها تحت تاثیر احیای مذاکرات هسته ای قرار گرفت و دلاربازها به نوعی وارد شرایط برزخ شدند؛ شرایطی که این برداشت وجود داشت در صورت حل معادله برجام، انتظارات تورمی فروکش می کند و نرخ دلار در مسیر کاهشی قرار می گیرد.

در آن سال، متقاضیان سرمایه گذاری در بازارهای دارایی، عمدتا بازار مسکن را به مثلا بازار دلار، ترجیح دادند و همین باعث شد تورم مسکن تا حدودی بیشتر از تورم دلار شود و در نتیجه، خرید یک مترمربع آپارتمان با 1191 دلار (بر اساس قیمت های میانگین سالانه) امکانپذیر باشد؛ همانطور که این رقم نشان می دهد، بهای دلاری مسکن در سال 1400 بیش از سه سال قبل از آن بود.

درباره اینکه چرا در شرایط برزخ سرمایه گذاری، افراد ملک را به دلار ترجیح می دهند، به نحوه اثرپذیری قیمت مسکن از متغیرهای بیرونی در مقایسه با بازار زود نقدشونده ای مثل دلار برمی‌‌‌‌گردد. چسبندگی قیمت مسکن و کندی معاملات ملک در مقایسه با قیمت و معاملات دلار یا سکه و همچنین سهام، از جمله شاخصه متفاوت بازار مسکن با سه بازار رقیب خود است.

در سال 1401 (10 ماه اول سال) اما سکته های مقطعی نرخ دلار ناشی از شرایط متفاوتی که در این بازار در مقایسه با سال های قبل از آن گذشت از یکسو و بازگشت شرایط سال های 98 و 99 به بازار مسکن از سوی دیگر، باعث شد بهای دلاری یک مترمربع مسکن به بالاترین میزان از سال 97 برسد؛ یک مترمربع معادل 1287 دلار.

چهار سناریو چه می گوید؟

اکنون با توجه به رابطه ای که طی سال های 97 تا 1401 بین دلار و مسکن وجود داشته، می توان سطح کنونی قیمت دلاری مسکن را با استناد به آن رابطه، در چهار سناریو برآورد کرد.

در سناریوی اول، انتظارات تورمی در بازارها شبیه سال های 99 تا 1401 در نظر گرفته می شود و در عین حال، نرخ دلار -با توجه به اینکه دلار توافقی از سوی سیاستگذار مبنای بازار اعلام شده و در مقابل، قرار شده قیمت بازار آزاد مبنای معامله گران قرار نگیرد- با محدودیت هایی در مسیر افزایش روبه‌رو است.

در این صورت، مبنای عددی نسبت قیمت مسکن به دلار، عدد 1170 می تواند باشد که با این حساب، سطح فعلی قیمت مسکن در انتهای کانال 50 میلیون تومان (مترمربع) به دست خواهد آمد. اینکه چرا سال های 97 و 98 در این سناریو در نظر گرفته نشده، به شرایط متفاوت این دو سال در مقایسه با 99 تا 1401 مربوط می شود. سال های 97 و 98، دو سالی بود که در اولی، ابتدا دلار جهش کرد و در دومی، دلار تازه روی مسکن اثر گذاشت. بعد از این دو سال بود که هر دو بازار تقریبا همسو با هم، به ریسک ها واکنش تا حدودی هماهنگ نشان دادند.

سناریوی دوم، بر اساس کف دلاری قیمت ماهانه مسکن در سال 1401 قابل ترسیم است. اردیبهشت سال 1401، فاصله قیمت مسکن از نرخ دلار، به کمترین میزان ماهانه در طول همان سال رسید. در آن ماه، با 1187 دلار امکان خرید یک مترمربع آپارتمان وجود داشت. به این ترتیب، نتیجه عدد حاصل از نسبت مسکن به دلار در این سناریو، تقریبا عددی مشابه سناریوی اول از قیمت مسکن ارائه می دهد.

سناریوی سوم، سقف دلاری قیمت ماهانه مسکن را شامل می شود که مرداد سال گذشته رقم خورد. در مرداد پارسال برای خرید یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به 1440 دلار نیاز بود. با این نسبت، سطح قیمت مسکن در این مقطع در انتهای کانال 60 میلیون تومان در مترمربع، برآورد می شود. این سناریو البته به نظر می رسد با توجه به شرایط دو بازار، سناریوی کم‌‌‌‌احتمال باشد.

سناریوی چهارم نیز بر اساس میانگین قیمت دلاری مسکن در 10 ماه سال گذشته مطرح می شود. از آنجا که سال جدید، هنوز برای بازار معاملات مسکن شروع نشده است (معاملات ملک در تهران به دلیل آنکه فروشنده ها هنوز به شکل محسوس وارد بازار نشده اند و خریدار موثر نیز آن چنان وجود ندارد، در این ماه آن طور که باید انجام نشده است) و همچنین اتفاق خاصی نیز در بازار دلار طی فروردین امسال رخ نداده است، می توان آنچه در 10 ماه اول سال گذشته بر دو بازار مسکن و ارز گذشت را مبنایی برای سناریوی چهارم قیمت دلاری مسکن در این مقطع در نظر گرفت. بر این اساس، قیمت هر مترمربع آپارتمان می تواند 1287 دلار باشد که با این حساب، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن به میانه کانال 60 میلیون تومان نزدیک خواهد بود.

نتیجه اینکه کدامیک از این سناریوها، با واقعیت قیمت مسکن همخوانی دارد، زمانی مشخص می شود که بانک مرکزی و مرکز آمار، متوسط قیمت مسکن ماه های بهمن و اسفند پارسال و همچنین فروردین امسال را اعلام کنند.

دنیای اقتصاد