تبعات تداوم مهاجرت های ملکی در بازار مسکن بررسی شد

به گزارش اخبار ساختمان، با توجه به تحقیقات میدانی، مشخصات فایل های عرضه شده به بازار مسکن کلانشهرها و شهرهای حومه ای آنها، اظهارات روسای فعلی یا سابق اتحادیه های مشاوران املاک کلانشهرهای اصفهان، شیراز، مشهد و کرج و همچنین پرس و جو، تحقیق و استفاده از اظهارنظرهای واسطه های معاملات مسکن مناطق حومه ای این کلانشهرها، چهار نوع مهاجرت فراگیر ملکی بین کلانشهرها و حومه آنها در سال جاری را شناسایی کرده است.

اولین نوع مهاجرت مربوط به فراگیر شدن و افزایش محسوس تقاضا برای جابه‌‌‌جایی بین کلانشهرها و حومه های این مناطق شهری است. نتایج بررسی های انجام شده بر مبنای جمع بندی اطلاعات دریافتی از چهار منبع اطلاعاتی ذکر شده در فوق نشان می دهد، در سال جاری مهاجرت خریداران مسکن از شهر مادر به حومه به میزان محسوسی افزایش یافته است.

این بررسی ها نشان می دهد در نتیجه تورم شدید در بازار معاملات مسکن کلانشهرها وخارج شدن توان تامین هزینه خرید مسکن از استطاعت بخش زیادی از خانوارهای متقاضی، آنها به حومه ها مهاجرت کرده اند. این مهاجرت ناشی از تورم مسکن است و در داخل استان صورت گرفته است.

شکل دوم مهاجرت مربوط به مهاجرت از کلانشهر به حومه به دلیل رشد شدید اجاره بها در کلانشهرهاست. شکل دیگری از مهاجرت مربوط به مهاجرت از کلانشهرها به شهرهای حومه ای واقع در استان های مجاور است که مهاجرت خریداران و مستاجرها از بازار مسکن پایتخت به بازار مسکن کرج یکی از این مهاجرت ها محسوب می شود؛ به‌خصوص طی یک سال گذشته تعداد قابل توجهی از خانوارها با هدف تامین مسکن با قیمت مناسب تر، چه در قالب خریدار و چه در قالب مستاجر، از تهران به کرج مهاجرت کرد‌‌‌ه اند.

شکل چهارم نیز مربوط به مهاجرت های اقلیمی از برخی شهرها به سایر شهرها به‌خصوص مناطق حومه ای کلانشهرهای با شرایط آب و هوایی بهتر مانند کرج است. مهاجرت از استان های جنوبی به کرج و حومه های آن یکی از انواع مهاجرت متقاضیان مسکن از مبدأ شهر مادر به مقصد حومه سایر کلانشهرهاست.

این چهار مهاجرت در نهایت منجر به بروز و تشدید تورم مهاجرت در بازار مسکن حومه ها شده است؛ به طوری که بررسی های انجام شده بر مبنای مشخصات فایل های عرضه شده به بازار مسکن مناطق حومه ای چهار کلانشهر، اظهارات روسای اتحادیه و فعالان با سابقه ملکی این شهرها و همچنین روایت واسطه های معاملات مسکن حومه کلانشهرها حاکی است، سنگر آخر خریداران و مستاجران کم درآمد که توان رویارویی با تورم خرید و اجاره مسکن در کلانشهرها را از دست داده اند، نیز مورد تهدید واقع شده است. پیش از این به دلیل فاصله قابل توجه بین قیمت و اجاره بهای مسکن کلانشهرها با حومه ها، نواحی پیرامونی شهرهای بزرگ، سنگر آخر خریداران و مستاجرها محسوب می شد.

در سال های گذشته میانگین قیمت و همچنین اجاره بهای واحدهای مسکونی در حومه ها معادل حدود ۳۰‌ درصد یا کمتر از یک سوم متوسط قیمت و اجاره بها در کلانشهرها بود. این میزان هم‌‌‌اکنون به طور میانگین به حدود ۶۰ تا ۷۰‌ درصد افزایش یافته است. ضمن آنکه بررسی ها نشان می دهد از سوی دیگر نرخ رشد قیمت و اجاره بهای واحدهای مسکونی در حومه کلانشهرها نسبت به تورم مسکن و اجاره کلانشهرها بیشتر شده است.

آمار میدانی از قیمت و تورم در بازار مسکن حومه کلانشهرها

بر اساس مشخصات فایل های عرضه شده به بازار مسکن حومه کلانشهرها و اظهارات واسطه ها و فعالان بازار مسکن مناطق حومه ای، آمار میدانی از تورم مسکن حومه محاسبه شده است. بررسی ها نشان می دهد در حالی که تورم مسکن کلانشهرها در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته به طور متوسط حول و حوش ۴۰‌ درصد برآورد می شود اما در عمده مناطق حومه ای این کلانشهرها، قیمت های پیشنهادی فروش مسکن بیش از ۵۰‌ درصد رشد داشته است.

در شهر جدید بهارستان، متوسط قیمت های پیشنهادی برای فروش مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع، به طور متوسط حدود ۷۰‌ درصد رشد داشته است. این میزان رشد در شهر جدید گلبهار واقع در حومه مشهد، حول و حوش ۶۰‌ درصد و در شهر جدید صدرای شیراز بیش از ۵۰ تا حدود ۷۰‌ درصد گزارش می شود.

لازم به ذکر است این آمار برآورد میدانی از نرخ های پیشنهادی فروش مسکن مندرج در فایل ها و همچنین جمع بندی اظهارات فعالان بازار مسکن این مناطق است و آمار رسمی از تورم حومه کلانشهرها نیست. همچنین هم‌‌‌اکنون میانگین قیمت پیشنهادی برای فروش هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر در شهر جدید بهارستان حدود ۲۳ میلیون، واحدهای معمولی (غیرمسکن مهر) حدود ۳۰ میلیون تومان، در گلبهار برای مسکن مهر به طور میانگین حدود ۱۰ میلیون تومان و غیرمسکن مهرها (شخصی سازها) حدود ۱۹ میلیون تومان و شهر جدید صدرا برای مسکن مهر به طور متوسط هر مترمربع حدود ۲۲ میلیون تومان و واحدهای معمولی، غیرمسکن مهر و شخصی ساز حدود ۲۸ میلیون تومان است.

این ارقام و نرخ ها برآوردی و بر اساس نرخ های پیشنهادی فایل های عرضه شده به بازار مسکن این شهرها در روزهای اخیر است و حتما آپارتمان های با قیمت پایین تر و نرخ بالاتر از آنچه گفته شد در بازار مسکن این شهرها وجود دارد.

بررسی های انجام شده از وضعیت چهار کلانشهر مشهد، شیراز، اصفهان و کرج همچنین نشان می دهد، بازار مسکن این مناطق نیز مانند بازار مسکن شهر تهران در وضعیت رکود تورمی قرار گرفته است. در حالی که تا چند ماه قبل، هنوز جریان روان‌‌‌تری از معاملات ملکی در این شهرها وجود داشت و رکود تورمی مانند تهران در آنها عمیق نشده بود.

از سوی دیگر، در شرایط فعلی، خلأ امکان پیش فروش و پیش خرید مسکن طیف های فعال و حاضر در بازار مسکن این شهرها را با چالش روبه‌رو کرده است. در حالی که به دلیل نواقص قانونی، عملا امکان پیش خرید و پیش فروش مسکن از فعالان و متقاضیان ملکی سلب شده است، این موضوع تامین مالی بخشی از سازنده ها و خانه دار شدن برخی از متقاضیان مصرفی را که می توانستند از این مسیر و به واسطه خرید تدریجی و پرداخت مرحله به مرحله، اقدام به خرید مسکن کنند، سلب کرده است.

فعالان بازار مسکن این کلانشهرها از افزایش و رواج کنسلی توافق های فروش ملک از سوی فروشنده ها و افزایش قیمت های پیشنهادی حتی بعد از توافق اولیه با خریدار خبر می دهند. سازنده ها نیز تحت تاثیر فضای تورمی و مه‌‌‌آلود ناشی از افت شدید خریدهای مصرفی و همچنین استمرار تورم ساخت، فعلا تمایل چندانی به فعالیت نداشته و برای شروع پروژه های جدید فعلا دست نگه داشته اند؛ انصراف گروهی از فروشنده ها از فروش به دلیل افزایش انتظارات تورمی نیز از دیگر رویدادهای این روزهای بازار مسکن کلان‌شهرهاست.

بازار در بدترین شرایط

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، وضع قوانین دست و پاگیر با عملکرد معکوس از سوی سیاستگذار در مقاطع زمانی مختلف را یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید بحران در بازار مسکن اعلام کرد و گفت: هم‌‌‌اکنون بازار در شرایط رکود تورمی است و وضعیت رکود تورمی، بدترین شرایط برای بازار مسکن محسوب می شود.

سیدمهدی حجازی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان اعلام کرد: طی سال های گذشته تاکنون، دولت ها با وضع قوانین و مقررات دست و پاگیر منجر به تشدید بحران در بازار مسکن شده اند و یکی از اصلی ترین عوامل رکود تورمی فعلی، همین ضوابط انحرافی است.

حجازی با بیان اینکه در شرایط تورمی و افت قدرت خرید خانوارها و در حالی که سازنده ها نیز اساسا توان خود را در عمده موارد برای تامین مالی پروژه های جدید از دست داده اند پیش فروش و پیش خرید یکی از اصلی ترین روش های ایجاد تعادل عرضه و تقاضا و تامین مالی محسوب می شود، گفت: از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون عملا پیش فروش مسکن قفل شده است و در نبود قانون مناسب با ضمانت اجرایی برای قانونی کردن این معاملات، منع مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای پیش فروش عملا این بازار را به سمت تعطیلی کشانده است. در حالی که در صورت امکان انجام این معاملات بخشی از رکود تورمی فعلی می توانست کنترل شده، عرضه افزایش یابد و بخشی از متقاضیان خرید خانه، صاحبخانه شوند.

با این حال، در حالی که عملا قانون مصوب در ابتدای دهه ۹۰ برای پیش فروش و آیین نامه اجرایی آن قابلیت اجرا ندارد و زیرساخت های لازم برای اجرایی شدن آن نیز فراهم نیست، جرم انگاری موضوع تنظیم قراردادهای پیش فروش در بنگاه های املاک، این روش تامین مالی مسکن و خانه دار شدن خانه اولی ها را از بازار کنار گذاشته است. از سوی دیگر در نبود این ضوابط دست و پاگیر و موارد دیگری از امثال آن، می شد به جذب سرمایه های سرگردان سایر بازارها به بازار مسکن و بخش تولید واحدهای مسکونی به نفع تقاضای مصرفی امیدوار بود.

وی همچنین عدم اتخاذ سیاست های مناسب از سوی سیاستگذار بخش مسکن برای مهار تورم در این بخش را از دیگر عوامل تشدید رکود تورمی در بازار معاملات خرید و اجاره مسکن عنوان کرد.

به گفته وی، دولت می تواند با وضع یکسری قوانین تسهیل کننده، قدری از وخامت اوضاع در این بازار بکاهد. این در حالی است که عملا سیاست هایی که تاکنون در این زمینه به کار گرفته شده است به جای خشکاندن ریشه های بحران، تنها به نوعی پاک کردن صورت مساله بوده است.

وی با بیان اینکه تا چند ماه قبل شرایط در بازار معاملات مسکن شهر اصفهان، به لحاظ وضعیت رکود تورمی قدری بهتر از وضعیت بازار مسکن تهران بود، گفت: اما در نبود سیاست های موثر مهار تورم مسکن، هم‌‌‌اکنون بحران بازار مسکن شهر تهران به اصفهان نیز رسیده است.

حجازی شرایط در بازار اجاره مسکن شهر اصفهان را به مراتب بدتر از وضعیت بازار معاملات خرید مسکن توصیف و خاطرنشان کرد: رشد محسوس اجاره بها ناشی از تورم بالا، باعث شده است بسیاری از خانوارها به دلیل ناتوانی از تامین اجاره بها به مناطق ارزان تر شهر رفته و همچنین طیف قابل توجهی از مستاجرها به حاشیه نشینی رو آورده و تقاضا در شهرهای حومه و اقماری اصفهان را افزایش داده اند؛ خود این موضوع به رشد محسوس قیمت و اجاره بهای مسکن در حومه های کلانشهر اصفهان نیز دامن زده است. در برخی از مناطق حومه ای قیمت واحدها در سال جاری بیش از ۵۰‌ درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته و حتی در برخی مناطق این میزان از این ارقام نیز بیشتر بوده است.

وی افزایش رکود تورمی در بازار مسکن شهر اصفهان در سال جاری در صورت عدم‌اعمال سیاست های موثر در مهار تورم را پیش بینی کرده و از تهدید حومه های کلانشهری به دلیل افزایش تقاضای سکونت ناشی از گرانی مسکن در کلانشهرهایی مانند اصفهان، خبر داد.

قیمت گذاری مبهم

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کلانشهر کرج و از فعالان بازار مسکن این شهر، شرایط فعلی در بازار معاملات مسکن این شهر را وضعیت رکود تورمی توصیف کرد.

محمد قمی گفت: هم‌‌‌اکنون خرید و فروش به ندرت در بازار معاملات مسکن شهر کرج انجام می شود؛ قیمت ها به شدت افزایش یافته است و تحت تاثیر رشد شدید قیمت ها و افت محسوس قدرت خرید، عملا خریدار موثر در بازار حضور ندارد. همچنین فروشنده ها نیز در اغلب موارد دست نگه داشته و از ترس تورم بالا در ماه های پیش‌‌‌رو، قادر به تصمیم گیری برای فروش واحدها و عرضه آنها به بازار نیستند.

وی افزود: گروه دیگری از فروشنده های حاضر در بازار نیز به اعلام قیمت های پیشنهادی مبهم و کاملا خارج از سطح متعارف نسبت به قیمت سایر فایل ها روی آورده و یک عامل مهم در تشدید رکود تورمی در بازار معاملات مسکن شهر کرج همین قیمتگذاری های سلیقه ای و خارج از عرفی است که باعث شده بازار در شرایط ابهام و گیجی فرو رفته و عملا معاملات قفل شود.

قمی همچنین شرایط مستاجرها در بازار اجاره شهر کرج را وضعیتی نامناسب و همراه با دشواری توصیف کرد و افزود: در حالی که هنوز فصل اوج جابه‌‌‌جایی ها در بازار اجاره با قیمت های جدید آغاز نشده است اما در عمده فایل هایی که این روزها به بازار اجاره عرضه شده است، اجاره بها دست‌‌‌کم ۳۰ تا ۴۰‌ درصد رشد داشته است؛ مستاجرها عمدتا به تمدید قراردادها تمایل دارند چرا که در صورت جابه‌‌‌جایی اجاره بها در قراردادهای جدید بیش از سطح متعارف و بالاتر از توان خانوارها تعیین می شود.

وی ادامه داد: این در حالی است که به دنبال افزایش شدید هزینه های ساخت ناشی از تورم و نوسانات ارزی سازنده ها هم در وضعیت بلاتکلیفی به سر برده و تمایل چندانی برای شروع پروژه های جدید ندارند. پیش فروش نیز عملا از بازار محو شده است و نه متقاضی خرید و نه سازنده ها، دیگر عملا به این روش برای خانه دار شدن و تامین هزینه های ساخت، دسترسی ندارند. حتی برخی از سازنده هایی که منابع مالی نیز در اختیار دارند به دلیل ترس و نگرانی از فضای مه‌‌‌آلود اقتصاد و بازار مسکن، تمایلی به ساخت و ساز ندارند.

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کرج مهاجرت مستاجرها و متقاضیان مسکن از تهران به دلیل گرانی و ناتوانی از تامین بهای خرید یا نرخ اجاره را از دیگر عوامل تشدید اثرات تورمی در بازار مسکن این شهر در سال جاری اعلام کرد.

قمی افزود: علاوه بر اینکه به دلیل مشکلات اقلیمی برخی شهرهای جنوبی کشور، متقاضیان این شهرها در بازار مسکن کرج افزایش یافته است؛ به‌خصوص از ناحیه این مهاجرت ها حومه شهر کرج نیز تحت تاثیر قرار گرفته و قیمت مسکن و بهای اجاره در آنها به شکل نامتعارف رشد داشته است.

وی اتخاذ مجموعه ای از سیاست های اصلاحی و بحران‌‌‌زدا در اقتصاد کلان و برخی حوزه های غیراقتصادی از جمله حوزه های سیاسی را برای مهار تورم در همه بازارها از جمله بازار مسکن ضروری و کلیدی اعلام کرد.

تهدید بازار با انباشت تقاضا

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز از تهدید بازار امسال و سال بعد با انباشت تقاضا ناشی از شرایط رکود تورمی فعلی در این شهر و سایر شهرها خبر داد.

شهرام نامدار، رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز با بیان اینکه هم‌‌‌اکنون رکود کامل و تورم در سطح بالا در بازار معاملات مسکن این شهر حاکم شده است گفت: بازار در شرایط ابهام و گیجی هم به لحاظ سطح قیمت ها و قیمت گذاری و هم از نظر تصمیم خریدار و فروشنده برای خرید یا فروش قرار گرفته است. همین تردیدها که در وهله اول ناشی از فضای تورمی مجموعه اقتصاد کشور و تشدید تورم عمومی است، باعث رکود کامل معاملاتی در بازار مسکن شیراز شده است.

وی گفت: شرایط در این شهر به گونه ای شده است که نه تنها عمده خانوارها توان خرید نداشته و به دلیل جهش قیمت ها قدرت خرید از دست رفته است بلکه امکان کشف قیمت به دلیل قیمت گذاری های سلیقه ای و متاثر از انتظارات تورمی فروشنده ها، برای همه طیف های بازار مسکن بسیار دشوار شده است.

وی تشدید شرایط رکود تورمی برای بازار معاملات مسکن این شهر در سال جاری را محتمل ترین گزینه پیش بینی کرد و گفت: این شرایط وضعیت را برای همه طیف های بازار مسکن اعم از خریدار، فروشنده، سازنده، مشاوران املاک و... بسیار دشوار کرده است.

نامدار تصریح کرد: در شرایط فعلی که عملا معاملات بسیار پایین تر از سطح نرمال و بسیار کمتر از میزان نیاز واقعی بازار است، خطر انباشت تقاضا و جهش های بعدی قیمت مسکن در سال های بعد ناشی از ورود تقاضای انباشته شده به بازار، بازار مسکن و به‌خصوص متقاضیان خرید و اجاره را تهدید می کند. طوری که ممکن است رکودهای بعدی ناشی از این افزایش قیمت ها حتی عمیق تر از شرایط فعلی باشد.

وی همچنین با بیان اینکه هنوز فصل طلایی و اوج جابه جایی ها در بازار مسکن شهر شیراز آغاز نشده است، گفت: با این حال وضعیت در بازار اجاره نیز چندان مناسب نیست و فشار اجاره نشینی بر مستاجرها افزایش یافته است. تحت تاثیر رشد قابل توجه اجاره بها در شیراز، فشار تقاضا برای اجاره نشینی در حومه شیراز بیشتر شده است و بازار اجاره مسکن حومه نیز تحت تاثیر قرار گرفته است.

کنسلی توافق های فروش مسکن

رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک شهر مشهد نیز با اعلام رکود تورمی سنگین در بازار معاملات شهر مشهد، گفت: کنسلی توافق های فروش مسکن به علت عقب نشینی و انصراف فروشنده از فروش، به یکی از ویژگی های رایج بازار معاملات مشهد در روزها و هفته های اخیر تبدیل شده است.

علی مرادزاده، رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، با اشاره به طولانی شدن رکود سال نو در بازار معاملات مسکن شهر مشهد، اظهار کرد: معمولا رکود معاملاتی مسکن ناشی از سال جدید در اردیبهشت ماه برطرف می شد اما هم‌‌‌اکنون در آخرین روزهای اردیبهشت همچنان رکود سنگین و عمیق بر بازار معاملات مسکن سایه انداخته است و علائمی از خروج بازار از این رکود سنگین نیز رصد نمی شود.

مرادزاده ابهام در شرایط پیش روی بازار مسکن، سایر بازارها و مجموعه اقتصاد کشور به‌خصوص شرایط تورمی را از مهم ترین عوامل ایجاد رکود تورمی عمیق در بازار معاملات مسکن مشهد عنوان کرد و گفت: نوسانات دلاری و ایجاد انتظارات تورمی ناشی از آن و همچنین تورم عمومی بالا (رشد شدید بهای کالاها و خدمات) از مهم ترین عواملی است که نه تنها منجر به رکود ساخت و ساز شده بلکه باعث شده است فروشنده ها نیز از فروش انصراف داده یا به قدری سطح قیمت ها را افزایش دهند که عملا واحدها در بازار مورد معامله قرار نگیرد.

وی از تغییرات هفتگی قیمت مسکن در عمده موارد خبر داد و گفت: دبه قیمتی فروشنده ها و درخواست آنها برای افزایش قیمت حتی بعد از توافقات صورت گرفته بر سر قیمت، این روزها یکی از رخدادهای رایج در بازار مسکن شهر مشهد شده است. در بازار رهن و اجاره نیز مستاجرها با مشکل کمبود فایل از یکسو و اصرار موجرها برای افزایش شدید سطح اجاره بها روبه‌رو شده اند. به طور میانگین می توان گفت اجاره بها در شهر مشهد در مقطع زمانی فعلی نسبت به سال گذشته حداقل ۵۰‌ درصد رشد کرده است؛ در حالی که در برخی موارد موجرها افزایش با نرخ های بالاتر را مدنظر قرار داده و بر آن اصرار می کنند و مستاجرها نیز توان تقبل چنین سطحی از افزایش را ندارند.

وی ادامه شرایط رکود تورمی هم در بخش معاملات خرید و هم در معاملات اجاره را برای ادامه سال پیش بینی کرد و افزود: اگر روال تورم عمومی در کشور به همین صورت فعلی باشد دست‌‌‌کم تا پایان سال بین ۴۰ تا ۵۰‌ درصد تورم عمومی سالانه پیش بینی می شود. تحت تاثیر این شرایط و سیگنال هایی که از بازار مسکن دریافت می شود تورم مسکن و اجاره‌‌‌ نیز کمتر از این میزان برآورد نمی شود.

وی همچنین به بلاتکلیفی سازنده ها ناشی از انتظارات تورمی و رشد روزانه هزینه های ساخت به دلیل تورم بالا اشاره کرد و گفت: سازنده ها نیز دیگر میل چندانی به ساخت و ساز ندارند و برخی از آنها ترجیح داده اند به جای ورود به بازار مه‌‌‌آلود ساخت و ساز فعلا املاک خود را نگهداری کنند.

بیشتر بخوانید: اجاره نشینان، نگران فصل جا به جایی هستند

دنیای اقتصاد