بازار اجاره نشین ها در سال جاری با سه تغییر روبه‌رو شد

به گزارش اخبار ساختمان، بازار اجاره مسکن شهر تهران در آستانه فصل اوج جابه‌‌‌جایی مستاجرها، با سه تغییر مهم همراه شده است. سه تغییری که امیدواری ها در خصوص بازگشت این بازار از تورم داغ دو سال گذشته را تقویت کرده است.

تازه ترین بررسی ها و تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف و مصرفی شهر تهران نشان می دهد، در حالی که در روزهای آینده این بازار به فصل اوج جابه‌‌‌جایی ها (تابستان) وارد خواهد شد، علامتی از تورم های بسیار بالای دو سال اخیر که منجر به قله پیمایی تا ۵۰ درصدی اجاره بها شد، رصد نمی شود. این در حالی است که برخلاف رویه پارسال، امسال هر دو سمت فعال بازار اجاره یعنی موجر و مستاجر به تمدید قراردادهای سال گذشته متمایل تر شده اند.

از سوی دیگر، شکل سوم تغییر بازار اجاره ۱۴۰۲، هم‌‌‌اکنون خود را به صورت تمایل اکثر موجران برای دریافت اجاره بهای ماهانه بیشتر در برابر سهم کمتر مبلغ رهن نشان می دهد. مجموع این سه تغییر مهم و البته جدید در بازار اجاره مسکن، باعث شده است فعالان و واسطه های این بخش از بازار مسکن، نسبت به ثبت تابستانی با حرارت کمتر نسبت به دو سال گذشته در بازار اجاره ابراز امیدواری کنند.

البته یافته ها از شرایط فعلی، هرگز نشان دهنده بروز وضعیت مطلوب، عادی و متعارف در بازار اجاره نیست. اگر چه علائم اولیه از کاهش شیب رشد اجاره بها نسبت به مقطع زمانی دو سال اخیر در بازار اجاره روزهای پایانی خردادماه در مناطق مختلف مصرفی شهر تهران رصد می شود اما هنوز شرایط در این بازار به لحاظ سطح اجاره بها و عدم تناسب با قدرت خرید و توان اقتصادی خانوارهای مستاجر نامطلوب و دشوار است.

با این حال، این نشانه ها می تواند علائمی از عدم رشد شدید اجاره بها مشابه شرایطی که در دو سال گذشته در این بازار تجربه شد را به مستاجرها و فعالان اجاره مسکن مخابره کند.

مشخصات اجاره بهای ۱۴۰۲

در حالی که کمتر از ۱۰ روز به آغاز فصل طلایی جابه‌‌‌جایی در بازار اجاره مسکن باقی مانده است، فعالان این بازار مشخصات فعلی این بازار را تشریح کردند.

یافته های به دست آمده در جریان انجام تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن مناطق مصرفی شهر تهران در نیمه شمالی و جنوبی پایتخت (بخش های مصرفی منطقه ۲، مناطق ۴ و ۵، ۸ تا ۱۰ و ۱۷ و ۱۹)، نشان می دهد، رشد اجاره بها امسال به شدت سال قبل (خرداد ۱۴۰۱) و همچنین سال قبل از آن (خرداد ۱۴۰۰) نیست.

در شرایطی که اجاره بهای مسکن در هر کدام از دو سال اخیر در شهر تهران حول و حوش ۵۰‌ درصد و در برخی موارد بیش از این میزان افزایش یافت و مستاجرها را با دردسرهای زیادی مواجه کرد اما رصد اولیه از بازار اجاره ۱۴۰۲ در فصل اوج جابه‌‌‌جایی ها، از کاهش شیب رشد اجاره بها در شماره معکوس شروع تابستان سال جاری خبر می دهد.

واسطه ها و فعالان بازار مسکن در مناطق گفته شده اعلام کردند: نرخ رشد اجاره بها امسال نسبت به دو سال قبل کمتر است و پیش بینی می شود این نرخ رشد در ادامه و در فصل تابستان نیز کمتر از تابستان سال گذشته رقم بخورد. در واقع آنچه از زمان حاضر بازار اجاره استنباط شده و همچنین برای سه ماه پیش روی این بازار پیش بینی می شود، رشد کمتر اجاره بها نسبت به قله پیمایی های ۴۰ تا ۵۰ درصدی دو سال اخیر است.

واسطه های بازار معاملات این مناطق اعلام کردند: قراردادهای اجاره مسکن در روزهای اخیر به طور متوسط با نرخ رشد حول و حوش ۳۰ تا ۳۵ درصدی تمدید شده است؛ هر چند در برخی موارد این میزان کمتر و بیشتر نیز بوده است؛ به عنوان مثال در برخی از قراردادهای جدید این افزایش تا ۴۰‌ درصد نیز بوده است که تعداد آنها زیاد نیست. اما در قراردادهای تمدیدی، تورم اجاره خرداد امسال در روزهای پایانی این ماه و در آستانه فصل اوج جابه‌‌‌جایی ها، به طور متوسط بین ۳۰ تا ۳۵‌ درصد بوده است. در این میان برخی از موجرهای با انصاف نیز در صورت رضایت از مستاجر، اجاره بها را کمتر از این میزان نیز افزایش داده اند.

با این حال، شیب رشد اجاره بها هم‌‌‌اکنون کمتر از تورم اجاره مقطع زمانی مشابه سال قبل است. اما هنوز سطوح جدید اجاره بها از توان بخش زیادی از خانوارهای مستاجر خارج است و بخش زیادی از آنها در تامین مبالغ جدید اجاره، با مشکل مواجهند. بنابراین هنوز نمی توان گفت که بازار اجاره به شرایط عادی، متعارف و رضایت بخش برای مستاجرها چرخش کرده است اما دست‌کم می توان امیدوار بود که حرارت تورم اجاره تابستان امسال، کمتر از دو سال اخیر باشد.

تغییر رویکرد موجرها

بررسی های انجام شده از وضعیت بازار اجاره مسکن شهر تهران در روزهای پایانی خردادماه همچنین به تغییر رویکرد موجرها و حتی مستاجرها در خصوص تمدید قراردادهای سال قبل یا جابه‌‌‌جایی به واحدهای جدید، خبر می دهد.

در شرایطی که در دوره شیوع ویروس کرونا تمایل عمده مستاجرها به تمدید قراردادهای سال قبل بود و حتی تعداد زیادی از موجرها نیز به تمدید تمایل داشتند اما به‌خصوص در سال گذشته، تمایل به جابه‌‌‌جایی در بازار هم در سمت عرضه و هم تقاضای واحدهای استیجاری افزایش یافت.

تابستان سال گذشته همزمان با افزایش حرارت در بازار اجاره و تندتر شدن شیب رشد اجاره بها، بسیاری از مستاجرها توان مالی و اقتصادی خود را برای ادامه سکونت در محله و مسکن استیجاری که در آن ساکن بودند از دست دادند.

در نتیجه تعداد زیادی از آنها به صورت خودجوش و البته به اجبار، واحد را تخلیه و به واحد مسکونی ارزان تر در همان منطقه یا محلات و مناطق پایین‌‌‌تر، نقل مکان کردند. واحدهای محل سکونت این مستاجرها برای یافتن متقاضی جدید با تورم بالا، به بازار اجاره پارسال عرضه شد.

از سوی دیگر، گروهی از موجرها برای اینکه واحد خود را با اجاره بهای بالاتری به بازار عرضه کنند، مستاجر را ناچار به تخلیه کرده و آپارتمان را با اجاره بهای دلخواه خود به مستاجر جدید عرضه کردند. اما امسال، تمایل هر دو بازیگر اصلی بازار اجاره یعنی مستاجر و موجر، به تمدید قراردادها چرخش کرده است.

به این معنا که هم مستاجرها نسبت به سال گذشته تمایل بیشتری به تمدید قراردادهای پارسال دارند و هم موجرها امسال برخلاف پارسال ترجیح می دهند قرارداد را با مستاجر تمدید کنند تا اینکه بخواهند اقدام به تخلیه و عرضه واحد به بازار برای یافتن مستاجر جدید کنند.

کاهش فایل اجاره تا ۵۰ درصد

واسطه ها و فعالان بازار اجاره مسکن با اعلام این خبر که تعداد فایل های اجاره در بازار، هم‌‌‌اکنون نسبت به مقطع زمانی مشابه سال گذشته تا ۵۰‌ درصد کاهش یافته است، تمایل دوجانبه برای تمدید قراردادهای اجاره در میان تعداد قابل توجهی از مستاجرها و موجران را عامل اصلی این کاهش عرضه می دانند.

به گفته آنها در شرایطی که هر دو سمت اصلی بازار اجاره به سمت تمدید قراردادها متمایل شده اند و عمده قراردادهای تمدیدی در بازار اجاره بین موجر و مستاجر و بدون حضور واسطه ها مورد توافق قرار گرفته و نوشته می شود، حجم ورودی فایل به بازار کاهش می یابد؛ یعنی همان اتفاقی که امسال در بازار رخ داده است.

اظهارات فعالان بازار اجاره نشان می دهد، چند علت عمده در بروز تمایل در هر دو سمت عرضه و تقاضا برای تمدید قراردادهای سال قبل وجود دارد. در سمت تقاضا یا همان مستاجرها، علت تمایل به تمدید قراردادها مربوط به هزینه های جابه‌‌‌جایی در بازار اجاره و افزایش قابل توجه آن است.

هزینه هایی مربوط به پرداخت پورسانت واسطه ها برای یافتن مسکن مورد نظر مستاجرها، هزینه های جابه‌‌‌جایی و حمل و نقل وسایل منزل از واحد قبلی به آپارتمان جدید و سایر هزینه هایی که در هر جابه‌‌‌جایی برای مستاجرها ایجاد می شود باعث شده است آنها تمدید با نرخ متعارف را به جابه‌‌‌جایی ترجیح دهند و تنها در صورتی که اجاره بهای پیشنهادی از سوی موجر فاصله زیادی با عرف و ارزش اجاره آپارتمان موردنظر داشته باشد، هزینه های این جابه‌‌‌جایی را تقبل کرده و در جستجوی فایل جدید در این بازار برآیند.

همچنین با توجه به اینکه در سال جاری، قراردادها با رشد کمتری نسبت به سال گذشته تمدید می شود، این عامل نیز در افزایش تمایل مستاجرها برای تمدید موثر بوده است. اگر چه هنوز هم جابه‌‌‌جایی از برخی از مناطق و محلات به مناطق و محله های پایین تر شهر تهران و حتی حومه، به علت ناتوانی مستاجرها در تامین هزینه های اجاره نشینی وجود دارد اما نرخ رشد این جابه‌‌‌جایی ها امسال نسبت به سال گذشته و دو سال قبل که اجاره بها تورم های تا ۵۰‌ درصد و حتی بیشتر را تجربه کرد، کاهش یافته است.

به عبارت دیگر، تعداد زیادی از مستاجرها با توان محدود، همان دو سال اخیر مهاجرت کرده و به نظر می رسد که اوج این جابه‌‌‌جایی های منطقه ای، سال های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ بوده است.

از سمت عرضه واحدهای استیجاری نیز دست‌‌‌کم دو علت مهم در چرخش رویکرد موجرها به تمایل به تمدید به جای تخلیه و جذب مستاجر جدید موثر بوده است. علت اول به هزینه های مربوط به پروسه جابه‌‌‌جایی مستاجر مربوط می شود.

در شرایطی که نرخ رشد اجاره بها در سال جاری فعلا نسبت به مقطع زمانی سال گذشته کمتر بوده و همچنین این نرخ رشد کمتر برای ادامه سال نیز پیش بینی می شود، موجرها ترجیح می دهند قراردادهای سال قبل را با مستاجرها با نرخ های توافقی تمدید کنند.

افزایش طول دوره انتظار برای اجاره واحدهای مسکونی استیجاری در سال گذشته به دلیل رشد شدید اجاره بها در گروهی از واحدهای مسکونی که موجر اقدام به تخلیه و قیمت گذاری دلخواه کرده بود، نیز در این تغییر رویکرد موجرها از تخلیه به تمدید موثر بوده است.

پارسال گروهی از موجرها با هدف عرضه واحد مسکونی با اجاره بهای بالا، اقدام به تخلیه واحد و عرضه فایل به بازار اجاره کردند. اما به دلیل رشد شدید اجاره بها، واحد آنها برای مدت زمانی بیشتر از طول دوره نرمال انتظار برای اجاره خالی ماند. امسال موجرها برای جلوگیری از تکرار این تجربه که خود منجر به زیان آنها می شود، به تمدید قراردادها با نرخ های توافقی رضایت داده اند.

اجاره ماهانه به جای پول نقد

تغییر دیگری که در بازار اجاره مسکن در آستانه تابستان ۱۴۰۲ مشاهده می شود مربوط به تغییر ذائقه موجرها در فرمول دریافت اجاره بهاست. در شرایطی که سال گذشته تمایل به رهن کامل و همچنین دریافت وزن بیشتری از پول پیش دربرابر اجاره ماهانه در میان تعداد قابل توجهی از موجرها افزایش یافته بود، اما فعالان بازار اجاره مسکن می گویند امسال این وضعیت تغییر کرده است.

یعنی ارقامی که به عنوان مابه‌‌‌التفاوت اجاره بهای امسال با سال قبل بر اساس خواست موجرها توافق می شود، مربوط به افزایش اجاره بهای ماهانه است. موجرها امسال تمایلی به دریافت پول پیش بیشتر ندارند و ترجیح می دهند وزن بیشتر اجاره بها را در قالب اجاره بهای ماهانه طلب کنند.

سال گذشته از آنجا که برخی موجرها پیش بینی می کردند بازارهای مالی و موازی مسکن (ارز، سهام و...) بازارهایی جذاب برای سرمایه گذاری باشد، به دریافت پول پیش تمایل بیشتری نشان می دادند.

از سوی دیگر به دلیل افزایش وزن خریدهای سرمایه ای، برای تامین بخشی از بهای آپارتمان، عرضه فایل با شرایط رهن کامل به بازار افزایش یافته بود. اما در شرایطی که هم‌‌‌اکنون نه تنها چشم اندازی از بابت رشد قابل توجه قیمت ها در سایر بازارهای سرمایه گذاری وجود ندارد بلکه خریدار سرمایه ای نیز در بازار مسکن حضور ندارد، عمده تمایل موجرها به دریافت وزن بیشتر اجاره بهای ماهانه است. یک انگیزه دیگر موجرها از تمایل به دریافت وزن بیشتری از اجاره بهای ماهانه، پوشش بخشی از تورم هزینه های خانوار در نتیجه افزایش قیمت کالاها و خدمات مصرفی است.

اثر افت قیمت مسکن بر اجاره بها

اما در شرایطی که در هفته های اخیر تحت تاثیر ثبات یا کاهش قیمت در بازارهای موازی مسکن از یکسو و همچنین پمپاژ اخبار امیدوارکننده درباره مذاکرات، قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت و دیگر کلانشهرها قدری کاهش یافته یا در مسیر کاهش یا دست‌‌‌کم ثبات قرار گرفته است یک سوال مهم این است که اثر این کاهش قیمت خود را چگونه بر بازار اجاره نشان می دهد؟

فعالان بازار اجاره می گویند اگر چه سابقه کاهش اجاره بها عملا وجود نداشته است اما کاهش قیمت مسکن اثر خود را بر این بخش از بازار نیز خواهد داشت و از رشد شدید و نامتعارف اجاره بها جلوگیری می کند. به گفته آنها در صورت ادامه شرایط امیدوارکننده و کاهش قیمت در بازار مسکن و بازارهای موازی، می توان امیدوار بود که اجاره بها امسال به ثبات رسیده و حتی در مقاطعی که به دلیل تغییر فصل با کاهش شدید تقاضا روبه‌رو هستیم، شاهد تخفیف های محسوس در نرخ‌های پیشنهادی موجران باشیم.

میانگین اجاره بهای منطقه متوسط تهران

بررسی های با استناد به بهای پیشنهادی فایل هایی که روز گذشته به بازار اجاره مسکن منطقه ۵ شهر تهران به عنوان پرمعامله ترین و مصرفی ترین منطقه پایتخت عرضه شد نشان می دهد که هم‌‌‌اکنون میانگین رهن کامل پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان میانسال مصرفی در این منطقه بین ۱۱ تا ۱۲ میلیون تومان است. به طور قطع این میزان در برخی فایل ها با توجه به عمربنا، محل قرارگیری و امکانات می تواند کمتر یا بیشتر باشد.

بیشتر بخوانید: راهکار درست برای مهار تورم اجاره مسکن چیست؟

دنیای اقتصاد