ماجرای رشد 170 درصدی جواز ساخت مسکن در تهران چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، رشد آمار صدور پروانه ساختمانی در تهران یک خبر خوب پیرامون احیای نبض بازار سرمایه گذاری ساختمانی است اما با این حال نشانه های زیادی وجود دارد که نشان می دهد هنوز هم این بازار با وضعیت طبیعی فاصله دارد.

حال و روز سازنده ها خوب نیست و با احتیاط به بازار ساخت و ساز ورود می کنند؛ چراکه از یکسو رکود معاملات مسکن موجب شده آنها برای فروش واحدهای تکمیل شده با مشکل مواجه شوند و از سوی دیگر چشم انداز روشنی از سرانجام سرمایه گذاری ساختمانی پیش روی خود نمی بینند.

از یکسو تورم مصالح ساختمانی مهار نشده و هزینه ساخت تا نزدیک مترمربعی ۲۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است و از سوی دیگر امکان محاسبه قیمت فروش با حاشیه سود قابل قبول برای آنها وجود ندارد.

در واقع پیش بینی اینکه هزینه تمام شده پروژه چقدر خواهد بود و آیا با احتساب سود قابل قبول می توانند واحدهای تکمیل شده را یک یا دو سال بعد به بازار فروش عرضه کنند، به دلیل عدم ثبات بازارها تقریبا غیرممکن است.

مشاهدات میدانی در سطح شهر نیز نشان می دهد تعداد کارگاه های ساختمانی فعال در حدی که گویای رشد ۱۷۰ درصدی تیراژ تولید مسکن باشد، نبوده و به جز چند منطقه دارای بافت فرسوده، جنب و جوش ساختمانی در همه شهر فراگیر نیست.

با این حال آمار رشد تعداد واحدهای مسکونی که جواز ساخت برای آنها صادر شده و در اختیار ما قرار گرفته، رسمی و موثق است. بررسی جزئی تر محتوای آمار به تفکیک مناطق راز پرواز پروانه های پایتخت را فاش می کند.

بررسی های به عمل آمده حاکی است در یک روال طبیعی، تمام پروانه های ساختمانی صادر شده به شروع عملیات ساخت و ساز منجر نشده است و با توجه به اعتبار دو‌ساله پروانه ها عجیب نیست که برخی سازنده ها با قدری تاخیر وارد پروسه اجرایی شوند.

اما علاوه بر این موضوع چند موضوع مهم دیگر نیز درباره کم و کیف آمار صدور پروانه وجود دارد که با پرواز پروانه ها در بهار امسال ارتباط دارد و نشان می دهد همه آنچه مدیریت شهری از رشد آمار صدور پروانه با هدف دسترسی به مسکن در استطاعت و رونق پایدار بازار مسکن انتظار داشته، حاصل نشده است.

مهم ترین مولفه کمک کننده به رونق بازار مسکن در حال حاضر، ساخت و ساز از جنس مصرفی در مناطق ارزان قیمت با دامنه متراژی متناسب با استطاعت خرید متقاضیان خانه اولی است اما تمام رشد صدور پروانه رخ داده در بهار امسال، الزاما از این جنس نیست.

در واقع تنها بخشی از رشد آمار صدور پروانه در بهار امسال مربوط به مناطق فرسوده تهران و ساخت و سازهای کوچک متراژ بوده است. بر اساس این آمار در سه ماه نخست امسال چهار‌ هزار و 537 واحد مسکونی صرفا در بافت فرسوده تهران مجوز ساخت دریافت کرده است که این میزان البته رشد قابل توجه 240 درصدی نسبت به تیراژ ساخت در بافت فرسوده طی بهار 1401 داشته است.

اما این تنها موتور پرواز پروانه های ساختمانی در فصل بهار نبوده و به جز آن سه موتور دیگر نیز فعال و در تیراژ نهایی تولید مسکن موثر بوده است. یکی از این موتورها مجوزهایی است که توسط کمیسیون ماده 5 صادر شده است.

در گزارشی که تیرماه امسال منتشر شد و به جزئیات مصوبات کمیسیون ماده 5 پرداخت که نشان داد سهم مصوبات کمیسیون ماده 5 در پروانه های ساختمانی از زیر یک درصد در طول دهه ۹۰ به شش درصد در سال ۱۴۰۱ افزایش یافته است.

از سوی دیگر در طول یک سال گذشته ۲۵ درصد از مصوبات کمیسیون ماده 5 به مناطق یک و 2 تعلق داشته و در مقابل، سهم ۹ منطقه جنوبی پایتخت فقط ۲۰‌ درصد بوده است؛ آماری که به روشنی نشان می دهد عمده امتیازهایی که توسط کمیسیون مذکور صادر شده است، نه در مناطق هدف مدیریت شهری برای تامین مسکن ارزان بلکه مربوط به ساخت و ساز در لوکس ترین مناطق تهران بوده است.

از طرفی مصوبات کمیسیون ماده 5 در سال 1401 موجب شده میانگین تراکم در ساخت و سازهای تهران که بر اساس طرح تفصیلی باید 6/ 4 طبقه باشد، پارسال به 2/ 8 طبقه افزایش یافته است.

این آمار بازنمای وزن بالای مصوبات کمیسیون ماده 5 در رونق ساخت و ساز در تهران طی سال گذشته است که می تواند رونق صدور پروانه در بهار امسال را نیز تحت‌‌‌الشعاع قرار داده باشد. به هر روی منتقدان مصوبات کمیسیون ماده 5 را صدور جواز خلاف ضوابط طرح تفصیلی و مدافعان آن را تسهیل گر ساخت و ساز می دانند.

موتور دوم رشد چشمگیر تیراژ ساخت در سه ماه نخست امسال، مجوزی است که به استناد بند 15 طرح تفصیلی توسط کمیسیون ماده 5 صادر شده است.

بر این اساس مجوز ساخت در زمین های ریزمتراژ با مساحت تا 50 مترمربع از تیرماه سال 1401 صادر شد و پس از طی فرآیند تایید در شورای عالی شهرسازی و معماری از نیمه دوم پارسال اجرایی شد.

در واقع از نیمه دوم پارسال امکان ساخت واحدهای مسکونی 30 مترمربعی در زمین های ریزمتراژ واقع در بافت فرسوده فراهم شده و گفته می شود اگر درخواستی در این ارتباط خارج از بافت فرسوده نیز وجود داشته باشد، در کمیسیون ماده 5 به آن رسیدگی می شود.

همچنین مصوبه تیرماه پارسال علاوه بر اینکه حداقل تعداد پارکینگ را که الزاما باید در هر ساختمان در حال ساخت در بافت فرسوده تامین شود کاهش داد، تراکم تشویقی یک طبقه برای زمین های تجمیع شده تا رسیدن به مساحت 50 تا 150 مترمربع را به دو طبقه و تراکم تشویقی دو طبقه در قواره های 150 مترمربع به بالا پس از تجمیع را نیز از دو به سه طبقه افزایش داد.

به این ترتیب آثار این مصوبه تسهیل گر در آمار صدور پروانه ساختمانی بهار امسال کاملا مشهود است. جزئیات این مصوبه نیز در گزارشی با عنوان «مجوز تولید خانه های ریزمتراژ چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟» 21 تیرماه 1401 منتشر شد و آثار محرک آن در حوزه ساخت و ساز اکنون آشکار شده است.

در نهایت موتور سومی که پروانه های ساختمانی تهران را به پرواز بهاری وا‌داشته و پیش تر جزئیات آن نیز منتشر شده بود، ناظر بر اقدام مدیریت شهری به ارائه تخفیف یا به اصطلاح جایزه خوش حسابی به مؤدیان که بابت دریافت جواز ساخت به شهرداری بدهکار بوده و تمام بدهی خود را در فاصله نیمه آبان 1401 تا 20 فروردین 1402 یکجا پرداخت کردند، بوده است.

این تخفیف بین 20 تا 40 درصدی بر اساس زمان پرداخت به مؤدیان تعلق گرفت و در نهایت کسانی که در روزهای پایانی پارسال و فروردین امسال بدهی خود را تسویه کردند نیز از 20‌ درصد تخفیف در هزینه های صدور پروانه ساختمانی برخوردار شدند.

این ماجرا هم قطعه دیگری از پازلی است که از راز افزایش تیراژ ساخت در تهران پرده برمی‌دارد و نشان می دهد تخفیفی که بدون استثنا به سازندگان همه مناطق تهران چه لوکس ها و چه فرسوده ها تعلق گرفت، تا چه اندازه در افزایش آمار صدور پروانه موثر بوده است.

این تخفیف قابل توجه موجب شد که آمار صدور پروانه ساختمانی تنها در فروردین امسال در تهران 200‌ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کند.

این در حالی است که مرکز پژوهش های مجلس اخیرا در گزارشی به این موضوع پرداخت که مجوزهای ساخت باید به صورت هوشمند در تهران صادر شود تا هم به رونق ساخت و ساز و هم به تامین مسکن در استطاعت بینجامد.

در این گزارش تاکید شده بود که هر نوع تخفیف یا امتیازی که شهرداری تهران به متقاضیان اختصاص می دهد به نوعی یارانه از بودجه شهر و جیب شهروندان محسوب می شود. بنابراین مدیریت شهری باید از اصابت یارانه به هدف اطمینان حاصل کند.

با این حال شهرداری با اعطای تخفیف بدون استثنا به سازنده ها به شکل غیرهوشمند موجبات نقض غرض اصلی خود در بخش مسکن را فراهم کرد؛ به ترتیبی که عملا هم سازنده های شمال و هم سازنده های جنوب شهر از تخفیف برخوردار شدند و با توجه به ارزش بیشتر پروانه های ساختمانی در شمال شهر، به لحاظ ریالی تخفیف تعلق گرفته به آنها به مراتب بیشتر از سازنده های فعال در جنوب شهر و بافت فرسوده بود.

نکته قابل تامل دیگر این است که هیچ تضمینی وجود ندارد استفاده کنندگان از این تخفیف از آن برای کوچک سازی مسکن بهره برده باشند و حتی اگر این طور باشد، باز هم تضمینی برای عرضه واحدهای تکمیل شده به بازار در موعد مقرر وجود ندارد تا بتوان سیاست تخفیف نجومی را در خدمت تامین مسکن در استطاعت تلقی کرد. اما به هر روی این تخفیف نیز به جنب و جوش بیشتر در بازار ساخت و ساز در برش یک ماهه نخست بهار امسال انجامید.

افزایش سهم مناطق شمالی در پروانه ها

هرچند برخی سیاست های منجر به افزایش تیراژ ساخت در تهران به رونق بیش از پیش در بافت فرسوده انجامیده است اما به دلیل اینکه همه عوامل دخیل در تحریک به ساخت و ساز، در خدمت نوسازی بافت فرسوده یا به طور کلی ساخت و ساز در مناطق نیمه جنوبی تهران قرار نداشته، عملا نتیجه ای که باید حاصل نشده است و تنها 26‌ درصد از تیراژ ساخت که در بهار 1402 مجوز دریافت کرده، در بافت های فرسوده واقع شده است.

این در حالی است که افزایش سهم بالاشهر در پروانه های بهار امسال کاملا مشهود است. به طور متوسط سهم منطقه یک در پروانه های ساختمانی که در فاصله سال های 88 تا 94 معادل هشت درصد بوده و بعد از یک دوره رکود ساختمانی در سال 1401 به 5/ 4‌ درصد کاهش یافت، در بهار امسال به پنج درصد افزایش یافته است که نشان می دهد تاثیر مجوزهای ویژه در کمیسیون ماده 5 در نخستین فصل سرمایه گذاری ساختمانی در سال جاری مشهود بوده است.

طی یک فرآیند چندساله در جریان رکود سرمایه گذاری ساختمانی تعدادی از سازنده ها از بازار اشباع شده ساخت و ساز در شمال شهر خارج شده یا به مناطق دیگر شیفت کرده بودند اما سیل مجوزهای ویژه در قالب کمیسیون ماده 5 و همین طور تخفیف های نجومی که برای لاکچری سازها در منطقه یک در نظر گرفته شده بود، موجب شده بهار امسال سهم شمالی ترین منطقه تهران از کل پروانه ها قدری افزایش پیدا کند.

از سوی دیگر سهم مناطق یک تا پنج در پروانه های ساختمانی تهران در فاصله سال های 88 تا 94 معادل 39‌ درصد بود که این میزان در سال گذشته تحت تاثیر رکود و کاهش تقاضای ساخت و ساز در شمال شهر طی سال 1401 به 29‌ درصد کاهش یافت. با این حال بهار امسال این سهم نیز با سه واحد‌ درصد افزایش به 32‌ درصد رسید.

این داده ها نشان می دهد بخشی از رونق ساخت و ساز در تهران طی بهار امسال معطوف به تحریک به ساخت و ساز در مناطق شمالی لوکس و متوسط رو به بالای تهران بوده و این در حالی است که اگر شهرداری تهران اعطای هر نوع امتیاز ساختمانی (چه از جنس مجوزهای ویژه در کمیسیون ماده 5 و چه از جنس تخفیف و جایزه خوش حسابی) را با‌ سازوکاری هوشمند صرفا معطوف به مناطقی که نیاز به ساخت و ساز دارد مثل مناطق جنوبی، به‌ویژه بافت های فرسوده کرده بود، قطعا رشد سرمایه گذاری ساختمانی در این بافت ها به مراتب بیشتر از 240‌ درصد افزایش پیدا می کرد.

دنیای اقتصاد