تقاضای مسکن نسبت به سال های قبل کاهش یافته است

به گزارش اخبار ساختمان، حجم ورودی بازار مسکن از محل مجموع نصف طلاق و کل ازدواج به عنوان متقاضیان جدید خرید یا اجاره در حال حاضر نسبت به دهه 90 به میزان 20‌ درصد و نسبت به ابتدای دهه 90 به میزان 35‌ درصد کاهش پیدا کرده است.

کاهش تعداد جوانان در سن ازدواج با عبور متولدین دهه 60 از سن ازدواج، کاهش تمایل به ازدواج به دلایل اقتصادی و اجتماعی و افزایش تمایل به مجردنشینی و جهش هزینه های زندگی طی سال های اخیر و مجرد ماندن اجباری از دلایل اصلی بروز وضعیت کنونی در بازار مسکن کشور است.

در این شرایط ترسیم آینده این بازار طی سال های پیش رو برای سرمایه گذاران ملکی از اهمیت ویژه ای برخوردار است؛ در شرایطی که کاهش آمار ازدواج لاجرم بوده و تضعیف کننده تقاضا برای مسکن در کشور است، بهبود شرایط اقتصادی و افزایش خانوارهای تک نفره از محل تغییر سبک زندگی و با حمایت بهبود شرایط اقتصادی می تواند تضعیف تقاضا از محل کاهش ثبت ازدواج های جدید را تا حدی مرتفع کند.

مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود، داده های سالانه میزان ولادت؛ مرگ و میر، آمار ازدواج و طلاق ایرانی ها در سال 1402 را منتشر کرد؛ در حالی که داده های ازدواج، طلاق و مرگ و میر به سرعت بر تقاضا برای خانه در کشور اثرگذار می شود؛ میزان ولادت می تواند آینده تقاضای مسکن را در بلند‌مدت جهت دهی کند و از این منظر تحلیل این داده نیز برای سرمایه گذاران در بخش ملک و سازندگان از اهمیت ویژ‌‌‌ه ای برخوردار است.

افول تقاضا با کاهش ثبت ازدواج

تقاضا برای مسکن با احتساب میزان ازدواج‌‌‌‌‌‌، میزان طلاق، مرگ‌ و میر، نرخ تخریب ساختمان های کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تک نفره ناشی از افزایش سن ازدواج و تغییر سبک زندگی ایرانی ها به دست می آید. میزان مرگ و میر طی دهه های اخیر تغییر محسوسی نداشته است؛ بنابراین تاثیر نسبی این فاکتور بر آینده تقاضا در بازار مسکن محدود است.

مطابق داده مرکز آمار ایران در سال 1402، 481‌ هزار و 394 ازدواج در کشور به ثبت رسیده است؛ این رقم کمترین میزان ازدواج ثبت شده در کشور پس از سال 1375 است؛ البته میزان پایین تر ثبت ازدواج در کشور طی نیمه ابتدایی دهه 90 و سال های قبل از آن به جمعیت کمتر کشور باز می گردد؛ در حالی که به شکل مستمری بر جمعیت ثابت کشور طی سال های اخیر افزوده شده، اما روند ثبت ازدواج در کشور افزایشی نبوده است. ثبت هر ازدواج به مفهوم ایجاد یک تقاضا در بازار مسکن به شمار می رود؛ این تقاضا بسته به وضعیت اقتصادی هر خانواده رهسپار بازار اجاره یا خرید خانه می شود.

در حالی در سال 1402، 481‌ هزار ازدواج در کشور به ثبت رسید که میزان ثبت ازدواج طی سه سال سپری شده از دهه جاری نسبت به دهه های قبل به طور مستمر کاهشی بوده است. میانگین ثبت ازدواج طی دهه 90، 985‌ هزار نفر، میانگین ثبت ازدواج در دهه 80، 764‌ هزار نفر بوده است. این در حالی است که طی اواخر دهه 80 آمار ثبت ازدواج در کشور به رکورد تاریخی نزدیک به 900‌ هزار مورد در سال نیز رسید.

میانگین ثبت ازدواج طی سه سال ابتدایی دهه جاری از سال 1400 تا 1402 نیز برابر 525‌ هزار مورد بوده است؛ به این ترتیب میزان ثبت ازدواج در کشور طی سال های سپری شده از دهه جاری نسبت به دهه 90 کاهشی 30 درصدی و نسبت به دهه 80 افتی 31 درصدی داشته است.

این در حالی است که طی اواخر دهه 80 و ابتدای دهه 90 که از آن به عنوان عصر ازدحام ازدواج در کشور یاد می کنیم به طور میانگین سالانه حدود 800‌ هزار ازدواج در کشور به ثبت رسید؛ طی سال های سپری شده از دهه جاری میزان ثبت قرارداد اجاره نسبت به عصر ازدحام ازدواج در کشور افتی 35 درصدی داشته است. این کاهش ثبت ازدواج به شکل مستقیم بر داده‌‌‌ تقاضا برای خانه تاثیر منفی برجای گذاشته است.

جهش طلاق حامی رشد تقاضای مسکن

در حالی که افت ثبت ازدواج در کشور تاثیر منفی بر داده تقاضای مسکن از سوی خانه‌‌‌ اولی ها برجای گذاشته است؛ کشور طی این بازه زمانی با رشد ثبت طلاق مواجه شده است و این موضوع عامل مثبتی برای رشد تقاضای خانه در کشور است.

طی سال 1402، 202‌ هزار طلاق در کشور به ثبت رسید؛ طی دهه جاری سالانه در محدوده 202 تا 204‌ هزار طلاق در کشور به ثبت رسیده است؛ این رقم رکورد تاریخی ثبت طلاق در کشور است. به شکل معمول به ازای هر 2 مورد طلاق ثبت شده، یک مورد تقاضای خانه جدید وارد بازار مسکن می شود؛ در واقع با طلاق، یک خانواده به 2 خانواده منفک می شود، خانه فعلی به یکی از طرفین تعلق گرفته و یک تقاضای جدید وارد بازار می شود.

میزان متوسط ثبت طلاق در دهه 80 برابر 91 هزار مورد، میزان متوسط ثبت طلاق در دهه 90 برابر 168‌ هزار مورد و میزان ثبت سالانه طلاق در دهه جاری به 203‌ هزار مورد رسیده است. بنابراین طی دهه جاری میزان ثبت طلاق نسبت به دهه 90 رشد حدود 19‌ درصدی داشته و نسبت به دهه 80 نیز تقریبا 2 برابر شده است.

تقاضای خانه در رکود

بررسی مجموع داده های ازدواج، طلاق و مرگ‌‌‌ و میر طی دهه‌‌‌ اخیر و بررسی آن با 2 دهه 90 و 80 از کاهش تقاضا برای خانه در کشور حکایت دارد؛ اگرچه افزایش تعداد طلاق در کشور، تقاضای جدیدی را به این بازار وارد کرده است، اما میزان افت تقاضا از محل کاهش آمار ازدواج تاثیر منفی بیشتری بر بازار برجای گذاشته است.

این در حالی است که طی دهه های اخیر تغییر محسوسی در آمار مرگ و میر کشور رقم نخورده و بنابراین بازار در مجموع با افول تقاضای نهایی برای خانه اول مواجه شده است. کاهش ثبت ازدواج در کشور طی سال های اخیر به سه دلیل اصلی رقم خورده است؛ اولین عامل فاکتور اقتصادی است. کاهش توان مالی جوانان در تامین هزینه زندگی که اتفاقا بخش عمده ای از آن نیز مربوط به تامین مسکن مستقل می شود؛ به کاهش ثبت ازدواج در کشور طی سال های اخیر انجامیده است.

به این ترتیب عامل تضعیف کننده ازدواج جوانان (هزینه تامین مسکن) باعث شده تا تقاضا برای خانه کاهش یابد. عامل بعدی کاهش ثبت ازدواج در کشور طی سال های اخیر را باید در عبور پیک جمعیتی در میانه سن ازدواج بررسی کرد. تعداد زاد و ولد در کشور طی دهه 60 به اوج خود رسید؛ کودکان متولد شده در این دهه طی سال های گذشته و در نیمه دوم دهه 80 و نیمه ابتدایی دهه 90 در سال های جوانی و ازدواج قرار داشتند؛ این موضوع نیز عامل افزایش دهنده رشد ازدواج در این سال ها بود. با وجود این کاهش ثبت زاد و ولد در 2 دهه اخیر باعث شد تا از تعداد جوانانی که در سن ازدواج قرار دارند کاسته شود و این موضوع نیز در افت تعداد ثبت ازدواج موثر بود.

عامل سوم کاهنده ثبت ازدواج طی سال های اخیر ریشه فرهنگی داشته و از افزایش تمایل جوانان برای عدم ازدواج یا ازدواج در سن بالاتر حکایت دارد. حجم ورودی بازار مسکن از محل مجموع نصف طلاق و کل ازدواج به عنوان متقاضیان جدید خرید یا اجاره در حال حاضر نسبت به دهه 90 به میزان 20‌ درصد و نسبت به ابتدای دهه 90 به میزان 35‌ درصد کاهش پیدا کرده است.

این کاهش تقاضای جدید مسکن به معنای آن است که بازار مسکن از عصر پر ازدحام تقاضا که سال های اواخر دهه 80 تا اواسط دهه 90 بود، فعلا عبور کرده است.

در حالی که افت زاد و ولد در دهه 80 و 90 به کاهش ثبت ازدواج در سال های اخیر منجر شده است؛ کاهش مستمر تولد طی دهه های اخیر می تواند با تضعیف ازدواج در سال های بعد بر روند تقاضا برای خانه تاثیر منفی بر جای بگذارد؛ به این ترتیب آینده چندان روشنی در انتظار تقاضای خانه در کشور نیست. مجموع داده های مورد بررسی از آن حکایت دارد که بازار مسکن از سال های اوج تقاضا برای خانه فاصله گرفته است.

آینده بازار مسکن در سال های پیش‌‌‌رو

در حالی که بررسی داده های آماری از افت تقاضا برای خانه طی سه سال ابتدایی دهه جاری حکایت دارد؛ این سوال مطرح است که آیا روند فعلی رکود تقاضا برای خانه در سال های بعد نیز ادامه‌‌‌ پیدا می کند و در واقع عصر پرازدحام تقاضای خانه به پایان رسیده است؟ آینده تقاضای مسکن در دهه جاری در سه سناریو قابل پیش بینی است.

سناریو محتمل استمرار شرایط فعلی در بازار تقاضا برای خانه‌‌‌ اولی هاست. در صورتی که شرایط اقتصادی کشور به صورت فعلی ادامه یابد؛ تقاضای خانه در کشور، کاهشی پیش خواهد رفت. این سناریو محتمل ترین گزینه در بازار مسکن کشور خواهد بود.

سناریوی دوم در صورت بهبود شرایط اقتصادی در کشور رقم خواهد خورد؛ در صورت بهبود شرایط اقتصادی احتمالا جوانان بیشتری امکان زندگی مستقل را خواهند داشت و این موضوع می تواند از شتاب کاهش تقاضا برای خانه در کشور بکاهد.

در صورت بهبود شرایط اقتصادی، بخشی از جوانان غیر متاهل نیز امکان زندگی مستقل را پیدا می کنند؛ بخشی از جوانان نیز که به دلایل مالی امکان ازدواج ندارند به سمت ازدواج رفته و برآیند این رشد تقاضا به بهبود نسبی بازار تقاضا برای خانه می انجامد.

سناریوی سوم کاملا خوش بینانه در نظر گرفته می شود؛ در صورتی که تمایل جوانان برای ازدواج در سال های پیش روی دهه جاری به نحوی جهش یابد که میزان ثبت ازدواج به رکورد تاریخی سالانه 900‌ هزار ازدواج برسد، بازار مسکن با جهش جدید تقاضا مواجه می شود و این موضوع زمینه ساز رشد تقاضا برای خانه در کشور خواهد بود.

البته با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی حاکم بر کشور، چنین احتمالی بعید به نظر می رسد. در هر صورت بازار مسکن کشور طی دهه جاری با افول تقاضا نسبت به دهه 80 و 90 مواجه خواهد شد؛ این موضوع باید مورد توجه سرمایه گذاران ملکی و سازندگان قرار گیرد.

دنیای اقتصاد